房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的政府干預(yù)和市場(chǎng)關(guān)聯(lián)

夏楠

摘 要：2012年房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，溫州市房地產(chǎn)呈現(xiàn)出新的變化和特點(diǎn)。本文從地方政府和房地產(chǎn)商各自的利益取向入手，分析溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。由于地方政府失靈和角色錯(cuò)位，以及溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的異質(zhì)性問(wèn)題，除了必須保障土地供應(yīng)與商品房廉租房建設(shè)，還需建立多種投資渠道和方法來(lái)疏導(dǎo)民間資本，為溫州的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)營(yíng)造良好的成長(zhǎng)環(huán)境。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；溫州；政府調(diào)控；市場(chǎng)供需

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.08.58 文章編號(hào)：1672-3309（2013）08-128-03

一、溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

溫州是一個(gè)山靈水秀的城市，但是土地資源較之于浙江省的其他城市更加稀缺。因此，溫州城市發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要珍惜每一寸土地，高效集約利用土地。自從“限購(gòu)”“金改”等調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)之后，以房地產(chǎn)作為投資保值者或炒房者大大減少，嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策給火爆的炒房市場(chǎng)滅了火、降了溫。2012年，在樓市持續(xù)調(diào)控的背景之下，溫州的土地市場(chǎng)上半年幾乎交了白卷，而住宅用地收獲了一個(gè)“鴨蛋”。

聞名于“炒房團(tuán)大本營(yíng)”的溫州樓市被給予“腰斬”“暴跌”“崩盤”等字眼，引起了大眾的廣泛關(guān)注。據(jù)了解，溫州房?jī)r(jià)確實(shí)比最高峰時(shí)降低約30%，也出現(xiàn)過(guò)個(gè)別樓盤接近被“腰斬”的現(xiàn)象，但外界所議論的“崩盤”現(xiàn)象尚未出現(xiàn)。細(xì)察之下可以發(fā)現(xiàn)，溫州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然盯牢在較高的價(jià)位上，由此生成其發(fā)展的特別“空間”。

通過(guò)表1可以看出，2012年溫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的12個(gè)月的住房平均價(jià)格為25528元/平方米，是浙江省省會(huì)杭州市（18814元/平方米）的1.36倍，是其相鄰的金華市（9000元/平方米）的2.84倍。顯而易見(jiàn)，這種在號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”的宏觀調(diào)控背景下形成的高位運(yùn)行可以說(shuō)明的問(wèn)題是矛盾的，一種觀點(diǎn)可以認(rèn)為溫州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展無(wú)異于 “焚林而獵，涸澤而漁”，所有的資源都集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，因而這種高位運(yùn)行顯然是不可持續(xù)的，崩盤只是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題；而另一種觀點(diǎn)也可以認(rèn)為溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種高位運(yùn)行是其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的自然體現(xiàn)，甚至如果價(jià)位再往低探一點(diǎn)的話，就會(huì)有足夠的需求力量把價(jià)格拉回到目前的高位上，因此目前的這種高位運(yùn)行是一種最終的均衡結(jié)果。

二、溫州政府房地產(chǎn)調(diào)控存在的問(wèn)題

（一）高房?jī)r(jià)中的政府失靈和角色錯(cuò)位

1.地方政府角色的錯(cuò)位。我國(guó)主要是通過(guò)GDP來(lái)對(duì)地方政府的領(lǐng)導(dǎo)者政績(jī)進(jìn)行考核，為了GDP的高速增長(zhǎng)，為了當(dāng)前的政績(jī)恢弘，地方政府開(kāi)始成為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主角。因?yàn)橥恋爻鲎屬M(fèi)和房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的絕大部分，因此隨著房?jī)r(jià)的攀升，地方政府的財(cái)政收入亦水漲船高。于是，地方政府在房?jī)r(jià)畸高的游戲中，不自覺(jué)地將所擔(dān)任的角色錯(cuò)位了。正是在地方政府這支“看得見(jiàn)的手”的錯(cuò)位支撐下，房?jī)r(jià)調(diào)控變成了 “調(diào)控愈緊、房?jī)r(jià)愈高”的逆向調(diào)控，不僅房地產(chǎn)存量無(wú)法再短期內(nèi)迅速增大，反而為房地產(chǎn)商們制造恐慌、囤積住房創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

2.房地產(chǎn)業(yè)的行政尋租。當(dāng)今社會(huì)，行政尋租已經(jīng)成為了房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。一直以來(lái)，公眾強(qiáng)烈呼吁要求公開(kāi)房?jī)r(jià)成本遭到相關(guān)職能部門的反對(duì)。事實(shí)上，從去年起，關(guān)于房屋成本能否公布就一直是個(gè)“敏感的熱門話題”。如果相關(guān)職能部門簡(jiǎn)單地以“工作量高負(fù)荷”、“缺乏可操作性”為托詞，那么難以被普通購(gòu)房消費(fèi)者接受。有人說(shuō)“建筑成本”可以公布而“建設(shè)成本”無(wú)法公布，原因是建設(shè)成本包括了所有建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成本，不同項(xiàng)目不同模式，難以固定，開(kāi)發(fā)商只能在整個(gè)項(xiàng)目竣工后才能核算出來(lái)，但是這樣的解釋無(wú)法使普通購(gòu)房者信服。從某種程度上來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在腐敗現(xiàn)象。地方政府開(kāi)始作為房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者和利益共享者，任由 “看得見(jiàn)的手”發(fā)揮作用，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行壟斷性控制和對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的大力推動(dòng)，這是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格畸形上漲的一個(gè)重要因素。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷。房地產(chǎn)業(yè)的暴利來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性。眾所周知，壟斷企業(yè)通常會(huì)取得高額的壟斷利潤(rùn)，這種利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中企業(yè)的平均利潤(rùn)，這便是房地產(chǎn)業(yè)暴利的原因。一方面，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)房?jī)r(jià)居高不下；另一方面，房屋的空置率又在不斷上升。這都是由房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性所決定的。房地產(chǎn)業(yè)的壟斷利潤(rùn)既能夠保證房地產(chǎn)商的資金鏈不會(huì)斷裂，而對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期又使得房地產(chǎn)商可以囤積房屋、哄抬房?jī)r(jià)，因此房?jī)r(jià)與空置率“雙飛”的局面魚貫而出。房地產(chǎn)業(yè)的暴利，僅僅依靠市場(chǎng)的力量，是無(wú)法消除的。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)指出，壟斷不僅降低經(jīng)濟(jì)效率，而且會(huì)損害社會(huì)福利，若要消除由于壟斷帶來(lái)的暴利，只能依靠政府干預(yù)。反壟斷是現(xiàn)代政府的職能之一，由于壟斷減少了房屋的有效供給，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)變得順理成章，但是政府對(duì)壟斷進(jìn)行干預(yù)的方式則需慎重選擇。

（二） 溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求

1.嚴(yán)重偏高的房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是某個(gè)住宅市場(chǎng)上某個(gè)指定時(shí)期內(nèi)銷售的住宅自由市場(chǎng)價(jià)格中位數(shù)和該市場(chǎng)上家庭年收入中位數(shù)的比值。如果房?jī)r(jià)收入比上升，表明房?jī)r(jià)相對(duì)于收入來(lái)說(shuō)有所升高，居民的住房支付能力有所下降，政府需要分析房?jī)r(jià)收入比上升原因，考慮是否進(jìn)行調(diào)控；如果房?jī)r(jià)收入比下降，表明房?jī)r(jià)相對(duì)于收入來(lái)說(shuō)有所降低，居民的住房支付能力有所升高。2000-2009年浙江省房?jī)r(jià)收入比逐年攀升，從6.49升至10.78，遠(yuǎn)高于國(guó)際平均的6.4。其中，溫州2000年的這一數(shù)據(jù)為5.87，到2009年升至17。 同時(shí)，“房?jī)r(jià)收入比”呈現(xiàn)“收入越低差距越大”的特點(diǎn)，2000-2009年，最低收入家庭的這一指標(biāo)由14.38升至31.03，低收入家庭從10.94提高到20.37，中等收入家庭從6.84提高至13.51，最高收入家庭只從3.35提高到4.43。產(chǎn)生的影響卻是有本質(zhì)性的差異的。

2.剛性需求的釋放。2012年上半年，剛需房需求成為房地產(chǎn)商手中的“救命稻草”。在房?jī)r(jià)幾近平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，公積金調(diào)整、利率折扣、降低首套房首付比例下降，這些微調(diào)政策都對(duì)釋放剛需、利好市場(chǎng)有積極推動(dòng)作用。但是，這些對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不大，它只是作為一種信號(hào)，在心理上產(chǎn)生的影響，會(huì)傳導(dǎo)到市場(chǎng)，從而影響銷售量和房?jī)r(jià)。

三、完善地方政府房地產(chǎn)調(diào)控和市場(chǎng)關(guān)聯(lián)的舉措

（一）房?jī)r(jià)的合理回歸

從某種程度上說(shuō)，房?jī)r(jià)的合理回歸，可以理解為調(diào)控思路上的一種很大改變。過(guò)去調(diào)控更多的實(shí)際上針對(duì)房?jī)r(jià)，如果把房?jī)r(jià)控制住，調(diào)控目的就達(dá)到了。所以長(zhǎng)期以來(lái)都是以房?jī)r(jià)作為調(diào)控目標(biāo)，并將其作為最終的衡量標(biāo)準(zhǔn)。然而，這同真正調(diào)控的目的相比而言，實(shí)際上是偏離的。調(diào)控的目的，即一個(gè)是短期目標(biāo)，一個(gè)是長(zhǎng)期目標(biāo)。短期目標(biāo)旨在促使房?jī)r(jià)合理回歸，就是將房?jī)r(jià)作為重要目標(biāo)。長(zhǎng)期目標(biāo)是促使這個(gè)行業(yè)回歸到健康發(fā)展的軌道，這也是政府調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格的真正目的。促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，減少城鎮(zhèn)居民購(gòu)買住房支出相當(dāng)于增加了其收入，是擴(kuò)大消費(fèi)需求的“強(qiáng)心劑”。

（二）有計(jì)劃的土地供應(yīng)

一方面，地方政府應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，按照市場(chǎng)主體的反映，有秩序地制定土地供應(yīng)計(jì)劃。如果政府輕易做出決定，在短期內(nèi)推出大量土地，并減少土地供應(yīng)，最終的結(jié)果只能是讓房地產(chǎn)商大量地吃進(jìn)土地，或者通過(guò)炒高增量土地以抬高存量土地價(jià)格。另一方面，無(wú)論房地產(chǎn)商手中掌握多少囤地，它都無(wú)法真正成為地價(jià)和房?jī)r(jià)的主導(dǎo)。換句話說(shuō)，如果政府真正下定決心堅(jiān)決斬?cái)嗯c房地產(chǎn)商之間的共同利益鏈，其必然是有辦法的。首先必須解開(kāi)地方政府保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)既得利益的心結(jié)，斬?cái)嗟胤秸头康禺a(chǎn)商之間千絲萬(wàn)縷又錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系。除此之外，地方政府應(yīng)嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量，加強(qiáng)土地增值稅的征收，限制土地交易的投機(jī)行為。同時(shí)，應(yīng)盤活土地存量市場(chǎng)，對(duì)土地存量和增量進(jìn)行調(diào)控來(lái)控制土地供應(yīng)。

（三）提高供應(yīng)量，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)

首先，房產(chǎn)絕對(duì)供應(yīng)量不足。2011-2012 年溫州市房地產(chǎn)新開(kāi)工面積、施工面積和竣工面積都沒(méi)有呈現(xiàn)總體增加的趨勢(shì)，而且竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于新開(kāi)工面積，這也制約了當(dāng)年的新建住房供給以及銷售量。2012年新開(kāi)工房產(chǎn)項(xiàng)目約840萬(wàn)平方米，施工面積約3600多萬(wàn)平方米。截止到2012年10月竣工面積約只有110萬(wàn)平方米。其次，房產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)不合理。由于溫州市區(qū)土地供應(yīng)量的限制，開(kāi)發(fā)商通過(guò)“90/70”雙套拼的方式開(kāi)發(fā)銷售當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)，以此規(guī)避相關(guān)部門的規(guī)定，這恰恰反映出供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失衡。因此，一方面政府必須運(yùn)用政策和金融杠桿，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為，加快普通商品房的建設(shè)；另一方面，政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查，完善住房保障體系，適度提高商品房預(yù)售門檻，使房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加合理，發(fā)展更加健康。

（四）關(guān)注民資，拓寬民資戰(zhàn)略出路

溫州是啟動(dòng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的先行城市，商業(yè)文化或者市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)文化相對(duì)發(fā)達(dá)。一方面，溫州人不僅擁有巨額財(cái)富，而且具備非常強(qiáng)烈的市場(chǎng)觀念和意識(shí)。另一方面，溫州人的巨額財(cái)富缺少足夠的投資路徑，開(kāi)始尋求高收益高回報(bào)的投資路徑逐漸形成溫州人強(qiáng)烈的投資意識(shí)。于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)必定成為溫州民間資本投入的不二選擇。然而，自限購(gòu)政策以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受到平抑并保持穩(wěn)定，溫州民間大量游資從房地產(chǎn)市場(chǎng)抽身出來(lái)，給溫州市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)了不小的波動(dòng)。2011年底，溫州出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)金融問(wèn)題，使得溫州“兩多兩難”問(wèn)題集中爆發(fā)。更加重要的是，隨著溫州民間游資在一系列領(lǐng)域中左沖右突的折騰而造成的巨額損耗，我國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展遭遇了嚴(yán)重的危機(jī)，特別是其發(fā)展動(dòng)力也遭遇了前所未有的削弱這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，將造成我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體效率的巨大損耗。

面對(duì)這種危機(jī)性局面，以放開(kāi)目前絕大多數(shù)國(guó)資企業(yè)的壟斷性控制為重點(diǎn)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，將是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)戰(zhàn)略關(guān)鍵。而這樣一個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，同時(shí)也會(huì)有效地促成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的合理回歸，更會(huì)形成民營(yíng)經(jīng)濟(jì)良好的成長(zhǎng)和發(fā)展環(huán)境，最終形成我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體上更加具有效率的可持續(xù)性發(fā)展。

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