對農(nóng)村土地制度改革背景下土地置換總量的思考★

趙 欣

(鄂州職業(yè)大學(xué)，湖北鄂州 436000)

1 概述

目前鄂州市進(jìn)行的農(nóng)村土地制度改革是對保耕地紅線前提下中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題的一個探索，是一個對全國土地制度改革影響深遠(yuǎn)的創(chuàng)新。這個改革探索過程的成功與否都會裨益于我國集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)新。其制度模式為:通過提高集體所有建設(shè)用地的集約利用率，具體做法就是以“新農(nóng)村建設(shè)”為制度抓手，興建新農(nóng)村社區(qū)，集約利用農(nóng)村宅基地，將節(jié)約出來的集體所有建設(shè)用地復(fù)耕，節(jié)約出的耕地以掛鉤指標(biāo)的形式，通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所來交易流轉(zhuǎn)，城市土地開發(fā)者需要開發(fā)用地時，向土地一級市場購買用地時同時需通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所購買與之配套的掛鉤指標(biāo)。如此既解決了新農(nóng)村建設(shè)資金來源問題，以及城市用地來源問題，同時也解決了集體所有用地的流轉(zhuǎn)問題。

同時我們注意到這種土地使用權(quán)制度改革能否健康有序地執(zhí)行，是建立在所在城市的土地開發(fā)市場健康有序的基礎(chǔ)之上的，當(dāng)?shù)氐耐恋亻_發(fā)市場可持續(xù)發(fā)展，這項改革制度才能可持續(xù)執(zhí)行，換言之即土地可置換的總量與新增城市建成區(qū)土地開發(fā)總量必須是配套的，新增的土地可置換量其實為該城市建成區(qū)土地開發(fā)余量。房地產(chǎn)是一個資金雄厚、市場穩(wěn)定而龐大的市場，土地的居住物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是地方政府較多采用的土地開發(fā)利用的方式，同樣也是鄂州市政府主要采用的土地開發(fā)方式。在此，筆者就鄂州市房地產(chǎn)市場總量測算為著眼點，分析鄂州市房地產(chǎn)市場開發(fā)余量，繼而研究鄂州市土地使用權(quán)制度改革中需要面對的置換數(shù)量問題。

2 分析

2.1 分析方法

某個區(qū)域房地產(chǎn)市場容量的大小受諸多因素影響，通常包括以下幾個方面:

1)人口因素:區(qū)域內(nèi)居民年齡結(jié)構(gòu)、本地居民與外來人口的比例以及外來導(dǎo)入人口的數(shù)量。

2)收入因素:區(qū)域居民的收入水平、收入結(jié)構(gòu)。

3)價格因素:區(qū)域內(nèi)商品房銷售價格水平、商品房租賃價格水平。

4)城市發(fā)展因素:城市化發(fā)展的速度、動拆遷等等帶來的需求增長。

5)消費特征因素:住房消費習(xí)慣(對于租賃居住和購買居住的偏好)、區(qū)域內(nèi)投資投機性需求所占比重。

筆者試圖從收入與商品住宅價格的關(guān)系出發(fā)，構(gòu)筑不受市場影響的房地產(chǎn)容量計算模型，本文的計算思路如下:

1)統(tǒng)計鄂州市的常住人口數(shù)量，包括鄂州市戶籍人口和外來人口結(jié)構(gòu);

2)通過不同階層收入水平與房價的對比計算2011年可購房人口數(shù)量;

3)由可購房人口數(shù)量和鄂州市人均使用面積計算2011年鄂州市總體購房需求量;

4)通過2011年總購房數(shù)量扣除已購房數(shù)量，最終得出鄂州市未來市場容量(靜態(tài)數(shù)據(jù));

5)同時考慮到城市化率的增長、人口增長以及動拆遷帶來的增長，得出鄂州市未來市場容量(動態(tài)數(shù)據(jù));

6)放松假設(shè)條件下的數(shù)據(jù)修正。

以上計算過程基于以下假設(shè):

a.假設(shè)一:剛性需求假設(shè)，沒有重復(fù)置業(yè)，沒有投資投機性需求，每個家庭只購買一套住房;

b.假設(shè)二:房價收入比假設(shè)，消費者對于購房只關(guān)注價格與收入的關(guān)系，只要價格符合收入承受水平，就產(chǎn)生購買需求。

2.2 分析過程

1)鄂州市常住人口的數(shù)量。

根據(jù)鄂州市2010年人口普查數(shù)據(jù)［1］，2010年11月1日零時，全市登記的戶籍人口為1 082 653人，常住人口為1 048 672人，全市常住人口共有家庭戶294 453戶，家庭戶人口為965 909人，平均每個家庭戶的人口為3.28人。鄂州市城市建成區(qū)以鄂城區(qū)為主，人口的總數(shù)為303 315人，根據(jù)數(shù)據(jù)可以知道鄂州市是一個以人口輸出為主的城市，或者說外來流動人口少，城市居住人口的增加以從農(nóng)村遷徙到城市的從事各種經(jīng)營的人口為來源。進(jìn)行計算時以鄂城區(qū)居住人口為計算對象，不計算流動人口數(shù)量。

2)鄂州市商品住宅價格假設(shè)。

a.按2011年房價均價3 500元/m2，為方便計算，每套房以100 m2計算，首付30%，貸款70%，按揭20年，利率根據(jù)最新央行商業(yè)貸款利率7.83%，采用等額本息法計算。

b.等額本息還款方式是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。

通常認(rèn)為，按揭比20年情況下，年還款額占收入比重為30%以內(nèi)，屬于比較容易支付的;年還款額占收入比重為30% ～50%，屬于可以支付階層;年還款額占收入比重大于70%的情況下，認(rèn)為是難以支付的。

3)2011年鄂州市各收入階層住房負(fù)擔(dān)比重計算。

由于缺乏鄂州市相關(guān)數(shù)據(jù)，根據(jù)湖北省不同階層收入數(shù)據(jù)［2］推算鄂州市相關(guān)數(shù)據(jù)見表1。

表1 鄂州市各收入階層住房負(fù)擔(dān)比重表

根據(jù)表格計算結(jié)果可以判斷:最低收入家庭的還款占收入比重為72.60%，接近于70%的難以支付的收入水平，如按鄂州經(jīng)濟發(fā)展速度，鄂州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入還會進(jìn)一步提高，因此可以樂觀估計，鄂州市達(dá)到購房要求收入水平的消費者達(dá)到100%左右的水平;保守預(yù)計，鄂州市達(dá)到購房要求收入水平的消費者達(dá)到90%左右的水平。

4)鄂州市未來房地產(chǎn)市場容量測算(靜態(tài)條件)計算見表2。

表2 2011年鄂州市商品住宅總體購房需求量表

根據(jù)表格計算結(jié)果可以判斷:樂觀估計，鄂州市達(dá)到購房要求收入水平的消費者達(dá)到100%左右的水平，可能的購房總量為面積930萬m2，9.30萬套;保守預(yù)計，鄂州市達(dá)到購房要求收入水平的消費者達(dá)到90%左右的水平，可能的購房總量為面積837 萬 m2，8.37 萬套。

5)放松假設(shè)條件下的數(shù)據(jù)思考。

a.筆者關(guān)于未來鄂州市房地產(chǎn)市場容量的測算，基于鄂州房地產(chǎn)市場需求均為剛性需求的假設(shè)，然而考慮到鄂州的投資投機性需求，則實際未來市場容量的預(yù)計是偏少的。

b.由于缺乏相關(guān)的數(shù)據(jù)，原計劃中的通過2011年總購房數(shù)量扣除已購房數(shù)量，最終得出鄂州市未來市場容量(靜態(tài)數(shù)據(jù))計算無法成功計算;以及同時考慮到城市化率的增長、人口增長以及動拆遷帶來的增長，得出鄂州市未來市場容量(動態(tài)數(shù)據(jù))計算無法成功計算。

3 結(jié)語

1)樂觀估計鄂州市可能的購房總量為面積930萬 m2，9.30萬套;保守預(yù)計為面積837萬 m2，8.37萬套。按照2011年1月～9月均銷售2.82萬套住宅為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，推算全年銷售3.76萬套進(jìn)行計算，在不計算往年已經(jīng)銷售的房屋數(shù)量的條件下，僅以2011年1年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量就可以基本滿足40%樂觀估計的可購房消費者需求，2年時間基本滿足全部樂觀估計的可購房消費者需求。

2)在不計算往年已經(jīng)銷售的房屋數(shù)量的條件下，2年時間基本滿足樂觀估計的可購房消費者需求意味著:第3年的房地產(chǎn)市場在現(xiàn)有居民收入水平下，換句話說在現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場容量條件下，將趨于飽和而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場急劇萎縮。鄂州市目前的房地產(chǎn)開發(fā)總量是沒有考慮本地房地產(chǎn)市場容量條件盲目確定的，或者說房地產(chǎn)主管部門并沒有實施本地房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)?？偭靠刂?。這種無控制房地產(chǎn)市場開發(fā)行為，無論對本地房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，鄂州市的土地轉(zhuǎn)讓收入，還是對鄂州市農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)置換制度改革探索都是有破壞的，是難以為繼的，甚至是“竭澤而漁”。

3)如果鄂州市房地產(chǎn)市場開發(fā)不考慮本地房地產(chǎn)市場容量，以搶占周邊市場份額，以接納周邊市場擠出消費為指向的話，由于無法測算能吸納多少臨近市場擠出消費額，開發(fā)規(guī)模也是無法估計，處于一種“摸石頭過河”的狀態(tài)的話，那么周邊房地產(chǎn)市場如花湖開發(fā)區(qū)、紅蓮湖旅游度假區(qū)和葛店開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)同樣是無序的，對鄂州市整體的房地產(chǎn)市場開發(fā)長遠(yuǎn)來看也只是暫時繁榮而不是長久之計。

4 建議

1)控制房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模。

樂觀估計鄂州市達(dá)到購房要求收入水平的消費者達(dá)到100%左右的水平，鄂州市的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是很理想的市場，但是由于市場本身容量有限，加之鄂州近年房地產(chǎn)市場開發(fā)速度過快，會導(dǎo)致后來的鄂州房地產(chǎn)市場萎縮，進(jìn)而威脅鄂州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的社會基礎(chǔ)。為利于房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，有利于鄂州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)置換制度改革，對鄂州房地產(chǎn)市場來說當(dāng)務(wù)之急就是控制房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模。

2)做大本地市場。

長期做法:增加城區(qū)居民數(shù)量;短期做法:停止新的周邊用地開發(fā)，主要以市區(qū)舊城改造為主，促進(jìn)消費同時可以改觀城市景觀。鄂州房地產(chǎn)市場是理想的市場也是有限的市場，但是鄂州市城區(qū)人口僅30萬，人口數(shù)量太少是市場容量有限的主要原因，因此增加人口是擴大鄂州房地產(chǎn)市場的最直接方法，然而城市人口的增加是一個緩慢的過程，所以這是一個長期的作法。另周期較短的作法就是停止新的周邊用地開發(fā)，主要以市區(qū)舊城改造為主，促進(jìn)消費;鄂州市建市有20余年，城市建成區(qū)有新城區(qū)有舊城區(qū)，新城區(qū)規(guī)劃較好，城區(qū)景觀有城市的感覺，而舊城區(qū)缺乏規(guī)劃，建筑破舊，沒有新世紀(jì)城市的面貌。如改造市區(qū)舊城，既做大本地市場又能改善城市景觀，對營造鄂州城市新形象以及湖北的“深圳”有利。長短結(jié)合共同做大本地房地產(chǎn)市場，利于市場健康發(fā)展，利于鄂州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)置換制度改革順利進(jìn)行。

3)在研究周邊市場需求條件下，鞏固好針對周邊市場開發(fā)，控制開發(fā)總量、開發(fā)時序。

鄂州市房地產(chǎn)市場本身容量有限，但鄂州周邊如葛店、紅蓮湖、花湖等面對其他擠出市場而做的房地產(chǎn)開發(fā)是有益的補充，在對周邊擠出市場進(jìn)行足夠研究條件下，對這個不知道規(guī)模的市場進(jìn)行有序開發(fā)對本地房地產(chǎn)市場是有幫助的，對鄂州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)置換制度改革同樣有幫助。

4)豐富房地產(chǎn)市場開發(fā)手段。

房地產(chǎn)市場是一個多元的市場，按其用途細(xì)分的話，除鄂州市整個市場開發(fā)比重最大的居住物業(yè)市場之外，還有商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場以及特殊物業(yè)市場等。其中居住物業(yè)開發(fā)所需專業(yè)知識最少，流動性實現(xiàn)速度最快，使得此種開發(fā)方式最為常見，但是其他的房地產(chǎn)物業(yè)市場同樣是可以有所作為的。以商業(yè)物業(yè)市場為例:鄂州市專業(yè)交易市場有數(shù)個，如建材批發(fā)市場、水果批發(fā)市場、摩托交易批發(fā)市場等，這幾個市場都存在交易環(huán)境差這個問題，火爆的交易現(xiàn)場與簡陋的條件反常極大，這種商業(yè)氛圍也不利于鄂州市建設(shè)成“武漢市的后花園”“湖北省的深圳”大的環(huán)境。多引入專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，利用他們的專業(yè)開發(fā)，豐富房地產(chǎn)市場開發(fā)手段，多在除居住物業(yè)以外的房地產(chǎn)市場下工夫，既利于鄂州市房地產(chǎn)市場做大做強，也利于改善鄂州市的城市面貌、經(jīng)濟建設(shè)環(huán)境，更快更好地把鄂州市建設(shè)成“武漢市的后花園”“湖北省的深圳”，同時還能在中國中小城市的房地產(chǎn)市場開發(fā)上探索出一條新路。

［1］ 鄂州市統(tǒng)計局，國家統(tǒng)計局鄂州調(diào)查隊.2011年鄂州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報［EB/OL］.http://www.ezhou.gov.cn/201202/c2464884.htm.

［2］ 湖北省統(tǒng)計局，國家統(tǒng)計局.湖北統(tǒng)計年鑒2011［M］.北京:中國統(tǒng)計出版社，2011:196-197.