試論成本法在不同房地產(chǎn)評估的應(yīng)用

韓曉霏

隨著中國特色市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)做為國民經(jīng)濟(jì)中支柱產(chǎn)業(yè)的地位得到確立。國內(nèi)房地產(chǎn)估價業(yè)的機(jī)制及市場氛圍日益完善、并日漸成熟，專業(yè)的房地產(chǎn)評估領(lǐng)域已基本成形。此外隨著房地產(chǎn)估價的服務(wù)領(lǐng)域不斷被開拓，房地產(chǎn)估價的相關(guān)理論和方法體系也在逐漸改進(jìn)完善中。而成本法做為房地產(chǎn)評估中常用的方法在房地產(chǎn)評估中占有重要的地位，但是對于不同類型的房地產(chǎn)如何正確使用還是需要我們認(rèn)真的研究以便于更好的指導(dǎo)實踐。

一、成本法的基本原理

成本法是按照正常的開發(fā)或建造估價對象（即房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益）所需要的各種符合相關(guān)規(guī)定的全部成本，其中包含合理的利潤及相關(guān)利息和稅費。

（一）成本法的概念和理論依據(jù)

成本法也稱為成本逼近法，是指以整個房地產(chǎn)的重新開發(fā)和建設(shè)的成本為基礎(chǔ)，求得房地產(chǎn)估價對象的價格的一種估價方法。成本法是在求取估價的對象在估價的時候重新構(gòu)建的價格，再減去相關(guān)折舊，以此估算客觀合理價格或價值的方法。運用成本法求取的房地產(chǎn)價格有時候也稱為積算價格。

成本法理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)要素價值論，也就是說商品的價格是必須基于勞動生產(chǎn)成本來確定。具體而言，對賣方來說是生產(chǎn)成本的價值理論，就是在賣方的考慮下做出的最大的讓步所能接受的最低的價格，一般來說一定要高于開發(fā)或建造估價對象的開發(fā)成本（含利潤）；對買方而言是替代原則，就是指在買方的考慮下在合理的范圍內(nèi)可以支付的最高的價格，不能高于他原本預(yù)計的重新開發(fā)和建造該房地產(chǎn)時所需花費的總額的代價。

（二）成本法的基本公式

成本法的最基本的公式為：房地產(chǎn)的評估價值=重新構(gòu)建價格（-建筑物折舊）

重新構(gòu)建價格可以說是假設(shè)有一種情況，在估價的時候重新建造或者重新取得一個全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)評估對象的必須支付的全部支出和適當(dāng)利潤。需要注意：（1）房地產(chǎn)估價時點時的價格才是重新構(gòu)建價格。（2）重新構(gòu)建價格并不是主觀判斷得來的、而是客觀的。（3）重新構(gòu)建價格對于建筑物而言是個全新的概念，是并未扣除折舊的全新的狀態(tài)。

建筑物折舊是指在如被評估房地產(chǎn)特別是建筑物類房地產(chǎn)是非全新狀態(tài)時建筑物存在的損耗。這個折舊不是會計上的折舊，本文所說的折舊是指估價時的折舊，是指建筑物價值的損失，其數(shù)值為建筑物在估價時的市場價值與其重新建筑價格之間的差額。

二、成本法在不同房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

運用成本法估價的一項基礎(chǔ)工作，是搞清楚房地產(chǎn)價格的構(gòu)成?，F(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格結(jié)構(gòu)是非常復(fù)雜，對房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的劃分標(biāo)準(zhǔn)、價格體系、制度、政策、規(guī)則或角度不同，房地產(chǎn)價格構(gòu)成因素也會有所不同，房地產(chǎn)評估方法也有所不同。

（一）成本法在土地價格評估中的應(yīng)用

1.利用成本法評估土地價格的基本思路的主要依據(jù)是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和?；鶖?shù)是土地開發(fā)成本、土地取得費用，還要將應(yīng)繳納的稅金、利潤及其利息和土地所有權(quán)收益全部加權(quán)總和來確定土地的價格。

2.用成本法評估土地價格中的成本因素

基本公式為：S=a+b+c+d+e+f

其中，S為土地價格，a為土地取得費，b為土地開發(fā)費，c為稅費，d為利息，e為利潤，f為土地增值收益。

其中最主要的土地取得費和土地開發(fā)費。土地取得費是為取得土地所有權(quán)或占有權(quán)而支付的費用，如政府征收農(nóng)用地時支付給農(nóng)民的土地開發(fā)費。而土地開發(fā)費一般是通常意義上的生地變?yōu)槭斓氐馁M用。一般而言政府為使征用土地成為適合建筑使用的建設(shè)用地，須對其進(jìn)行開發(fā)，如進(jìn)行三通一平、五通一平甚至七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過這些開發(fā)投入的資金使生地變成熟地。政府支付的征地費用和土地開發(fā)費是政府預(yù)先投入的成本，土地使用權(quán)出讓時，政府必須收回這項成本，因此土地開發(fā)費成為地價的構(gòu)成因素。

（二）成本法在新建房地產(chǎn)價格評估中的應(yīng)用

1.基本思路為新建房地產(chǎn)項目，如果估價期日為房地產(chǎn)開發(fā)建成日，則無需考慮折舊，可直接用開發(fā)成本計算。當(dāng)然這里的成本是包含了開發(fā)商的合理的利潤。

2.用成本法評估新建房地產(chǎn)價格中的成本因素

其基本公式為：S=a+b+c+d+e+f+g

其中，S為新建房地產(chǎn)價格，a為土地取得費，b為土地開發(fā)費，c為建筑物開發(fā)成本，d為期間費用，e為投資利息，f為銷售稅費，g為開發(fā)利潤。

其中需要指出的是土地征用和拆遷補償?shù)馁M用都被包括在土地取得費之內(nèi)。土地取得費和土地開發(fā)費和前述公式相同。而建筑物開發(fā)成本一般是指直接成本，指在開發(fā)商在建筑物建筑過程中必須投入的資金。如前期工程費用、公共基礎(chǔ)設(shè)施費配套、建筑安裝工程費和開發(fā)建設(shè)過程中的費用等。具體來說前期工程費是指在項目開發(fā)的前期過程中所有的花費，包括項目可行性研究報告編制費、地質(zhì)及工程勘察費等的總支出。公共基礎(chǔ)設(shè)施配套費是指在開發(fā)項目過程中在公共基礎(chǔ)設(shè)施花費的各項基本支出之和，主要有開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共道路、水電、排污、通訊、環(huán)衛(wèi)等的支出。建筑安裝工程費是指在房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中所發(fā)生的一系列土建及設(shè)備安裝工程時的支出經(jīng)費，包括以外包方式支付給承包商的建筑安裝工程費，以自己經(jīng)營管理的模式所發(fā)生的被列入施工圖預(yù)計的各項費用。期間費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)的過程中所花費的各種管理費用支出、財務(wù)費用支出和銷售費用支出，應(yīng)當(dāng)直接計入當(dāng)期損益的費用等。另外由于一般建筑工程周期較長，投資利息是房地產(chǎn)竣工實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)當(dāng)計算的利息總額，投資利息的利息率一般以銀行貸款利率為基準(zhǔn)做適當(dāng)加成。

（三）成本法在舊房地產(chǎn)價格評估中的應(yīng)用

1.基本思路

為假設(shè)重新構(gòu)建舊房地產(chǎn)對應(yīng)的全新房地產(chǎn)項目，然后考慮建筑物的折舊，從全新的房地產(chǎn)項目中減去建筑物的折舊后得到的值即為舊房地產(chǎn)價格。

2.用成本法評估舊房地產(chǎn)的成本因素

其基本公式為：S=a–b

其中，S為舊房地產(chǎn)價格，a為舊房重新構(gòu)建價格，b為建筑物折舊。

其中需要指出在估算房產(chǎn)的舊房重新構(gòu)建價格時是用評估時點時的新的建筑材料和工藝建筑一個與原有建筑物的基本結(jié)構(gòu)相同的建筑物所需要的成本。直接成本、間接成本和開發(fā)商的利潤都屬于重置成本的范圍內(nèi)。直接成本是指在施工的過程中使用的總成本數(shù)，包括各種勞動力成本、材料的成本、承包商的必須費用和管理費。間接成本是刨去一切直接成本以后，用于工程建設(shè)的各項費用。包括勘察設(shè)計費、施工圖費、評估、會計律師等服務(wù)費、開發(fā)商保險費廣告費等。而估算建筑物的折舊，就是估算房地產(chǎn)及建筑物的有效價值損益。

三、成本法應(yīng)用中的注意事項

（一）明確成本法中成本的準(zhǔn)確含義

成本法中的“成本”其實就是指的“價格”，測算出房地產(chǎn)價格其實很簡單，就是以各構(gòu)成部分的正常市場價格累加后得到的；而房地產(chǎn)價格并非取決于其會計上的成本”，而是與其“效用”有關(guān)。在用成本法估價時，要用客觀成本進(jìn)行計算；在確定房地產(chǎn)估價的對象價格時，要緊密結(jié)合相關(guān)市場供求分析來考慮，而不能一味的找會計上的“成本”。

（二）要合理估測三大貶值

在運用成本法評估，特別是對于舊建筑物要注意對建筑物實體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性貶值的扣除，尤其是后兩項貶值的扣除。在確定建筑物的功能性貶值中常見的問題是建筑物用途與使用度相對于占用土地的最佳使用的不夠科學(xué),致使土地的最優(yōu)效用未能發(fā)揮的淋漓盡致，這樣就可視為建筑物功能性貶值。而在計算經(jīng)濟(jì)性貶值時要考慮房地產(chǎn)所在區(qū)塊有無功能退化和新的城市規(guī)劃對于評估對象所在地塊有無影響等等因素。

（三）合理估測土地使用年限

運用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)評估時還有一點很重要，就是必須要注意建筑物的耐用使用年限和土地使用權(quán)出讓合同上的年限是否一致。按照我國的城市土地相關(guān)管理規(guī)定土地使用期限到期以后，其地上建筑物和附屬于上面的物的所有權(quán)一律由國家無償取得。所以我們在對建筑物評估時,一般采用孰短的原則來確定

（四）重視現(xiàn)場勘察結(jié)果

在做房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中注意對估價對象（特別是建筑物）的現(xiàn)場勘查結(jié)果的運用，避免估價過程只是基于理論或書面材料閉門造車。特別是對于可能存在評估風(fēng)險的項目務(wù)必建立現(xiàn)場勘查記錄，條件允許時建立相關(guān)圖片或視頻資料等工作底稿，一方面為項目核查提供有利數(shù)據(jù)，另一方面可為相關(guān)人員提供良好的職業(yè)習(xí)慣。

綜上所述，采用成本評估房地產(chǎn)價格涉及的因素較多，在應(yīng)用中，必須注意公式中涉及的各種費用因素、歸屬和測算方法。同時，要注意市場因素對價格的影響，以此來修正成本法的評估價格。只有這樣才能為客戶提供最全面最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷創(chuàng)新開拓新的領(lǐng)域，完善已有的服務(wù)領(lǐng)域，才能為行業(yè)的良性發(fā)展提供保障。

[1]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價（第五版），首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2005年.

[2]俞明軒.房地產(chǎn)評估方法與管理，中國經(jīng)濟(jì)出版社，1999年.