試論如何加強房產(chǎn)測量和質(zhì)量檢查工作

張輝

【摘 要】房產(chǎn)測量作為一種法定測量，它的測量成果經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核后，用于房屋的產(chǎn)權登記，從而具有法律效力。在當前的房地產(chǎn)銷售模式下，多數(shù)開發(fā)商以房屋的建筑面積作為計價依據(jù)，房產(chǎn)測量的房屋面積計算結果與開發(fā)商、廣大購房戶的切身利益密切相關，因此，房產(chǎn)測量的結果，直接關系到產(chǎn)權登記質(zhì)量，關系到產(chǎn)權各方的利益。質(zhì)量檢查是房產(chǎn)測量工作中的一個重要環(huán)節(jié)，質(zhì)量檢查工作的好壞，直接關系到最終房產(chǎn)測量成果的質(zhì)量。本文介紹了房產(chǎn)測量工作流程及工作內(nèi)容，提出房產(chǎn)測量工作中質(zhì)量檢查的重點和質(zhì)量檢查的方法。

【關鍵詞】房產(chǎn)測量；質(zhì)量檢查

1.房產(chǎn)測量的意義

2000年2月，國家質(zhì)量技術監(jiān)督局發(fā)布了《房產(chǎn)測量規(guī)范》（17986-2000）（以下簡稱《規(guī)范》）。在《規(guī)范》中，提出了質(zhì)量檢查的基本要求，規(guī)定了檢查驗收的項目及內(nèi)容。

首先，房產(chǎn)測量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權人提供法律保護依據(jù)。房產(chǎn)測量的結果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認發(fā)證即具有法律效力，處理產(chǎn)權糾紛的重要依據(jù)。它直接關系到購房人的切身利益房產(chǎn)測量的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科性，是產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權人提供法律保護的重要依據(jù)同時也為調(diào)處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測量是城市建設、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。房產(chǎn)測量按照國家有關部門制定的房地產(chǎn)測繪技術標準和有關屋及其用地的有關信息和資料，通過對房屋自然狀況和權屬況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權的管理提供基礎數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核發(fā)房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測量是進行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設管理必不可少的基礎資料。最后，房產(chǎn)測量也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當前由于商品房價格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時常會打起面積的主意，推廣和進行房產(chǎn)測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。

2.房產(chǎn)測量的基本工作流程

（1）接受房產(chǎn)測量案件的申請，并對申請方提供的資料進行審查。

（2）測量前的準備工作。通過閱讀分析申請方提供的資料，了解作業(yè)項目的基本位置和基本情況，制定測量方案，檢查儀器設備。同時，與申請方預約測量時間，通知申請方做好各項準備工作。

（3）外業(yè)測量。利用GPS、電子全站儀、手持激光測距儀等測量設備完成房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖的數(shù)據(jù)采集。

（4）進行內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)整理，繪制房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖，完成有關的面積計算。

（5）進行質(zhì)量檢查，開展各種測量資料的整理工作并建立檔案。

（6）出具房產(chǎn)測量報告，供申請方辦理房屋所有權證使用。

3.房產(chǎn)測量的工作內(nèi)容

在實際工作中，房產(chǎn)測量主要包括以下三項工作內(nèi)容：

3.1房產(chǎn)分丘圖測量與制圖

房產(chǎn)分丘圖測量首先利用電子全站儀布設導線或采用GPSRTK 技術，在測區(qū)內(nèi)布設圖根控制點，測定圖根控制點的坐標；然后利用電子全站儀測設界址點房角點及碎部點坐標，并繪制測量草圖。內(nèi)業(yè)采用CASS 等專用繪圖軟件，從電子全站儀中讀出各點位坐標，展點后，繪制出房產(chǎn)分丘圖，并在圖上注記各種房屋權屬信息。

3.2房產(chǎn)調(diào)查及房產(chǎn)分戶圖測量與制圖

房產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)分戶圖測量一般同時進行。房產(chǎn)調(diào)查主要調(diào)查房屋的產(chǎn)權人、產(chǎn)別、結構、總層數(shù)、所在層、設計用途、建筑年代、門牌樓號等內(nèi)容，填寫房產(chǎn)調(diào)查表。房產(chǎn)分戶圖測量一般利用手持激光測距儀對房屋逐層逐間實測，繪制出房屋測量草圖并記錄測量數(shù)據(jù)。內(nèi)業(yè)根據(jù)測量草圖和測量數(shù)據(jù)繪制出房產(chǎn)分戶圖。

3.3房屋建筑面積的計算及公用面積的分攤

對于私房和工業(yè)用房，一般僅需要計算出房屋的總建筑面積.而對于開發(fā)商開發(fā)建設的商品房，除了計算出房屋總建筑面積外，還要進行公用面積的分攤計算，計算出各功能區(qū)的公用面積分攤系數(shù)以及房屋內(nèi)各戶室的建筑面積，供各購房戶辦理分戶房屋所有權證時使用。

4.房產(chǎn)測量質(zhì)量檢查的重點及方法

房產(chǎn)測繪成果實行二級檢查一級驗收制度。無論是一級驗收還是二級檢查，都應對各項工作質(zhì)量檢查的重點進行詳細檢查，以保證房產(chǎn)測量成果的質(zhì)量。

4.1房產(chǎn)分丘圖測量

房產(chǎn)分丘圖作為房產(chǎn)管理用圖，主要表示房地產(chǎn)要素和房地產(chǎn)編號，包括產(chǎn)別、結構、層數(shù)、建筑年代、建筑面積、丘號、房屋門牌號等。對于房產(chǎn)分丘圖測量，首先應通過外業(yè)檢查各圖根控制點的相對關系是否準確，檢查房屋等地物間的相對關系是否準確，檢查各種房地產(chǎn)要素是否有漏測漏繪，符號表示是否正確。然后內(nèi)業(yè)檢查房地產(chǎn)編號是否準確，丘號幢號的編排與已有房屋是否有重復，各種注記數(shù)據(jù)的位置是否恰當。再次將新測的房產(chǎn)分丘圖與原有的房產(chǎn)分丘圖作比較，檢查是否有已拆除房屋，以免產(chǎn)權登記時重復登記；最后將分丘界線與土地使用權證的土地權屬界線進行比對，判斷該房屋是否在土地界線內(nèi)，以保證房屋所有權人與土地使用權人的一致。

4.2房產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)分戶圖測量

對于房產(chǎn)調(diào)查，主要檢查房產(chǎn)調(diào)查表房屋座落、產(chǎn)權人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、產(chǎn)權糾紛和他項權利等基本情況信息是否漏填，與現(xiàn)場狀況是否一致。對于房產(chǎn)分戶圖測量，首先應對房屋測量草圖進行檢查，檢查各原始測量數(shù)據(jù)是否正確、有無漏測、涂改；檢查房屋外廓總長與室內(nèi)分段測量（含墻厚）之和的較差是否超限。其次進行外業(yè)檢查，察看房屋外部形狀是否正確，面積計算的范圍是否正確，陽臺走廊是否封閉，房屋開門處是否漏繪。最后對部分房屋邊長進行抽樣測量，抽樣比例不少于10%。

4.3房產(chǎn)分戶圖的繪制、房屋建筑面積計算和公用面積分攤

房產(chǎn)分戶圖作為房屋所有權證的附圖，主要表示房屋權界線和樓梯、走廊等部位以及門牌號、所在層、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。

目前多數(shù)房產(chǎn)測繪部門都購置了各種專用房產(chǎn)分戶圖繪圖及面積計算軟件，利用計算機繪制房產(chǎn)分戶圖并進行房屋建筑面積的計算及公用面積的分攤。因此，首先應對繪制好的房產(chǎn)分戶圖進行檢查，檢查各邊長是否與實測邊長相符，戶室、樓梯、走廊、設備房等是否有漏繪，戶與戶之間、戶與公用部位之間的權屬界線是否正確。其次檢查功能區(qū)的設置是否合理，墻厚的設置是否正確。再次檢查戶室所屬功能區(qū)的定義是否正確，樓梯、走廊、設備房等公用部位的分攤定義是否符合《規(guī)范》的規(guī)定。最后，檢查房屋的門牌號、結構、層數(shù)、指北針等屬性是否正確。

5.結束語

為了進一步加強房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理，各地房產(chǎn)管理部門正在建立房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)，房產(chǎn)測量成果將是建立這一系統(tǒng)的重要基礎數(shù)據(jù)，這就要求房產(chǎn)測量部門進一步加強房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理，制定出完善的內(nèi)部房產(chǎn)測量作業(yè)規(guī)程和測繪產(chǎn)品質(zhì)量檢查實施細則。同時，進一步提高房產(chǎn)測量從業(yè)人員的業(yè)務素質(zhì)和職業(yè)道德素質(zhì)。只有這樣才能確保房產(chǎn)測量成果的質(zhì)量，為房產(chǎn)管理部門、開發(fā)商和廣大購房戶提供合格的房產(chǎn)測量成果。