房地產(chǎn)權(quán)登記的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

李平

摘 要 在我國目前的房地產(chǎn)權(quán)登記制度中，房地產(chǎn)制度本身不完善、審查義務(wù)趨于嚴(yán)格以及當(dāng)事人過錯(cuò)等已經(jīng)成為危害房地產(chǎn)權(quán)登記工作正常進(jìn)行的主要風(fēng)險(xiǎn)來源。通過完善審查工作機(jī)制、完善登記程序以及建立信息聯(lián)動機(jī)制等三種方式，能夠有效的防范與控制我國房地產(chǎn)權(quán)登記實(shí)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)權(quán) 登記 風(fēng)險(xiǎn) 防范 控制

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、我國房地產(chǎn)權(quán)登記中的風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)權(quán)登記中的風(fēng)險(xiǎn)主要包括三個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：第一，房地產(chǎn)制度本身不完善帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為法律法規(guī)的不完善；第二，審查義務(wù)趨于嚴(yán)格帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)權(quán)登記具體程序上的不足；第三，房地產(chǎn)登記中的當(dāng)事人帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為當(dāng)事人偽造材料騙取登記等行為。

（一）審查義務(wù)規(guī)定不明確所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

在實(shí)踐中，以“房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)”為由提起的行政訴訟和信訪在房地產(chǎn)登記糾紛中占據(jù)最大的比例。目前我國關(guān)于房地產(chǎn)登記的法律法規(guī)主要是《中華人民共和國物權(quán)法》、《房屋登記辦法》以及《土地登記辦法》等法律規(guī)范，其中《物權(quán)法》作為法律其效力最高，《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》是全國性的部門規(guī)章，這些法律法規(guī)構(gòu)成了一個(gè)完整的房地產(chǎn)登記法規(guī)體系。在房地產(chǎn)登記法律體系中，《物權(quán)法》第12條規(guī)定，“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的房地產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。”《房屋登記辦法》第18條則規(guī)定，“房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請登記材料，并根據(jù)不同登記申請就申請登記事項(xiàng)是否是申請人的真實(shí)意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢問申請人。詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為申請登記房屋的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，可以要求申請人補(bǔ)充材料。”而在《土地登記辦法》第十三條中規(guī)定“國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認(rèn)為必要的，可以就有關(guān)登記事項(xiàng)向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進(jìn)行實(shí)地查看。” 從立法描述來看，我國《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》以及《土地登記辦法》等采取一種模糊態(tài)度，沒有明確規(guī)定房地產(chǎn)登記應(yīng)采取形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，而是通過概括描述的方式規(guī)定登記機(jī)關(guān)應(yīng)盡的審查職責(zé)。 對于這種概括式的描述，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)與普通民眾之間對于登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)存在理解上的差異，所以經(jīng)常發(fā)生以登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)的行政爭議糾紛，登記機(jī)關(guān)審查義務(wù)規(guī)定不明確成為了房地產(chǎn)權(quán)登記中最大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）審查義務(wù)趨于嚴(yán)格產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

從司法實(shí)踐來看，越來越多的法院趨于要求登記機(jī)構(gòu)作實(shí)質(zhì)審查，法院傾向于將登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)實(shí)質(zhì)化。 支持登記機(jī)構(gòu)所作的形式審查的法院一般認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)對這些材料的審核要求僅僅是申請人所提供材料符合法定形式條件即可。這些法定的形式包括但不限于：（1）申請書原件即房地產(chǎn)登記申請書，需經(jīng)轉(zhuǎn)讓人和受讓人兩人的簽名和印章；（2）雙方的身份證原件；（3）房地產(chǎn)權(quán)證書原件；（4）買賣合同或其他處分合同原件，或者公證文書；（5）契稅繳款書；（6）系爭房平面圖、宗地圖。法院認(rèn)為對申請人提交的文件真實(shí)性不應(yīng)由行政登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，而應(yīng)由申請人負(fù)責(zé)。只要當(dāng)事人提供的材料符合法條規(guī)定的條件，行政登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)予以登記，即使這些文件是虛假的。只要登記機(jī)構(gòu)審查了文件的形式，法院就認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)盡到了審查義務(wù)。

隨著《物權(quán)法》的實(shí)施以及配套規(guī)則的完善，法院可能會改變支持形式審查的立場。法院認(rèn)為《物權(quán)法》為登記機(jī)構(gòu)設(shè)定了實(shí)質(zhì)審查義務(wù)，從《物權(quán)法》所規(guī)定的登記錯(cuò)誤的責(zé)任承擔(dān)上分析，法院的這種認(rèn)識是成立的。從立法趨勢來看，越來越多的法律規(guī)范和規(guī)范性文件要求登記機(jī)構(gòu)采取實(shí)質(zhì)審查模式。例如舊《城市房地產(chǎn)管理法》沒有規(guī)定登記機(jī)構(gòu)審查轉(zhuǎn)移登記的程序，而新《城市房地產(chǎn)管理法》第十條不僅規(guī)定了審查程序，而且第二十七條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)審查的程度和內(nèi)容。又如深圳市制定的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》也體現(xiàn)了對登記機(jī)構(gòu)嚴(yán)格審查義務(wù)的要求，且對登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任做了如下規(guī)定：因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，并建立了專門的賠償基金。

（三）當(dāng)事人過錯(cuò)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)踐中，經(jīng)常發(fā)生當(dāng)事人偽造、冒用文書、簽名和證件，以及以不正當(dāng)途徑獲得登記材料申請登記給第三人造成損害的現(xiàn)象，當(dāng)事人騙取登記的行為不但侵害了第三人的合法權(quán)益，同時(shí)也給房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的公信力帶來了損害。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記一般由申請人向登記機(jī)關(guān)提出申請，經(jīng)登記機(jī)關(guān)受理、審核后，對符合法定條件的，由登記機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)登記簿上辦理登記，并向申請人頒發(fā)權(quán)利證書。原則上，只要申請人的申請符合法律法規(guī)規(guī)定的條件，登記機(jī)關(guān)即應(yīng)予以辦理。但面臨的難題是：在偽造材料、證書及簽名等情況下，很容易導(dǎo)致核準(zhǔn)登記因?yàn)椴痪哂泻戏ㄐ曰A(chǔ)而被撤銷。一般認(rèn)為對申請人提交的文件真實(shí)性不應(yīng)由行政登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，而應(yīng)由申請人負(fù)責(zé)。只要當(dāng)事人提供的材料符合法條規(guī)定的條件，行政登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)予以登記，哪怕這些文件是虛假的。 在司法實(shí)踐中，只要登記機(jī)構(gòu)審查了文件的形式，法院就認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)盡到了審查義務(wù)。例外情形是，在形式審查中，如果登記機(jī)構(gòu)工作人員玩忽職守或者具有重大過失，應(yīng)當(dāng)查明而沒有查明登記文件的形式缺陷的，即有過錯(cuò)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。另外，在當(dāng)事人過錯(cuò)申請登記案件中，登記機(jī)構(gòu)經(jīng)形式審查后所作的登記如果隨后經(jīng)證明為虛假而被法院撤銷，雖然登記機(jī)構(gòu)不必承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，但登記機(jī)構(gòu)的公信力將大打折扣。

二、房地產(chǎn)權(quán)登記中的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

防范與控制房地產(chǎn)權(quán)登記的風(fēng)險(xiǎn)，主要有三種方式：第一種，通過完善審查工作機(jī)制強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制；第二種，通過完善登記程序強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制；第三種，通過建立信息聯(lián)動機(jī)制強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

（一）通過完善審查工作機(jī)制強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

審查義務(wù)是房地產(chǎn)登記的核心內(nèi)容。對于房地產(chǎn)登記應(yīng)該遵循的程序、審查內(nèi)容等，法律都有比較明確的規(guī)定，如《中華人民共和國物權(quán)法》第12條規(guī)定了登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)，《房屋登記辦法》第18條作了進(jìn)一步規(guī)定。上述規(guī)章中的“查驗(yàn)”是指對申請登記的材料進(jìn)行檢查驗(yàn)收，主要目的在于審查材料是否齊備、是否有權(quán)利瑕疵等?！霸儐枴笔怯傻怯洐C(jī)關(guān)就與登記事項(xiàng)有關(guān)的問題向申請人提出，其主要目的在于核對登記申請人提交的材料，以確定材料的真實(shí)性。一般來說，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)必須履行法定、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，即須對申請人提供的材料加以審核確保書面材料無瑕疵，還須審查申請登記事項(xiàng)是否是申請人的真實(shí)意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正等事項(xiàng)，經(jīng)過上述程序的審查是房地產(chǎn)登記行為合法有效的基本條件。

通過歸納上述法條，我們發(fā)現(xiàn)對于確定房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)審查義務(wù)的尺度和程度，立法是通過一種對具體事項(xiàng)概況描述的方式予以規(guī)定的，而并沒有一個(gè)清晰、統(tǒng)一的審查標(biāo)準(zhǔn)。這導(dǎo)致當(dāng)事人之間甚至當(dāng)事人與法院之間很可能產(chǎn)生責(zé)任承擔(dān)上的分歧，一旦發(fā)生爭端，即使房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)履行了上述法律法規(guī)中的審查義務(wù)，但由于與司法裁判中偏向?qū)嵸|(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)的不一致，仍可能承擔(dān)難以預(yù)測的法律風(fēng)險(xiǎn)。在司法實(shí)踐中，由于法院有主張登記機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查的傾向，所以房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)審查義務(wù)，應(yīng)盡可能形成程式化的操作規(guī)范。不僅要審查申請人提交的材料是否齊全、是否符合規(guī)定的登記條件，而且要對申請登記事項(xiàng)是否是申請人的真實(shí)意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正、司法機(jī)關(guān)及其他有權(quán)機(jī)關(guān)是否已對登記事項(xiàng)作出了相關(guān)的裁判或其他具有法律效力的行為等事項(xiàng)進(jìn)行審查，在必要時(shí)，還應(yīng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。總之，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)要不斷規(guī)范自己的登記行為，盡量避免法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）通過完善登記程序強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

房地產(chǎn)登記中，登記類型具體包括總登記、初始登記、經(jīng)常登記，他項(xiàng)權(quán)利登記、設(shè)定登記、變更登記、注銷登記等等。不同種類的房地產(chǎn)登記的程序也并不一致，有必要根據(jù)不同的登記類型改進(jìn)登記工作。由于房地產(chǎn)登記分為種類繁多，但是進(jìn)行登記工作的卻是同一個(gè)登記機(jī)關(guān)，甚至是同一批登記工作人員。所以，有必要梳理各登記類型的登記程序，并針對各類型的登記實(shí)施不同的登記政策，這有利于明確房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生變動時(shí)登記應(yīng)當(dāng)注意的相關(guān)事項(xiàng)，做到有的放矢，為增強(qiáng)登記的公信力、維護(hù)房地產(chǎn)交易安全提供制度保障。

信息技術(shù)的發(fā)展，尤其是互聯(lián)網(wǎng)的擴(kuò)張正在引起政府管理的深刻變革。 對于房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)而言，利用互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布房地產(chǎn)登記信息也便利其管理和保存信息，減少事務(wù)性工作。

（三）通過建立信息聯(lián)動機(jī)制強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

從維護(hù)交易安全和交易秩序、保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)利的角度出發(fā)，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在登記工作中有必要和其他部門建立聯(lián)動機(jī)制，建立信息共享機(jī)制。在登記實(shí)踐中，對于經(jīng)常發(fā)生的偽造、冒用文書、簽名和證件的現(xiàn)象，需要專業(yè)的技術(shù)、方法和設(shè)備方能鑒定，登記機(jī)關(guān)并非專業(yè)的司法鑒定機(jī)構(gòu)，難以憑自身的技術(shù)力量作出準(zhǔn)確的判斷，在在偽造材料、證書及簽名的情況下，很容易導(dǎo)致核準(zhǔn)登記因?yàn)椴痪哂泻戏ㄐ曰A(chǔ)而被撤銷。所以，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有必要和公安等其他部門實(shí)施信息共享，借助專業(yè)部門的專業(yè)手段輔助登記工作。另外，對于其他機(jī)關(guān)出具的相關(guān)證明文件，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)需要加強(qiáng)與出具證明文件的部門之間的配合和協(xié)調(diào)，盡量做到資源共享、信息銜接，尤其是電子數(shù)據(jù)的統(tǒng)一和銜接，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)證明文件的真?zhèn)巍?/p>

此外，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以建立相關(guān)信息的共享，以便房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)能夠知曉申請人的真實(shí)信息或者有關(guān)房產(chǎn)的真實(shí)信息，盡量避免申請人提交虛假材料騙取登記的情況發(fā)生?？傊捎诜康禺a(chǎn)登記的復(fù)雜性以及牽涉面的廣闊性，涉及眾多部門的職能，各部門之間建立聯(lián)動機(jī)制，推進(jìn)各部門信息共享，既有利于房地產(chǎn)登記工作，也有利于其他各部門的相關(guān)工作。

（作者：深圳大學(xué)法學(xué)院憲法與行政法研究方向碩士研究生，研究方向：憲法與行政法）

注釋：

洪祖.略論物權(quán)變動與原因行為的區(qū)分原則[A].王利明.判解研究[C].北京：人民法院出版社，2003，145

江必新.全國法院再審典型案件評注（下）[M].北京：中國法制出版社，2011，754

王利明.民商法研究[M].北京：法律出版社，2001，261

金紹達(dá).房地產(chǎn)權(quán)屬登記[M].北京：中國物價(jià)出版社，2000，69

汪玉凱、趙國俊.電子政務(wù)基礎(chǔ)[M].北京：北京中軟出版社，2002，6