關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理重點方向的綜述

曹波　張歡

【摘 要】房地產(chǎn)一直是當(dāng)前中國最受聚焦的產(chǎn)業(yè)，作為開發(fā)商而言，如何提高開發(fā)工程項目的管理水平，降低工程造價，是其研究的熱點。文章闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀，針對相關(guān)問題，探討了項目管理應(yīng)該把握的重點方向。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；成本；工程項目管理

0.引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目要負總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動，按照國家標(biāo)準、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標(biāo)的最終實現(xiàn)。對一個建設(shè)項目而言，其直接控制的目標(biāo)有三個，投資、進度、質(zhì)量，即在保證安全的前提下，按計劃的投資、進度、質(zhì)量完成項目目標(biāo)。

2.項目成本管理

無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理、控制投資，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。工程項目建設(shè)階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。

3.房地產(chǎn)開發(fā)工程項目成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)工程項目成本管理可通過多種方式進行優(yōu)化，如可通過全面控制原則-即全員控制和全過程控制。項目全員控制涉及到項目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個員工切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動每個部門和每個員工控制成本、關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認為成本控制僅是負責(zé)預(yù)、結(jié)算及財務(wù)方面的事，就片面了。全過程控制是指從項目立項、開發(fā)、建設(shè)的全運轉(zhuǎn)過程中進行成本管控則繼續(xù)尋找有效途徑，實現(xiàn)投資控制目標(biāo)。建設(shè)工程主要做好兩個方面的工作：一是決策階段、設(shè)計階段對項目的定位、材料的選用進行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。二是對材料價格進行過程控制，主要是在招標(biāo)過程中嚴格審查施工單位資質(zhì)，運用科學(xué)的評標(biāo)方案，選擇相對實力較強的施工單位。在保質(zhì)保量前提下，要求擇優(yōu)購料，合理組織運輸。再就是要考慮資金的時間價值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項目。加強合同管理，控制工程投資。

4.項目進度管理

工程的進度直接影響項目效益的發(fā)揮。進度管理的主要方法是網(wǎng)絡(luò)計劃方法，網(wǎng)絡(luò)計劃以網(wǎng)絡(luò)圖為基礎(chǔ)。網(wǎng)絡(luò)圖是反映項目各工作或活動間邏輯順序關(guān)系的圖，它既能反映項目工期，又反映各工作間相互關(guān)系、前后次序，通過對關(guān)鍵線路的分析，施工計劃的審核，合理統(tǒng)籌安排主次要工作和各項資源，能夠有效控制工期。對開發(fā)商而言，進度管理是項目管理的重中之重，對此應(yīng)落實管理目標(biāo)責(zé)任制，強化職能部門的指導(dǎo)監(jiān)督作用。為此，認真做好工程前期準備工作，編制切實可行的施工組織設(shè)計非常重要。在工程施工前期準備工作中，項目部應(yīng)依據(jù)工程規(guī)模及難易程度確定管理人員、專業(yè)人員的數(shù)量并進行職能分配，項目經(jīng)理作為項目的負責(zé)人，在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本項目人員認真熟悉圖紙，與設(shè)計院、監(jiān)理、施工單位等進行圖紙會審，把圖紙上的問題逐條理出，共同研究解決問題的策略，做到及早發(fā)現(xiàn)和解決問題。審核人員及材料進場計劃，在公司要求工期內(nèi)制定詳細的施工進度計劃，在進度過程控制中應(yīng)認真客觀制作工程形象進度表，檢查流程表等各項管理制度的要求，責(zé)任到人，定期檢查，確保各項制度的落實。

5.項目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設(shè)實施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)公司的項目質(zhì)量管理是基于設(shè)計單位、總（分）包單位、監(jiān)理單位等合作單位是成熟和具備相當(dāng)管理能力的基礎(chǔ)上的控制及強化控制的管理。

質(zhì)量是企業(yè)的生命，質(zhì)量管理目標(biāo)的實現(xiàn)是品牌發(fā)展之根本，在工程質(zhì)量控制方面因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機構(gòu)的工程管理肯定存在差異。施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質(zhì)量驗收標(biāo)準，房地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)心的是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準；施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了工程質(zhì)量的管理保證體系；施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案、施工構(gòu)造以及施工工藝，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將營銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準（技術(shù)參數(shù)），然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來的產(chǎn)品，符合營銷意圖；施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場管理體系。所以，首先滿足需要成為檢驗房地產(chǎn)項目質(zhì)量的客觀標(biāo)準；其次房地產(chǎn)項目質(zhì)量是房地產(chǎn)產(chǎn)品特征和特性的總和。

6.結(jié)束語

目前，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應(yīng)注重項目管理團隊的素質(zhì)和建設(shè)，這些都是項目管理成敗的基礎(chǔ)。