當(dāng)前我國房地產(chǎn)中介市場存在的問題、原因及對策分析

夏丹青

[摘 要]在我國，房地產(chǎn)中介屬于新興的行業(yè)，自上世紀(jì)80年代以來，隨著我國城鎮(zhèn)住房制度的改革的不斷深入和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，加快了房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生和房地產(chǎn)中介市場的興起。但是，房地產(chǎn)中介市場在蓬勃發(fā)展的同時(shí)，還存在許多不完善之處，本文分析了我國房地產(chǎn)中介市場的現(xiàn)狀和存在的問題，對其背后的原因做出了分析，并據(jù)此提出了相關(guān)建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；中介市場；對策

[中圖分類號]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1009 — 2234（2013）09 — 0032 — 02

根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是承辦房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的主體，包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。這些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在活躍房地產(chǎn)市場、滿足居民購房需求等方面發(fā)揮了重要的作用。但房地產(chǎn)中介行業(yè)在我國畢竟是一個(gè)新興的行業(yè)，和國外房地產(chǎn)中介行業(yè)已有百年發(fā)展歷史相比，仍有很多不足之處。

一、 當(dāng)前我國房地產(chǎn)中介市場的現(xiàn)狀及存在的問題

（一） 房地產(chǎn)中介市場的現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，同時(shí)也由于人們住房的剛性需求，房地產(chǎn)中介與人們的生活關(guān)系愈加密切。目前中介服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，從二手房買賣和租賃市場狀況來看，許多民眾認(rèn)為房地產(chǎn)中介是自己獲得買賣和租賃房屋信息的主要來源。同時(shí)，受樓市調(diào)控政策的影響，不少購房者持幣觀望，再加上許多新就業(yè)人員、暫時(shí)買不起房等中低收入人群的存在，使得租賃市場火爆起來。市場需求的存在是房地產(chǎn)中介及其從業(yè)人員發(fā)展最強(qiáng)大的動(dòng)力；從中介資金監(jiān)管的現(xiàn)狀來看，鑒于保護(hù)客戶購房資金安全的必要性，建設(shè)部與人行于2007年1月頒布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，其后各省市根據(jù)自身實(shí)際情況也制定了具體實(shí)施細(xì)則。但仍有不少地區(qū)很不規(guī)范，仍由中介機(jī)構(gòu)代為托管交易資金。

（二） 當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場存在的問題

1.房地產(chǎn)中介服務(wù)發(fā)展不足

首先，從數(shù)量上看，發(fā)展具有不平衡性。部分發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)中介數(shù)量較多，而經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)中介數(shù)量則較少，與人們的購房需求形成了一對矛盾。其次，從發(fā)展質(zhì)量來看，已有的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)成規(guī)模的不多。由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)具有投資小、產(chǎn)效快的特點(diǎn)，出于利益的吸引，許多沒有相關(guān)經(jīng)歷的投資人紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)中介行業(yè)，開辦房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，在制度規(guī)范和內(nèi)部管理上還不正規(guī)，缺乏現(xiàn)代企業(yè)管理模式和運(yùn)作機(jī)制，在內(nèi)部財(cái)務(wù)管理、員工管理、業(yè)務(wù)責(zé)任獎(jiǎng)懲等方面缺乏制度化的規(guī)定。

2.房地產(chǎn)中介服務(wù)“陰陽合同”的存在

所謂“陰陽合同”，是指在一次交易過程中簽訂兩份不同的合同，達(dá)到逃避稅費(fèi)的目的。一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了迎合顧客逃避稅費(fèi)的心理，爭取客戶資源，引導(dǎo)買賣雙方簽訂“陰陽合同”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，其中，“陰合同”顯示的是買賣雙方真正交易的價(jià)格，“陽合同”顯示的是比實(shí)際價(jià)格低的虛假價(jià)格，達(dá)到少交稅費(fèi)的目的。 “陰陽合同”的存在擾亂了房地產(chǎn)買賣市場，表面上看，達(dá)到了幫助買賣雙方逃避稅費(fèi)省錢的目的，但“陰合同”是不受法律保護(hù)的，一旦買賣雙方發(fā)生了糾紛，只能以低價(jià)格的“陽合同”為準(zhǔn)。

3.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)挪用客戶資金

由于資金監(jiān)管制度的不健全，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的資金構(gòu)成除了自有資金之外，還有大批的客戶的資金沉淀，主要來源于二手房買賣方進(jìn)行交易過程中由中介機(jī)構(gòu)代為保管的購房款，以及房產(chǎn)中介辦理租賃業(yè)務(wù)時(shí)產(chǎn)生的租金沉淀。這兩方面的資金積累在一起，數(shù)量巨大，與中介機(jī)構(gòu)的自有資金混在一起，為其挪用客戶資金進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)提供了便利。一旦中介機(jī)構(gòu)的資金鏈斷裂，客戶的利益便會遭受重大損失。

4.通過欺詐手段賺取差價(jià)的行為

受利益的刺激，“吃差價(jià)”成了許多房地產(chǎn)中介獲取利潤的手段?！俺圆顑r(jià)”手段主要有：要求賣房者壓低價(jià)格出售，對買房者高價(jià)賣出，有意隔絕買賣雙方信息，從中賺取差價(jià)；用現(xiàn)金支付的方式低價(jià)買進(jìn)房屋再高價(jià)出售；在辦理租賃業(yè)務(wù)時(shí)，采用向出租者支付短期租金而向承租人收取長期租金，或者低價(jià)租賃房屋再高價(jià)租出等方式獲得差價(jià)?！俺圆顑r(jià)”的行為使得中介機(jī)構(gòu)在短時(shí)期內(nèi)能積累大量的資金，嚴(yán)重侵害了客戶的權(quán)益。

二、 房地產(chǎn)中介市場發(fā)育不完善的原因分析

（一）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員整體專業(yè)性不強(qiáng)

房地產(chǎn)中介行業(yè)是一個(gè)涉及面廣、專業(yè)性強(qiáng)的行業(yè)，從業(yè)人員需具備法律、建筑、營銷、評估等相關(guān)專業(yè)知識。但是當(dāng)前，我國從事房地產(chǎn)中介的服務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)不高，有一些從業(yè)人員沒有持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證，取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的人數(shù)更是稀少。隨著房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展趨向縱深化，綜合素質(zhì)差的從業(yè)人員就很難對信息做出科學(xué)化的判斷和處理，制約了房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)中介行業(yè)缺乏組織自律

房地產(chǎn)行業(yè)的自律組織既包括房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等整個(gè)行業(yè)的組織，也包括房地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會、估價(jià)協(xié)會等分門別類的組織。當(dāng)前我國房地產(chǎn)中介組織大多數(shù)是由政府機(jī)構(gòu)自上而下設(shè)立的，獨(dú)立性不強(qiáng)，不能充分起到為中介機(jī)構(gòu)服務(wù)的作用，中介機(jī)構(gòu)缺乏對自律組織的認(rèn)同感。同時(shí)，自律組織在中介行業(yè)人才的資格認(rèn)定和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定等方面，沒有能形成一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這就難以保證整個(gè)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，不能起到提高整個(gè)行業(yè)管理和服務(wù)水平的作用。

（三）法律法規(guī)不完善

隨著改革開放的不斷深入，房地產(chǎn)中介服務(wù)已成為房地產(chǎn)市場的一個(gè)重要組成部分，要使得它健康有序的發(fā)展，法律法規(guī)的健全十分重要。我國目前對房地產(chǎn)中介組織的設(shè)立、從業(yè)人員的資格和行為管理等方面已經(jīng)形成了一個(gè)初步的法律框架，但是還不完善，仍處于摸索和建設(shè)之中。首先，相關(guān)法規(guī)操作性不強(qiáng)，目前我國對房地產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)行規(guī)范的較高級別的法律僅有《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)規(guī)定》，這些文件的規(guī)定過于原則，可操作性不強(qiáng)。例如，《城市房地產(chǎn)管理法》涉及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)部分僅為籠統(tǒng)原則性的規(guī)定，相應(yīng)的法律責(zé)任只有針對“未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的情形”，而對于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)其它違法違規(guī)行為和相應(yīng)的法律責(zé)任均沒有規(guī)定；其次，相關(guān)法律制度的缺失也造成了權(quán)益被侵害者無法維權(quán)，例如，個(gè)人電話號碼被隨意倒賣的現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)非常普遍，但是我國立法并未承認(rèn)隱私權(quán)，對公民隱私保護(hù)采取的是間接的方式保護(hù)。

（四）行政監(jiān)管不力

首先，目前我國對房地產(chǎn)中介行業(yè)的管理采用的是以工商行政部門和建設(shè)行政部門為主，其它價(jià)格、財(cái)政等相關(guān)部門為輔的方式。這種多頭管理體制給實(shí)際工作造成了不便，例如，建設(shè)行政部門雖然是行業(yè)主管部門，但對具體的違法違規(guī)行為卻沒有相應(yīng)的處罰權(quán)，而由工商行政部門進(jìn)行行政處罰。這種模式降低了行政監(jiān)管的效率，延誤打擊違法違規(guī)行為的時(shí)機(jī)；其次，市場準(zhǔn)入監(jiān)管不嚴(yán)，按《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》要求，房地產(chǎn)中介從業(yè)人員必須具備執(zhí)業(yè)資格；設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請?jiān)O(shè)立登記，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照1個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在的縣級以上的人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。但地方政府在實(shí)際執(zhí)行過程中，在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的市場準(zhǔn)入方面把關(guān)不嚴(yán)，同時(shí)缺乏相應(yīng)動(dòng)態(tài)檢測體系。再次，對違規(guī)行為懲罰力度不夠，房地產(chǎn)行政管理部門對于查處到的違規(guī)現(xiàn)象，通常采取的方式是罰款，這使得中介機(jī)構(gòu)違規(guī)成本較低，違規(guī)操作時(shí)有發(fā)生。

（五）客戶自身維權(quán)意識不強(qiáng)

《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定，二手房交易結(jié)算資金的存儲和劃轉(zhuǎn)必須通過交易結(jié)算資金專用賬戶進(jìn)行，房產(chǎn)中介不得經(jīng)手房款。但在實(shí)際操作過程中，一些客戶覺得手續(xù)繁瑣，時(shí)間間隔長，尤其是賣方希望盡快能拿到房款，所以仍然有客戶繼續(xù)選用中介機(jī)構(gòu)托管資金的方式?！瓣庩柡贤敝阅荛L盛不衰，與客戶投機(jī)避稅的心理也有這很大的關(guān)系。這直接助長了房地產(chǎn)中介市場的不規(guī)范風(fēng)氣。

三、 關(guān)于完善我國房地產(chǎn)中介市場的對策思考

（一） 加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介從業(yè)人員素質(zhì)的培養(yǎng)和監(jiān)督

中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員素質(zhì)的高低是決定中介機(jī)構(gòu)服務(wù)水平和規(guī)范化程度的重要因素。應(yīng)借鑒房地產(chǎn)中介市場較為成熟的國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，要求房地產(chǎn)中介從業(yè)人員必須經(jīng)過嚴(yán)格的職業(yè)培訓(xùn)，并由政府主管部門審核考試通過后，實(shí)行全員持證上崗。同時(shí)，在重視從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)的同時(shí)，也要加強(qiáng)從業(yè)道德的培養(yǎng)和監(jiān)督。應(yīng)嚴(yán)格從業(yè)人員網(wǎng)上登記注冊制度，方便客戶查詢，對從業(yè)人員實(shí)施監(jiān)管。

（二）健全法律法規(guī)

為了保證房地產(chǎn)中介市場的健康有序發(fā)展，我們需借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，制定更加具體可操作性的法規(guī)和條例，對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入、主體資格、權(quán)利與義務(wù)、違規(guī)處理等方面做出更明確的規(guī)定。

（三）加強(qiáng)行政監(jiān)管力度

政府要嚴(yán)格市場準(zhǔn)入，創(chuàng)設(shè)資格準(zhǔn)入制度，對于不具備執(zhí)業(yè)資格的企業(yè)和個(gè)人不允許從事房地產(chǎn)中介行業(yè)。加強(qiáng)行政監(jiān)管力度，建立房地產(chǎn)中介企業(yè)誠信檔案，對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)實(shí)施動(dòng)態(tài)檢測和監(jiān)管，利用全國聯(lián)網(wǎng)的信用檔案對中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員實(shí)施行為監(jiān)管。嚴(yán)格激勵(lì)和懲罰措施，對誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)實(shí)施政策優(yōu)惠，對違規(guī)操作的機(jī)構(gòu)和人員給予暫停代理業(yè)務(wù)、公開曝光直至吊銷資質(zhì)的處罰，同時(shí)將處罰結(jié)果告知工商、稅務(wù)、物價(jià)部門，設(shè)立誠信檔案。政府要加強(qiáng)部門間的協(xié)調(diào)溝通，改變多頭管理的現(xiàn)象，提高監(jiān)管效率，同時(shí)大力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的監(jiān)管作用。

（四）加強(qiáng)行業(yè)自律組織建設(shè)

借鑒發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，政府部門要逐漸與房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會分離，使行業(yè)協(xié)會真正成為為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)和進(jìn)行規(guī)范化管理的組織。要加快行業(yè)協(xié)會自身建設(shè)，改進(jìn)行業(yè)協(xié)會運(yùn)作機(jī)制，通過制定行業(yè)自律公約、完善內(nèi)部培訓(xùn)等方式，提高協(xié)會專業(yè)水平。行業(yè)協(xié)會要嚴(yán)格要求內(nèi)部成員，做好內(nèi)部成員的資格審查和培訓(xùn)工作，提高內(nèi)部成員的業(yè)務(wù)和專業(yè)水平。同時(shí)，行業(yè)協(xié)會要制定內(nèi)部職業(yè)道德規(guī)定，加強(qiáng)對內(nèi)部成員職業(yè)道德的檢查，并設(shè)立誠信檔案，加大違規(guī)處罰力度。

〔參 考 文 獻(xiàn)〕

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