中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化的動(dòng)力機(jī)制：期權(quán)博弈和行為博弈解釋

洪開榮 賈二柳

(中南大學(xué)商學(xué)院，湖南長(zhǎng)沙 410083)

一、引言

住宅產(chǎn)業(yè)化是指用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來(lái)建造住宅，以提高住宅生產(chǎn)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗、能耗。我國(guó)住宅建設(shè)量大、面廣，住宅產(chǎn)業(yè)化有廣闊的市場(chǎng)和發(fā)展?jié)摿?，是我?guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。但現(xiàn)階段由于行業(yè)本身缺乏完善的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，政府缺乏有效的激勵(lì)政策和強(qiáng)制性約束，加上政策宣傳不到位，開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化認(rèn)識(shí)不全面，使得我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展較為緩慢，住宅產(chǎn)業(yè)化仍停留在較低水平。形成合理的動(dòng)力機(jī)制，加快住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。住宅產(chǎn)業(yè)化是實(shí)現(xiàn)住房建筑綠色、節(jié)能、低碳的重要途徑。近年來(lái)，隨著人們的環(huán)保意識(shí)逐漸加深，社會(huì)對(duì)于綠色建筑、節(jié)能建筑、低碳建筑、可持續(xù)建筑等的關(guān)注也不斷提升，相關(guān)優(yōu)秀研究成果層出不窮。

從成本角度來(lái)看，一些學(xué)者對(duì)傳統(tǒng)住宅與工業(yè)化住宅的成本進(jìn)行了比較和分析。海蘊(yùn)博和張萌 (2010)從低碳經(jīng)濟(jì)出發(fā)，建立生態(tài)住宅全生命周期成本計(jì)算模型，并用蒙特卡洛方法進(jìn)行模擬分析，得出生態(tài)住宅在全生命周期中與傳統(tǒng)建筑相比有明顯的成本優(yōu)勢(shì)［1］;陳偉 (2012)從技術(shù)入手比較了傳統(tǒng)住宅和工業(yè)化住宅，發(fā)現(xiàn)工業(yè)化住宅更節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材、節(jié)水和減排，具有工廠化生產(chǎn)的管理優(yōu)勢(shì)，提出通過(guò)強(qiáng)化生產(chǎn)工廠化及施工裝配化、突出工業(yè)化住宅特點(diǎn)的設(shè)計(jì)管理、促進(jìn)建造過(guò)程管理精細(xì)化、建造管理信息集成化來(lái)完善工業(yè)化住宅建設(shè)生產(chǎn)模式的觀點(diǎn)，并以武漢賽博園工業(yè)化住宅項(xiàng)目為典型案例進(jìn)行實(shí)證研究［2］。

從理論角度來(lái)看，一些學(xué)者分析了住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展面臨的問(wèn)題。姜虹和李俊明(2010)發(fā)現(xiàn)中國(guó)發(fā)展低碳建筑存在認(rèn)識(shí)不足、激勵(lì)不足和投入不足等問(wèn)題，提出建立建筑物碳排量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、制定低碳建筑標(biāo)準(zhǔn)、理順能源價(jià)格、弘揚(yáng)祖國(guó)傳統(tǒng)文化等對(duì)策［3］。劉仁忠 (2011)從理論上分析了綠色低碳住宅的作用，認(rèn)為目前對(duì)綠色低碳住宅認(rèn)識(shí)不足、住宅產(chǎn)業(yè)化程度不高，建議依托公共租賃住房來(lái)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展綠色低碳住宅，政府部門應(yīng)加大政策支持、加強(qiáng)規(guī)劃整合和體系構(gòu)建、加速技術(shù)創(chuàng)新和試點(diǎn)推廣、加強(qiáng)低碳綠色理念的宣傳［4］。沈思晨 (2010)從我國(guó)住宅建設(shè)面臨的問(wèn)題如施工專業(yè)化程度低下、節(jié)能環(huán)保性能落后、勞動(dòng)生產(chǎn)率低下等入手，深入分析了“低碳經(jīng)濟(jì)”時(shí)代我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化的機(jī)遇與挑戰(zhàn)［5］。

另外，住宅產(chǎn)業(yè)化驅(qū)動(dòng)力及政府的調(diào)控和保障機(jī)制方面，一些學(xué)者也進(jìn)行了較為深入的研究。耿朝輝和王玲 (2007)在我國(guó)住房制度改革、住房生產(chǎn)和消費(fèi)過(guò)程中“市場(chǎng)失靈”的基礎(chǔ)上，分析了住宅生產(chǎn)中存在技術(shù)研發(fā)水平有限、投入低、缺乏政策扶植等問(wèn)題以及住宅消費(fèi)中存在價(jià)格畸高、缺乏政策扶植等問(wèn)題，并提出政府應(yīng)通過(guò)加大資金人力投入擴(kuò)大研究、政策支持新技術(shù)研究、引導(dǎo)投資主體多元化、抑制房?jī)r(jià)、完善住房投資融資等途徑進(jìn)行宏觀調(diào)控以促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展［6］。馬輝 (2010)針對(duì)我國(guó)綠色住宅推廣不樂(lè)觀的前景，運(yùn)用結(jié)構(gòu)方程、機(jī)制設(shè)計(jì)理論、博弈論、系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)等工具進(jìn)行了深入系統(tǒng)的研究，其中博弈論部分運(yùn)用群體動(dòng)態(tài)演化博弈對(duì)消費(fèi)者激勵(lì)進(jìn)行了分析，運(yùn)用基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的進(jìn)化博弈模型對(duì)開發(fā)商群體進(jìn)行激勵(lì)分析，為政府制定規(guī)制政策與激勵(lì)機(jī)制提供理論依據(jù)［7］。王素鳳 (2010)利用經(jīng)典博弈論針對(duì)政府、企業(yè)和消費(fèi)者分析各主體的利益選擇，分別建立了政府——建筑企業(yè)群體非對(duì)稱博弈和建筑企業(yè)——建筑用戶博弈，并得出政府應(yīng)該通過(guò)實(shí)施宣傳引導(dǎo)、激勵(lì)政策和約束政策等機(jī)制來(lái)保障建筑節(jié)能的市場(chǎng)化的結(jié)論［8］。

以此為基礎(chǔ)，筆者擬從博弈論的視角來(lái)思考住宅產(chǎn)業(yè)化投資的動(dòng)力機(jī)制，以期對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行更深入的理論分析。住宅建設(shè)是一個(gè)互動(dòng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)過(guò)程，其中涉及到眾多利益相關(guān)者，如政府、開發(fā)商、消費(fèi)者等。雖然投資住宅建設(shè)的各利益相關(guān)者目標(biāo)不同，但各主體行為的最優(yōu)選擇都是在其互動(dòng)博弈中形成的。因此研究住宅產(chǎn)業(yè)化問(wèn)題時(shí)，必須研究各利益相關(guān)主體的相互作用。筆者基于傳統(tǒng)博弈論分析當(dāng)今住宅產(chǎn)業(yè)化難以施行的深層原因，并運(yùn)用博弈主體間的期權(quán)博弈和行為博弈對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的動(dòng)力機(jī)制進(jìn)行了分析。其中，期權(quán)博弈充分考慮了住宅產(chǎn)業(yè)化的選擇為政府、開發(fā)商和消費(fèi)者帶來(lái)的期權(quán)價(jià)值，行為博弈中的互動(dòng)公平理論考慮了博弈主體的社會(huì)奉獻(xiàn)精神與主體之間的互動(dòng)公平原則，成為住宅產(chǎn)業(yè)化動(dòng)力機(jī)制問(wèn)題分析的理論基點(diǎn)。

二、住宅產(chǎn)業(yè)化動(dòng)力機(jī)制的傳統(tǒng)博弈分析

如表1和表2所示，房地產(chǎn)建設(shè)方式的選擇上，政府有支持住宅產(chǎn)業(yè)化和不支持住宅產(chǎn)業(yè)化兩種策略選擇，其中支持策略為政府運(yùn)用相應(yīng)的政策約束 (包括激勵(lì)住宅產(chǎn)業(yè)化行為和約束非住宅產(chǎn)業(yè)化行為)對(duì)開發(fā)商投資行為進(jìn)行引導(dǎo)，不支持策略為政府不對(duì)開發(fā)商進(jìn)行約束與引導(dǎo);開發(fā)商有實(shí)行住宅產(chǎn)業(yè)化和實(shí)行非住宅產(chǎn)業(yè)化方式進(jìn)行建設(shè)兩種策略;消費(fèi)者則有選擇購(gòu)買產(chǎn)業(yè)化住宅和購(gòu)買非產(chǎn)業(yè)化住宅兩種策略。

博弈矩陣中，特定主體實(shí)際可能得到的支付依賴于其他主體的策略選擇。假設(shè)博弈中各主體都關(guān)注當(dāng)前階段自身利益的最大化，而較少考慮未來(lái)利益，政府和開發(fā)商、開發(fā)商和消費(fèi)者之間的博弈如下：

表1 政府與開發(fā)商的一般博弈

表2 開發(fā)商與消費(fèi)者的一般博弈

不確定性環(huán)境中，考慮博弈主體自身當(dāng)前利益最大化，兩博弈的納什均衡分別為(政府不支持住宅產(chǎn)業(yè)化、開發(fā)商選擇非住宅產(chǎn)業(yè)化方式)和 (開發(fā)商選擇非住宅產(chǎn)業(yè)化方式、消費(fèi)者選擇購(gòu)買非產(chǎn)業(yè)化住宅)。無(wú)論是政府與開發(fā)商之間還是開發(fā)商與消費(fèi)者之間，博弈主體都不愿意選擇住宅產(chǎn)業(yè)化，這充分體現(xiàn)了當(dāng)今住宅產(chǎn)業(yè)化難以推行的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的現(xiàn)階段，對(duì)政府而言，雖然當(dāng)前支持住宅產(chǎn)業(yè)化付出的較大經(jīng)濟(jì)成本將帶來(lái)較大的未來(lái)社會(huì)價(jià)值，但是政府對(duì)短期經(jīng)濟(jì)利益的追逐多于對(duì)未來(lái)社會(huì)收益的關(guān)注，因而缺乏支持住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)的動(dòng)力。對(duì)開發(fā)商而言，一方面當(dāng)前成本遠(yuǎn)高于普通建造成本，開發(fā)商只看重當(dāng)前經(jīng)濟(jì)利益，較少考慮企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展;另一方面由于實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)化的私人成本大于社會(huì)成本，私人收益小于或遠(yuǎn)小于社會(huì)收益，具有巨大的外部性，而開發(fā)商環(huán)保、節(jié)能意識(shí)薄弱，只注重自身的經(jīng)濟(jì)利益，缺乏社會(huì)責(zé)任感，因此企業(yè)缺乏進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)的動(dòng)力［9］。對(duì)于消費(fèi)者而言，一方面由于購(gòu)買產(chǎn)業(yè)化住宅的當(dāng)前一次性成本大于非產(chǎn)業(yè)化住宅，消費(fèi)者沒有意識(shí)到產(chǎn)業(yè)化住宅的長(zhǎng)期成本優(yōu)勢(shì);另一方面消費(fèi)者的環(huán)保、節(jié)能意識(shí)同樣薄弱，關(guān)注自身經(jīng)濟(jì)利益多于社會(huì)責(zé)任感，因而消費(fèi)者也缺乏購(gòu)買產(chǎn)業(yè)化住宅的動(dòng)力。

表3 政府與開發(fā)商的期權(quán)博弈

三、住宅產(chǎn)業(yè)化動(dòng)力機(jī)制的期權(quán)博弈分析

按照 Smit和 Ankum(1993)及 Smit和Trigeorgis(2004)的期權(quán)博弈分析思想，博弈主體的延遲決策可以用實(shí)物期權(quán)的柔性價(jià)值來(lái)解釋，因?yàn)檫@種柔性價(jià)值體現(xiàn)在特定形式的延遲決策均衡之中［10］。從期權(quán)博弈的視角考慮延遲實(shí)物期權(quán)價(jià)值和主體策略互動(dòng)博弈價(jià)值，重新審視住宅產(chǎn)業(yè)化選擇的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，將反映不確定性環(huán)境決策價(jià)值隨機(jī)變化的實(shí)物期權(quán)價(jià)值內(nèi)生到具體的支付值中，即當(dāng)政府、房地產(chǎn)、消費(fèi)者選擇住宅產(chǎn)業(yè)化時(shí)，在其當(dāng)前利益的基礎(chǔ)上加入未來(lái)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)化住宅高需求的期權(quán)價(jià)值，住宅產(chǎn)業(yè)化動(dòng)力不足的困境將得以有效解決［11］。當(dāng)博弈主體對(duì)未來(lái)產(chǎn)業(yè)化住宅的經(jīng)濟(jì)價(jià)值增值預(yù)期較高時(shí)，上述表1和表2所示的政府與開發(fā)商、開發(fā)商與消費(fèi)者之間的一般博弈分別轉(zhuǎn)化為表3和表4所示的期權(quán)博弈。

表4 開發(fā)商與消費(fèi)者的期權(quán)博弈

當(dāng)博弈主體對(duì)未來(lái)產(chǎn)業(yè)化住宅的增值預(yù)期較高時(shí)，相應(yīng)的利益相關(guān)主體在原有收益基礎(chǔ)上增加了18單位的對(duì)產(chǎn)業(yè)化住宅的期權(quán)價(jià)值。針對(duì)政府和開發(fā)商的期權(quán)博弈，如果政府選擇支持非住宅產(chǎn)業(yè)化、開發(fā)商選擇非住宅產(chǎn)業(yè)化方式進(jìn)行建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化住宅的期權(quán)價(jià)值就喪失了，政府和開發(fā)商均獲得10單位的收益現(xiàn)值;而如果政府選擇支持住宅產(chǎn)業(yè)化、開發(fā)商選擇住宅產(chǎn)業(yè)化方式進(jìn)行建設(shè)，則均可以得到23單位的增長(zhǎng)期權(quán)價(jià)值，(政府支持住宅產(chǎn)業(yè)化、開發(fā)商選擇住宅產(chǎn)業(yè)化方式)變?yōu)椴┺碾p方的納什均衡結(jié)果。同理，開發(fā)商和消費(fèi)之間的博弈納什均衡變?yōu)?(開發(fā)商選擇住宅產(chǎn)業(yè)化方式、消費(fèi)者選擇購(gòu)買產(chǎn)業(yè)化住宅)。

因此，政府和開發(fā)商、開發(fā)商和消費(fèi)者關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化選擇的博弈中，博弈主體只有在對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)中產(chǎn)業(yè)化住宅需求預(yù)期較好的情形下，才能夠達(dá)到選擇住宅產(chǎn)業(yè)化的博弈均衡。因此，當(dāng)市場(chǎng)這只“看不見的手”不能實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置時(shí)，政府這只“看的見的手”應(yīng)該積極發(fā)揮其宏觀調(diào)控作用，加大宣傳力度，積極引導(dǎo)市場(chǎng)，使企業(yè)和消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到未來(lái)產(chǎn)業(yè)化住宅的高增長(zhǎng)價(jià)值，并通過(guò)一些政策、技術(shù)、資金支持與扶植住宅產(chǎn)業(yè)化的開發(fā)商，從而推動(dòng)生產(chǎn)與拉動(dòng)消費(fèi)，形成住宅產(chǎn)業(yè)化的動(dòng)力機(jī)制。

四、住宅產(chǎn)業(yè)化動(dòng)力機(jī)制的行為博弈分析

若博弈主體在考慮建設(shè)產(chǎn)業(yè)化住宅所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，還考慮住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)所帶來(lái)的巨大社會(huì)價(jià)值，則博弈行為符合Rabin(1993)的互動(dòng)公平原則，即在考慮心理動(dòng)機(jī)的博弈中，博弈雙方總是愿意對(duì)善意行為給予善意回應(yīng)，對(duì)惡意行為給予惡意報(bào)復(fù)，博弈主體將會(huì)愿意犧牲一部分純粹的經(jīng)濟(jì)利益以實(shí)現(xiàn)更為公平的均衡，其效用值將因?yàn)榭紤]到社會(huì)價(jià)值 (資源的節(jié)約和充分利用、污染的大大減少、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的改變等)和互動(dòng)公平因素的影響而發(fā)生一個(gè)向上或者向下的修正值［12］。

表5 政府與開發(fā)商的行為博弈

按照此思路重新思考，當(dāng)選擇支持產(chǎn)業(yè)化住宅建設(shè)時(shí)，博弈主體因?yàn)閷?duì)社會(huì)價(jià)值做出貢獻(xiàn)而獲得4單位的向上效用值修正;而當(dāng)選擇支持非產(chǎn)業(yè)化住宅建設(shè)時(shí)，博弈主體因?yàn)閾p失了對(duì)社會(huì)價(jià)值的貢獻(xiàn)而獲得－4單位的向下效用值修正;當(dāng)博弈主體中只有一方選擇遵從社會(huì)價(jià)值和互動(dòng)公平?jīng)Q策原則，那么選擇遵從的主體獲得1單位的向上效用修正值，未遵從的主體則相應(yīng)獲得－1單位的向下效用修正值。因此，表1和表2所示的政府與開發(fā)商、開發(fā)商與消費(fèi)者之間的一般博弈將分別轉(zhuǎn)化為表5和表6所示的行為博弈。

表6 開發(fā)商與消費(fèi)者的行為博弈

按照互動(dòng)公平的思想，對(duì)于政府與開發(fā)商之間的博弈，當(dāng)政府選擇不支持住宅產(chǎn)業(yè)化，開發(fā)商選擇非住宅產(chǎn)業(yè)化方式進(jìn)行建設(shè)，他們都是為了最大化自己利益 (15個(gè)單位)而使對(duì)手利益最小化 (5單位收益)，即對(duì)自己壞的人壞;當(dāng)政府選擇支持住宅產(chǎn)業(yè)化時(shí)，開發(fā)商選擇住宅產(chǎn)業(yè)化方式進(jìn)行建設(shè)，他們都是為了促使對(duì)方獲得最大的收益 (15個(gè)單位)而放棄了自己的最大利益 (15個(gè)單位)，博弈雙方都愿意犧牲一部分純粹的經(jīng)濟(jì)利益(15－9=6單位)以實(shí)現(xiàn)更為公平的均衡(均獲得9單位的收益)，即對(duì)自己好的人好。從而按照互動(dòng)公平的思想，(政府不支持住宅產(chǎn)業(yè)化、開發(fā)商選擇非住宅產(chǎn)業(yè)化方式)和(政府支持住宅產(chǎn)業(yè)化、開發(fā)商選擇住宅產(chǎn)業(yè)化方式)分別構(gòu)成了特定策略環(huán)境下政府和開發(fā)商博弈的兩個(gè)互動(dòng)公平均衡。同理，(開發(fā)商選擇非住宅產(chǎn)業(yè)化方式、消費(fèi)者選擇非購(gòu)買產(chǎn)業(yè)化住宅)和 (開發(fā)商選擇住宅產(chǎn)業(yè)化方式、消費(fèi)者選擇購(gòu)買產(chǎn)業(yè)化住宅)也分別構(gòu)成了特定策略環(huán)境下開發(fā)商和消費(fèi)者博弈的兩個(gè)互動(dòng)公平均衡。這種相互最大化或相互最小化的互動(dòng)公平均衡，可以為住宅產(chǎn)業(yè)化的動(dòng)力機(jī)制研究提供一種基于行為博弈均衡價(jià)值角度的分析思路。

利用博弈主體的互動(dòng)公平思想，只要進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)的善意動(dòng)機(jī)為雙方理解并共同維護(hù)，社會(huì)合意的理想結(jié)果就可以出現(xiàn)［13］。政府考慮到住宅產(chǎn)業(yè)化所帶來(lái)的巨大社會(huì)價(jià)值，包括資源的節(jié)約和充分利用、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的改變、污染的大大減少等環(huán)境效益和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展、政府形象的潛在提高等，對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的開發(fā)商實(shí)行相應(yīng)的鼓勵(lì)政策，如直接投資、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、設(shè)立產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金、技術(shù)支持等，彌補(bǔ)一部分生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)換所損失的利益［14］。開發(fā)商在這樣的激勵(lì)措施下得到心理和物質(zhì)上的滿足，也會(huì)選擇對(duì)政府的善意行為給予善意的回應(yīng)，選擇用住宅產(chǎn)業(yè)化方式進(jìn)行建設(shè)，為社會(huì)做出貢獻(xiàn)。同樣消費(fèi)者也會(huì)基于社會(huì)奉獻(xiàn)精神與互動(dòng)公平的原則選擇購(gòu)買產(chǎn)業(yè)化住宅，從而達(dá)到最大化的互動(dòng)公平，使社會(huì)公共利益得以實(shí)現(xiàn)，住宅產(chǎn)業(yè)化的動(dòng)力機(jī)制形成。

五、結(jié)論

住宅產(chǎn)業(yè)化相對(duì)于傳統(tǒng)住宅建設(shè)方式，不僅能提高住宅建設(shè)的速度和質(zhì)量，而且還具有節(jié)約資源和能源等優(yōu)勢(shì)，能夠有效提高資源的配置效率，促進(jìn)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，具有廣闊的市場(chǎng)和發(fā)展?jié)摿?。然而，現(xiàn)階段我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展速度較為緩慢，住宅產(chǎn)業(yè)仍停留在較低水平。筆者探討了現(xiàn)階段住宅產(chǎn)業(yè)化瓶頸的深層原因，發(fā)現(xiàn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體過(guò)于關(guān)注眼前的經(jīng)濟(jì)利益，忽視了產(chǎn)業(yè)化住宅的未來(lái)經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)效益。因此，可以構(gòu)建期權(quán)博弈模型和行為博弈模型，從博弈論的角度解釋住宅產(chǎn)業(yè)化的動(dòng)力機(jī)制：一方面，只有當(dāng)政府、開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)未來(lái)產(chǎn)業(yè)化住宅具有高增長(zhǎng)期權(quán)價(jià)值的預(yù)期，在當(dāng)期支持、投資與購(gòu)買產(chǎn)業(yè)化住宅，才能形成住宅產(chǎn)業(yè)化推行的動(dòng)力;另一方面基于行為博弈的互動(dòng)公平的思想，只有博弈主體考慮到住宅產(chǎn)業(yè)化所帶來(lái)的巨大社會(huì)效益并遵循互動(dòng)公平的原則，通過(guò)政府引導(dǎo)、開發(fā)商和消費(fèi)者積極參與到產(chǎn)業(yè)化住宅的投資建設(shè)與購(gòu)買中，以及住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)的善意動(dòng)機(jī)為博弈主體所理解并共同維護(hù)，住宅產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)方式才能得以良好的施行，社會(huì)合意的理想結(jié)果才會(huì)出現(xiàn)。

需要說(shuō)明的是，住宅產(chǎn)業(yè)化博弈均衡的最終實(shí)現(xiàn)需要各參與方的共同努力，但是由于現(xiàn)階段存在市場(chǎng)失靈，政府的引導(dǎo)與保障機(jī)制成為住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展動(dòng)力的關(guān)鍵。首先，政府需要通過(guò)大力普及和宣傳節(jié)能建筑、綠色建筑的理念，改變?nèi)藗冞^(guò)于注重短期“低投入”、“高產(chǎn)出”的觀念，提高開發(fā)商和消費(fèi)者的環(huán)保節(jié)能觀念，做到意識(shí)先行。其次，政府需要對(duì)開發(fā)商的投資行為及消費(fèi)者的消費(fèi)行為進(jìn)行引導(dǎo)，積極宣傳產(chǎn)業(yè)化住宅的質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)、長(zhǎng)期成本優(yōu)勢(shì)、節(jié)能與環(huán)保優(yōu)勢(shì)，使開發(fā)商和消費(fèi)者充分認(rèn)識(shí)到未來(lái)產(chǎn)業(yè)化住宅的高增長(zhǎng)期權(quán)價(jià)值。再次，政府應(yīng)該制定相應(yīng)的法律與經(jīng)濟(jì)政策，對(duì)實(shí)行住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)進(jìn)行有效激勵(lì)，減免貸款、提供稅收優(yōu)惠或直接進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，樹立典型，對(duì)購(gòu)買產(chǎn)業(yè)化住宅的消費(fèi)者提供相應(yīng)的補(bǔ)貼。最后，政府應(yīng)傳遞明確的信號(hào)，制定和執(zhí)行建筑節(jié)能和綠色標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)大型建筑的節(jié)能、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)控與嚴(yán)格約束，對(duì)于高能耗、高排放、高污染的項(xiàng)目進(jìn)行查處［15］。

在政府的宣傳與激勵(lì)約束下，開發(fā)商和消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到未來(lái)產(chǎn)業(yè)化住宅的高增長(zhǎng)期權(quán)價(jià)值，并出于社會(huì)奉獻(xiàn)精神與互動(dòng)公平原則，對(duì)政府善意的謊言給予善意的回應(yīng)，積極參與到產(chǎn)業(yè)化住宅的投資與購(gòu)買中，住宅產(chǎn)業(yè)化的動(dòng)力機(jī)制才能得以形成。

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