預(yù)售商品房按揭法律屬性論析

韓繼偉

（青海民族大學(xué) 法學(xué)院，青海 西寧 810007）

預(yù)售商品房按揭法律屬性論析

韓繼偉

（青海民族大學(xué) 法學(xué)院，青海 西寧 810007）

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，“按揭”日益為人們所熟知，實(shí)際生活中，人們大量采取按揭方式購(gòu)買商品房，由此也產(chǎn)生了諸多糾紛，但是我國(guó)的《物權(quán)法》并沒(méi)有規(guī)定按揭制度，應(yīng)如何對(duì)其法律屬性進(jìn)行界定，存在諸多爭(zhēng)議。通過(guò)研究中國(guó)預(yù)售商品房按揭的實(shí)際情況，分析比較學(xué)術(shù)界對(duì)預(yù)售商品房按揭法律屬性的不同觀點(diǎn)，提出對(duì)預(yù)售商品房按揭法律屬性的界定。

預(yù)售商品房；按揭；法律屬性

目前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，隨之而來(lái)的就是房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展?！鞍唇摇睅缀醭蔀榱酥袊?guó)人耳熟能詳?shù)牡囊粋€(gè)名詞。預(yù)售商品房按揭本是英美法系國(guó)家和地區(qū)廣為流傳的一種以在建甚至未建的商品房作為擔(dān)保物取得銀行貸款的融資購(gòu)樓制度。20世紀(jì)90年代以來(lái)，隨著我國(guó)住房制度改革的深入，該制度從香港傳入內(nèi)地，首先在深圳、廣州等地的房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中試行，然后在其他城市相繼推廣，如今在實(shí)踐中已被人們廣為接受。

預(yù)售商品房按揭制度具有融資和擔(dān)保等多方面的功能，然而，圍繞著“按揭”卻存在一系列的法律問(wèn)題，導(dǎo)致實(shí)務(wù)中存在諸多爭(zhēng)議。在這些爭(zhēng)議之中，最重要的莫過(guò)于預(yù)售商品房按揭的法律屬性以及法律定位，這一問(wèn)題是解決其他有關(guān)爭(zhēng)議的重要前提。對(duì)于這一新型的法律制度，我國(guó)學(xué)界的看法眾說(shuō)紛紜，尤其是在預(yù)售商品房按揭權(quán)是否納入物權(quán)法擔(dān)保體系之中，是獨(dú)立擔(dān)保物權(quán)還是并入某種既有的擔(dān)保物權(quán)，爭(zhēng)議頗大。 因此，從理論上闡明預(yù)售商品房按揭的法律屬性對(duì)于解決房地產(chǎn)實(shí)務(wù)法律問(wèn)題以及建立完善的物權(quán)法擔(dān)保體系，就顯得十分必要。

一、預(yù)售商品房按揭的概念和特征

（一）英美法系中的期房按揭制度

“按揭”一詞是英文“mortgage”的粵語(yǔ)音譯。在英語(yǔ)中，是由詞根mort和后綴gage組成，mort在拉丁語(yǔ)中其意義為“永久、永遠(yuǎn)、死”，gage在英語(yǔ)中意為“質(zhì)押、保存”，兩者結(jié)合，就有了“死擔(dān)保、永久質(zhì)”的意思。[1]279近代英美法上的“按揭”，是指以土地或者動(dòng)產(chǎn)為了擔(dān)保某項(xiàng)債務(wù)的履行或者其他義務(wù)的解除而進(jìn)行的轉(zhuǎn)移或者讓渡，此種擔(dān)?？梢捞囟▊鶆?wù)或者義務(wù)的清償或履行而解除，即使存在其他相反約定。[2]280也就是說(shuō)，按揭人未取得貸款將房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給提供貸款的銀行（按揭權(quán)人），以此作為將來(lái)還款的擔(dān)保，待將來(lái)按揭人還本付息之后，按揭權(quán)人再將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給按揭人；若按揭人未按照約定還款，則按揭權(quán)人有權(quán)處分房產(chǎn)并就該房款優(yōu)先受償?shù)姆芍贫?。英美法按揭的核心是通過(guò)強(qiáng)凋?qū)μ囟ㄘ?cái)產(chǎn)(按揭物)權(quán)利的轉(zhuǎn)移來(lái)保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)賦予按揭人以贖回權(quán)，以兼顧債權(quán)人和債務(wù)人雙方的權(quán)利。

由此我們不難看出，英美法中的預(yù)售商品房按揭制度有以下基本特征：其一，按揭財(cái)產(chǎn)為期房，即正在建設(shè)尚未竣工或者尚未開(kāi)始建設(shè)的房屋，而非已經(jīng)存在的房屋；其二，按揭的目的在于保證債務(wù)的履行，實(shí)際上起到的是一種擔(dān)保的作用；其三，在房屋預(yù)售按揭法律關(guān)系中，只存在兩方當(dāng)事人，即按揭人和按揭權(quán)人；其四，按揭的內(nèi)容是以所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓擔(dān)保債務(wù)的履行，即按揭權(quán)人在債務(wù)清償前已取得擔(dān)保物的所有權(quán)。所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓是房屋預(yù)售按揭區(qū)別于抵押和質(zhì)押的顯著特征；其五，債務(wù)人可以通過(guò)履行債務(wù)贖回?fù)?dān)保物的權(quán)利。

（二）我國(guó)預(yù)售商品房按揭的內(nèi)涵和特征

我國(guó)在改革開(kāi)放之前實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，住房的建設(shè)由國(guó)家財(cái)政支付，住房分配屬于福利性質(zhì)。因而，那時(shí)也并不存在按揭問(wèn)題。自改革開(kāi)放以來(lái)，實(shí)行了房屋商品化和住房公積金制度的住房制度改革，按揭也隨之出現(xiàn)，并且迅速發(fā)展。中國(guó)的按揭業(yè)務(wù)目前主要在銀行展開(kāi)，銀行在借鑒英美法系國(guó)家和香港地區(qū)的按揭制度成功經(jīng)驗(yàn)的過(guò)程中，并沒(méi)有對(duì)其全盤(pán)接受，而是結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況做出了一系列的改造，使之成為一種不同于英美法系的按揭制度，又區(qū)別于大陸法系抵押權(quán)制度的法律制度。

目前，我國(guó)的按揭制度主要包括現(xiàn)房按揭和期房按揭、現(xiàn)房的按揭是指按揭人（購(gòu)房人）為擔(dān)保債務(wù)履行將其房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付于按揭權(quán)人（貸款銀行）占有，以該產(chǎn)權(quán)證書(shū)所載的房屋產(chǎn)權(quán)擔(dān)保，房產(chǎn)商為保證人向銀行貸款。到期償還貸款后取回其產(chǎn)權(quán)證書(shū)；逾期不能償還貸款時(shí)將其產(chǎn)權(quán)證書(shū)所載明的房屋進(jìn)行變價(jià)，或者由保證人向銀行回購(gòu)該房屋以所得價(jià)款讓銀行優(yōu)先受償。期房的按揭，即預(yù)售商品房按揭，是指在商品房建造期間，按揭人（預(yù)購(gòu)人）將其與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》交于銀行占有，并以此合同項(xiàng)下的權(quán)益作擔(dān)保，商品房預(yù)售人為保證人向銀行貸款。到期依約清償銀行貸款的本息后由銀行返還《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)權(quán)益；逾期不能依約清償銀行貸款的本息時(shí)由銀行取得該合同項(xiàng)下的權(quán)益以清償按揭人對(duì)銀行的欠款，或由保證人承擔(dān)保證責(zé)任。[2]751

由此我們不難看出，大陸地區(qū)預(yù)售商品房按揭制度具有以下特征：

1.我國(guó)預(yù)售商品房按揭主要涉及到三方主體，即銀行（按揭權(quán)人）、預(yù)購(gòu)人（按揭人）和房產(chǎn)商（保證人）。相比較而言，英美法系中的按揭法律關(guān)系只是發(fā)生于按揭人與按揭權(quán)人之間。

2.我國(guó)預(yù)售商品房按揭所涉及的法律關(guān)系相對(duì)復(fù)雜。英美法系中的按揭法律關(guān)系中，僅存在購(gòu)房人與銀行之間的借款合同關(guān)系和借款擔(dān)保合同關(guān)系；而我國(guó)的預(yù)售商品房按揭法律關(guān)系之中，除了上述法律關(guān)系，還包括購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系、開(kāi)發(fā)商與銀行之間的保證合同關(guān)系以及購(gòu)房人授權(quán)銀行將其所貸款項(xiàng)打入開(kāi)發(fā)商賬戶的委托代理法律關(guān)系等。

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3.我國(guó)預(yù)售商品房按揭的實(shí)現(xiàn)并不要求所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。在實(shí)踐中，如果按揭人沒(méi)有依約還款，則由房產(chǎn)商回購(gòu)按揭標(biāo)的，并以回購(gòu)款清償按揭人未償還的本息；若有第三人愿意以高出房屋原價(jià)的70%受讓，則應(yīng)由第三人購(gòu)買。如果上述措施仍不能保障銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，銀行還可以限期要求借款人糾正違法行為，中止借款人提取貸款乃至收回貸款，依照規(guī)定收取罰息，從借款人賬戶中扣款等；銀行可以依照合同約定，將擔(dān)保物折價(jià)、變賣或者拍賣，就其價(jià)款優(yōu)先受償，并可以依照保證合同，要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，依法追償貸款本息。而在英美法系的按揭中，債務(wù)人不履行債務(wù)，銀行可以確定取得物的所有權(quán)。

4.在我國(guó)的按揭法律關(guān)系中，按揭人負(fù)有分期付款以償還本息的義務(wù)，但這并不是英美法系上的贖回權(quán)。這是因?yàn)?，在我?guó)預(yù)售商品房按揭法律關(guān)系中，按揭人并沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)，分期付款僅僅是履行償還債務(wù)的行為，因此，并不存在贖回?fù)?dān)保物之說(shuō)。

通過(guò)比較，我們發(fā)現(xiàn)按揭制度在我國(guó)經(jīng)過(guò)改造后，其內(nèi)容已經(jīng)發(fā)生了根本變化，成為一項(xiàng)符合當(dāng)前我國(guó)實(shí)際情況的制度。

二、期房按揭法律屬性之各種觀點(diǎn)分析

關(guān)于預(yù)售商品房的法律屬性，一直存在爭(zhēng)議，目前主要包括抵押說(shuō)[3]15-16、權(quán)利質(zhì)押說(shuō)[3]6、讓與擔(dān)保說(shuō)[4]和新型物權(quán)說(shuō)[5]。但是筆者認(rèn)為這四種觀點(diǎn)均存在不足之處，以下就四種觀點(diǎn)簡(jiǎn)要分析之。

（一）抵押說(shuō)

抵押說(shuō)認(rèn)為，期房按揭是指按揭人將其與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》交于銀行占有，并以此合同項(xiàng)下的權(quán)益作為銀行貸款的擔(dān)保，在按揭人不履行債務(wù)時(shí)由銀行取得該合同項(xiàng)下的權(quán)益以清償按揭人對(duì)銀行的欠款，或由保證人承擔(dān)保證責(zé)任的抵押行為。按揭與抵押確有共同之處，如兩者的目的都是擔(dān)保債的履行，都不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有，就標(biāo)的物都享有優(yōu)先受償權(quán)。

但是按揭本質(zhì)上不同于抵押，首先，兩者標(biāo)的物不同。抵押的標(biāo)的物必須直接地指向現(xiàn)存的具有一定交換價(jià)值的財(cái)產(chǎn)或者能即時(shí)物化的權(quán)利；而商品房預(yù)售按揭的標(biāo)的物是期房或曰樓花，不是現(xiàn)有的房屋而是在將來(lái)取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)或者說(shuō)債權(quán)。因此如果將商品房預(yù)售按揭視為抵押行為的話，則勢(shì)必與抵押理論中的抵押物為現(xiàn)實(shí)存在的物或物化的權(quán)利之觀點(diǎn)相違背。其次，就生效條件來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定需要到法定登記機(jī)關(guān)登記，不需要轉(zhuǎn)移權(quán)利憑證；而按揭的設(shè)定，雖然也要登記，但是同時(shí)也必須將權(quán)利證書(shū)交給銀行保管。最后，就權(quán)利實(shí)現(xiàn)方式來(lái)看，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，或者由當(dāng)事人雙方協(xié)商，或者申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行；而按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)，或者由房產(chǎn)商回購(gòu)，或者由保證人承擔(dān)保證責(zé)任，房產(chǎn)商的履行行為成為必不可少的一部分。

（二）權(quán)利質(zhì)押說(shuō)

但是按揭實(shí)際上與權(quán)利質(zhì)押也存在諸多不同之處，首先，權(quán)利標(biāo)的的范圍不同。我國(guó)《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》明確規(guī)定，質(zhì)押的標(biāo)的是動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利，不包括不動(dòng)產(chǎn)，而預(yù)售商品房按揭的標(biāo)的則是不動(dòng)產(chǎn)。并且，權(quán)利質(zhì)押法律關(guān)系中，質(zhì)權(quán)人只有在債務(wù)履行期限屆滿時(shí)債務(wù)人不履行債務(wù)的情況下，才能享有優(yōu)先受償權(quán)；而在期房按揭法律關(guān)系中，按揭權(quán)人在提供貸款前就要求按揭人將《房屋預(yù)售合同》中的期待權(quán)益轉(zhuǎn)移于銀行，待按揭人還本付息后再將期待權(quán)轉(zhuǎn)移給按揭人，即債務(wù)清償期屆滿之前，按揭權(quán)人就已經(jīng)享有了房屋的期待權(quán)。[6]其次，質(zhì)押的出質(zhì)人不按規(guī)定清償，那么可由質(zhì)權(quán)人與出質(zhì)人協(xié)議將其折價(jià)清償，如協(xié)議不成，質(zhì)權(quán)人可直接依法拍賣質(zhì)物。按揭的按揭人若不履行義務(wù)，即到期未還清本息時(shí)，通常的做法是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以房屋原價(jià)的70%左右的回購(gòu)價(jià)格將按揭標(biāo)的回購(gòu)，并將回購(gòu)款清償按揭人未償付的本息，若有第三人愿以高出原房?jī)r(jià)70%受讓，則應(yīng)由第三人購(gòu)買。

（三）讓與擔(dān)保說(shuō)

所謂讓與擔(dān)保，是指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債的履行而將擔(dān)保標(biāo)的的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，于債務(wù)清償時(shí)擔(dān)保標(biāo)的物返還給債務(wù)人或第三人，債務(wù)不履行時(shí)，擔(dān)保權(quán)人得以該標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)姆芍贫?。讓與擔(dān)保與按揭存在著諸多共同點(diǎn)，比如都是為了擔(dān)保債的履行，債務(wù)清償期屆滿前權(quán)利都發(fā)生了轉(zhuǎn)移，債務(wù)清償后權(quán)利都需要轉(zhuǎn)移給債務(wù)人等。

但是兩者并不能等同起來(lái)，其不同之處表現(xiàn)在三個(gè)方面：

（1）兩者的客體不同。期房按揭的客體是對(duì)預(yù)售商品房的一種期待權(quán)，是一種債權(quán)，而讓與擔(dān)保的客體一般是已經(jīng)存在的確定的利益。

（2）兩者所涉及的法律關(guān)系不同。讓與擔(dān)保是以主債的存在為前提，其反映的是一般擔(dān)保權(quán)人與擔(dān)保人的擔(dān)保關(guān)系；而期房按揭所反映的法律關(guān)系則相對(duì)復(fù)雜，如前文所述，包括按揭人、按揭權(quán)人和房產(chǎn)商三方，既有按揭人與按揭權(quán)人的貸款擔(dān)保法律關(guān)系，又有房屋出售人與按揭權(quán)人的人的擔(dān)保關(guān)系，此外還有購(gòu)房人與房產(chǎn)商的房屋買賣合同關(guān)系，購(gòu)房人與按揭權(quán)人之間就劃撥資金給房產(chǎn)商的委托合同法律關(guān)系等等。

（3）登記制度不同。我國(guó)對(duì)于按揭有比較完善的抵押登記和預(yù)登記制度，而讓與擔(dān)保則不存在登記制度。

（四）新型物權(quán)說(shuō)

該說(shuō)認(rèn)為，商品房預(yù)售按揭是不同于抵押、準(zhǔn)抵押、權(quán)利質(zhì)押和讓與擔(dān)保的新的物權(quán)形式?，F(xiàn)實(shí)生活中，由于有大量的以預(yù)售商品房按揭作為物權(quán)按揭的法律事實(shí)存在，并且傳統(tǒng)的物權(quán)擔(dān)保形式無(wú)法容納下按揭的全部?jī)?nèi)容，因此，預(yù)售商品房按揭應(yīng)當(dāng)定位為新型物權(quán)。對(duì)此，筆者持有不同觀點(diǎn)。首先，對(duì)于物權(quán)擔(dān)保而言，擔(dān)保權(quán)的客體是物或者物化了的權(quán)利，是客觀存在的確定的利益；而預(yù)售商品房按揭的客體是未建或者在建的房屋，是一種期待利益，這是期房按揭本質(zhì)上區(qū)別于傳統(tǒng)擔(dān)保物權(quán)之處。其次，期房按揭雖是新事物，但并非所有的新事物都必然需要新制度。每一項(xiàng)法律制度都有其內(nèi)在的調(diào)整范圍，新事物完全可以通過(guò)原有的制度加以解決，如期房按揭，即可通過(guò)買賣、擔(dān)保、貸款等法律制度予以解決。

三、預(yù)售商品房按揭的法律屬性界定

筆者認(rèn)為，預(yù)售商品房按揭可界定為，由房產(chǎn)商(保證人)、按揭人(購(gòu)房者)和按揭權(quán)人(按揭銀行)通過(guò)契約聯(lián)立的方式所形成的一種新型的交易類型。所謂契約聯(lián)立，是指數(shù)個(gè)契約不失其個(gè)性而相結(jié)合。[7]11契約聯(lián)立可分為單純外觀的結(jié)合和具有一定依存關(guān)系的結(jié)合，從預(yù)售商品房按揭的固有內(nèi)容來(lái)看，主要包括六個(gè)法律關(guān)系：一是購(gòu)房者與房產(chǎn)商之間的房屋買賣合同法律關(guān)系；二是購(gòu)房者與按揭銀行的貸款合同法律關(guān)系；三是購(gòu)房者與按揭銀行之間的以所購(gòu)房屋合同項(xiàng)下權(quán)益為標(biāo)的的擔(dān)保合同法律關(guān)系；四是購(gòu)房人與按揭權(quán)人之間就劃撥資金給房產(chǎn)商的委托合同法律關(guān)系；五是房產(chǎn)商與按揭銀行之間為保證清償貸款的保證合同關(guān)系；六是房產(chǎn)商與按揭銀行之間的因按揭人不能償還本息而按原房?jī)r(jià)的一定比例回購(gòu)按揭房屋的回購(gòu)合同關(guān)系。從中我們不難看出，預(yù)售商品房按揭實(shí)際上就是由六個(gè)一般的民事合同組成。實(shí)際上，這不過(guò)是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生的新型交易方式，其核心是買賣、擔(dān)保、貸款行為。房屋買賣合同關(guān)系是基礎(chǔ)關(guān)系，是貸款的原因行為，而貸款又是擔(dān)保的原因行為，如此形成一個(gè)鏈條，共同構(gòu)成了按揭交易的整體。這些行為經(jīng)法律的調(diào)整，形成了買賣合同關(guān)系、借貸合同關(guān)系、擔(dān)保合同關(guān)系、委托代理關(guān)系等諸多法律關(guān)系。預(yù)售商品房按揭法律問(wèn)題的解決實(shí)際上是可以運(yùn)用多種法律制度加以規(guī)制。因此，預(yù)售商品房按揭既不能歸屬傳統(tǒng)的物權(quán)擔(dān)保類型，也不能界定為新的物權(quán)擔(dān)保形式，本質(zhì)上是當(dāng)事人通過(guò)合同自由、合同聯(lián)立的方式，充分運(yùn)用多種法律制度將不動(dòng)產(chǎn)買賣、貸款、擔(dān)保緊緊結(jié)合而創(chuàng)設(shè)的一種新型交易方式。

四、總結(jié)

通過(guò)以上的分析研究，我們發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的預(yù)售商品房按揭，本質(zhì)上并不同于英美法中的按揭制度。實(shí)際上，這是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，將英美法中的按揭制度與我國(guó)實(shí)際情況相結(jié)合的產(chǎn)物。而對(duì)于預(yù)售商品房按揭的法律定位，抵押說(shuō)、權(quán)利質(zhì)押說(shuō)、讓與擔(dān)保說(shuō)和新型物權(quán)說(shuō)均存在一定的不足之處，難以自圓其說(shuō)。因此，預(yù)售商品房按揭既不能歸屬傳統(tǒng)的物權(quán)擔(dān)保類型，也不能界定為新的物權(quán)擔(dān)保形式。而從預(yù)售商品房按揭的固有內(nèi)容來(lái)看，實(shí)際上是一種新型交易方式，是存有一定依存關(guān)系的多個(gè)合同的聯(lián)立，是不同法律制度共同作用于一個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的結(jié)果。

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（責(zé)任編輯：呂增艷）

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1008—7974(2013)06—0056—04

2013—06—05

韓繼偉（1989－）安徽臨泉人，碩士研究生。研究方向：民商法。