農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的風(fēng)險防范問題分析

呂軍書，張文赟

（河南師范大學(xué) 三農(nóng)法律問題研究中心，河南 新鄉(xiāng)453000）

農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為農(nóng)民一項(xiàng)重要的財產(chǎn)權(quán)利，是廣大農(nóng)民實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的生存保障支點(diǎn)，其確立是基于對我國農(nóng)村社會具體情況的考量，以保障農(nóng)民居住權(quán)為價值取向，有其一定的合理性?？疾煳覈r(nóng)村宅基地制度的變遷史不難發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村宅基地由最初的農(nóng)民私有轉(zhuǎn)變?yōu)榧w所有、農(nóng)民使用，由自由交易轉(zhuǎn)變?yōu)橄拗屏鬓D(zhuǎn)，農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)能逐步被限制，宅基地的管理逐漸嚴(yán)格，宅基地的福利保障功能也逐漸被強(qiáng)化。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，社會結(jié)構(gòu)發(fā)生了前所未有的變遷，在工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)的過程中，人口不斷向經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)聚集，農(nóng)民也大規(guī)模進(jìn)城，致使農(nóng)村宅基地大量閑置，“空心村”不斷增多，形成寶貴土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。因此，破農(nóng)村宅基地使用權(quán)限制流轉(zhuǎn)之冰，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地的市場配置，以及防范市場配置過程中的風(fēng)險，是人們關(guān)注的重大社會問題。

一、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律規(guī)定及現(xiàn)狀

農(nóng)民宅基地使用權(quán)的確立是以保障農(nóng)民居住權(quán)為價值取向的，是農(nóng)村社會福利的組成部分。為了使農(nóng)民獨(dú)享政府為他們通過宅基地所提供的福利和保障，防止公權(quán)力的介入和其他社會成員染指，國家由上到下，通過層層制度設(shè)計(jì)，從宅基地使用權(quán)的取得、行使到轉(zhuǎn)讓，形成了一套明顯帶有“身份”色彩的法律制度。

（一）相關(guān)法律規(guī)定

《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，且面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。同時，除農(nóng)村集體組織內(nèi)部無宅基地戶可流轉(zhuǎn)入其他農(nóng)戶宅基地外，國家嚴(yán)格限制任何其他形式的流轉(zhuǎn)?！掇r(nóng)村宅基地管理辦法》規(guī)定，農(nóng)村村民宅基地的所有權(quán)屬于村民集體所有，村民只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，禁止擅自買賣或非法轉(zhuǎn)讓。

進(jìn)入新世紀(jì)以來，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，人口流動加速，在一些城市發(fā)達(dá)地區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，人口不斷聚集，城市對土地需求的激增以及大量閑置的農(nóng)村土地客觀上催生了農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場的形成，并日益活躍。為控制宅基地的流轉(zhuǎn)，2004年，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。同年，國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)宅基地管理的意見》提出兩個嚴(yán)禁，即嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。雖然政策加以嚴(yán)格規(guī)定，但宅基地流轉(zhuǎn)市場不僅沒有得以控制，反而更加壯大。據(jù)國土部門的不完全統(tǒng)計(jì)，截至2007年上半年，全國小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米。面對愈演愈烈的宅基地流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范農(nóng)村宅基地管理，2007年頒布的《物權(quán)法》首次以基本法形式確立了宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)，同時規(guī)定農(nóng)村宅基地只能在村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的居民、單位，同時不能進(jìn)行抵押。2008年，為控制農(nóng)民出售、出租多余住宅，解決一戶多宅問題，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。為完善農(nóng)村宅基地登記管理，國土部又發(fā)布了《進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作通知》。此后，針對小產(chǎn)權(quán)房問題，2010年國土資源部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的通知》，在全國范圍內(nèi)進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的治理和整頓。縱觀國家有關(guān)農(nóng)村宅基地制度，對其能否流轉(zhuǎn)交易是持謹(jǐn)慎態(tài)度甚至嚴(yán)格限制的。

（二）農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

國家三令五申禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，而在實(shí)踐中，限于國家法規(guī)政策的約束，不存在公開流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，但租賃、抵押、買賣等形式的流轉(zhuǎn)普遍存在，隱形交易市場日益活躍。據(jù)北京市國土資源局和北京市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心的調(diào)查，在北京12421個樣本中，已有953個庭院發(fā)生了不同程度的流轉(zhuǎn)，以各種形式進(jìn)入流轉(zhuǎn)的比例達(dá)到了7.7%，流轉(zhuǎn)形式包括短期出租、長期“出租”和買賣等。宅基地隱性流轉(zhuǎn)市場有其存在的根源，首先是土地資源需求激增。我國未來城市化的遠(yuǎn)景是，從“十二五”時期開始起步，用二十年的時間解決中國“半城市化”問題，也就是說，平均每年將有2000萬人落戶城市，這不可避免地造成了土地資源的稀缺。正如學(xué)者所言，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中土地扮演著極其重要的角色，無論是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，還是人口的聚集，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都必須通過同時承載著資產(chǎn)和資源屬性功能的土地重新配置來實(shí)現(xiàn)［1］。伴隨著農(nóng)民市民化，農(nóng)村“空心化”程度越來越高，大量閑置的農(nóng)村宅基地迎合了城市發(fā)展的土地需求。其次是經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動。城市化發(fā)展帶動城市房價不斷高漲，這使得作為農(nóng)民生存保障的宅基地的商品屬性和市場價值得以逐漸顯現(xiàn)，雖然國家政策禁止宅基地的流轉(zhuǎn)，但經(jīng)過經(jīng)濟(jì)市場的洗禮，農(nóng)民資產(chǎn)意識逐漸增強(qiáng)，同時助推了宅基地流轉(zhuǎn)市場的形成。

宅基地隱形市場的活躍是農(nóng)民基于理性與現(xiàn)實(shí)的選擇，從側(cè)面反映出農(nóng)村土地制度中存在的問題，但這種游離于法律政策規(guī)定之外自發(fā)形成的市場，其負(fù)面效應(yīng)不容忽視。首先，缺乏法律保障。宅基地抵押、小產(chǎn)權(quán)房等宅基地流轉(zhuǎn)形式不在法律允許范圍之內(nèi)，所以隱形市場的交易缺乏流轉(zhuǎn)應(yīng)有的審批、登記、公示等法定程序，這種沒有法律保障，僅依賴個人信用的市場交易安全性得不到保證。一旦交易發(fā)生糾紛，因缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，許多正當(dāng)利益便得不到有效維護(hù)，在一定程度上影響社會穩(wěn)定。其次，缺乏價格形成機(jī)制。宅基地交易價格無事前評估，亦無相應(yīng)的監(jiān)督，完全取決于雙方當(dāng)事人協(xié)商，而多數(shù)當(dāng)事人缺乏科學(xué)的價格評估標(biāo)準(zhǔn)知識，致使交易價格或高或低。再次，在現(xiàn)有城市承載能力有限、農(nóng)村社會保障體制不完善的條件下，宅基地仍是農(nóng)村社會保障農(nóng)民基本生存權(quán)的載體之一。而宅基地隱形流轉(zhuǎn)市場的存在，在為土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置的同時，亦成為一些農(nóng)民因艱難而迫售的市場，在“一戶一宅”宅基地制度下失去了基本的居住權(quán)利。最后，脫離法律監(jiān)管的無序流轉(zhuǎn)市場，在一些地區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合地掀起了一股占地浪潮，有的甚至占用耕地，不僅危害農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和糧食安全問題，而且破壞土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展布局，影響社會的可持續(xù)發(fā)展。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的理論紛爭

法規(guī)政策不允許農(nóng)村宅基地進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，與現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村普遍存在的宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象形成強(qiáng)烈反差。研究探討宅基地使用權(quán)的市場配置問題，即宅基地的自由流轉(zhuǎn)問題，學(xué)界亦存在不同的觀點(diǎn)。

一種觀點(diǎn)是自由流轉(zhuǎn)論。從物權(quán)角度看，我國物權(quán)法規(guī)定農(nóng)民宅基地所有權(quán)是用益物權(quán)，而用益物權(quán)包括占有、使用和收益的權(quán)利，雖然物權(quán)法規(guī)定宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，沒有明確收益權(quán)，但一些學(xué)者認(rèn)為，既然承認(rèn)農(nóng)民對宅基地的用益物權(quán)，就應(yīng)該承認(rèn)農(nóng)民對宅基地的收益權(quán)。允許宅基地自由流轉(zhuǎn)，土地的所有權(quán)性質(zhì)不發(fā)生改變，農(nóng)民獲取流轉(zhuǎn)收益，不僅充實(shí)了宅基地用益物權(quán)的內(nèi)容，而且有利于農(nóng)民享受市場發(fā)展的成果。從效率角度看，大量農(nóng)村剩余勞動力進(jìn)城進(jìn)行非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，不少農(nóng)民定居城市，加之城市化進(jìn)程的加快，將有更多農(nóng)民流入城市，隨之將產(chǎn)生大量閑置的宅基地。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究部對2749個村莊的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有45%的村反映村里有廢棄的舊房及宅基地。允許宅基地自由流轉(zhuǎn)，有利于提高宅基地的利用效率，提高農(nóng)村土地的集約利用，同時緩解城鄉(xiāng)建設(shè)用地不足問題。從公平角度看，房屋是農(nóng)民的主要資產(chǎn)，禁止宅基地流轉(zhuǎn)，是對農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)的漠視。城市房產(chǎn)可以自由進(jìn)入市場交易，為什么農(nóng)民的房產(chǎn)交易要受到限制，這是一個公民的權(quán)利平等問題。

另一種觀點(diǎn)是禁止流轉(zhuǎn)論。有學(xué)者從農(nóng)村住宅所承擔(dān)的生存功能出發(fā)，主張禁止農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)。他們認(rèn)為，宅基地是集體所有，宅基地使用權(quán)不能算是一種財產(chǎn)性權(quán)利，農(nóng)民沒有支配權(quán)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬于不得或限制轉(zhuǎn)移的土地使用權(quán)，因此宅基地上的房屋所有權(quán)也不得或應(yīng)限制轉(zhuǎn)移，否則一定會發(fā)生名為轉(zhuǎn)移地上物所用權(quán)實(shí)為轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的法律規(guī)避行為。禁止宅基地交易一是為了使農(nóng)民居者有其屋，二是為了保證農(nóng)民不要成為流入城市的無業(yè)游民，造成兩極分化［2］。同時，宅基地自由交易后，可能在微觀層面給村莊帶來問題，即破壞村莊倫理，加劇村莊內(nèi)部的不平等［3］。

第三種觀點(diǎn)是有限制流轉(zhuǎn)論。他們認(rèn)為，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)要受到一定的限制，或只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，或設(shè)定交易條件后可對本集體外成員出售。在我國現(xiàn)有的土地制度下，宅基地是一項(xiàng)農(nóng)民的社會保障福利，其權(quán)利獲取具有一定的身份性質(zhì)，如果完全放開市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)，有悖于宅基地的固有屬性，政府與各種資本主體的參與，很容易造成對農(nóng)民權(quán)益的侵害。同時，在我國農(nóng)村社會保障制度尚未完善的情況下，限制宅基地流轉(zhuǎn)以保障農(nóng)民基本的生活條件是必要的。所以，在認(rèn)可將來放開農(nóng)村宅基地使用權(quán)市場是一種發(fā)展趨勢的情況下，目前宜謹(jǐn)慎從事，分步驟而行［4］。

筆者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民的用益物權(quán)，收益權(quán)是權(quán)利之一。在城市化進(jìn)程的浪潮中，集約利用農(nóng)村土地，緩解城鄉(xiāng)建設(shè)用地需求，允許宅基地流轉(zhuǎn)是必要的。但目前我國社會保障制度尚處于探索發(fā)展階段，宅基地之于農(nóng)民的生存保障權(quán)意義仍在，有條件允許宅基地流轉(zhuǎn)既重視了其保障功能以實(shí)現(xiàn)最基本的社會公平，又兼顧了宅基地使用權(quán)的利用效率。結(jié)合各地宅基地流轉(zhuǎn)實(shí)踐，不難發(fā)現(xiàn)，宅基地的市場配置是一個循序漸進(jìn)的過程，是一個處于探索中的新事物，因此，在相關(guān)制度尚未健全之際，應(yīng)將如何控制和防范宅基地市場配置風(fēng)險放在重要位置。

三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)有限流轉(zhuǎn)的風(fēng)險防范

農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)近年來引起學(xué)者的廣泛關(guān)注。不少學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)突破農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)的集體成員資格限制，允許宅基地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)完善的農(nóng)村住房登記制度，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用市場效率的最大化。筆者是支持農(nóng)村宅基地“有限流轉(zhuǎn)”觀點(diǎn)的，在構(gòu)建和諧社會的大背景下，作為農(nóng)村土地制度改革的重要內(nèi)容，政府要把控制和防范宅基地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險放在重要位置。

（一）防范農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押中的風(fēng)險

盡快將農(nóng)村宅基地的抵押權(quán)歸還給農(nóng)民，這是農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)法律制度創(chuàng)新的重要內(nèi)容。農(nóng)民對宅基地使用權(quán)不能抵押就等同于禁止房屋進(jìn)行抵押，因?yàn)殂y行不大可能愿意接受沒有土地作為抵押物的農(nóng)村住房進(jìn)行抵押。此外，對普通農(nóng)戶來講，建房也許是其最大的投資。實(shí)際上，不能通過住房抵押來獲得貸款將會削弱農(nóng)民改善其生活條件的能力。所以，農(nóng)村宅基地的抵押權(quán)對于待轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力和留在農(nóng)業(yè)內(nèi)部的勞動力來講相當(dāng)重要，在農(nóng)村宅基地處分權(quán)中居于十分重要的地位，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀上要求將這種權(quán)利歸還給農(nóng)民。這里關(guān)鍵是要引導(dǎo)農(nóng)民慎重抵押，在農(nóng)村不完善的社會保障體系下，一旦使用權(quán)人無法清償債務(wù)時，農(nóng)民就會喪失該宅基地使用權(quán)及地上房屋，農(nóng)民就會流離失所，不利于社會的穩(wěn)定，社會成本過于高昂；再者，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后處分該抵押物時，由于缺少公正的中介機(jī)構(gòu)的價值評估，對農(nóng)民而言是新的不公。

（二）防范農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中農(nóng)民利益受損的風(fēng)險

在城市化進(jìn)程的推進(jìn)下，農(nóng)村宅基地的潛在價值得以體現(xiàn)。因閑置宅基地而形成的“空心村”現(xiàn)象應(yīng)該整治，農(nóng)村土地應(yīng)集約化利用，但應(yīng)該在充分尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民用益物權(quán)的前提下流轉(zhuǎn)，警惕政府和企業(yè)利用行政手段達(dá)到目的。嚴(yán)格規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)行為，價格是至關(guān)重要的因素。城市建設(shè)用地需求激增，必然向農(nóng)村土地擴(kuò)張，在現(xiàn)有農(nóng)村土地價格機(jī)制不完善的情況下，可以參照城鎮(zhèn)土地價格評估制度，建立一套指導(dǎo)全國農(nóng)村宅基地分等、定級及價格的評估體系，為宅基地流轉(zhuǎn)提供科學(xué)合理的定價依據(jù)。同時，為防止公權(quán)力和各種資本主體侵蝕農(nóng)民利益，對宅基地流轉(zhuǎn)價格應(yīng)實(shí)行最低限價制度。同時，要妥善處理好宅基地溢價的合理分配問題，要讓農(nóng)民也分享到經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的成果，否則會釀成群體性事件。

（三）防范農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中耕地流失的風(fēng)險

宅基地及地上房屋流轉(zhuǎn)可以獲益，放大了農(nóng)村宅基地的需求，農(nóng)村建房或買房人數(shù)激增，在眼前利益的驅(qū)動下，占用耕地建房的情況會越來越多，或是在地方權(quán)力與資本結(jié)盟的強(qiáng)勢介入下，使本來無利可圖的農(nóng)業(yè)經(jīng)營者“自愿”交出土地。對此，必須設(shè)定嚴(yán)格的宅基地流轉(zhuǎn)條件。首先，宅基地應(yīng)優(yōu)先流轉(zhuǎn)于本集體組織成員內(nèi)部，在本集體成員有意愿轉(zhuǎn)入宅基地的情況下，不得轉(zhuǎn)給集體外成員。其次，對于轉(zhuǎn)出方，不得再申請新的宅基地。轉(zhuǎn)入方如果是本集體成員，不得在轉(zhuǎn)入前已有宅基地，如果是集體外成員，在同一地區(qū)只能轉(zhuǎn)入一處宅基地，同時限定轉(zhuǎn)入宅基地的用途，不得進(jìn)行囤積、炒作或用于小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)等等。

（四）防止農(nóng)村宅基地自由交易后可能破壞鄉(xiāng)村倫理的風(fēng)險

中國傳統(tǒng)鄉(xiāng)村社會以自給自足的生產(chǎn)方式和相對封閉的生活方式為基本特征，在此基礎(chǔ)上產(chǎn)生了具有自身特色的鄉(xiāng)村倫理關(guān)系和道德生活樣式［4］。中國傳統(tǒng)鄉(xiāng)村社會是一個建立在“血緣和地緣”基礎(chǔ)上的“熟人”社會，以“人情”為紐帶，以“互信”為基礎(chǔ)，成為鄉(xiāng)村社會交往的倫理。農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由交易之后，作為“強(qiáng)勢群體”的城鎮(zhèn)居民不可避免地會逐漸滲透其中，傳統(tǒng)的“血緣”、“地緣”和 “熟人”關(guān)系將會被打破，幾千年來形成的傳統(tǒng)的家庭觀、生活觀、道德倫理觀等也將受到挑戰(zhàn)。再者，村莊是中國鄉(xiāng)村社會的基本單位，承載著一些基本的功能，一些公共服務(wù)產(chǎn)品也要靠集體經(jīng)濟(jì)組織來提供。例如村莊道路、供水、環(huán)境衛(wèi)生等［5］。宅基地實(shí)現(xiàn)自由交易后，傳統(tǒng)意義上的“村民”將逐漸多元化，集體經(jīng)濟(jì)組織也因此減少了投資村莊公共服務(wù)的動力，導(dǎo)致村莊的公共性衰退，作為原本作為倫理性與功能性一體的村莊也將難以維系，最終農(nóng)民將逐漸失去作為最后生存希望的家園。

（五）防止農(nóng)民因流宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)失誤而影響社會穩(wěn)定的風(fēng)險

目前社會保障制度并不完善，宅基地承擔(dān)農(nóng)民基本生活條件，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的意義仍在，因此應(yīng)防止農(nóng)民因宅基地流轉(zhuǎn)失誤，加強(qiáng)宅基地流轉(zhuǎn)服務(wù)工作，構(gòu)建和諧穩(wěn)定的社會環(huán)境。因?yàn)檗r(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)一旦失誤，就喪失了在農(nóng)村生存的根基，而在城市又不能完全立足，最終結(jié)果可能是城市貧民化與農(nóng)村社會沖突的同步加劇，大規(guī)模的社會動蕩將不可避免。因此，為防止農(nóng)民因宅基地流轉(zhuǎn)無家可歸，須嚴(yán)格設(shè)定轉(zhuǎn)出方的條件，只有一處宅基地的農(nóng)戶不得流轉(zhuǎn)房地，轉(zhuǎn)出方須有兩處以上農(nóng)村或城鎮(zhèn)房產(chǎn)，老年農(nóng)民隨子女生活也可轉(zhuǎn)出宅基地。同時，地方政府應(yīng)加強(qiáng)宅基地流轉(zhuǎn)服務(wù)工作，規(guī)范流轉(zhuǎn)信息的收集和發(fā)布工作，完善備案，規(guī)范社會中介服務(wù)，加強(qiáng)對流轉(zhuǎn)雙方的風(fēng)險防范教育，引導(dǎo)其合理流轉(zhuǎn)宅基地。

［1］宋戈.中國城鎮(zhèn)化過程中土地利用問題研究［M］.北京：中國農(nóng)業(yè)出版社，2005：1

［2］韓俊.中國農(nóng)村土地問題調(diào)查［M］.上海：上海遠(yuǎn)東出版社，2009.

［3］孟勤國.物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯［J］.法學(xué)評論，2005（4）.

［4］王露璐.從鄉(xiāng)土倫理到新鄉(xiāng)土倫理［N］.光明日報，2011－01－18.

［5］陳柏峰.農(nóng)村宅基地限制交易的正當(dāng)性［J］.中國土地科學(xué)，2007（4）.