房地產(chǎn)公司融資的風(fēng)險與控制

趙荻

摘要：房地產(chǎn)公司融資是房地產(chǎn)公司開展項目開發(fā)的重要保證，而房地產(chǎn)公司融資的風(fēng)險是其客觀存在的。本文從房地產(chǎn)公司融資的特點入手，對房地產(chǎn)公司融資過程中的風(fēng)險識別、風(fēng)險評估和風(fēng)險控制進行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；風(fēng)險控制

進入21世紀(jì)以來，隨著我國融入全球經(jīng)濟的步伐加快，我國經(jīng)濟取得了快速發(fā)展，投資額度大幅增加，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資步伐加快，但和我國GDP增長速度以及城市化快速發(fā)展的進程相比，房地產(chǎn)公司資金供給和資金需求不相配合，造成房地產(chǎn)公司資金來源渠道較為單一。為解決房地產(chǎn)公司的“資金瓶頸”，需要采用吸收社會資金，多途徑融資的多元化投資的方式，來加快我國房地產(chǎn)公司投資的步伐，但與此同時，也不可避免的帶來了一定的風(fēng)險?；诖?，本文對房地產(chǎn)公司融資的風(fēng)險與控制進行了探討。

一、工程項目融資管理

從定義上來看，融資是指從自身經(jīng)營狀況和資金運用狀況角度出發(fā)，根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營戰(zhàn)略的發(fā)展需要，經(jīng)過科學(xué)的測算資金的需要量，并按照一定的渠道采用一定的方式來進行資金的組織的過程，其主要是保障企業(yè)經(jīng)營所需資金的一種行為。融資過程包括了融資渠道、方式和數(shù)量結(jié)構(gòu)等問題，現(xiàn)代融資行為拓展了傳統(tǒng)的融資概念，其不但包括了實體有形資本的融通，也包括了虛擬無形資本的融通。融資過程是一種社會資源的重新配置過程，和投資關(guān)系密切，投資行為直接決定了融資的過程，所以說，沒有投資的需求也就沒有融資的需求。同時，投資主體的財務(wù)狀況、行業(yè)背景以及投資項目預(yù)期風(fēng)險和現(xiàn)金流量情況都決定了企業(yè)的融資數(shù)量、結(jié)構(gòu)和方式等等。融資的過程也直接決定了投資的過程，一般來說，投資者無法籌集足夠數(shù)量的資金，那么相應(yīng)的投資量以及投資結(jié)構(gòu)等也將發(fā)生變化。從以上論述可以看出，投資活動和融資活動是一個整體的活動，從這個角度看，投資和融資活動也可以稱為投融資。

二、房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險管理的特點

1、以風(fēng)險的識別為融資結(jié)構(gòu)依據(jù)

房地產(chǎn)公司的融資是根據(jù)項目的實際狀況進行定位的一種結(jié)構(gòu)性融資，重點是融資結(jié)構(gòu)的確定。成功的房地產(chǎn)公司需要項目的各參與方進行合理的風(fēng)險分配。但首先需要對項目的風(fēng)險進行識別，進而確定項目風(fēng)險管理的目標(biāo)，為項目風(fēng)險控制提供重要的參考途徑，以實現(xiàn)企業(yè)在風(fēng)險分擔(dān)情況下合理的融資結(jié)構(gòu)的確定。

2、以項目當(dāng)事人為風(fēng)險分擔(dān)主體

房地產(chǎn)公司管理重點還是需要人去完成，項目的風(fēng)險更是需要人的參與，通過建立合同管理的形式，來對風(fēng)險環(huán)節(jié)以及風(fēng)險管理人進行約束，進而保證項目融資結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。在此基礎(chǔ)上，需要對項目各個風(fēng)險因素進行分析，需要考慮到項目建設(shè)中各個參與人以及貸款人進行風(fēng)險分擔(dān)。成功的房地產(chǎn)公司的融資結(jié)構(gòu)需要各參與方來進行風(fēng)險責(zé)任的共同承擔(dān)，一旦房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)確立以后，需要各方對可能發(fā)生的風(fēng)險進行提前預(yù)計并進行承擔(dān)準(zhǔn)備。

3、以合同作為風(fēng)險處置手段

對房地產(chǎn)公司融資的的風(fēng)險識別和管理以后，落實環(huán)節(jié)是進行風(fēng)險的處置。在房地產(chǎn)公司融資中，對各個風(fēng)險進行具體化后，需要通過合同的形式來對房地產(chǎn)公司風(fēng)險進行量化，同時通過合同的形式來確定各個項目參與人的風(fēng)險承擔(dān)容量，以及以何種形式來承擔(dān)項目合同、融資合同，并作為風(fēng)險處理來在項目周期中進行貫穿，并確保彼此相互銜接，進而實現(xiàn)風(fēng)險規(guī)避的目的。

三、房地產(chǎn)公司融資與風(fēng)險管理

1、風(fēng)險識別

風(fēng)險管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)是風(fēng)險識別，對于房地產(chǎn)公司融資的風(fēng)險識別因依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不同而存在著差異。首先是項目融資的利率風(fēng)險，是指項目在經(jīng)營過程中，由于利率變動直接或間接地造成項目價值降低或收益受到的損失。房地產(chǎn)建設(shè)項目通常是采用銀團或集團貸款的融資形式，而項目的建設(shè)周期一般較長，在此期間沒有收入，項目的總利息數(shù)將有可能占整個項目融資費用的大部分，而項目的實施方一旦付息有困難，所產(chǎn)生的后果多半會是項目完成的延誤，這將會對貸款方的資金回報產(chǎn)生直接的影響。財務(wù)風(fēng)險是指在一定的成本下維持產(chǎn)品質(zhì)量下，市場上可能帶來的價格波動風(fēng)險。完工風(fēng)險，項目的融資完成和工程完工存在本質(zhì)的區(qū)別，不僅僅是按照項目計劃去進行項目實施完成，而是要在項目完成后達到項目預(yù)期的生產(chǎn)能力。因此，完工風(fēng)險還包括了技術(shù)等原因而導(dǎo)致的項目建設(shè)期延長，以及項目未到達預(yù)期的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)等等。

2、風(fēng)險評估

項目融資風(fēng)險管理是復(fù)雜的系統(tǒng)，存在很多定性和定量的因素可以去對項目進行效果評價。而這些因素多是相互影響和相互作用的，這些影響是導(dǎo)致項目變化的重要因素。為了進行科學(xué)的項目融資風(fēng)險管理，不能僅僅只依靠定性分析的手段，還需要通過復(fù)雜的定量方法進行項目融資風(fēng)險評價模型，通過系統(tǒng)分析的方法來進行了解，進而客觀分析出項目融資風(fēng)險水平。由于定性評估具有較強的針對性，一般根據(jù)房地產(chǎn)公司實際來加以使用。而定量分析法師利用數(shù)學(xué)模型對經(jīng)濟指標(biāo)中的利率風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等進行定量評估。定量分析分為經(jīng)濟法和非經(jīng)濟法。經(jīng)濟法是利用現(xiàn)金流量模型求出項目的財務(wù)凈現(xiàn)值（NVP），進而進行風(fēng)險評估。其次，要對項目融資期間現(xiàn)金流量進行客觀計量，進而為融資決策提供風(fēng)險評估數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。此時主要選取了累計債務(wù)覆蓋率和項目債務(wù)承受比率兩個風(fēng)險評價指標(biāo)（財務(wù)指標(biāo)）對風(fēng)險進行評價與衡量。非經(jīng)濟法主要有模糊評價法。模糊評價體系分為初級和多級評價體系，初級是根據(jù)各風(fēng)險因素等級進行分類評價，其向量評價結(jié)果為Bk。多級評價體系是將初級評價體系的結(jié)果進行歸一化處理，并組成合成矩陣，再進行評價向量的計算，并進行逐級評價，最終形成在評價集合基礎(chǔ)上的隸屬度矩陣的模型。在進行判斷時，要遵循加權(quán)平均和最大隸屬度原則對評價體系的結(jié)果進行最終的判斷。

四、房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險控制

融資風(fēng)險的控制是在對融資風(fēng)險進行識別的基礎(chǔ)上，對風(fēng)險進行事前預(yù)測，進而通過一定的控制手段，來降低房地產(chǎn)公司風(fēng)險的發(fā)生以及發(fā)生的損失概率。項目融資風(fēng)險包括了可控和不可控兩方面的因素?？煽仫L(fēng)險因素，可以通過組織實施和協(xié)調(diào)的方式進行控制。而對于不可控因素，比如市場需求等導(dǎo)致等系統(tǒng)風(fēng)險，由于難以避免，因此可以采用風(fēng)險分散或者風(fēng)險轉(zhuǎn)移措施來降低風(fēng)險。

風(fēng)險控制是處置風(fēng)險的最重要工具，風(fēng)險損失控制比其他風(fēng)險控制工具更為有效。主動預(yù)防可能要比風(fēng)險發(fā)生后進行風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁等采取的措施更為有效和有意義。從全面角度出發(fā)，損失控制要優(yōu)于轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。從風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁的角度出發(fā)，風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁不是風(fēng)險消失，而只是將風(fēng)險從一個地方轉(zhuǎn)嫁到另外一個地方，并沒有減少風(fēng)險的整體，U型瓶效應(yīng)突出。例如：對項目開展保險就是一種風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁措施，是通過對項目發(fā)生損失后進行的財務(wù)補償，對于風(fēng)險控制而言，風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁是一種被動的風(fēng)險承擔(dān)措施。而風(fēng)險控制雖然不能對風(fēng)險進行完全的消除，但作為一種積極主動的風(fēng)險防范手段，其對風(fēng)險防范的措施非常有效。與風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁和風(fēng)險控制相對應(yīng)的還有一種風(fēng)險管理工具，即損失融資方式，這種風(fēng)險控制方式不是對風(fēng)險進行轉(zhuǎn)移，而是自留風(fēng)險損失以及因此而發(fā)生的損失后果。風(fēng)險自留和風(fēng)險處置不同的是，風(fēng)險自留并不能起到風(fēng)險控制的作用，它不是以對風(fēng)險的積極主動防范為目的，而是明確知道項目風(fēng)險后進行主動的風(fēng)險損失承擔(dān)，并接受因此而產(chǎn)生的不利后果，是一種主動的計劃和準(zhǔn)備活動，風(fēng)險自留情況下發(fā)生的風(fēng)險都是企業(yè)通過自我資金承擔(dān)的。

對待不同的項目風(fēng)險，在進行項目融資中，要積極采用不同的措施進行控制和規(guī)避可能發(fā)生的風(fēng)險，進而達到風(fēng)險控制和規(guī)避的效果。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立融資戰(zhàn)略，建立多層次的融資渠道。如創(chuàng)業(yè)期從擔(dān)保公司獲取創(chuàng)業(yè)啟動資金，成長期可以通過銀行借款來取得拓展業(yè)務(wù)發(fā)展所需資金，成熟期甚至可以引入風(fēng)險基金或上市融資等等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)民間融資渠道，目前國家正通過多種政策形式為民間借貸行為松綁。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分運用國家的金融政策和對民間資本合法化的有利政策空間，改變過去房地產(chǎn)企業(yè)只能通過銀行融資或等待機會上市融資的狹隘融資觀念，應(yīng)該把民間借貸陽光化、規(guī)范化，拿到地面上來。通過拓展工作思路，努力拓寬融資渠道，不斷壯大房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力。

總之，房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險是客觀存在的，需要企業(yè)正確認識其風(fēng)險來源，并采用有效方法加以規(guī)避，不斷提高企業(yè)項目融資的效率，降低企業(yè)融資風(fēng)險，提高企業(yè)風(fēng)險管理水平。

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