論抵押權(quán)的追及效力——在建工程作為抵押標的的物權(quán)轉(zhuǎn)讓

林玉瑩

（福建船政交通職業(yè)學院，福建 福州 350000）

所謂抵押權(quán)的追及效力是指抵押物轉(zhuǎn)讓后，無論輾轉(zhuǎn)至何人之手，抵押權(quán)人都可以追及物之所在，拍買變賣抵押物以實現(xiàn)自身的抵押權(quán)；也即抵押物轉(zhuǎn)讓后，抵押權(quán)的效力仍及于轉(zhuǎn)讓后的抵押物，抵押權(quán)并不受影響。開發(fā)商以在建工程作為抵押物向銀行貸款，樓盤竣工驗收隨后預售，接著購房者取得房屋的所有權(quán)。此時，作為借款人的開發(fā)商若在貸款合同規(guī)定的期限內(nèi)無力歸還所借資金，銀行通過拍賣、變賣抵押不動產(chǎn)的方式來實現(xiàn)自身的債權(quán)的行為勢必與購房者的房屋所有權(quán)產(chǎn)生沖突，合理的化解這一矛盾涉及抵押權(quán)追及效力的應(yīng)用，也將體現(xiàn)立法的公平與適當。

1 我國法律對抵押權(quán)追及效力的規(guī)定及立法分析

《物權(quán)法》第191條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸債務(wù)人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，債權(quán)人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！边@一條款承認了抵押權(quán)的追及效力，雖然從191條未明確承認抵押權(quán)的追及效力，但該條第2款但書規(guī)定“但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”，如果沒有抵押權(quán)在已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的抵押物上的繼續(xù)存在，亦即抵押權(quán)沒有追及效力，又何來受讓人代為清償債務(wù)從而消滅抵押權(quán)？對此大多數(shù)立法者和學者持肯定的態(tài)度，最高院物權(quán)法研究小組的觀點認為：縱觀本條兩款的規(guī)定，可以看到：本法在抵押物轉(zhuǎn)讓制度的設(shè)計上，從物盡其用和利益平衡的角度出發(fā)，充分發(fā)揮價金物上代位制度的優(yōu)點，并通過追及效力來補充其局限性，從而實現(xiàn)了制度的最優(yōu)組合：以轉(zhuǎn)讓價金物上代位為主導，抵押權(quán)追及效力為補充的抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓制度，從而既貫徹了物權(quán)法上“物盡其用”之原則，又平衡了抵押權(quán)人，抵押人和受讓人的利益。但也有很多人認為，通過轉(zhuǎn)讓時須經(jīng)抵押權(quán)人同意來保障抵押權(quán)人的債權(quán)，不得不說這是一種與當今經(jīng)濟發(fā)展模式相違背的做法。

首先，抵押物的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)抵押權(quán)人同意，雖然很好的維護了抵押權(quán)人的利益，但在情況緊急或聯(lián)系不到抵押權(quán)人時，就很難做到抵押權(quán)人同意，從而在一定程度上限制了抵押物在自由市場的流轉(zhuǎn)，使抵押物失去提升價值的空間；在抵押權(quán)人惡意不同意轉(zhuǎn)讓時，可能導致抵押人和受讓人的利益受損。因而，物權(quán)法中“抵押物轉(zhuǎn)讓應(yīng)當取得抵押權(quán)人同意”的規(guī)定實際上是強化了對抵押權(quán)人利益的保護。

其次，對未經(jīng)抵押權(quán)人同意所做的轉(zhuǎn)讓行為的效力如何，《物權(quán)法》第191條沒有明確的規(guī)定。筆者認為，抵押權(quán)設(shè)定后，抵押權(quán)人所注重的并不是抵押物的轉(zhuǎn)讓，而是抵押物的價值是否有貶損之虞。抵押物價值的變化影響著抵押權(quán)最終的實現(xiàn)，而抵押物的轉(zhuǎn)讓并不當然影響抵押權(quán)的作用，只是被請求實現(xiàn)抵押權(quán)的對象不同而已。未經(jīng)抵押權(quán)人同意時，將抵押物轉(zhuǎn)讓行為認定為無效相對于認定為有效并無效果上的優(yōu)勢。因此，未經(jīng)抵押權(quán)人同意時，在第191條第2款規(guī)定之下，轉(zhuǎn)讓行為并不因此而無效，只是受讓人所取得的是有抵押負擔的抵押物的所有權(quán)，

最后，《物權(quán)法》第191條第2款把受讓人代為清償債務(wù)作為消滅抵押權(quán)的唯一條件具有嚴重的局限性，由于市場交易的方式不是一成不變的，其具有復雜性和多樣性的特點，若采用單一替代清償?shù)姆绞絹碜鳛榻獬盅簷?quán)人同意的唯一條件，顯然是不能滿足現(xiàn)實社會的需要的。[1]

2 以在建工程為抵押物的情形應(yīng)如何適用抵押權(quán)的追及效力

在建工程抵押，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》作了如下闡釋：在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式將取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為，抵押人與貸款銀行就此簽訂的書面合同稱之為在建工程抵押合同。下面通過分析我國法律的相關(guān)規(guī)定，探究以在建工程為抵押物的債權(quán)關(guān)系中如何適用抵押權(quán)的追及效力。

2.1 在抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓時，對已付購房款達到對抗力標準的消費者將直接獲得房屋交付的優(yōu)先權(quán)，銀行的追及效力被阻斷

從《合同法》第286條及其批復可知，當購房者繳納了購房款的大部分或者全部的，銀行的抵押權(quán)不得對抗買受人，購房者取得了房屋所有權(quán)的期待權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第37條第2款規(guī)定，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租，抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應(yīng)當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)，超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。根據(jù)以上規(guī)定，筆者認為，在銀行同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的情況下，銀行不得對抵押物行使追及效力，其自身的行為表明其已放棄了優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，根據(jù)《合同法》286條批復，對繳納購房款大部分或者全部的購房者，應(yīng)認為其取得了房屋所有權(quán)的期待權(quán)。此時銀行為了更好地實現(xiàn)自身的債權(quán)，可以要求開發(fā)商將其樓盤的按揭貸款由其獨家辦理，同時加強對銷售款資金專戶及按揭保證金專戶的監(jiān)管并對之進行封閉運行，嚴格按照銷售比例回收開發(fā)商貸款[2]，且在合同中約定抵押人要將這一條款列入其與購房者簽訂的購房合同中，以起到告知的作用，防止開發(fā)商與購房者串通損害銀行的債權(quán)。對無法完工的建設(shè)工程，在申請拍賣時，購房者的購房款應(yīng)當計算為被拍賣工程的債務(wù)負擔，已付購房款在續(xù)盤人的建設(shè)項目中繼續(xù)保留房屋所有權(quán)的期待權(quán)，續(xù)盤人要繼續(xù)履行交房義務(wù)，也有要求購房者交付剩余房款的權(quán)利。

2.2 在抵押權(quán)人不同意轉(zhuǎn)讓時，抵押權(quán)人可基于抵押權(quán)的追及效力行使抵押權(quán)，購房者可通過替代清償或者物上代位制度獲得房屋的所有權(quán)。

在抵押權(quán)人不同意在建工程轉(zhuǎn)讓的情形下，由于不可能存在預告登記及辦理預告許可證，購房者基于審慎的注意義務(wù)應(yīng)該查詢相應(yīng)的抵押登記情況，在沒有相關(guān)手續(xù)和證書的情況下仍受讓的，應(yīng)認為其對可能受到的追及已有預見，這時應(yīng)優(yōu)先保護抵押權(quán)人的利益，即使購房者已支付了購房款的全部或大部，《合同法》286批復也不能適用。

2.3 對購房者預購房所有權(quán)與貸款抵押權(quán)關(guān)系的處理，應(yīng)遵循生存權(quán)利優(yōu)于經(jīng)營權(quán)利的原則

購房者支付了購房款 51%及以上的費用時，應(yīng)優(yōu)先保障購房者的所有權(quán)，開發(fā)商與銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系不能影響購房者所有權(quán)的取得，抵押權(quán)的追及效力不能適用——對經(jīng)營者而言，不得將有債務(wù)負擔的商品出售給他人是一項基本的商業(yè)經(jīng)營原則?！渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記條例》59條第 2款規(guī)定。預購商品房設(shè)立抵押的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，其預購商品房抵押權(quán)預購登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押登記。第60條規(guī)定，房屋建設(shè)工程抵押權(quán)預告登記轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押登記時，其抵押物范圍不包括已經(jīng)辦理預告登記的預購商品房。這一規(guī)定，把尚未建成的在建工程抵押權(quán)，預購商品房所有權(quán)設(shè)定為一種債權(quán)性權(quán)利，只能給予臨時登記，在建成后辦理房地產(chǎn)登記時，建設(shè)工程抵押權(quán)相應(yīng)變?yōu)榉康禺a(chǎn)抵押權(quán)，但轉(zhuǎn)變后的房地產(chǎn)抵押權(quán)不包括原建設(shè)范圍內(nèi)已預售的商品房，預售商品房期待權(quán)直接變?yōu)榉课菟袡?quán)，解決了建設(shè)工程抵押權(quán)與購房者房屋所有權(quán)的沖突，抵押權(quán)的追及效力也就不必適用了。

3 關(guān)于完善我國抵押權(quán)追及效力的相關(guān)立法建議

3.1 承認抵押權(quán)的追及效力，對已支付全部或大部分房款的購房者應(yīng)承認其所有權(quán)

承認抵押權(quán)的追及效力，一反面，對合理預期的抵押權(quán)人進行保護；另一方面，抵押權(quán)人和受讓人的利益也可因此獲得均衡的保護：首先，對未經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，不能馬上認為轉(zhuǎn)讓行為無效，應(yīng)在承認抵押權(quán)追及效力的前提下，通過替代清償或者價金物上代位的方式來實現(xiàn)債權(quán)；若不能清償，即可追及物之所在。由此可見，設(shè)立追及效力，能起到事半功倍的效果，對抵押權(quán)人和抵押人是雙贏的“法器”。[3]其次，對已支付大部分購房款的購房者，應(yīng)遵循生存權(quán)大于經(jīng)營權(quán)原則，承認其所有權(quán)，對抵押物的范圍應(yīng)排除已辦理預告登記的預購商品房，不能適用抵押權(quán)的追及效力，防止抵押權(quán)與房屋所有權(quán)產(chǎn)生沖突。最后，對已經(jīng)征得抵押權(quán)人同意的轉(zhuǎn)讓行為，抵押人自由支配價金的行為應(yīng)被允許。當事人也可以協(xié)議將轉(zhuǎn)讓價金用于清償債務(wù)或則提存（以債務(wù)為限），或由抵押物的受讓人與抵押人約定，被擔保物的債權(quán)由受讓人承受，受讓人只需將超出擔保債權(quán)范圍的價款交還抵押人，這樣如果抵押人到期不能清償債務(wù)，抵押權(quán)人仍然可以對抵押物行使抵押權(quán)。

3.2 對“同意”做擴大解釋，包括明示的同意和默示的同意，以替代清償和代價清償作為解決抵押物轉(zhuǎn)讓的基本方式

抵押權(quán)人可以通過意思表示同意抵押人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，同時也可以通過其默示的行為推定其同意。對開發(fā)商出賣樓房一事，在辦理了房地產(chǎn)預告登記和抵押登記的條件下，銀行作為抵押權(quán)人應(yīng)推定為知情，應(yīng)認為其對抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓為默示同意，且對不同意的要有合理的理由，主要是在不能提供擔保且轉(zhuǎn)讓價款又過低的情形，否則，不能阻止抵押人的轉(zhuǎn)讓行為。由于抵押權(quán)人存在于抵押物上的利益以債權(quán)為限，因此只要不增加債權(quán)人的成本，任何人提出替代債務(wù)人清償債務(wù)，都應(yīng)該被接受，在立法上可以將替代清償作為強制消滅抵押權(quán)的方式。筆者認為，無論是受讓人代為清償還是其他人代為清償只要無損抵押權(quán)人的利益，交易雙方在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上，可以通過金錢或者其他債權(quán)人可以接受的實物等代價清償方式來作為解除抵押權(quán)人同意的條件，抵押權(quán)人都應(yīng)接受并消滅抵押權(quán)，以消除因抵押轉(zhuǎn)讓制度設(shè)計的不足，防止其給社會資源市場化配置帶來阻礙。

[1] 李國際,高正權(quán).我國物權(quán)法關(guān)于抵押轉(zhuǎn)讓制度設(shè)計之不足與完善[J].三峽大學學報人文社會科學版,2009,31(2).

[2] 羅亮.金融與經(jīng)濟[J].2009,10:54.

[3] 胡志剛.不動產(chǎn)物權(quán)新論[M].學林出版社,2006:532.

[4] 吳曉靈主編.中國動產(chǎn)擔保物權(quán)與信貸市場發(fā)展[M].中信出版社,2006:115-116.

[5] 蔡斌.商業(yè)銀行抵押擔保貸款面臨的風險及防范對策[J].北京工業(yè)大學學報,2010,10(1):54.

[6] 趙萬忠.論抵押權(quán)追及效力制度之設(shè)計[J].西北大學學報,2008,38(5):154.