房地產(chǎn)業(yè)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)聚焦點(diǎn)的原因分析

易棉陽(yáng) 程 英 劉會(huì)洪

(湖南工業(yè)大學(xué)商學(xué)院，湖南株洲 412008)

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在改革開(kāi)放中發(fā)展壯大，1991年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)24個(gè)省市的房改方案，1992年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入第一輪快速發(fā)展時(shí)期，在實(shí)業(yè)界、金融界、外資等各方力量的推動(dòng)下，1992年末海南、北海等局部地區(qū)出現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)泡沫，1993年國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施嚴(yán)厲調(diào)控，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入第一次低迷時(shí)期。1998年，中國(guó)正式取消住房實(shí)物分配制度，推行住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的新住房體制，與此同時(shí)推出住房購(gòu)買(mǎi)按揭政策，這些政策的實(shí)施，有效地刺激了居民住房消費(fèi)。但因中國(guó)居民對(duì)住房這種商品的價(jià)值認(rèn)知尚不深入，1998－2003年五年間，中國(guó)并未形成房地產(chǎn)熱潮，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處在平穩(wěn)發(fā)展階段。2003年，房地產(chǎn)業(yè)被定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，此后的十年間，房地產(chǎn)業(yè)由一個(gè)不起眼的產(chǎn)業(yè)門(mén)類演變成為牽扯各方利益的核心產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是興旺還是低迷，都直接影響到宏觀經(jīng)濟(jì)和各方利益，不得不承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的聚焦點(diǎn)。

一、地方財(cái)政的聚焦點(diǎn)

據(jù)測(cè)算，我國(guó)地方財(cái)政收入的70%來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè) (主要包括土地出讓金和房地產(chǎn)稅兩大部分)。房地產(chǎn)業(yè)已成為地方財(cái)政的支柱產(chǎn)業(yè)，土地出讓金成為地方財(cái)政最大的預(yù)算外收入來(lái)源［1］。1998年前，全國(guó)收取的土地出讓金累計(jì)約2000億元，1998年住房制度改革以后，土地供給逐年遞增且地價(jià)不斷上升，土地出讓金亦隨之不斷增加。1999年全國(guó)土地出讓金為514.33億元，至2010年全國(guó)國(guó)有土地出讓金達(dá)到30108.93億元 (包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金收入、國(guó)有土地收益基金收入、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)收入)，短短十年內(nèi)，增長(zhǎng)了58.6倍。2010年全國(guó)財(cái)政收入為83080億元，全國(guó)國(guó)有土地出讓收入占全國(guó)財(cái)政收入比重為36.23%，相當(dāng)于地方本級(jí)財(cái)政收入的74.14%。

房地產(chǎn)業(yè)所貢獻(xiàn)的稅收是地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)收入主要來(lái)源。營(yíng)業(yè)稅是地方稅收收入的第一來(lái)源，2001年之前，營(yíng)業(yè)稅主要來(lái)自于金融行業(yè)，如2000年金融行業(yè)營(yíng)業(yè)稅占營(yíng)業(yè)稅總額的比重為28.35%。從2002年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)取代金融業(yè)成為營(yíng)業(yè)稅的主體稅源行業(yè)，2007年和2009年房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅占營(yíng)業(yè)稅總額比重分別為27.17%和26.44%，如果加上建筑業(yè)，則2004年至2009年房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)兩大行業(yè)對(duì)營(yíng)業(yè)稅的平均貢獻(xiàn)率達(dá)到46.58%。房地產(chǎn)業(yè)還帶動(dòng)了包括土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等在內(nèi)的相關(guān)稅收收入，2010年五項(xiàng)稅種合計(jì)實(shí)現(xiàn)稅收收入6527.88億元，這五項(xiàng)稅收加上房地產(chǎn)和建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，合計(jì)達(dá)到12255.09億元，占全國(guó)稅收總收入的16.74%，占地方稅收總收入的37.48%，相當(dāng)于地方本級(jí)財(cái)政收入的30.18%［2］。如果考慮房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸等相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)以及房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，這一比重還會(huì)更高。

地方財(cái)政支出的57.34%來(lái)自于土地出讓金和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收收入，其中，土地出讓金占40.75%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收收入占16.59%。全國(guó)相當(dāng)部分地方的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)村基本建設(shè)的資金主要來(lái)自于土地出讓金，如2010年全國(guó)土地出讓金支出為26622.12億元，其中用于城市建設(shè)的支出為7621億元，用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出1076.53億元，兩者合計(jì)8697.53億元，占支出總額的32.67%，同年，全國(guó)一般預(yù)算支出中，用于城鄉(xiāng)社區(qū)公共設(shè)施的支出僅為3010.39億元?？梢?jiàn)在城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，土地出讓收入的作用要遠(yuǎn)大于一般財(cái)政預(yù)算收入。土地出讓金的另一個(gè)用途是為地方負(fù)債提供擔(dān)保，2011年審計(jì)署發(fā)布的全國(guó)地方政府性債務(wù)審計(jì)公告顯示，截至2010年底，地方債務(wù)余額的23.77% (合25473.51億元)以土地出讓金作為償債保證［3］。

從地方財(cái)政的收入和支出結(jié)構(gòu)看到，政府財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有高度依賴性［4］，房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲時(shí)，地方財(cái)政就相對(duì)寬松，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，一方面影響城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程，另一方面將會(huì)導(dǎo)致地方政府的隱形負(fù)債轉(zhuǎn)變?yōu)檎鎸?shí)的財(cái)政負(fù)擔(dān)，進(jìn)而引發(fā)地方財(cái)政危機(jī)和金融危機(jī)。自然，房地產(chǎn)業(yè)就成為了地方財(cái)政的聚焦點(diǎn)。

二、銀行的聚焦點(diǎn)

商業(yè)銀行介入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，商業(yè)銀行貸款覆蓋了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中的每一個(gè)環(huán)節(jié) ( —→土地儲(chǔ)備貸款 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款—→建筑施工貸款—→個(gè)人住房按揭貸款)，商業(yè)銀行已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金來(lái)源中，銀行貸款占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比率達(dá)到70%，而在國(guó)外這一比率僅為20%。這一數(shù)據(jù)說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴較強(qiáng)，一旦房地產(chǎn)業(yè)不景氣，銀行貸款的安全將會(huì)受到嚴(yán)重威脅［5］。

金融危機(jī)以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)一枝獨(dú)秀，房地產(chǎn)貸款成為各大商業(yè)銀行的主要資產(chǎn)業(yè)務(wù)，2011年中國(guó)銀行等8家主要商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款的占比情況，分別見(jiàn)表1和表2。

表1 2011年主要商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款比重 (%)

表2 2011年主要商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款占各項(xiàng)貸款比重 (%)

國(guó)際上一般把商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款警戒線控制在25%—30%之間，個(gè)人住房貸款警戒線控制在18%—20%之間。我國(guó)8大商業(yè)銀行2011年房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款總額的平均比重為25.5%，個(gè)人住房貸款占各項(xiàng)貸款總額的平均比重為17.9%，前者已經(jīng)進(jìn)入國(guó)際警戒線區(qū)間，后者則已經(jīng)逼近國(guó)際警戒線，個(gè)別商業(yè)銀行的兩項(xiàng)指標(biāo)都已超過(guò)國(guó)際警戒線。如此高的涉房貸款，給商業(yè)銀行帶來(lái)了巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且這種風(fēng)險(xiǎn)是“雙承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”(即既要承擔(dān)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)又要承擔(dān)個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn))［6］。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是高負(fù)債經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其自有資金占全部資金的平均比重不到30%，大量資金來(lái)源于銀行貸款和購(gòu)房者的預(yù)付款，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)段的低迷，消費(fèi)者持幣觀望，開(kāi)發(fā)商的資金鏈就相當(dāng)緊張甚至面臨倒閉危機(jī)，一旦出現(xiàn)這種局面，銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款就可能沉淀為不良資產(chǎn)，上海銀監(jiān)局最新的壓力測(cè)試顯示，房?jī)r(jià)下跌10%，房貸不良率將上升到正常情況的2.6倍。銀行一直把個(gè)人按揭貸款評(píng)估為優(yōu)質(zhì)貸款，但這里的優(yōu)質(zhì)貸款是以房地產(chǎn)持續(xù)上升為前提，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，商品房?jī)r(jià)格下跌，銀行的帳面資產(chǎn)就會(huì)大幅縮水，一旦房?jī)r(jià)下跌幅度超過(guò)重置成本，就會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的違約潮，貸款者不得不把商品房交給銀行。結(jié)果是，銀行收回大量不能變現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)，但自身流動(dòng)性卻嚴(yán)重不足，極有可能出現(xiàn)資金危機(jī)，美國(guó)次貸危機(jī)便是前車(chē)之鑒。

房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)之間好比是坐在同一條板凳兩端的兩個(gè)人，只要一方塌下去，另一方就不能自保。最近五年的實(shí)際情況已經(jīng)充分顯示，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮與低迷直接影響到銀行業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和經(jīng)營(yíng)安全，房地產(chǎn)業(yè)自然而然成為銀行業(yè)的聚焦點(diǎn)。

三、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)的聚焦點(diǎn)

全行業(yè)涉足房地產(chǎn)是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)鮮明特征。據(jù)深交所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按照深、滬兩市分類的20個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以外的全部18個(gè)行業(yè)全部涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，共有802家上市公司從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，占我國(guó)上市公司總額的30%左右。中國(guó)出現(xiàn)全行業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的原因主要有兩個(gè)方面：一是高利潤(rùn)的吸引。據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布《2011年住房綠皮書(shū)》，2009年房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利潤(rùn)率為55.72%，2010年受?chē)?yán)厲宏觀調(diào)控的影響，毛利潤(rùn)率降至38.26%，2011年在逆勢(shì)中又有所反彈，上升至42.73%。2007—2011年，房地產(chǎn)平均凈利潤(rùn)率在24%—35%之間，而中國(guó)制造型企業(yè)的平均利潤(rùn)率一般在10%—13%之間。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)門(mén)檻不高，在高利潤(rùn)率的吸引下，大量非房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)就會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。恰恰房地產(chǎn)業(yè)又屬于競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻較低且風(fēng)險(xiǎn)容易轉(zhuǎn)嫁，自然便會(huì)出現(xiàn)全行業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象。二是2008年金融危機(jī)發(fā)生后，國(guó)家實(shí)行財(cái)政和貨幣雙擴(kuò)張政策。2008年下半年至2009年上半年，國(guó)有企業(yè)特別是央企積聚了大量的財(cái)政補(bǔ)貼和信貸資金，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，企業(yè)短期之內(nèi)難以找到合適的投資領(lǐng)域，又適逢政府刺激房市消費(fèi)，使住房需求在逆勢(shì)中迅速攀升，于是，企業(yè)界紛紛把資金投資于房地產(chǎn)行業(yè)，出現(xiàn)全行業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的局面［7］。

大量非房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，一方面抬高了地價(jià)從而推高了房?jī)r(jià)，以致造成房地產(chǎn)泡沫。國(guó)資委主管的136家央企中，有94家直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，這還不包括隱性房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目。央企憑借其雄厚的資力，不斷地制造地王，2009—2011年，60%以上的“地王”由央企制造。 “地王”不僅直接抬高了房?jī)r(jià)，而且?guī)?dòng)周邊區(qū)域房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲。房?jī)r(jià)單兵冒進(jìn)，極易造成房地產(chǎn)泡沫。目前，國(guó)際通行的衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比，按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比在1.8－5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家在3－6倍之間，中國(guó)則已超過(guò)15倍，北上廣深則高達(dá)50倍以上，可見(jiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象之嚴(yán)重［8］。另一方面加大了全行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，阻礙了產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加大了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。18個(gè)行業(yè)中的802家非房地產(chǎn)企業(yè)涉足房地產(chǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲時(shí)，房地產(chǎn)能給企業(yè)帶來(lái)豐厚的回報(bào)，企業(yè)因短視而不務(wù)正業(yè)，把主營(yíng)業(yè)務(wù)放置一邊，把大量資金投入房地產(chǎn)項(xiàng)目，這極大地阻礙了產(chǎn)業(yè)升級(jí);當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)低落時(shí)，投資于房地產(chǎn)的所有企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)資金緊張，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)1990年代日本一樣的極端情況，垮掉的不只是房地產(chǎn)企業(yè)而是全行業(yè)。

房地產(chǎn)和金融是最容易出現(xiàn)泡沫的兩大產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前，全行業(yè)涉足房地產(chǎn)，已經(jīng)制造了泡沫，這個(gè)泡沫一旦吹破，影響的不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)而是數(shù)以千計(jì)的涉房企業(yè)，自然，房地產(chǎn)成為企業(yè)界的聚焦點(diǎn)。

四、房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的聚焦點(diǎn)

房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系非常密切，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用非常明顯，這不僅在于其本身巨大的投資能帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也在于它能通過(guò)前向、后向、環(huán)向關(guān)聯(lián)帶動(dòng)許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接地需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生供給推動(dòng)作用，如房地產(chǎn)業(yè)對(duì)商業(yè)、金融業(yè)有顯著的供給推動(dòng)作用;后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接地向本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生需求拉動(dòng)作用;如對(duì)建筑業(yè)、鋼鐵水泥等產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng);環(huán)向關(guān)聯(lián)是指既向房地產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)要素，又以房地產(chǎn)產(chǎn)品作為生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)，如金融業(yè)、金屬和非金屬制造業(yè)，既向房地產(chǎn)業(yè)提供資金與建筑材料和設(shè)備，又以房屋作為生產(chǎn)要素。據(jù)測(cè)算，2011年我國(guó)GDP增長(zhǎng)9.2%，其中房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)GDP的拉動(dòng)占了2.25%。另?yè)?jù)世界銀行提供的數(shù)據(jù)顯示，每100元的住宅建筑投資，可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170－220元的需求;每銷售100元的住房，可帶動(dòng)130－150元其他產(chǎn)品的銷售。與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)系數(shù)最大的幾個(gè)行業(yè)分別是建筑業(yè) (關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.65)、金融保險(xiǎn)業(yè) (關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.51)、制造業(yè) (關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.48)、電力、煤氣與水生產(chǎn)業(yè) (關(guān)聯(lián)系數(shù)為0.47)、社會(huì)服務(wù)業(yè)(關(guān)聯(lián)系數(shù)為 0.41)［9］。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的巨大影響還表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦蕭條，將使宏觀經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)受到很大沖擊。在2008年底的全球金融危機(jī)中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到很大沖擊，為擺脫經(jīng)濟(jì)困境，政府大幅度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，由嚴(yán)格調(diào)控轉(zhuǎn)向?yàn)榇蠓却碳?，這使得房地產(chǎn)投資與消費(fèi)迅速恢復(fù)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)較快擺脫了金融危機(jī)的沖擊，當(dāng)然代價(jià)是房?jī)r(jià)快速上漲，泡沫又迅速積累。而始于2010年初的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，其力度之大，調(diào)控時(shí)間之長(zhǎng)，都是前所未有的。調(diào)控的結(jié)果是房地產(chǎn)成交量一度迅速下降，房?jī)r(jià)上漲幅度減小乃至下跌。房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條，影響了許多產(chǎn)業(yè)，如鋼鐵和水泥等行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)近幾年成為鋼鐵業(yè)的第一大需求產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條導(dǎo)致鋼鐵需求快速下跌，鋼鐵價(jià)格下跌，目前已跌至歷史最低水平，產(chǎn)品積壓嚴(yán)重，出現(xiàn)全行業(yè)大虧損;而水泥行業(yè)在2010年上半年還處于供不應(yīng)求的局面，但到了2011年后，水泥行業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格下跌、產(chǎn)品積壓的局面，直到現(xiàn)在，水泥價(jià)格仍處于不斷下跌中，行業(yè)出現(xiàn)大面積虧損。此外，建筑業(yè)、家居裝飾、家具業(yè)等多個(gè)行業(yè)也受到很大沖擊，這些行業(yè)，又通過(guò)其本身的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，降低了對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求，從而影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)自去年下半年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)逐步走低，企業(yè)利潤(rùn)下滑，雖與多種因素有關(guān)，但嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策不能不說(shuō)是一個(gè)很大的影響因素。

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還嚴(yán)重依賴投資，住房仍然是居民消費(fèi)與投資的主要物品，房地產(chǎn)業(yè)仍將繼續(xù)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為帶動(dòng)投資、拉動(dòng)內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈的聚焦點(diǎn)。

五、居民財(cái)富的聚集點(diǎn)

市場(chǎng)化改革的推進(jìn)，使人們收入不斷增加，財(cái)富快速積累。不斷增加的財(cái)富，需要有合適的投資渠道，使財(cái)富得到保值增值。然而，金融市場(chǎng)化改革的滯后，我國(guó)居民的投資渠道并不多，最主要的投資形式就是房地產(chǎn)投資和股票投資。但我國(guó)股票市場(chǎng)的不成熟及各種違規(guī)行為，使得大多數(shù)普通投資者是虧損的。而過(guò)去十年來(lái)，房?jī)r(jià)的連續(xù)快速單邊式上漲，使得房地產(chǎn)投資不僅收益率高，且風(fēng)險(xiǎn)很小，這使得房地產(chǎn)投資成為居民投資的主要形式［10］。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心2012年發(fā)布全國(guó)首份《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，該報(bào)告基于全國(guó)25個(gè)省、80個(gè)縣、320個(gè)社區(qū)共8438個(gè)家庭的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)匯總分析形成。報(bào)告顯示，中國(guó)城市家庭的金融資產(chǎn)為111714元，非金融資產(chǎn)為1456961元，資產(chǎn)合計(jì)為1568675元，城市家庭負(fù)債總額為101815元，城市家庭財(cái)富凈值為1467860元。在調(diào)查樣本中，城市家庭自有住房擁有率為85.39%，城市戶均擁有住房已經(jīng)超過(guò)了1套，為1.22套。擁有一套住房的城市家庭占69.05%，擁有兩套住房的城市家庭占15.44%，擁有三套及以上住房的城市家庭為3.63%。上述報(bào)告表明，非金融資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的92.3%。而家庭非金融資產(chǎn)中，住房是主要的資產(chǎn)形式，這可從清華大學(xué)中國(guó)金融研究中心2009年9月發(fā)布的《中國(guó)消費(fèi)金融與投資者教育調(diào)研報(bào)告》中得到驗(yàn)證：我國(guó)城鎮(zhèn)家庭2008年年均稅后總收入為68875元，家庭凈財(cái)富為607802元;在我國(guó)家庭資產(chǎn)構(gòu)成中，房產(chǎn)是最主要的資產(chǎn)，占比62.72%，而現(xiàn)金、活期存款和定期存款占比超過(guò)15%。

上面的數(shù)據(jù)顯示，住房已成為居民的主要財(cái)富持有形式，所以房?jī)r(jià)的大幅上漲與下跌都會(huì)對(duì)居民造成直接的影響。若房?jī)r(jià)大幅上漲，已經(jīng)擁有住房的居民的家庭財(cái)富自然大幅升值，但這對(duì)于未購(gòu)買(mǎi)住房的居民而言卻是一場(chǎng)災(zāi)難。如果住房?jī)r(jià)格大幅下跌，則直接導(dǎo)致居民財(cái)富的急劇縮水，這對(duì)于已購(gòu)住房的居民而言是一場(chǎng)災(zāi)難。這樣，房地產(chǎn)業(yè)自然而言便成為了居民的聚焦點(diǎn)。而且還要看到，我國(guó)75%以上的住房是通過(guò)信貸方式購(gòu)買(mǎi)，住房?jī)r(jià)格大幅下跌極有可能導(dǎo)致消費(fèi)者拋房另購(gòu)［11］。譬如，某消費(fèi)者以3萬(wàn)元每平米購(gòu)進(jìn)一套100平米住房，按30%的首付計(jì)算，其還貸本金是210萬(wàn)，假設(shè)房?jī)r(jià)下跌至1萬(wàn)元每平米，100平米住房總價(jià)不過(guò)100萬(wàn)，在這種情況下，消費(fèi)者就會(huì)放棄原來(lái)所購(gòu)住房，即使是損失先前支付的90萬(wàn)，也是一筆理性的投資，但信貸危機(jī)卻轉(zhuǎn)嫁給了銀行。這種狀況在1990年代日本和2008年的美國(guó)曾經(jīng)廣泛地出現(xiàn)。

上面的討論很清楚地揭示，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為牽扯各方利益的核心產(chǎn)業(yè)，它已經(jīng)與地方財(cái)政、銀行業(yè)、關(guān)聯(lián)行業(yè)、整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈以及居民財(cái)富高度融合在一起，出現(xiàn)一損俱損、一榮俱榮的局面。這就不難理解為何中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控如此之難。中外經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)充分表明，只有房地產(chǎn)的理性繁榮，各相關(guān)利益主體利益才有保障，房地產(chǎn)的非理性繁榮，各相關(guān)利益主體在短期內(nèi)可能獲得巨額利潤(rùn)但在長(zhǎng)期中利益必定受損。因此，當(dāng)下與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各個(gè)利益主體都要理性地對(duì)待房地產(chǎn)的發(fā)展，引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)走上健康發(fā)展的軌道。

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