公有住房租賃權(quán)繼承法律問題探討

陳耀東，丁渤海

（南開大學(xué) 法學(xué)院，天津300071）

公有住房是由公共機構(gòu)（政府）、國有企事業(yè)單位等出資建設(shè)并擁有所有權(quán)，通過一定程序交由符合規(guī)定條件的公民居住，居住者無所有權(quán)的房屋的通稱。在已經(jīng)建立住房保障制度的國家和地區(qū)，公有住房廣泛存在，并為解決公民住房問題發(fā)揮了重要作用；相應(yīng)地，規(guī)范公有住房的民事法律制度也比較完善。與域外不同，在我國，公有住房是計劃經(jīng)濟體制下福利分房制度的產(chǎn)物。建國幾十年來，公有住房的規(guī)劃、建設(shè)、分配均是在政府行政權(quán)力的作用下進行的，相關(guān)民事法律制度的建設(shè)處于明顯滯后狀態(tài)，對公有住房的調(diào)整作用極其有限，公有住房居住者本應(yīng)享有的民事權(quán)利也無從談起。

改革開放以來，我國逐步推行住房制度改革，允許出售部分公有住房。1998年發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式確立了我國住房制度改革市場化，住房分配貨幣化的目標。公有住房出售范圍擴大，數(shù)量增多，相當(dāng)一部分公有住房居住者獲得了其居住房屋的所有權(quán)或部分所有權(quán)，公有住房的經(jīng)濟價值開始顯現(xiàn)。同時，由早期的互換發(fā)展到如今的置換，公有住房承租人有償變更，即公有住房租賃權(quán)（使用權(quán)）市場化交易流轉(zhuǎn)制度也建立起來。此外，長期被忽視的公有住房居住者享有的公有住房租賃權(quán)，也開始煥發(fā)出其作為民事權(quán)利所本應(yīng)具有的價值。但由于現(xiàn)行調(diào)整公有住房的相關(guān)法律制度的不完善，圍繞公有住房租賃權(quán)也產(chǎn)生了一系列有爭議的法律問題。其中，公有住房租賃權(quán)能否繼承即是一個亟待解決的問題之一。目前，在全國人大常委會已決定修訂《繼承法》的大背景下，公有住房租賃權(quán)繼承問題再度引起社會的關(guān)注。鑒此，對公有住房租賃權(quán)繼承的有關(guān)法律問題，如公有住房租賃權(quán)繼承人范圍與順位的確定，公有住房租賃權(quán)的繼承方式等進行分析與研討無疑具有重要的價值與必要性。

一、公有住房租賃權(quán)的可繼承性

（一）公有住房及公有住房租賃權(quán)的基本含義

1.公有住房的概念與分類

我國的公有住房是公有房屋的組成部分。原建設(shè)部頒布的《城市公有房屋管理規(guī)定》曾將“公有房屋”界定為“國有房屋和集體所有的房屋”①，并按照用途將“公有房屋”劃分為公有住房與公有經(jīng)營性房屋兩類。本文探討的公有住房，是指由政府、國有企事業(yè)單位等投資興建，按照一定程序由城市居民、本單位職工等進行租賃并交納低廉的租金，由建設(shè)單位（出租人）享有所有權(quán)，居住者（承租人）享有租賃權(quán)的住房。公有住房一般又可分為由國家所有，各級政府房管部門負責(zé)管理的“直管公房”以及由國有企事業(yè)單位所有并負責(zé)管理的“單位自管公房”兩大類。

2.公有住房租賃權(quán)的內(nèi)涵與特征

公有住房租賃權(quán)，是公有住房承租人在與出租人簽訂公有住房租賃合同后，對其租賃的公有住房享有的一定范圍內(nèi)的占有、使用、收益的權(quán)利。由于公有住房是計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，公有住房租賃權(quán)既是民事權(quán)利，同時與其它民事權(quán)利相比又具備一些典型特征：

（1）公有住房租賃權(quán)具有濃厚的福利性。起源于計劃經(jīng)濟時代福利分房制度的公有住房租賃權(quán)，其存在基礎(chǔ)是個人對國家、集體的服務(wù)關(guān)系。承租人通過分配取得租賃權(quán)的住房，其套型、面積大小等與該承租人的工齡、職務(wù)級別、家庭人口狀況等諸多要素緊密相關(guān)。濃厚的福利性是公有住房租賃權(quán)極為顯著的特征。即使在公有住房租賃權(quán)可通過置換等交易流轉(zhuǎn)方式取得的今天，這種福利性雖有減弱，但仍然存在。

（2）公有住房租賃權(quán)具有勞動者住房消費的補償性。公有住房租賃權(quán)實際上隱含了一部分價值，這種價值是勞動者多年工作中應(yīng)用于住房消費的補償，屬于勞動價值的組成部分。因此，公有住房租賃權(quán)是勞動者收入中住房消費部分的積累，也是勞動價值中原先被扣除的部分補償?shù)谋憩F(xiàn)，是勞動者必要勞動創(chuàng)造的價值[1]。

（3）公有住房租賃權(quán)具有長期存續(xù)性。在法律允許范圍內(nèi)，公有住房租賃權(quán)依租賃合同約定，存續(xù)期一般較長，且無極特殊情況（如因房屋征收房屋被拆除導(dǎo)致該房屋消滅）一般均可續(xù)期。這是公有住房租賃與普通房屋租賃及租賃型保障性住房相比的又一重要特點[2]。

（二）公有住房租賃權(quán)的法律性質(zhì)

1.公有住房租賃權(quán)法律性質(zhì)紛爭與評說

關(guān)于公有住房租賃權(quán)的法律性質(zhì)，我國理論與實務(wù)界均存在爭議。概括而言，關(guān)于公有住房租賃權(quán)的法律性質(zhì)，我國理論與實務(wù)界的觀點主要有債權(quán)說、物權(quán)說、物權(quán)化債權(quán)說三類。

（1）債權(quán)說。債權(quán)說主張，公有住房租賃權(quán)是出租人與承租人通過訂立租賃合同而設(shè)立的。公有住房承租人行使租賃權(quán)，對其租賃的公有住房進行使用、收益，不是對該公有住房進行支配的結(jié)果，而是依據(jù)其與出租人間的債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系享有應(yīng)有權(quán)利的體現(xiàn)，本質(zhì)上來源于出租人依據(jù)租賃合同約定，將公有住房交付承租人的行為。

債權(quán)說的基本主張來源于我國設(shè)立公有住房租賃權(quán)的某些實務(wù)做法，表面上看有一定可取之處。但債權(quán)說忽視公有住房租賃權(quán)與普通住房租賃權(quán)相比存在的明顯差異，在公有住房租賃權(quán)的民事權(quán)利屬性逐漸顯現(xiàn)，公有住房租賃權(quán)交易流轉(zhuǎn)機制已經(jīng)建立的情況下，不利于保護相對公有住房出租人處于弱勢地位的公有住房承租人的合法權(quán)益，也不利于維護公有住房租賃權(quán)交易流轉(zhuǎn)的安全，其缺陷是顯而易見的。

（2）物權(quán)說。物權(quán)說認為，公有住房租賃權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)為物權(quán)，其中以公有住房租賃權(quán)用益物權(quán)說較為典型。該說認為，用益物權(quán)是對他人之物在一定范圍內(nèi)使用、收益的定限物權(quán)[3]。用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。公有住房承租人對其租賃的公有住房行使租賃權(quán)，進行占有、使用與收益，本質(zhì)上是在一定范圍內(nèi)對出租人所有的特定物進行的支配，并非全部來源于對出租人的請求權(quán)及出租人相應(yīng)的行為。公有住房租賃權(quán)的行使以對公有住房的占有為前提，且同一公有住房一般只能成立一個公有住房租賃權(quán)；公有住房租賃權(quán)存續(xù)期很長，實際操作中事實上接近于永續(xù)存在，故公有住房租賃權(quán)因此具有一定范圍內(nèi)的排他性與存續(xù)的長期性?；谝陨弦蛩?，公有住房租賃權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)為物權(quán)。且由于公有住房的所有權(quán)屬于政府、國有企事業(yè)單位等公共主體，公有住房承租人對其租賃的公有住房無處分權(quán)，故公有住房租賃權(quán)屬于對他人所有的不動產(chǎn)進行占有、使用、收益的權(quán)利范疇，應(yīng)認定為獨立的用益物權(quán)[4]。

以用益物權(quán)說為主要代表的物權(quán)說，看到了公有住房租賃權(quán)在法律性質(zhì)上的獨特性，其理論分析也相對較為合理。但是，物權(quán)說在法律上存在的最明顯問題在于，其理論與我國現(xiàn)行物權(quán)法律制度堅持的“物權(quán)法定主義”原則不盡相符，從而很大程度上限制了該說在理論研究與司法實踐中發(fā)揮作用的空間。

（3）物權(quán)化債權(quán)說。物權(quán)化債權(quán)說認為，在實行“物權(quán)法定”原則的我國，租賃權(quán)的性質(zhì)自應(yīng)歸為債權(quán)，但是為了保護承租人的利益，法律應(yīng)強化其效力，從而使其有物權(quán)化的趨勢[5]。其典型表現(xiàn)就是現(xiàn)行《合同法》認可的“買賣不破租賃”，即租賃物所有權(quán)人的變更對租賃權(quán)通常不產(chǎn)生影響的原則②。這一原則突破了傳統(tǒng)的合同相對性原則，使租賃權(quán)具有了對抗第三人的效力，有利于對公有住房承租人的保護。公有住房租賃權(quán)屬于租賃權(quán)范疇，故也應(yīng)適用該原則，具有對第三人對抗性，體現(xiàn)物權(quán)色彩。此外，公有住房租賃權(quán)的長期性及一定范圍的可處分性（轉(zhuǎn)租、讓與等）等，也是公有住房租賃權(quán)應(yīng)為物權(quán)化債權(quán)的重要理由。

物權(quán)化債權(quán)說在對公有住房租賃權(quán)法律性質(zhì)中物權(quán)性的認識上與物權(quán)說是相似的，同時與我國現(xiàn)行物權(quán)法律制度基本沒有抵觸。故筆者認為，與債權(quán)說、物權(quán)說相比，物權(quán)化債權(quán)說得合理性程度較高。公有住房租賃權(quán)是一種特殊的債權(quán)，其特殊之處正在于存在于其上的不能抹殺的物權(quán)特性。

2.公有住房租賃權(quán)是具有一定物權(quán)特性的特殊債權(quán)

（1）公有住房租賃權(quán)的物權(quán)特性?！段餀?quán)法》第2條規(guī)定：“本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利”。根據(jù)該條規(guī)定，審視公有住房租賃權(quán)的特性，可以發(fā)現(xiàn)其具有的物權(quán)特性主要表現(xiàn)在標的物特定、對標的物直接支配及具有一定排他性三方面：

第一，公有住房租賃權(quán)的標的物是特定物。標的物特定是物權(quán)的重要法律特征。不特定的物可以作為給付標的物而成立債權(quán)，但不能以之為標的物成立物權(quán)。就公有住房租賃權(quán)而言，其權(quán)利人——公有住房承租人行使權(quán)利的標的物必然是其租賃的公有住房本身，該公有住房雖然在套型、面積等方面可能與其它公有住房存在相同或相似之處，但不可能完全同質(zhì)化，必然有其差異，具有特定性。因此，應(yīng)當(dāng)認為公有住房租賃權(quán)的標的物是特定物。

第二，公有住房租賃權(quán)是直接支配特定物的權(quán)利。所謂“直接支配”，即權(quán)利人無須借助他人行為即可行使其權(quán)利。公有住房承租人在與出租人訂立公有住房租賃合同，取得公有住房租賃權(quán)并實際占有應(yīng)由其租賃的公有住房后，其對該公有住房的使用（居?。诓粨p害房屋結(jié)構(gòu)及內(nèi)部設(shè)施，不利用房屋進行違法犯罪活動，按照規(guī)定期限和數(shù)額交納租金的前提下，一般不須再經(jīng)過出租人的同意，完全可依據(jù)自身意志即可進行。而滿足承租人自身及其家庭成員等公民使用（居?。┑男枰?，是公有住房租賃權(quán)存在的最基本作用與意義所在?？梢姡凶馊嘶谑褂茫ň幼。┑哪康男惺构凶》孔赓U權(quán)是在滿足一定條件下對特定公有住房的直接支配。

物權(quán)為民事權(quán)利之一種，而民事權(quán)利的本質(zhì)為法律賦予特定人得享受特定物的利益，這種權(quán)利人就特定物享受的利益，是受法律上之力所保護的[6]。這種收益既包括直接利用標的物的利益，也應(yīng)包括將標的物交由他人利用，而自己取得對價的利益。目前，公有住房承租人通過行使公有住房租賃權(quán)收益的途徑主要包括公有住房的轉(zhuǎn)租與公有住房租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓（流轉(zhuǎn)交易）。公有住房的轉(zhuǎn)租已為多個省市地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章或其它規(guī)范性文件所認可③，且已有間接或直接規(guī)定公有住房轉(zhuǎn)租無須經(jīng)出租人同意的條款出現(xiàn)④；公有住房租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓雖大多需要經(jīng)過出租人同意或履行相當(dāng)于同意的程序（如開具確認公有住房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓可以進行的證明文件等），但這種“同意”更多只是具有形式審查的意義，對于材料齊全且經(jīng)審查合格的公有住房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，出租人一般不能予以否定⑤。因此，公有住房租賃權(quán)人依據(jù)其租賃權(quán)，通過轉(zhuǎn)租其租賃的公有住房或轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)方式獲得收益，也可以認為是在一定范圍內(nèi)支配該公有住房的表現(xiàn)。

綜上所述，公有住房租賃權(quán)人憑借租賃權(quán)，對公有住房進行的占有、使用（居住）和收益，是其對特定公有住房進行支配的表現(xiàn)，故公有住房租賃權(quán)是直接支配特定公有住房的權(quán)利。

第三，公有住房租賃權(quán)具有一定排他性。物權(quán)是權(quán)利人直接支配標的物而享受其利益的權(quán)利，則當(dāng)然具有排他性；物權(quán)對標的物的直接支配性，當(dāng)然引申出物權(quán)的排他性。公有住房租賃權(quán)是承租人通過與出租人（政府、國有企事業(yè)單位等）簽訂合同而取得的。由于公有住房的特殊性，在可單獨承租的公有住房或其部分上一般不可能同時成立兩個以上租賃權(quán)。同時，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，公有住房承租人在其租賃的公有住房出售時，享有具有一定排他性的優(yōu)先購買權(quán)⑥。因此，公有住房租賃權(quán)是具有一定排他性的民事權(quán)利。

（2）公有住房租賃權(quán)是一種債權(quán)。盡管公有住房租賃權(quán)具有物權(quán)的特征，但其性質(zhì)依然屬于債權(quán)。

一是，公有住房租賃合同是公有住房租賃權(quán)設(shè)立和存在的基礎(chǔ)。公有住房租賃合同是公有住房出租人與承租人簽訂的，通過明確的條款，約定出租人、承租人雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及各自應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，成立公有住房租賃權(quán)的協(xié)議。公有住房租賃權(quán)設(shè)立和存在的基礎(chǔ)與前提是公有住房租賃合同。沒有公有住房租賃合同作為依據(jù)，公有住房租賃權(quán)便無由存在。

二是，公有住房租賃權(quán)能夠體現(xiàn)特定債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系?！睹穹ㄍ▌t》第84條規(guī)定“債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。享有權(quán)利的人是債權(quán)人，負有義務(wù)的人是債務(wù)人”。如上所述，公有住房租賃權(quán)的設(shè)立和行使，以租賃合同為依據(jù)，反映公有住房出租人與承租人間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系：出租人根據(jù)法律法規(guī)及租賃合同，收取公有住房租金，在一定范圍內(nèi)依法對承租人行為進行監(jiān)督，在符合規(guī)定條件時收回公有住房，同時負責(zé)公有住房的修繕和維護等；承租人依照法律法規(guī)和租賃合同約定，占有、使用公有住房，滿足規(guī)定條件時可將所租賃的公有住房轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)以獲取收益，同時負有足額、按時交納租金，未經(jīng)出租人同意不得擅自改變租賃公有住房的結(jié)構(gòu)、裝修等義務(wù)?？梢姡凶》孔赓U權(quán)體現(xiàn)的正是存在于出租人與承租人間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，出租人與承租人事實上處于互為債權(quán)、債務(wù)人的地位。

三是，公有住房租賃權(quán)的設(shè)立與變更采意思自治原則。公有住房租賃權(quán)具有較為濃厚的福利色彩，公權(quán)力介入程度較深，但這并不能改變公有住房租賃權(quán)的設(shè)立與變更基于出租人與承租人雙方合意的事實：在承租人不符合租賃特定公有住房所要求的限制條件時，出租人有權(quán)不予租賃或收回已經(jīng)租賃的公有住房；從理論上看，承租人出于種種原因，在合法范圍內(nèi)，對公有住房也可以拒絕租賃，相關(guān)法律法規(guī)對該行為也沒有明確的禁止性規(guī)定。因而，與遵循法定主義，當(dāng)事人自由度有限的物權(quán)不同，公有住房租賃權(quán)的設(shè)立與變更，采取的是以租賃合同為外部表征的意思自治原則。

（三）結(jié)論——公有住房租賃權(quán)具有可繼承性

分析以上關(guān)于公有住房租賃權(quán)法律性質(zhì)的論述，筆者認為，公有住房租賃權(quán)是具有一定物權(quán)特性的特殊債權(quán)，是代表財產(chǎn)利益的權(quán)利。且在公有住房租賃權(quán)交易流轉(zhuǎn)在多地已經(jīng)開放，有關(guān)規(guī)范性文件已經(jīng)出臺的背景下⑦，許多公有住房的承租人通過公有住房租賃權(quán)市場交易的途徑發(fā)生變更，公有住房租賃權(quán)完全實現(xiàn)市場化交易流轉(zhuǎn)是可以預(yù)見的趨勢，公有住房租賃權(quán)與特定人身的關(guān)聯(lián)已經(jīng)不再如福利分房時代一樣密切。因此，公有住房租賃權(quán)毫無疑義應(yīng)屬于財產(chǎn)權(quán)利范疇，是公有住房承租人享有的合法的可以流轉(zhuǎn)交易的財產(chǎn)權(quán)利。

繼承是繼承人依照法定程序，無償取得被繼承人遺產(chǎn)的法律行為。遺產(chǎn)是繼承的標的，包括死者遺留下來的財產(chǎn)與財產(chǎn)權(quán)利?！独^承法》第3條對我國認可的遺產(chǎn)范圍以列舉加概括的方式進行了規(guī)定⑧，明確“公民的其他合法財產(chǎn)”屬于遺產(chǎn)。對于“公民的其他合法財產(chǎn)”應(yīng)如何界定的問題，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第3條指出：“公民可繼承的其他合法財產(chǎn)包括有價證券和履行標的為財物的債權(quán)等”。

《繼承法》頒布于20世紀80年代，彼時我國尚處于由傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中，公民個人所有的，可供繼承的財產(chǎn)非常有限。因此，在當(dāng)時的歷史條件下，《繼承法》第3條在規(guī)定遺產(chǎn)范圍時，主要就當(dāng)時已認識到的一些財產(chǎn)類型進行了列舉，并規(guī)定了“公民的其他合法財產(chǎn)”這一兜底條款。推究該條的立法目的，結(jié)合前述《意見》在詮釋“公民的其他合法財產(chǎn)”時使用的“等”的表述，筆者認為，有關(guān)立法規(guī)定“公民的其他合法財產(chǎn)”，主要不是為了對遺產(chǎn)的類型進行不必要的限制，而恰恰是為了在實踐中對遺產(chǎn)進行相對靈活的認定留出空間。因而，對“公民的其他合法財產(chǎn)”應(yīng)當(dāng)作較為寬泛的理解。公有住房租賃權(quán)是具有一定物權(quán)特性的債權(quán)，具有可流轉(zhuǎn)性，是能夠表征財產(chǎn)利益的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)認定為屬于“公民的其他合法財產(chǎn)”范圍，是遺產(chǎn)的類型之一。

綜上，公有住房租賃權(quán)是公有住房承租人享有的，對其承租的公有住房享有占有、使用、收益的合法財產(chǎn)性權(quán)利，是《繼承法》規(guī)定的可認定為遺產(chǎn)的“公民的其他合法財產(chǎn)”，具有可繼承性。

二、公有住房租賃權(quán)繼承人范圍與順位的確定

公有住房租賃權(quán)具有可繼承性。公有住房租賃權(quán)繼承的法律效果，是經(jīng)由法律規(guī)定的程序，將特定公有住房的承租人由被繼承人變更為繼承人（即“過戶”），由繼承人取得該特定公有住房的租賃權(quán)。因此，要順利實現(xiàn)公有住房租賃權(quán)的繼承，必須對公有住房租賃權(quán)的適格繼承人加以明確。

由于《繼承法》等有關(guān)法律尚未明文認可公有住房租賃權(quán)的可繼承性，又根據(jù)《立法法》，繼承作為民事基本制度之一，屬于“法律保留”項目。故法律以外的其他規(guī)范性文件目前對公有住房租賃權(quán)的繼承也沒有加以規(guī)定，具體繼承人的確定更無從談起。但是，實踐中因公有住房原承租人死亡而需要變更承租人的情況客觀存在。此種情況下承租人（即公有住房租賃權(quán)權(quán)利人）的變更，與繼承法律關(guān)系變動中遺產(chǎn)權(quán)利人經(jīng)法定程序由被繼承人變更為繼承人在事實上存在相似性。各地在處理公有住房承租人變更問題中，針對此類問題也積累了一定經(jīng)驗，出臺了有關(guān)規(guī)定。因此，筆者認為，在未來建構(gòu)公有住房租賃權(quán)繼承法律機制的進程中，可以參照目前各地實踐中因公有住房原承租人死亡而需要變更承租人（即所謂“過戶”）時的做法，對公有住房租賃權(quán)適格繼承人的范圍、順位等問題加以規(guī)制，確定公有住房租賃權(quán)的適格繼承人。

（一）代表地區(qū)處理公有住房因原承租人死亡發(fā)生承租人變更的相關(guān)規(guī)定及評說

各地現(xiàn)行的涉及調(diào)整公有住房的規(guī)范性文件，對因公有住房原承租人死亡而發(fā)生的公有住房承租人變更（“過戶”）作出了一些規(guī)定，本文限于篇幅，僅對其中較有代表性，內(nèi)容設(shè)計相對比較具體的《上海市房屋租賃條例》及《天津市公有住房變更承租人管理辦法》相關(guān)規(guī)定加以說明。

1.《上海市房屋租賃條例》

《上海市房屋租賃條例》是上海市人大常委會制定并頒布的地方性法規(guī)，《條例》對上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的，包括公有居住房屋（即本文所稱“公有住房”）在內(nèi)的房屋租賃及管理事項進行了規(guī)范。關(guān)于公有住房原承租人死亡后，如何確定新承租人問題，《條例》規(guī)定：“公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同”⑨。

《條例》頒行后，上海市房屋土地資源管理局（現(xiàn)上海市住房保障與房屋管理局）出臺了旨在貫徹《條例》的一系列規(guī)范性文件。其中，《上海市房屋土地資源管理局關(guān)于貫徹<上海市房屋租賃條例>的意見（二）》及《上海市住房保障和房屋管理局關(guān)于公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規(guī)定》包含了原承租人死亡后確定公有住房新承租人的細化規(guī)定。根據(jù)該兩規(guī)范性文件，公有住房原承租人死亡時，其生前在本處有上海市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租戶名的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致時，由出租人從有上海市常住戶口的原承租人共同居住人中，按照原承租人配偶、子女、父母、其他共同居住人的順序書面確定承租人。原承租人死亡，其生前在本處無上海市常住戶口的共同居住人的，其生前具有上海市常住戶口的配偶和直系親屬協(xié)商一致，要求變更租賃戶名的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致時，出租人應(yīng)當(dāng)按照原承租人配偶、子女、父母、其他直系親屬的順序書面確定承租人⑩。

考察《上海市房屋租賃條例》及其附隨規(guī)范性文件的上述規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)其在確定原承租人死亡后公有住房的新承租人時，總體上采取原承租人共同居住人優(yōu)先，尊重當(dāng)事人意思自治的基本原則。在當(dāng)事人不能達成意思一致，需由出租人確定新承租人時，在新承租人范圍上，原承租人的配偶、子女、父母可被確定為新承租人，其他人員是否可被確定為新承租人則與其戶口狀況、是否為原承租人共同居住人、是否為原承租人直系親屬等相關(guān)。

2.《天津市公有住房變更承租人管理辦法》

《天津市公有住房變更承租人管理辦法》頒行于2004年，2007年修訂。對于公有住房原承租人死亡后承租人的變更，2007年修訂后的《辦法》規(guī)定：“公有住房承租人死亡或者戶籍遷出本市的，承租人的配偶、子女、父母等可以申請過戶”，“過戶申請人為18周歲以下未成年人或者其他無民事行為能力人申請過戶的，可以由其監(jiān)護人代理申請過戶，并提交經(jīng)公證的代理履行承租房屋義務(wù)的保證書”輥輯訛?！掇k法》還規(guī)定，原承租人死亡后無可繼續(xù)承租公有住房的配偶、子女、父母的，原承租人的兄弟姐妹等在天津市主要報紙刊登公告，公告三個月期滿無異議的，提交具結(jié)書后可以申請過戶輥輰訛。

此外，值得注意的是，2007年修訂前的《天津市公有住房變更承租人管理辦法》（下稱“原《辦法》”）在上述問題上與現(xiàn)行《辦法》規(guī)定存在一些不同。按照原《辦法》規(guī)定，公有住房承租人死亡或者戶籍遷出本市的，承租人配偶及其原同戶籍共同生活兩年以上的家庭成員可以申請過戶。公有住房使用權(quán)過戶按照配偶、原同戶籍共同生活的家庭成員中子女、父母、其他親屬的順序，同時需征得其他符合過戶條件的家庭成員的書面同意。順序在先的家庭成員放棄承租權(quán)的，可由其后順序的家庭成員申請過戶輥輱訛。

分析《天津市公有住房變更承租人管理辦法》，特別是對比2007年修訂前后該《辦法》關(guān)于承租人死亡后確定新承租人的規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)《辦法》在處理該問題上做法存在的明顯變化。與2007年修訂前相比，現(xiàn)行《辦法》不再明文規(guī)定原承租人配偶、子女、父母及兄弟姐妹等其他親屬在確定新承租人時的必然順序，也不再規(guī)定“同戶籍”、“共同生活兩年以上”等限制性條件，這些變化一定程度上有利于擴大承租人范圍，更加尊重當(dāng)事人意思自治，但也有可能造成一些新的爭議，如由于取消了關(guān)于確定新承租人順序的規(guī)定，在符合承租人條件的原承租人配偶、子女、父母及其他親屬對由何人繼任承租人產(chǎn)生爭議時，出租人、司法機關(guān)等因缺乏明確、具體的規(guī)范依據(jù)而難以確定承租人進而解決爭議。

（二）公有住房租賃權(quán)繼承人范圍與順位的制度借鑒與構(gòu)想

通過上文對上海、天津市相關(guān)規(guī)定的解析，不難看出《條例》與《辦法》（包括2007年修訂前后的《辦法》）在因原承租人死亡發(fā)生的公有住房承租人變更制度設(shè)計上存在一些共性，雖然沒有明確使用“公有住房租賃權(quán)繼承”的術(shù)語表述，但蘊含的精神和內(nèi)在法律機理與《繼承法》是相一致的[7]。因此，筆者認為，在現(xiàn)行《繼承法》基本框架下，構(gòu)建公有住房租賃權(quán)繼承法律機制，明確公有住房租賃權(quán)的適格繼承人，應(yīng)充分借鑒《上海市房屋租賃條例》、《天津市公有住房變更承租人管理辦法》等地方規(guī)范性文件，結(jié)合實際情況，對公有住房租賃權(quán)適格繼承人的范圍與順位加以規(guī)范。

首先，《繼承法》第 10條輥輲訛是確定公有住房租賃權(quán)繼承人范圍與順位的基本法律依據(jù)。依據(jù)該條，公有住房租賃權(quán)繼承人范圍應(yīng)包括原承租人（被繼承人）的配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。其中，原承租人（被繼承人）的配偶、子女、父母為第一順位繼承人，原承租人（被繼承人）的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母為第二順位繼承人。

同時，原承租人（被繼承人）生前共同居住人一般而言為照顧原承租人（被繼承人）的生活付出較多，或者是原承租人（被繼承人）自身撫養(yǎng)、贍養(yǎng)的對象，故由其繼續(xù)承租所居住的公有住房是合理的，且從《合同法》輥輳訛及前述地方規(guī)范性文件中也可以找到一定依據(jù)。故筆者認為，在上文所述同一順位繼承人之間，可規(guī)定原承租人（被繼承人）生前共同居住者享有優(yōu)先繼承權(quán)，各繼承人也可自行協(xié)商后，以書面形式確定不采用優(yōu)先繼承權(quán)；存在第一順位繼承人時，第一順位繼承人繼承遺產(chǎn)，應(yīng)為處于第二順位，但系原承租人（被繼承人）生前共同居住人者保留必要份額，其表現(xiàn)形式可以為共同承租或經(jīng)濟補償?shù)取τ诶^承人是否具有被繼承公有住房租賃權(quán)所在當(dāng)?shù)貞艏畣栴}則不宜要求過嚴。

三、公有住房租賃權(quán)的繼承方式

《繼承法》第5條規(guī)定了我國遺產(chǎn)繼承的基本方式，根據(jù)該條，繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理。公有住房租賃權(quán)作為可繼承的財產(chǎn)性權(quán)利，其在繼承方式上也應(yīng)遵循《繼承法》第5條規(guī)定，即遺囑繼承優(yōu)先，無遺囑適用法定繼承的原則。

（一）公有住房租賃權(quán)的遺囑繼承

公有住房租賃權(quán)的遺囑繼承，是指公有住房租賃權(quán)權(quán)利人（即公有住房承租人）通過立遺囑方式，將其享有的公有住房租賃權(quán)指定由法定繼承人的1人或者數(shù)人繼承的繼承方式。

在公有住房租賃權(quán)遺囑繼承的具體制度設(shè)計上，2007年修訂前的《天津市公有住房變更承租人管理辦法》具有很好的借鑒意義。該《辦法》規(guī)定：“通過置換取得公有住房使用權(quán)的承租人，可以通過公證遺囑的形式指定一名家庭成員在其死亡后繼續(xù)承租。被指定的承租人未與原承租人同戶籍共同生活，且與原承租人同戶籍共同生活的家庭成員無其他住房的，被指定的承租人應(yīng)當(dāng)允許其繼續(xù)居住”輥輴訛。筆者認為，這一規(guī)定允許通過置換這一市場化交易方式取得公有住房租賃權(quán)的承租人以公證遺囑形式，從其家庭成員中指定其死亡后的承租人人選，無疑承認了公有住房租賃權(quán)的財產(chǎn)性，與《繼承法》關(guān)于遺囑繼承的規(guī)定輥輵訛本質(zhì)上有一致性，完全可以適用于公有住房租賃權(quán)遺囑繼承之中。

此外，公有住房租賃權(quán)的財產(chǎn)性和可繼承性不因權(quán)利人取得公有住房租賃權(quán)的方式不同而不同。申言之，不論通過分配取得或通過置換等市場化交易流轉(zhuǎn)方式取得，公有住房承租人均有權(quán)以遺囑形式，將其享有的公有住房租賃權(quán)指定由法定繼承人中的1人或數(shù)人繼承。遺囑的具體形式可借鑒前述《辦法》規(guī)定，采公證遺囑形式。遺囑指定的繼承人中與公有住房租賃權(quán)權(quán)利人（公有住房承租人）共同居住者，在遺囑繼承中有優(yōu)先繼承權(quán)。遺囑繼承中，各繼承人應(yīng)為未被指定為遺囑繼承人，但與原公有住房租賃權(quán)權(quán)利人生前共同居住，且屬于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人范圍內(nèi)的人保留必要份額，其表現(xiàn)形式可為共同承租、經(jīng)濟補償、允許繼續(xù)居住等。

遺囑指定的繼承人不具備承租公有住房資格時，由公有住房所有權(quán)人（出租人）收回公有住房，由第三方評估機構(gòu)參照當(dāng)?shù)毓凶》孔赓U權(quán)交易流轉(zhuǎn)市場上相同或相近檔次公有住房租賃權(quán)的交易流轉(zhuǎn)價格，考慮被收回公有住房的房齡、已租年限、房屋質(zhì)量等因素，評估確定被收回公有住房的現(xiàn)價值。公有住房所有權(quán)人根據(jù)評估結(jié)果給付經(jīng)濟補償，遺囑指定的繼承人就該經(jīng)濟補償享有繼承權(quán)。如遺囑指定的繼承人為1人以上，但當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定不認可公有住房可共同承租時，遺囑指定的繼承人應(yīng)自行協(xié)商確定承租人，承租公有住房的繼承人應(yīng)給予其他繼承人適當(dāng)補償。當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定認可公有住房共同承租，但遺囑指定的各繼承人經(jīng)自行協(xié)商確定由其中一人為承租人時亦應(yīng)照此辦理。

（二）公有住房租賃權(quán)的法定繼承

公有住房租賃權(quán)的法定繼承，是指公有住房租賃權(quán)原權(quán)利人（原承租人、被繼承人）死亡后，在沒有遺囑或遺囑無效的情況下，由其法定繼承人依照法定范圍和順位繼承公有住房租賃權(quán)的繼承方式。

公有住房租賃權(quán)的法定繼承在共同居住人享有優(yōu)先繼承權(quán)、繼承人不具備承租公有住房資格時的處理，承租公有住房的繼承人對其他繼承人的經(jīng)濟補償?shù)葐栴}上與遺囑繼承類似，可以參照上文有關(guān)分析，此處不再贅述。

四、結(jié) 語

公有住房租賃權(quán)作為一種體現(xiàn)財產(chǎn)性權(quán)益的民事權(quán)利，理應(yīng)具有可繼承性。然而，因《繼承法》對公有住房租賃權(quán)的繼承因沒有明確規(guī)定，造成公有住房租賃權(quán)能否繼承始終存在爭議，司法實踐中處理類似問題往往無法可依。完善我國繼承法律制度，從法律規(guī)定層面明確認可公有住房租賃權(quán)的可繼承性，建構(gòu)符合我國實際且具有較強可操作性的公有住房租賃權(quán)繼承法律機制，是進一步顯化公有住房租賃權(quán)財產(chǎn)屬性，尊重和保護公有住房租賃權(quán)權(quán)利人合法權(quán)益，促進社會和諧穩(wěn)定的必由之路。

從立法層面看，條件成熟時可通過修改《繼承法》，將公有住房租賃權(quán)納入該法第3條規(guī)定的“遺產(chǎn)”范疇之中，以解決公有住房租賃權(quán)可繼承性問題。如將公有住房租賃權(quán)列入《繼承法》規(guī)定的“遺產(chǎn)”范圍條件尚未成熟，可由立法機關(guān)以立法解釋、答復(fù)、批復(fù)等形式，認可公有住房租賃權(quán)的可繼承性；公有住房租賃權(quán)繼承的具體法律適用，可由立法機關(guān)授權(quán)行政機關(guān)在符合《繼承法》、《立法法》規(guī)定的前提下，制定行政法規(guī)等規(guī)范性文件加以規(guī)范。

從司法層面看，在法律、行政法規(guī)等未對公有住房租賃權(quán)繼承進行規(guī)定的情況下，人民法院可以通過頒布司法解釋、指導(dǎo)意見等司法文件，形成公有住房租賃權(quán)繼承案件的裁判規(guī)則。對于公有住房原承租人死亡后，因變更承租人而產(chǎn)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)予以受理，并按照公有住房租賃權(quán)的繼承裁判規(guī)則進行審理和判決。

注 釋：

①原《城市公有房屋管理規(guī)定》第3條、第20條。

②《中華人民共和國合同法》第229條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，第230條：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。

③如《北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于開展直管公有住房使用權(quán)試點工作的通知》，《天津市公有房屋轉(zhuǎn)租管理辦法》、《上海市房屋租賃條例》等。

④例如，《北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于開展直管公有住房使用權(quán)試點工作的通知》規(guī)定：“公房承租人將其所承租的公房轉(zhuǎn)租給他人使用的，應(yīng)當(dāng)向原出租人進行備案”，關(guān)于“備案”的表述間接表明轉(zhuǎn)租公有住房無須原出租人同意?！庇秩纾渡虾Ｊ蟹课葑赓U條例》第31條規(guī)定：“公有居住房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋不需征得出租人同意，但應(yīng)當(dāng)在簽訂轉(zhuǎn)租合同前書面告知出租人”，直接表明轉(zhuǎn)租公有住房不須出租人同意。

⑤《北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于開展直管公有住房使用權(quán)試點工作的通知》規(guī)定，對于符合條件的公有住房使用權(quán)（即租賃權(quán)）交易申請（包括轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓），“直管公房經(jīng)營管理單位應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)辦結(jié)各種手續(xù)，不得以任何理由加以拒絕”。

⑥《中華人民共和國合同法》第234條：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋”?！秶鴦?wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于鼓勵職工購買公有舊住房的意見》規(guī)定：“出售舊房時，原住戶有優(yōu)先購買權(quán)”。

⑦已出臺的有關(guān)規(guī)范性文件有《天津市關(guān)于公產(chǎn)住房租賃過戶、調(diào)換、置換管理的若干意見》、《天津市直管公房掛牌代理轉(zhuǎn)讓規(guī)則》、《上海市不可售公有住房差價交換試行辦法》等。

⑧《中華人民共和國繼承法》第3條：“遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的合法財產(chǎn)，包括：公民的收入；公民的房屋、儲蓄和生

活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、圖書資料；法律允許公民所有的生產(chǎn)資料；公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)利；公民的其他合法財產(chǎn)”。

⑨參見《上海市房屋租賃條例》第41條第（二）項。

⑩參見《上海市房屋土地資源管理局關(guān)于貫徹<上海市房屋租賃條例>的意見（二）》第十一項，《上海市住房保障和房屋管理局關(guān)于公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規(guī)定》第3條第（三）項。

輥輯訛參見《天津市公有住房變更承租人管理辦法》第2條。

輥輰訛參見《天津市公有住房變更承租人管理辦法》第3條。

輥輱訛參見原《天津市公有住房變更承租人管理辦法》第2條。

輥輲訛《中華人民共和國繼承法》第10條規(guī)定：“遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母”。

輥輳訛《中華人民共和國合同法》第234條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋”。

輥輴訛參見原《天津市公有住房變更承租人管理辦法》第3條。

輥輵訛《中華人民共和國繼承法》第16條規(guī)定：“公民可以依照本法規(guī)定立遺囑處分個人財產(chǎn)，并可以指定遺囑執(zhí)行人。公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)指定由法定繼承人的1人或者數(shù)人繼承?！?/p>

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