正確解讀“新國五條” 預防樓市新恐慌

沈文華

“新國五條”出臺后，二手房交易個人所得稅按差額的20%征收這一規(guī)定，給房地產市場帶來了很大震動。近日來，各地房產登記和稅務征繳窗口前人滿為患，掀起一輪房產集中過戶潮。這幾年，政府對房地產市場進行多次調控，房價似乎也陷入了每調必漲的怪圈。不難理解，“國五條”新政一出，普通群眾的脆弱心理引起了樓市激烈震蕩。

“國五條”要求各重點城市制定公布年度房價控制目標；嚴格執(zhí)行限購、差別化房貸政策，擴大房產稅試點范圍；增加中小戶型房源及土地供應；加快保障房建設；加強市場監(jiān)管。二手房交易個人所得稅按差額的20%征收只是五條調控措施中“堅決抑制投機投資性購房”中的一項，為何引發(fā)了一輪房產過戶潮？錯位的輿論引導和片面的政策解讀是重要原因。

如何正確理解“國五條”，首先應充分了解該政策出臺的背景。“國五條”房地產調控政策的出臺是在自2012年四季度以來，部分地區(qū)放松調控的意愿有所增強，出現(xiàn)了住房成交量價齊升的勢頭，部分熱點城市和區(qū)域中心城市交易量持續(xù)放大，房價反彈趨勢明顯，市場預期出現(xiàn)變化，部分城市非理性購地購房現(xiàn)象有所抬頭，房價過快上漲并向更多地區(qū)蔓延的背景下，強化房市調控政策，穩(wěn)定市場預期的及時舉措。

其次，“國五條”是完善穩(wěn)定房價工作考核問責制度、抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規(guī)劃建設、加強市場監(jiān)管和預期管理等綜合性政策組合拳。調控的目的是引導住房需求、緩解供求矛盾、穩(wěn)定市場預期，進一步完善住房供應體系，遏制一些熱點城市房價過快上漲趨勢，保證房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。二手住房交易個人所得稅按差額的20%征收，是抑制投機投資性購房，打擊投機炒房的稅收調節(jié)手段之一。片面理解二手住房交易個人所得稅一律按差額的20%征收，與調控政策堅決抑制投機投資性購房、緩解供求矛盾背道而馳。財政部、國家稅務總局《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2011]12號）第1條規(guī)定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。實施兩年來，對抑制投機炒房起到了明顯成效，剛性需求和改善性需求會得到鼓勵和支持，預計上述營業(yè)稅政策將會予以保留和強化。因此，在財政部、國家稅務總局貫徹實施“國五條”細則出臺前，應理性看待突擊簽約、集中過戶現(xiàn)象。

再次，客觀認識房產集中過戶潮中存在一定比例的沒有及時辦理房產過戶的歷史沉積交易。雖然，“國五條”出臺后，各地房產登記窗口人滿為患，房產中介加緊推房促交，但據房產登記窗口工作人員查看到的當事人申請交易過戶資料反映，集中過戶潮中存在一定比例沉積交易。“國五條”出臺雖然明顯促成了二手住房交易量的上漲，但其中存在一定比例的歷史沉積交易搶在“國五條”細則出臺前集中過戶，因此，盲目跟風、突擊搶房并不理性。

王春敏/責任編輯