不動(dòng)產(chǎn)善意取得之善意要件認(rèn)定研究

顏梅林

(福建師范大學(xué)法學(xué)院，福建福州 350108)

《物權(quán)法》不但將不動(dòng)產(chǎn)善意取得和動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定合并于該法第106條，而且沒有在對(duì)動(dòng)產(chǎn)善意取得進(jìn)行區(qū)分的基礎(chǔ)上對(duì)善意做出界定，由此產(chǎn)生法律適用中的分歧。既有研究大多圍繞動(dòng)產(chǎn)善意取得展開，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得沒有給予應(yīng)有的重視[1]。有鑒于此，筆者特撰此文，基于法律適用的角度，展開對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成之善意要件認(rèn)定的探討，以期對(duì)《物權(quán)法》相關(guān)司法解釋的制定和司法實(shí)務(wù)中該類案件的統(tǒng)一處理能有所裨益。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得之善意認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的界定

善意取得制度中善意是指受讓人對(duì)真實(shí)的物權(quán)狀況不知悉而受讓該項(xiàng)物權(quán)。筆者以為，不動(dòng)產(chǎn)善意取得中受讓人善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)宜界定為：受讓人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記薄上記載的權(quán)利狀況的信賴而受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)推定受讓人是善意的。筆者之所以進(jìn)行如是界定，是因?yàn)樵摌?biāo)準(zhǔn)不但易于司法實(shí)務(wù)操作，而且在體現(xiàn)以下三個(gè)特性的基礎(chǔ)上有效區(qū)分了動(dòng)產(chǎn)善意取得中的善意。第一，客觀性，即借助物權(quán)公示原則?！吧埔狻笔侨说闹饔^心態(tài)，往往很難為外人所知曉和為相關(guān)證據(jù)所證明，個(gè)案認(rèn)定時(shí)存在難度并容易產(chǎn)生分歧，因此，有必要實(shí)現(xiàn)善意認(rèn)定的客觀性。而且，依據(jù)《物權(quán)法》第10條、第14條之規(guī)定，即國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，且其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓與消滅自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。該法第 18條還規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?？梢姡粍?dòng)產(chǎn)登記簿賦予了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其移轉(zhuǎn)以統(tǒng)一的、客觀記錄在冊(cè)的外部表現(xiàn)形式，物權(quán)公示給予了受讓人獲知物權(quán)狀況的權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)登記又有國家信譽(yù)的支持，具有相當(dāng)高的公信力。因此，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意認(rèn)定的客觀性存在操作上的可能，而動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的認(rèn)定要采用客觀性則不太可能，因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)的受讓是指動(dòng)產(chǎn)占有的移轉(zhuǎn)，而占有具有的公信力較低，并且，在經(jīng)濟(jì)生活中出現(xiàn)大量的所有權(quán)保留、所有權(quán)讓與擔(dān)保等占有和所有權(quán)相互脫節(jié)的現(xiàn)象，占有的公信力更低。因此不能僅憑對(duì)動(dòng)產(chǎn)的占有就能夠滿足信賴轉(zhuǎn)讓人享有處分權(quán)的權(quán)利外觀要求[1]。第二，推定性，即適用權(quán)利推定規(guī)則。由于受讓人不知悉真實(shí)的物權(quán)狀況為一消極事實(shí)，要求受讓人證明其不知，在邏輯上難以成立[2]。而且該法第 16條對(duì)登記的效力明確做出規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。依此權(quán)利推定規(guī)則，受讓人有理由相信不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利狀況就是真實(shí)的權(quán)利狀況，受讓人的這種信賴可以獲得保護(hù)，可以推定構(gòu)成關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的“善意”[3]。德國民法典、法國物權(quán)法及日本物權(quán)法亦有此類似規(guī)定①參見: 陳衛(wèi)佐. 德國民法典[M]. 北京: 法律出版社, 2004: 284; 尹田. 法國物權(quán)法[M]. 北京: 法律出版社, 1998:207; 田山輝明. 物權(quán)法[M]. 陸慶勝, 譯. 北京: 法律出版社, 2001: 106.。因此，不動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的認(rèn)定可歸納為如下推定公式：不動(dòng)產(chǎn)登記簿→不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記→不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利推定→受讓人信賴該權(quán)利狀況而受讓該不動(dòng)產(chǎn)→不動(dòng)產(chǎn)善意取得受讓人善意推定。而動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的認(rèn)定則無法采用此規(guī)則，因?yàn)椤段餀?quán)法》并沒有像《法國民法典》第2279條（即“對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，占有相對(duì)于所有權(quán)的證書?！雹谵D(zhuǎn)引自: 參考文獻(xiàn)[1].）那樣對(duì)動(dòng)產(chǎn)占有產(chǎn)生的權(quán)利推定效力做出直接規(guī)定。第三，單一性，即僅考慮“登記”要素。不動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的認(rèn)定在舉證責(zé)任上，受讓人僅需舉證證明其在交易之時(shí)或之前實(shí)施了查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿的積極行為，了解登記簿上所記載的權(quán)利狀況，此權(quán)利狀況顯示轉(zhuǎn)讓人是真正權(quán)利人。而動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的認(rèn)定雖然不要求受讓人實(shí)施某一積極行為，而僅要求其對(duì)于轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利瑕疵不知情[1]，但其卻不能僅考慮某個(gè)單一要素，除了要考慮“占有”要素外，還必須考察其他一系列要素，如轉(zhuǎn)讓人的身份、當(dāng)事人之間的關(guān)系、交易的具體環(huán)境、交易的場所等。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得之善意的排除情形及證明標(biāo)準(zhǔn)

不動(dòng)產(chǎn)善意取得之善意認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)具推定性，真正權(quán)利人需舉證證明受讓人存在何種情形且所舉證據(jù)應(yīng)達(dá)到何證明標(biāo)準(zhǔn)即可推翻推定的善意，從而認(rèn)定受讓人“非善意”呢？

（一）不動(dòng)產(chǎn)善意取得之善意的排除情形

何謂“善意”，何謂“惡意”？就學(xué)界而言，大抵持有三種見解：其一，善意指買受人不知出賣人沒有處分之權(quán)利，至于買受人有無過失或重大過失，在所不問；其二，善意指買受人不知出賣人無處分之權(quán)利，至于買受人是否有過失，固非所問，但依客觀情勢，于交易經(jīng)驗(yàn)上一般人可認(rèn)定出賣人為無處分權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定系惡意；其三，非善意指明知或可得而知出賣人無處分之權(quán)利[4]。我們?cè)倏疾焓澜绺髦饕獓业牧⒎▽?shí)踐可知，《德國民法典》第892條規(guī)定：“為以法律行為取得土地上的某項(xiàng)權(quán)利或者此種權(quán)利上的某項(xiàng)權(quán)利的人的利益，土地登記簿的內(nèi)容視為正確，但對(duì)正確性的異議被登記或者不正確性為取得人所知的除外。”③轉(zhuǎn)引自: 參考文獻(xiàn)[3].《瑞士民法典》第974條明文規(guī)定：善意且無過失為第三人保護(hù)要件④轉(zhuǎn)引自: 顧祝軒. 論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)“公信原則”的立法模式[C] // 孫憲忠. 制定科學(xué)民法典: 中德民法典立法研討會(huì)文集: 第21輯. 北京: 法律出版社, 2003: 364.。《日本民法典》第 192條亦規(guī)定，“善意并無過失”時(shí)，受讓人方可適用善意取得⑤轉(zhuǎn)引自: 魏大勇. 不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度研究[D]. 長春: 吉林大學(xué)法學(xué)院, 2010: 20.。

筆者在借鑒上述學(xué)界見解和立法實(shí)踐的基礎(chǔ)上提出，不動(dòng)產(chǎn)善意取得之善意的排除情形應(yīng)主要包括以下三種：一是受讓人明知轉(zhuǎn)讓人無讓與之處分權(quán)；二是受讓人明知轉(zhuǎn)讓人存在權(quán)利瑕疵；三是受讓人因重大過失而不知轉(zhuǎn)讓人無讓與之處分權(quán)[5]。在這三種情形中，目前存在最大分歧的就是第三種。持肯定態(tài)度的學(xué)者們認(rèn)為，重大過失等同于故意，這是自羅馬法以來通行的觀念[6]。在受讓人因重大過失而不知轉(zhuǎn)讓人無讓與之處分權(quán)時(shí)，如果仍適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得，無疑是對(duì)受讓人權(quán)益的過分保護(hù)，這將有悖于民法的基本原則——公平。因此，應(yīng)當(dāng)將重大過失排除在善意之外。持否定態(tài)度的學(xué)者們認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有相當(dāng)高的公信力，一般情況下都能反映真實(shí)的物權(quán)狀況，只要受讓人是基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況的信賴而進(jìn)行交易就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其是善意的，而不論其是否存在過失。因此，不應(yīng)將重大過失排除在善意之外。筆者支持前者的觀點(diǎn)，這是因?yàn)榘凑彰穹ɡ碚摰挠^點(diǎn)，過失可具體分為重大過失、一般過失和輕微過失。重大過失是指行為人欠缺一般人具有的起碼注意，他只要稍加注意，損失本不會(huì)發(fā)生；一般過失是指行為人缺乏具有一般知識(shí)、智力和經(jīng)驗(yàn)的人誠實(shí)處理事務(wù)時(shí)應(yīng)有的注意；輕微過失是指行為人缺少極謹(jǐn)慎、勤勉和精細(xì)的管理人的注意[7]。重大過失的行為人漠不關(guān)心的冷漠態(tài)度已達(dá)到極致，從而與明知的心理結(jié)構(gòu)在法律和道德的應(yīng)受譴責(zé)程度上已相差無幾。因此，在重大過失情況下排除善意的適用是合理的，也是公平的，因?yàn)檫@不是一種可以原諒的錯(cuò)誤[8]。如果不動(dòng)產(chǎn)善意取得中，不排除受讓人的重大過失，那么對(duì)受讓人的保護(hù)就過于絕對(duì)，這實(shí)質(zhì)上是在提倡對(duì)重大過失的保護(hù)，在法倫理上不具有正當(dāng)性。而且，從經(jīng)濟(jì)分析的角度看，因重大過失而不知的場合，第三人獲知真實(shí)物權(quán)信息的成本較小，只要他稍加謹(jǐn)慎，便能夠發(fā)現(xiàn)事實(shí)真相，即可避免對(duì)真正權(quán)利人權(quán)益的侵害，因此，由他承擔(dān)未發(fā)現(xiàn)真相的風(fēng)險(xiǎn)是合理的[2]。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度創(chuàng)立的宗旨在于保護(hù)交易安全，平衡真正權(quán)利人和受讓人間的權(quán)益沖突：“善意取得在于保障動(dòng)的交易安全，故只要受讓人為善意，即應(yīng)保護(hù)之。惟受讓人不知轉(zhuǎn)讓人無讓與之權(quán)利系因重大過失所致者，因其本向具有疏失，應(yīng)明文排除保護(hù)范圍以外，以維護(hù)原所有權(quán)靜的安全?！盵9]此外，即便不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有相當(dāng)高的公信力，但是受讓人亦不可據(jù)此就不承擔(dān)自己作為一般人在價(jià)值較大的不動(dòng)產(chǎn)交易中所應(yīng)有的最起碼注意義務(wù)。更何況不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意僅是排除重大過失，對(duì)于受讓人因存在一般過失和輕微過失而不知轉(zhuǎn)讓人無讓與之處分權(quán)已不列入排除情形，這足以實(shí)現(xiàn)對(duì)受讓人作為善意第三人權(quán)益的有效保護(hù)，也能實(shí)現(xiàn)對(duì)真正權(quán)利人和受讓人之間權(quán)益沖突的有效平衡。

（二）不動(dòng)產(chǎn)善意取得之善意排除情形的證明標(biāo)準(zhǔn)

善意的排除情形中所使用的“明知”、“重大過失”字眼具有模糊性，在實(shí)務(wù)中缺少可操作性和可參照性，有必要將其細(xì)化和客觀化解釋。由此，筆者進(jìn)一步提出以下三種情形中各自所應(yīng)實(shí)現(xiàn)的證明標(biāo)準(zhǔn)。

1．“明知轉(zhuǎn)讓人無讓與之處分權(quán)”之證明標(biāo)準(zhǔn)

這要求真正權(quán)利人提交的證據(jù)必須能夠證明受讓人對(duì)轉(zhuǎn)讓人無讓與之處分權(quán)這一情形的知曉是處于積極主動(dòng)的狀態(tài)。例如，若真正權(quán)利人能提供證據(jù)證明對(duì)于該不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的發(fā)生，受讓人本身亦是參與者，因此，其了解登記錯(cuò)誤的發(fā)生過程[1]；或者真正權(quán)利人能提供證據(jù)證明受讓人明知受讓的不動(dòng)產(chǎn)存在共有產(chǎn)權(quán)人，而轉(zhuǎn)讓人未征得其他共有權(quán)人的同意即進(jìn)行處分，則可認(rèn)定受讓人明知轉(zhuǎn)讓人無讓與之處分權(quán)。

2．“明知轉(zhuǎn)讓人存在權(quán)利瑕疵”之證明標(biāo)準(zhǔn)

受讓人的善意認(rèn)定要求其具有查閱不動(dòng)產(chǎn)登記薄的積極行為，因此，我國《物權(quán)法》第 18條、第19條以及第20條所確立的申請(qǐng)更正登記制度、申請(qǐng)異議登記制度、不動(dòng)產(chǎn)登記薄的公開查詢制度及預(yù)告登記制度為此提供了極其有力的直接證據(jù)來源。例如，若真正權(quán)利人能提供證據(jù)證明其曾經(jīng)對(duì)登記權(quán)利的真實(shí)性提出異議，登記機(jī)關(guān)將該異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，受讓人據(jù)此至少應(yīng)當(dāng)知道該不動(dòng)產(chǎn)存在權(quán)利瑕疵的可能[10]；或者真正權(quán)利人能提供證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記薄上存在預(yù)告登記、查封登記等阻卻轉(zhuǎn)讓人自由行使處分權(quán)的其他障礙，此時(shí)，若受讓人仍然無視該權(quán)利瑕疵而與登記記載的權(quán)利人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，則受讓人的信賴就不具合理性。

3．“因重大過失而不知轉(zhuǎn)讓人無讓與之處分權(quán)”之證明標(biāo)準(zhǔn)

一般過失和重大過失往往在證據(jù)證明上難以有效區(qū)分，并且真正權(quán)利人提交的證據(jù)往往只是間接證據(jù)，因此，只能主要依靠法官自由裁量，個(gè)案判斷。筆者認(rèn)為，雖然不動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的認(rèn)定僅需考慮單一要素，但有無重大過失的認(rèn)定則需要綜合考慮交易的整個(gè)背景，從而判斷受讓人已有的信賴是否具有合理性。個(gè)案認(rèn)定時(shí)可較多地分析如下客觀信息：受讓人與真正權(quán)利人、轉(zhuǎn)讓人之間的關(guān)系；轉(zhuǎn)讓人的基本情況；該不動(dòng)產(chǎn)的基本情況；受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格及當(dāng)時(shí)市場合理價(jià)格以及受讓人所處的環(huán)境、文化程度、職業(yè)、交易經(jīng)驗(yàn)等。雖然相關(guān)信息并沒有徹底否定登記的內(nèi)容，但已顯現(xiàn)出明顯的沖突可能性，足以引發(fā)對(duì)轉(zhuǎn)讓人處分權(quán)的合理懷疑時(shí)，受讓人就應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎交易、進(jìn)一步調(diào)查或要求對(duì)方提供更多的證據(jù)，如要求提供相應(yīng)的合同、發(fā)票、相關(guān)文件資料等。如果受讓人置之不理，徑行交易，就可以認(rèn)定為存在重大過失[2]。

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得之善意準(zhǔn)據(jù)時(shí)間的確定

受讓人在何時(shí)具有善意才符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成之善意要件呢？即善意準(zhǔn)據(jù)時(shí)間的確定也是一個(gè)需要厘清的問題。通說認(rèn)為這應(yīng)以行為人在其進(jìn)行該行為時(shí)的主觀善意為判斷標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)榉稍u(píng)價(jià)的對(duì)象是行為及其性質(zhì)，行為人所具有的主觀善意或惡意只能在行為中予以評(píng)價(jià)，而不是行為結(jié)束之后。同時(shí)，行為人在事后通常會(huì)形成一定的穩(wěn)定的法律關(guān)系，如果允許以后來的主觀善意或惡意為由來打破這種關(guān)系，勢必會(huì)造成某種混亂，有害于交易安全[11]?！段餀?quán)法》第106條第（一）項(xiàng)亦規(guī)定“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的”。然而，對(duì)于“受讓時(shí)”實(shí)務(wù)操作中卻存在不同的理解。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以交付不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為準(zhǔn)據(jù)時(shí)間，其理由在于，根據(jù)文義解釋，受讓表明其對(duì)于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)都以交付之時(shí)為準(zhǔn)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以申請(qǐng)登記的時(shí)間為準(zhǔn)據(jù)時(shí)間，其理由在于，鑒于我國目前登記機(jī)關(guān)眾多、混亂，而且登記過程非受讓人所能左右，以申請(qǐng)時(shí)為準(zhǔn)更能保護(hù)受讓人的權(quán)益，即使在登記過程中知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，也不妨礙善意取得的適用[12]。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以登記完畢的時(shí)間為準(zhǔn)據(jù)時(shí)間，其理由在于，一個(gè)完整的受讓過程應(yīng)當(dāng)完成所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)則應(yīng)在登記后始為發(fā)生，因此只有在登記完畢時(shí)仍為善意者，才適用善意取得[13]。筆者贊成第三種觀點(diǎn)，理由如下：第一種觀點(diǎn)忽視了動(dòng)產(chǎn)善意取得和不動(dòng)產(chǎn)善意取得所采用的不同公示方法，動(dòng)產(chǎn)以占有為公示方法，自然應(yīng)以交付標(biāo)的物之時(shí)為善意準(zhǔn)據(jù)時(shí)間；不動(dòng)產(chǎn)則是以登記為公示方法，其善意準(zhǔn)據(jù)時(shí)間的確定自然應(yīng)考慮與變更登記相關(guān)的時(shí)點(diǎn)，并且，該時(shí)點(diǎn)也與不動(dòng)產(chǎn)善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是基于對(duì)登記的信賴相契和。至于后兩種觀點(diǎn)中所認(rèn)為的準(zhǔn)據(jù)時(shí)間均與變更登記相關(guān)，較難取舍。筆者以為，此時(shí)，應(yīng)考慮采用體系解釋法，即可結(jié)合關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的其他條款項(xiàng)之規(guī)定加以準(zhǔn)確理解。不難發(fā)現(xiàn)，《物權(quán)法》第 106條第（三）項(xiàng)即規(guī)定：轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。因此，善意準(zhǔn)據(jù)時(shí)間確定在變更登記完畢時(shí)較為合理，此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)才真正開始變動(dòng)，形成一種新的穩(wěn)定的法律關(guān)系；而在這個(gè)時(shí)點(diǎn)之后，由于物權(quán)已實(shí)際發(fā)生變動(dòng)，受讓人此時(shí)即使知道真實(shí)的物權(quán)狀況，亦不影響善意的認(rèn)定。

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