房產(chǎn)交易中的詐騙犯罪研究

王春麗 梁春程

（上海市嘉定區(qū)人民檢察院，上海 201800）

●法學論壇

房產(chǎn)交易中的詐騙犯罪研究

王春麗 梁春程

（上海市嘉定區(qū)人民檢察院，上海 201800）

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房產(chǎn)已逐漸成為家庭財產(chǎn)的主要組成部分，同時違法處分家庭共有房產(chǎn)的糾紛日益增多，個別行為不僅違反了民事經(jīng)濟法律規(guī)范，甚至觸犯刑法底線，涉嫌詐騙犯罪，具有較大的社會危害性。為正確認定此類行為的性質(zhì)，筆者擬以三個典型案例為切入點，結(jié)合相關(guān)民事和刑事法律規(guī)定加以探討。

房產(chǎn)交易；詐騙罪；案例分析

一、夫妻一方“無權(quán)處分”房產(chǎn)行為的定性

案例一：范某與前妻韓某共同購買一套房產(chǎn)，房產(chǎn)權(quán)利人登記為范某。后二人協(xié)議離婚，并約定房產(chǎn)歸韓某所有，但未作權(quán)利人變更登記。離婚后，范某為歸還賭債向房產(chǎn)局謊稱房產(chǎn)證遺失，補辦了權(quán)利人為被代理人的新房產(chǎn)證。后隱瞞房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬真相，經(jīng)房產(chǎn)中介公司介紹，與第三人章某簽訂房產(chǎn)買賣合同，獲得房款43萬后用于歸還賭債，并外出逃匿。章某辦理房產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移登記手續(xù)期間，因韓某向法院提起民事確權(quán)訴訟，而被房產(chǎn)登記部門拒絕登記。法院經(jīng)過審理判決支持韓某訴訟請求，并將房產(chǎn)變更登記到韓某名下。章某不服，向法院起訴范某、韓某房產(chǎn)買賣合同糾紛，法院在審理過程中發(fā)現(xiàn)范某可能涉嫌犯罪，將案件移送公安機關(guān)。

（一）民法視角下的“無權(quán)處分”問題1.范某處分房產(chǎn)行為應為“無權(quán)處分”

要認清本案中范某處分房產(chǎn)行為的法律性質(zhì)，首先需要確定系爭房產(chǎn)的所有權(quán)狀態(tài)。本案中系爭房產(chǎn)系夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同購買，根據(jù)我國婚姻法規(guī)定應屬于夫妻共同財產(chǎn)。后來夫妻協(xié)議離婚，并在離婚協(xié)議中約定該房產(chǎn)歸韓某所有，而離婚協(xié)議經(jīng)婚姻登記機關(guān)確認后即發(fā)生效力。由于離婚財產(chǎn)分割協(xié)議屬于民事合同，其僅對夫妻雙方發(fā)生效力，根據(jù)我國《物權(quán)法》第6條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記?！币虼?，本案中房產(chǎn)形式上的所有權(quán)人仍然是范某，韓某雖然實際占有、使用該房產(chǎn)，并具有合法離婚協(xié)議作為權(quán)利基礎(chǔ)，但從法律上并沒有取得房產(chǎn)的所有權(quán)。換言之，在范某與第三人章某簽訂房產(chǎn)買賣合同的過程中，第三人章某有理由相信房產(chǎn)證上的登記具有公示公信力，范某作為該房產(chǎn)的所有權(quán)人有權(quán)處分該房產(chǎn)。

那么，范某處分房產(chǎn)的行為究竟是有權(quán)處分還是無權(quán)處分，筆者贊同后者。理由如下：首先，在范某與韓某之間，范某理應知道房產(chǎn)已經(jīng)歸韓某所有，自己沒有房產(chǎn)的所有權(quán)，其行為是無權(quán)處分。其次，法律規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的變動需經(jīng)登記方產(chǎn)生效力，房產(chǎn)登記具有權(quán)利推定的效力，但是在有證據(jù)證明房產(chǎn)權(quán)利登記錯誤時，法律依然是保護財產(chǎn)的真正所有權(quán)人。再次，系爭房產(chǎn)在離婚協(xié)議簽訂前就屬于夫妻共同財產(chǎn)，即使范某為房產(chǎn)登記權(quán)利人，未經(jīng)共有權(quán)人同意，其也無權(quán)處分該房產(chǎn)。

2.范某“無權(quán)處分”行為的法律效力

范某處分房產(chǎn)行為的法律效力，從民法上講就是行為有效、效力待定或者無效，從刑法上講就是合法、違法或者犯罪。此處僅從民事角度論述范某處分房產(chǎn)的法律效力。

現(xiàn)行法律直接規(guī)定“無權(quán)處分”行為法律效力的是《合同法》第51條和《物權(quán)法》第106條，根據(jù)上述條款規(guī)定，無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)的，合同效力待定。若經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)，合同有效。無處分權(quán)人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；但受讓人是善意第三人，且以合理價格購買，轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不論合同效力，受讓人基于法律規(guī)定取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。這就是民法理論上所說的無權(quán)處分與善意取得。法律所保護的財產(chǎn)秩序安全可分為動態(tài)和靜態(tài)兩方面，無權(quán)處分制度否定了無處分權(quán)人處分行為的效力，賦予所有權(quán)人對物的追回權(quán)利，著眼于保護靜態(tài)的財產(chǎn)所有權(quán)。善意取得制度則著眼于外部關(guān)系的維護，在權(quán)衡利弊之后選擇動態(tài)的交易安全優(yōu)先。同時，由于善意取得制度犧牲了真正所有權(quán)人的利益，法律也規(guī)定了非常嚴格的適用條件，使得雙方利益得到最大的平衡。本案中，范某將登記在其名下的他人房產(chǎn)以略低于市場價的價格賣給第三人章某后，真正權(quán)利人韓某并沒有追認，因此房產(chǎn)處分行為無效。①至于合同效力的問題，民法學界爭議較大，筆者從法律解釋論的角度看贊成合同無效的觀點。如果最終認定范某構(gòu)成詐騙罪，則可以推定范某在簽訂合同過程中具有欺詐的行為，由于并沒有損害國家和社會公共利益，因此，從民法理論角度該合同又是可撤銷的，兩者存在沖突時，應選擇無權(quán)處分法條適用的優(yōu)先認定合同無效。由于傳統(tǒng)上家庭的夫妻共同財產(chǎn)往往登記在一方名下,章某在簽訂房產(chǎn)買賣合同時不知道也無從得知范某系無權(quán)處分，因此屬于善意第三人。但是章某在申請房產(chǎn)權(quán)利變更登記過程中，由于真正權(quán)利人提起訴訟保全，房產(chǎn)登記部門拒絕登記，故其不能取得系爭房產(chǎn)的所有權(quán)，只能向范某要求返還不當?shù)美蛘咭郧謾?quán)之債要求賠償。

(二)刑法視角下的“無權(quán)處分”問題

“無權(quán)處分”行為在刑法理論或者刑法法條當中并無具體規(guī)定，所謂刑法視角下的“無權(quán)處分”問題，主要是指從刑法規(guī)范角度看“無權(quán)處分”行為應如何評價。筆者認為，對于“無權(quán)處分”型的民事欺詐與詐騙犯罪的界限主要在于行為人的主觀惡性和客觀危害性大小不同。

在經(jīng)濟生活中，為了獲得更大的經(jīng)濟利益，行為人在簽訂、履行合同時往往會采用欺詐的手段，這種民事欺詐與合同詐騙犯罪在行為方式、主觀目的等方面存在類似特征，特別是在“民刑交叉”的特殊情況下極易混淆。因此，首先要厘清民事欺詐與合同詐騙犯罪的區(qū)別。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第68條規(guī)定：“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人做出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為”。可見民事欺詐主觀上不具有非法占有的目的，雖然在客觀上表現(xiàn)為虛構(gòu)事實或隱瞞真相, 但仍歸屬于民事法律關(guān)系范圍內(nèi),故應由民事法律來調(diào)整。而合同詐騙罪中行為人是以簽訂合同為名, 主觀上具有非法占有對方當事人財物的故意，其主觀惡性和客觀危害后果發(fā)生從量變到質(zhì)變的轉(zhuǎn)化，以至于達到法律所規(guī)定的觸犯刑律的程度。

具體到一般的無權(quán)處分行為，由于無權(quán)處分人往往與真正權(quán)利人具有夫妻、合伙、委托、雇傭、租賃等較為密切的民事法律關(guān)系，且并沒有損害國家或者社會公共利益，事發(fā)之后雙方一般也能通過返還利益、賠償損失等方式得以諒解，因此作為民事糾紛處理較為妥當。①民事理論認為，無權(quán)處分行為效力待定而不是直接無效也是出于上述原因考慮。但在無權(quán)處分人主觀上具有非法占有的故意，客觀上實施侵占或者詐騙他人金額較大的財產(chǎn)不能歸還時，則可能構(gòu)成侵占類犯罪和詐騙類犯罪。本案中，范某隱瞞真相，明知自己不具有房產(chǎn)所有權(quán)，仍與他人簽訂房產(chǎn)買賣合同處分前妻財產(chǎn)，在獲得巨額房款后即還債出逃，根據(jù)法律規(guī)定可以推定其具有非法占有的目的。②判斷行為人主觀上是否以非法占有為目的,一般通過法律推定來認定，如有下列情形之一的，應認定為以非法占有為目的：1.逃逸、躲避或者出走不歸，或者以其他方法逃避承擔民事責任的；2.以隱匿等方法占有財物的；3.對騙得財物進行私分、揮霍化用的；4.用于清償債務的；5.用于進行其他犯罪活動(包括違法經(jīng)營活動)的；6.其他企圖使它人喪失對財物占有的情形。同時，范某的行為客觀上造成了第三人章某“房財兩空”的損害結(jié)果，破壞了正常的市場交易秩序，具有較大的社會危害性，以合同詐騙罪追究其刑事責任較為妥當。

二、夫妻一方虛假房屋買賣套取銀行貸款行為的定性

案例二：李某與前妻周某共同購買了一套房產(chǎn)，房產(chǎn)權(quán)利人為李某與周某。后李某為還賭債和朋友盛某串通共謀，通過他人假冒周某簽名與盛某簽訂虛假的房屋買賣合同，以此從銀行獲得抵押貸款45萬元。之后，李某與周某協(xié)議離婚，約定房產(chǎn)歸周某所有，自己外逃躲債。期間李某還款3萬余元后不再繼續(xù)歸還銀行貸款。周某發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)登記權(quán)利人是盛某后，以其并未在房屋買賣合同上簽字和離婚協(xié)議約定房產(chǎn)歸其所有為由，分別向法院提起行政和民事訴訟，得到法院支持，該房產(chǎn)權(quán)重新變更為李某和周某之后又轉(zhuǎn)移至周某一人名下，但房產(chǎn)登記簿中備注顯示：權(quán)利人已知該房產(chǎn)設(shè)有抵押，愿意承擔相應的法律責任。數(shù)月后，銀行在還款賬戶逾期還款超過6期后向法院申請強制執(zhí)行時，發(fā)現(xiàn)系爭房屋權(quán)利人發(fā)生了變更無法執(zhí)行，遂向法院提起行政訴訟。法院行政庭審查認為此案涉嫌犯罪遂移送公安機關(guān)。

（一）民法視角下的“假按揭”問題

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務也急速增長，但出賣人和借款人通過所謂的“假按揭”方式套取銀行貸款的情形也大量出現(xiàn)，本案中李某和盛某的行為就是典型的二手房“假按揭”行為。③“假按揭”是指房地產(chǎn)開發(fā)商組織公司員工或者親友作為購房申請人，以虛假購房交易套取銀行個人貸款，并替購房申請人還款的行為。從案件發(fā)生過程看，本案共存在4種法律關(guān)系：李某與周某對房產(chǎn)的共有法律關(guān)系、李某與周某的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系、李某與盛某的房產(chǎn)買賣法律關(guān)系、盛某與銀行的借貸和抵押擔保法律關(guān)系。為了準確認定這種“假按揭”行為的法律責任，筆者將進一步厘清上述法律關(guān)系及相應合同的效力。

1.李某與盛某的房產(chǎn)買賣合同無效

一方面，系爭房產(chǎn)原是李某和周某的夫妻共同財產(chǎn)，李某未經(jīng)房產(chǎn)共有人周某的同意擅自處分財產(chǎn)的行為屬于無權(quán)處分，效力待定。后周某知曉后，起訴要求恢復房產(chǎn)登記變更，因此共有權(quán)人周某并沒有對李某的行為進行追認，李某與盛某的房產(chǎn)買賣合同歸于無效。另一方面，根據(jù)《合同法》第52條，合同當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益，或者以合法形式掩蓋非法目的，合同無效。本案中李某與盛某經(jīng)共謀，通過簽訂虛假房產(chǎn)買賣合同的方式掩蓋非法套取銀行貸款的真實目的，違反了商業(yè)銀行《貸款通則》的規(guī)定，損害了商業(yè)銀行和周某的利益，依照上述法律規(guī)定，合同也應屬無效。

2.盛某與銀行簽訂的貸款合同不受房產(chǎn)買賣合同效力影響

既然房產(chǎn)買賣合同無效，系爭房產(chǎn)重新登記到李某和周某的名下，那么作為惡意買受人的盛某是否可以主張其與銀行簽訂的貸款合同無效呢？筆者持否定意見。首先，房產(chǎn)買賣合同與銀行貸款合同是兩份相互獨立的合同，房產(chǎn)買賣合同僅僅是銀行貸款合同的原因，而銀行貸款合同約定的雙方權(quán)利義務的履行并不依賴房產(chǎn)買賣合同的實現(xiàn)，兩者主體不同，內(nèi)容不同，不存在主從合同關(guān)系。其次，即使主張合同無效，盛某也不是合格主體。根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定，“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷?！北景钢?，盛某編造購房謊言，隱瞞貸款用途真相，在與銀行簽訂貸款合同時存在欺詐行為，依照上述法律規(guī)定，該貸款合同屬于可撤銷合同，但是否行使撤銷權(quán)需由受欺詐方的銀行決定，盛某作為欺詐一方不具有提請撤銷的權(quán)利。從保障權(quán)利實現(xiàn)的角度出發(fā)，銀行可選擇不行使撤銷權(quán)，維持貸款合同的效力。

3.銀行若不行使撤銷權(quán)，有利于保障其在系爭房產(chǎn)上的抵押權(quán)

首先，房產(chǎn)買賣合同與貸款合同是獨立的兩份合同，而貸款合同與抵押擔保合同則是具有依賴關(guān)系的主從合同。依據(jù)我國《物權(quán)法》第172條第1款規(guī)定，擔保合同是主債權(quán)債務合同的從合同。主債權(quán)債務合同無效，擔保合同也隨之無效。因此，如果銀行行使撤銷請求權(quán)，則不僅貸款合同無效，抵押擔保合同也歸于無效。銀行將既喪失了對盛某的債權(quán)請求權(quán)，又喪失了對系爭房產(chǎn)的抵押權(quán)，只能以共同侵權(quán)追究盛某與李某的債權(quán)，顯然對于銀行債權(quán)保護不利。

其次，銀行可以主張對房產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得。本案中，由于李某與盛某的房產(chǎn)買賣合同宣告無效，房產(chǎn)重新變更到李某和周某名下，那么盛某就不是房產(chǎn)的所有權(quán)人，其以該房產(chǎn)設(shè)定抵押擔保的行為應屬無權(quán)處分，抵押合同應歸于無效。但筆者認為，由于銀行在簽訂借款合同和抵押擔保合同的過程中不知道也無法知道李某與盛某二人虛假購房，且銀行獲取抵押權(quán)系以貸款合同為基礎(chǔ)具有對價，并辦理抵押登記，根據(jù)我國《物權(quán)法》106條第3款的規(guī)定，可以對抵押權(quán)善意取得。

最后，房產(chǎn)所有權(quán)變更到周某名下不影響銀行抵押權(quán)的實現(xiàn)。本案中，銀行報案認為抵押房產(chǎn)登記所有權(quán)人發(fā)生變更，致使其抵押權(quán)難以實現(xiàn)。但筆者認為，抵押權(quán)具有追記性和不可分性，《物權(quán)法》第192條規(guī)定，抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)登記部門在執(zhí)行法院判決時，未通知抵押權(quán)人即變更了房產(chǎn)所有權(quán)登記，致使房產(chǎn)他項權(quán)利登記上依然記載盛某為房產(chǎn)所有權(quán)人，其行政行為存在錯誤應予以糾正。此外，《物權(quán)法》第191條規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。由于周某在房產(chǎn)變更登記時已經(jīng)承諾知曉該房產(chǎn)設(shè)有抵押，愿意承擔由此產(chǎn)生的法律責任，因此可以認為周某對盛某的抵押行為予以追認或者以該房產(chǎn)重新設(shè)定抵押擔保。

（二）刑法視角下的“假按揭”問題

1.貸款詐騙罪的適用及困境

買房人和借款人合意共謀，通過“假按揭”騙取銀行貸款的行為直接對應的罪名就是貸款詐騙罪。根據(jù)刑法通說，貸款詐騙罪是指以非法占有為目的，編造引進資金、項目等虛假理由、使用虛假的經(jīng)濟合同、使用虛假的證明文件、使用虛假的產(chǎn)權(quán)證明作擔保、超出抵押物價值重復擔?；蛘咭云渌椒?，詐騙銀行或者其他金融機構(gòu)的貸款、數(shù)額較大的行為。本案中，雖然貸款人是盛某，但實際獲得、處分甚至還款的都是李某，因此李某是實質(zhì)貸款人。在整個“假按揭”過程中，李某為歸還賭債，通過偽造周某簽名，虛構(gòu)房產(chǎn)交易的方式，套取銀行貸款后即通過協(xié)議離婚的方式意圖轉(zhuǎn)移財產(chǎn)并長期外逃，拒不返還。從客觀行為上看，符合貸款詐騙罪的犯罪構(gòu)成，從主觀目的上也可以推定其具有非法占有的故意。①參見《〈全國法院審理金融犯罪案件工作座談會紀要〉的通知》第3條規(guī)定。

2.騙取貸款罪的適用及困境

由于貸款詐騙罪需要行為人主觀上具有非法占有的目的，客觀上使一些嚴重的騙貸行為得以逃脫法律的制裁。為了彌補法律漏洞，進一步加強金融監(jiān)管，打擊虛假陳述的金融欺詐行為，《刑法修正案（六）》在原有《刑法》第175條基礎(chǔ)上增設(shè)騙取貸款罪，規(guī)定以欺騙手段取得銀行或者其他金融機構(gòu)貸款，給銀行或者其他金融機構(gòu)造成重大損失或者有其他嚴重情節(jié)的，構(gòu)成犯罪。本案中，李某和盛某在辦理銀行貸款過程中存在欺騙行為沒有異議，但是否造成銀行重大損失存在疑問。

《刑法修正案（六）》沒有對“造成銀行重大損失”進行解釋，司法實踐中一般認定為造成銀行一定數(shù)額的貸款無法收回。本案中，李某雖然不具有處分房產(chǎn)的完整權(quán)利，且事后具有通過離婚協(xié)議轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的嫌疑，但如筆者前述分析，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并不影響銀行的抵押權(quán)。李某與周某原本具有夫妻關(guān)系，周某也愿意承擔相應的法律后果，對李某的行為效力進行追認，因此可以保證銀行貸款的安全。目前因為抵押登記的房產(chǎn)所有人為盛某，與現(xiàn)實所有人存在矛盾，銀行無法執(zhí)行抵押房產(chǎn)，但只要房產(chǎn)登記部門糾正他項權(quán)利的錯誤登記后，銀行即可以通過行使抵押權(quán)實現(xiàn)到期債權(quán)，因此無法認定李某的行為造成銀行重大損失。

三、家庭成員表見代理出賣房產(chǎn)的行為定性

案例三：劉某為歸還賭債，與債主夏某共謀私下出售劉父名下的房產(chǎn)。首先，劉某偷取其家中戶口簿向公安機關(guān)申領(lǐng)劉父的身份證，持其父身份證向房產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)證掛失登記，獲取新房產(chǎn)證。其次，劉某冒充其父，持父親身份證和房產(chǎn)證，與夏某共同至公證機關(guān)騙得委托夏某出售房屋的公證文書。后夏某持劉某交付的房屋產(chǎn)權(quán)證、劉父的身份證，經(jīng)房產(chǎn)中介介紹，以劉父名義與不知情第三人王某簽訂購房合同，并協(xié)助將該房產(chǎn)過戶至王某名下。王某遂將購房款43萬元打到劉父的銀行賬戶，后查實該銀行賬戶系夏某持劉父的身份證所辦，購房款為夏某取走。劉父發(fā)現(xiàn)房屋被賣后，向公安機關(guān)報案。

（一）民法視角下的表見代理問題

1.夏某的行為構(gòu)成表見代理，該房產(chǎn)買賣合同有效

所謂表見代理，是指被代理人因疏忽的表見行為引起了善意第三人對無權(quán)代理人有代理權(quán)的合理信賴，為保護這種合理信賴而讓無權(quán)代理人產(chǎn)生如有權(quán)代理相同的結(jié)果。構(gòu)成表見代理，首先要具備要求代理的基本特征，其次客觀上需存在使相對人產(chǎn)生信賴的權(quán)利外觀，再次要求相對人主觀上善意且無過失。至于被代理人是否需要具有可歸責性，民法學界存在肯定說和否定說兩種觀點。筆者認為，表見代理制度來源于英美法中的“禁反言”規(guī)則，法律創(chuàng)設(shè)表見代理制度的主要目的在于維護交易安全和代理制度，因此其最重要的特征在于保護善意相對人，要求被代理人須有過錯方能構(gòu)成表見代理對相對人過于苛刻。我國《合同法》第49條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?？梢?，該規(guī)定并沒有要求被代理人存在過錯這一要件。即使參照最高人民法院《在審理經(jīng)濟糾紛案件中涉及經(jīng)濟犯罪嫌疑若干問題的規(guī)定》，認為行為人盜竊他人身份證件簽訂合同,騙取財物歸個人所有的,他人對該犯罪行為所造成的經(jīng)濟損失不承擔民事責任。但本案中，劉某竊取其父戶口簿后補辦了其父的身份證和房產(chǎn)證，并騙取了經(jīng)過公證的售房委托書，使得夏某在與第三人王某交易時產(chǎn)生具有足以使人信賴的權(quán)利外觀。王某在整個買賣過程中，也認為劉父為被代理人，而夏某為代理人，并在夏某協(xié)助辦理房產(chǎn)變更登記后方將房款打到以劉父身份證開戶的銀行賬戶，極盡謹慎，屬于善意相對人。

2.劉某與夏某的行為侵害了他人的財產(chǎn)權(quán)利，劉父應向劉某與夏某追償

依據(jù)《合同法》解釋（二）的相關(guān)規(guī)定，被代理人向無權(quán)代理人承擔有效代理行為產(chǎn)生責任后，有權(quán)向無權(quán)代理人追償因代理行為而遭受的損失。本案中，王某支付合理對價且已經(jīng)辦理房產(chǎn)登記，合同已經(jīng)履行完畢應取得房產(chǎn)所有權(quán)。但夏某實質(zhì)上屬于無權(quán)代理，劉父承擔合同義務之后，有權(quán)獲得房產(chǎn)價款，且可以就房產(chǎn)買賣的差價要求夏某賠償。而劉某雖然不是無權(quán)代理人，但其編造謊言，隱瞞真相，幫助夏某獲取劉父的身份證、房產(chǎn)證和委托賣房公證書，存在共同的欺詐故意，侵害了劉父的財產(chǎn)權(quán)益，屬于幫助型的共同侵權(quán)人，依據(jù)《侵權(quán)責任法》第9條的規(guī)定，應當與夏某承擔連帶賠償責任。

（二）刑法視角下“表見代理”問題

認定構(gòu)成“表見代理”在民法上產(chǎn)生上述法律效果，那么在刑法規(guī)范下應如何評價？司法實踐中，有一種觀點認為表見代理與合同詐騙罪無法共存，因為表見代理成立后，如果善意相對方不主張欺詐而行使撤銷權(quán)，則合同有效。而如果此時在刑法上主張合同詐騙罪成立，則無權(quán)代理人所實施的行為屬于犯罪行為，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，合同無效，顯然有悖于同一法律體系的協(xié)調(diào)。因此，認定構(gòu)成表見代理則不宜以房產(chǎn)合同詐騙罪追究無權(quán)代理人的刑事責任。①郭立鋒：《表見代理與合同詐騙》，《中國刑事法雜志》2004年第5期。筆者認為，表見代理制度與構(gòu)成犯罪并行不悖，而且與合同詐騙罪也不存在矛盾。本案應該以合同詐騙罪對劉某與夏某追究刑事責任。理由如下：

首先，表見代理制度作為無權(quán)代理中的一種特殊情形，其法律關(guān)系結(jié)構(gòu)仍然與代理制度一致。代理法律關(guān)系中涉及三方當事人，即被代理人、代理人和相對人。在三方當事人之間又存在內(nèi)部和外部兩方面法律關(guān)系，其中內(nèi)部關(guān)系是指被代理人與代理人的代理權(quán)形成關(guān)系，具體表現(xiàn)形式就是委托合同和授權(quán)書，而外部關(guān)系是指代理人與相對人之間的表意關(guān)系、被代理人與相對人的法律后果歸屬關(guān)系，具體表現(xiàn)形式就是代理人以被代理人名義簽訂的代理合同。因此，不管是有權(quán)代理還是無權(quán)代理，代理行為需要具備上述法律行為才屬完整，不能狹隘地將代理合同視為整個代理行為。

其次，表見代理合同有效并不否定代理人無權(quán)代理的性質(zhì)。認定表見代理合同有效的目的是維護交易安全和代理制度，在被代理人與善意相對人之間，立法者必須權(quán)衡利弊。本案中夏某的行為構(gòu)成表見代理，王某作為合同相對方，依據(jù)該合同取得了房產(chǎn)所有權(quán)，其利益得以維護。而夏某偽造委托協(xié)議，在劉父毫不知情的情況下將該房屋出賣并占有房款，造成劉父巨大的財產(chǎn)損失，其行為應該受到法律否定性評價。

最后，本案應該以合同詐騙罪對劉某與夏某追究刑事責任。合同詐騙罪是以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，使用欺詐手段，騙取對方當事人財物的行為。代理行為的基礎(chǔ)是代理人具有代理權(quán)，而委托合同是獲得代理權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系。因此，本案中夏某首先通過由劉某假冒劉父的方式欺騙了公證機關(guān)獲得委托書，取得了權(quán)利外觀。其次，在簽訂和履行房產(chǎn)買賣合同過程中，夏某又編造謊言，隱瞞事實，欺騙了相對人王某，占有了王某支付的購房款。因此，在整個代理過程中，夏某共簽訂了兩份合同即委托合同和售房合同，在這兩份合同的簽訂和履行過程中均存在欺詐行為。夏某與劉某串通共謀，通過實施一系列偽造、欺詐行為，以簽訂房產(chǎn)買賣合同的方式將他人房屋轉(zhuǎn)賣并占有房屋款，其行為不僅嚴重擾亂了正常的房屋交易秩序，損害國家公權(quán)力機關(guān)威信，而且侵害了被代理人與相對人的財產(chǎn)利益，具有較大的社會危害性，符合合同詐騙罪的構(gòu)成要件。

四、房產(chǎn)詐騙案件綜合治理的延伸思考

上述三個房產(chǎn)詐騙案件都是刑民交叉的復雜案件，都發(fā)生在家庭成員內(nèi)部，行為人實施詐騙的目的都是為了歸還賭債，并且一般為共同犯罪，整個詐騙過程中都分別涉及到房產(chǎn)登記部門、公安機關(guān)、法院等國家機關(guān)；公證部門、房產(chǎn)中介、銀行等社會中介機構(gòu)，如何打擊上述房產(chǎn)詐騙行為，保護被害人的利益不受損失，防止類似案件再次發(fā)生。

（一）加強司法機關(guān)內(nèi)部協(xié)作溝通，堅持刑事調(diào)查優(yōu)先原則

法律的適用首先建立在對事實的認定上，鑒于刑事偵查手段上的優(yōu)勢，一般來說刑事訴訟中認定的事實比民事訴訟中認定的事實更具有真實性和說服力，因此筆者認為，對于涉及房產(chǎn)交易詐騙犯罪的民刑交叉案件，不僅應該支持訴訟程序的先刑后民，也應該堅持刑事調(diào)查優(yōu)先的原則。

從當前法院的內(nèi)部設(shè)置上，民刑案件獨立審理，由于存在信息不對稱、法律認識差異等諸多原因，即使在同一法院，刑民法庭對同一案件同步處理或者處理結(jié)果沖突的情形屢見不鮮。本文論及的三個案例就屬于此種情形，下面以案例一為例進一步闡述：首先，假設(shè)在刑事訴訟過程中發(fā)現(xiàn)，本案中范某與韓某系串通共謀，那么系爭房產(chǎn)買賣合同有效，第三人章某可以要求范某協(xié)助辦理變更登記，法院民事判決存在錯誤。其次，假設(shè)在刑事訴訟過程中又發(fā)現(xiàn)，本案中章某不是善意第三人，其明知范某已與前妻離婚并簽訂財產(chǎn)分割協(xié)議，那么其在簽訂合同過程中就沒有受到欺詐，那么范某就有可能不構(gòu)成犯罪，章某也就只能要求返還不當?shù)美?，民事判決仍然存在瑕疵。再次，如果韓某并不知情或者未能及時阻止，在系爭房產(chǎn)順利轉(zhuǎn)移登記到第三人章某名下后提起確權(quán)之訴，那么本案的民事判決結(jié)果將截然相反，而韓某則可以選擇以侵占罪向法院提起刑事自訴，或者以民事訴訟要求范某賠償，對于范某的法律責任存在變數(shù)。最后，在上述假設(shè)的基礎(chǔ)上，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，第三人非善意第三人，則根據(jù)新的證據(jù)韓某又可以推翻民事判決，范某與章某之間則自行返還不當?shù)美?。如果范某與章某系串通共謀，那二人涉嫌構(gòu)成侵占罪的共犯。同樣的假設(shè)也可以適用案例二、三。

（二）督促完善行政機關(guān)存在的相關(guān)工作疏漏，加強兩法銜接工作

房產(chǎn)作為家庭的重要不動產(chǎn)，其買賣、抵押、登記等各個過程國家都予以監(jiān)管控制，又由于法律對于房產(chǎn)處分主體的嚴格要求，因此在房產(chǎn)詐騙過程中犯罪嫌疑人首先需要接觸是房產(chǎn)登記中心、公安機關(guān)等行政執(zhí)法機關(guān)。在上述三則案例中，犯罪嫌疑人冒領(lǐng)房產(chǎn)證件和身份證件、假冒真正權(quán)利人簽名、非法處分他人房產(chǎn)，不僅違反了相關(guān)行政法律法規(guī)，也涉嫌相關(guān)刑事犯罪，作為行政執(zhí)法機關(guān)應該嚴格按照法律規(guī)定，加強對代為申領(lǐng)人的身份和理由審查，堅持與真正申領(lǐng)主體面談、到交易房產(chǎn)所在地詢問，確保行為人申請行為的真實性。同時根據(jù)國務院制定的《行政執(zhí)法機關(guān)移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定》和最高人民檢察院制定的《人民檢察院辦理行政執(zhí)法機關(guān)移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定》，行政執(zhí)法機關(guān)與公安機關(guān)、人民檢察院應積極配合，增強打擊破壞社會主義市場經(jīng)濟秩序犯罪的合力。具體來說，一是要加強聯(lián)系配合，加強業(yè)務交流，建立完善信息共享機制；二是強化案件移送工作，防止行政執(zhí)法機關(guān)“以罰代刑”；三是加強立案監(jiān)督工作，加強疑難復雜案例的共同研判，確保涉嫌犯罪的房產(chǎn)詐騙案件依法立案偵查；四是積極開展聯(lián)合調(diào)查研究，對工作中遇到的突出問題相互學習，提出相應對策，不斷總結(jié)辦案經(jīng)驗，提高業(yè)務水平。

（三）加強對社會中介機構(gòu)的監(jiān)督管理，完善房產(chǎn)買賣中存在的法律疏漏

房產(chǎn)中介、公證處等社會中介機構(gòu)在房產(chǎn)詐騙案件中也扮演重要角色。比如上述案例二中，幫助李某假冒簽名的就是房產(chǎn)中介人員，而案例三中，公證機關(guān)竟然未能發(fā)現(xiàn)劉某系假冒劉父，僅憑相關(guān)證件就辦理委托售房的公證，反映了公證機構(gòu)管理和疏漏。因此，相關(guān)職能部門應該切實貫徹《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《公證法》等法律法規(guī)，檢查規(guī)范整頓房產(chǎn)中介市場和公證業(yè)務辦理，加強相關(guān)從業(yè)人員的法律法規(guī)和職業(yè)道德教育，取締無證無照經(jīng)營的“黑中介”，嚴格處理參與串通欺騙他人的房產(chǎn)中介人員和利用職權(quán)虛假公證的公證人員，情節(jié)嚴重者予以刑事追究。

（責任編輯：丁亞秋）

D924.35

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1674-9502(2013)02-087-07

上海市嘉定區(qū)人民檢察院

2013-02-25