蒙特卡羅法在地產(chǎn)開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)管理中的應(yīng)用

馮 博

(中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北京順捷金海置業(yè)有限公司，北京 102308)

0 引言

近年來，隨著全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)動(dòng)蕩和國際資本流動(dòng)性過剩，我國房地產(chǎn)投資持續(xù)上升，該行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也正在逐步顯現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)背景的影響，政策環(huán)境的改變，加上日益攀升的成本壓力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)問題正在加劇。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)管理的探索是一個(gè)不斷深入的過程，涉及的管理內(nèi)容不斷的拓展，理論體系和方法也正在不斷的完善。

工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理概念是在二十世紀(jì)五六十年代萌芽的，起步相對(duì)較晚。當(dāng)時(shí)的時(shí)代背景主要是戰(zhàn)后的復(fù)蘇時(shí)期，西方發(fā)達(dá)國家需要建設(shè)一批工期時(shí)間長(zhǎng)、投資規(guī)模大、技術(shù)相對(duì)復(fù)雜的交通、水利等項(xiàng)目。并且這些大型的項(xiàng)目在成本、質(zhì)量、進(jìn)度管理等方面有著相當(dāng)多的不確定性，也就是從那個(gè)時(shí)間開始，風(fēng)險(xiǎn)管理中針對(duì)工程項(xiàng)目的分支研究孕育而生。1980年，學(xué)者周士富首次提出“風(fēng)險(xiǎn)”一詞，直到80年代中期國內(nèi)才開始引進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理理論。清華大學(xué)郭仲偉教授(1987)《風(fēng)險(xiǎn)分析與決策》的出版是我國風(fēng)險(xiǎn)管理研究工作正式展開的標(biāo)志。我國房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論起步則更晚，90年代初期，基本才開始出現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與決策的理論研究。近幾年來，不少學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的研究進(jìn)入了較深層次的階段，出現(xiàn)了不少系統(tǒng)性的研究，這些研究的出現(xiàn)，使得當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的重視程度。從風(fēng)險(xiǎn)管理的理論研究發(fā)展過程不難看出，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的理論正在越發(fā)受到重視。但是目前，學(xué)界以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本風(fēng)險(xiǎn)管理方面受到各種不確定性因素的影響，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本管理的不確定性，對(duì)這些不確定性進(jìn)行量化分析是一項(xiàng)十分重要且必要的課題?；诋?dāng)前情況，本文試圖以蒙特卡羅模擬法為定量工具，結(jié)合水晶球分析軟件，以一個(gè)實(shí)際項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行分析，并提出成本風(fēng)險(xiǎn)管理的一些建議。

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成與管理

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)因素構(gòu)成

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程與一般的生產(chǎn)產(chǎn)品過程不同，它的不確定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他產(chǎn)品。影響成本的因素有很多，包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、法律等客觀因素，還包括開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建單位以及其他利益相關(guān)者的主觀行為因素。這些因素都會(huì)影響到開發(fā)成本的各個(gè)方面。由于成本風(fēng)險(xiǎn)涉及項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)方面，只有開發(fā)結(jié)束才能確定總成本，而總成本又由土地成本、前期開發(fā)成本、建安成本、營銷成本以及其他成本構(gòu)成，這些子成本風(fēng)險(xiǎn)的不確定性最終都會(huì)反映到開發(fā)總成本上來，因此需要我們利用科學(xué)的分析方法進(jìn)行度量并形成一定的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

1.2 蒙特卡羅模擬法的優(yōu)勢(shì)

目前一些常用的風(fēng)險(xiǎn)分析工具存在一定的不足，比如多因素敏感性分析雖然是指可以對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上子成本變動(dòng)的情況進(jìn)行分析，但是分析時(shí)假定這些同時(shí)變化的成本要素之間也是相互獨(dú)立的，并且這些成本變化的概率要一致，這在實(shí)際問題中也是不太會(huì)發(fā)生的。

由于蒙特卡羅可以很好的隨機(jī)模擬各個(gè)成本子風(fēng)險(xiǎn)之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，被廣泛的運(yùn)用在風(fēng)險(xiǎn)研究領(lǐng)域，且被認(rèn)為是一種經(jīng)濟(jì)有效的方法。因此，筆者將蒙特卡羅模擬法引入到房地產(chǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)管理中，并結(jié)合水晶球軟件，以期達(dá)到較為科學(xué)的預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本風(fēng)險(xiǎn)的目的，彌補(bǔ)傳統(tǒng)成本管理技術(shù)的缺陷，強(qiáng)化成本風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)能力，使得分析能夠更好的指導(dǎo)實(shí)踐。

2 蒙特卡羅模擬法在成本風(fēng)險(xiǎn)管理中的運(yùn)用

2.1 方法介紹

蒙特卡羅模擬法(Monte Carlo simulation)也叫統(tǒng)計(jì)實(shí)驗(yàn)法，是以概率統(tǒng)計(jì)的相關(guān)理論為基礎(chǔ)的一種常見的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法。它根據(jù)歷史數(shù)據(jù)以及既定分布假定的參數(shù)特征，將所求解的問題同一定的概率模型相聯(lián)系，借助隨機(jī)產(chǎn)生的方法模擬出大量的數(shù)值，通過統(tǒng)計(jì)和處理這些數(shù)據(jù)和結(jié)果，以獲得問題的近似解。蒙特卡羅模擬法可以利用成本構(gòu)成要素的概率分布對(duì)總成本進(jìn)行一系列模擬，尤其適用于具有多風(fēng)險(xiǎn)因素且其不確定性大的風(fēng)險(xiǎn)事件，通過蒙特卡羅模擬法可以減少一定的決策盲目性，使得風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，但對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的素質(zhì)提出了一定的要求。

2.2 項(xiàng)目概況

某項(xiàng)目總用地面積為81964 m2，建設(shè)用地面積為37789 m2。小區(qū)的容積率為2.5，綠地率為30%。項(xiàng)目的建筑控制規(guī)模在地上86722 m2，供地形式為“六通一平”。近幾年，國家相繼出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施，包含土地、金融、稅收等多種手段。在其當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力仍將存在，再加上同質(zhì)性的產(chǎn)品較多等原因?qū)е铝朔康禺a(chǎn)行業(yè)內(nèi)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)激增。

2.3 蒙特卡羅模擬過程

根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)的研究，各子成本風(fēng)險(xiǎn)變量的概率分布以及具體的參數(shù)值見表1。土地開發(fā)費(fèi)服從均勻分布，a為其最小值50000萬元，也就是該地塊拍賣的起價(jià)，而70000萬元?jiǎng)t為專家所估計(jì)的最高價(jià)格，在50000～70000之間，任何一個(gè)價(jià)格出現(xiàn)的概率是相等的，都可能成為真正的成交價(jià)格。房屋開發(fā)費(fèi)用與營銷費(fèi)用屬于三角分布，a為三角分布的最小值，b為三角分布的最大值，而m則為其最有可能出現(xiàn)的值。成本的值最終可能介于最小與最大值之間。前期開發(fā)費(fèi)與其他費(fèi)用之間屬于正態(tài)分布，μ與σ分別代表分布的均值與方差。如果一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)變量在任何范圍中均值出現(xiàn)的可能性與其他數(shù)值出現(xiàn)的可能性機(jī)會(huì)相同，則認(rèn)為服從正態(tài)分布，其有三個(gè)前提:1)最具可能的平均值;2)最終的值有可能大于平均值，也有可能小于平均值;3)最終值是較為接近均值而非遠(yuǎn)離均值。本次蒙特卡羅分析法采用水晶球(Crystal Ball)軟件進(jìn)行操作。Crystal Ball通過利用蒙特卡羅模擬對(duì)特殊的情況下可能產(chǎn)生的各種結(jié)果完成上述的假設(shè)過程。其利用的原理是在允許的范圍內(nèi)產(chǎn)生隨機(jī)的數(shù)值，并且經(jīng)過成千次(可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)自己定義)的精密測(cè)算，給予每種結(jié)果一定的可能性，不但減少了人由于手工操作所耗費(fèi)的時(shí)間，并且能夠應(yīng)對(duì)復(fù)雜的工作。

按照表1估算出來的數(shù)值，在Crystal Ball軟件中定義各年的成本風(fēng)險(xiǎn)變量以及概率分布，為開展模擬計(jì)算做好準(zhǔn)備工作。圖1與圖2顯示的是各個(gè)子成本風(fēng)險(xiǎn)在2年的項(xiàng)目周期內(nèi)的概率分布圖。將“總成本”設(shè)定為預(yù)測(cè)單元，并且設(shè)定迭代次數(shù)，通常的情況下，模擬出來的結(jié)果與迭代次數(shù)成正比，即迭代次數(shù)越多結(jié)果越為精確。本論文將迭代次數(shù)設(shè)定為10000次。通過軟件10000次在置信區(qū)間為95%下的模擬，見圖3，得到了項(xiàng)目總成本的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及其概率分布特征，見圖4與表2。

表1 成本構(gòu)成變量概率分布參數(shù)

圖1 變量概率分布圖（第一年）

圖2 變量概率分布圖（第二年）

圖3 模擬次數(shù)及置信區(qū)間的設(shè)置

根據(jù)表3中的結(jié)果顯示，如果按照以往的經(jīng)驗(yàn)，在考慮成本風(fēng)險(xiǎn)以及其概率分布之后，按照當(dāng)前的情況進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，在總成本定額114144.98萬元的情況下能夠以接近80%的可能性完成。造成這種情況的原因可能是因?yàn)橥恋爻杀菊急冗^大且具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，面對(duì)建筑材料以及勞動(dòng)力等價(jià)格的上漲，再加上國家宏觀政策等調(diào)控手段下，大部分購房者可能持有觀望的態(tài)勢(shì)，從而出現(xiàn)營銷費(fèi)用的增加，專家可能調(diào)高了變量中出現(xiàn)的最大值，由于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的諸多不確定性因素，專家對(duì)前期開發(fā)費(fèi)以及其他費(fèi)用概率分布中的方差也做出了一定的調(diào)整，適當(dāng)?shù)恼{(diào)高了方差值。

圖4 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總成本統(tǒng)計(jì)分布圖

表2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總成本分布特征

3 結(jié)語

通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項(xiàng)子成本進(jìn)行蒙特卡羅模擬后，通過隨機(jī)模擬形成的圖表，房地產(chǎn)開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)管理者就可以對(duì)項(xiàng)目成本的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。就以上模擬結(jié)果而言，該項(xiàng)目的成本風(fēng)險(xiǎn)管理要從多方面入手:土地成本占比過大，因此在開發(fā)時(shí)要密切關(guān)注國家出臺(tái)的有關(guān)土地的相關(guān)政策，避免土地成本風(fēng)險(xiǎn)帶來的不利影響。面對(duì)建筑材料以及勞動(dòng)力等價(jià)格上漲的風(fēng)險(xiǎn)誘因，開發(fā)商也要未雨綢繆，與利益相關(guān)方簽訂合同，做到風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與規(guī)避。成本風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)衡量項(xiàng)目開發(fā)是否能夠按照既定成本運(yùn)行的重要指標(biāo)，是描述偏離期望值的離散程度，對(duì)模擬結(jié)果進(jìn)行分析后，如果風(fēng)險(xiǎn)越大，則說明未來不確定性因素越多，成本風(fēng)險(xiǎn)管理的難度也就越難把握。

表3 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)既定總成本實(shí)現(xiàn)可能性

本文系統(tǒng)的介紹了蒙特卡羅方法運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)分析的全部過程，運(yùn)用蒙特卡羅模擬法能夠處理與總成本相關(guān)的各項(xiàng)資金成本的不確定性，并以概率示之，可以使得房地產(chǎn)開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)分析的程序大為簡(jiǎn)化。此外，它能夠在原始數(shù)據(jù)較為不足的情況下為開發(fā)環(huán)節(jié)中成本的決策者提供較為科學(xué)的成本風(fēng)險(xiǎn)分析資料，隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟，得益于計(jì)算機(jī)處理技術(shù)的不斷完善，蒙特卡羅模擬法在日后的成本風(fēng)險(xiǎn)管理工作中必將得到更為廣泛的運(yùn)用。

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