“宗地”能否“分宗”登記

□許麗麗

案 例

2009年4月，A公司以出讓方式取得1宗約200畝的工業(yè)用地使用權，并辦理了國有土地使用證。8月份，A公司將該宗地轉讓給B公司。雙方到國土部門辦理土地變更登記時，B公司要求將該宗地分割成兩宗地進行變更登記。國土部門工作人員明確告知不能分宗登記。B公司問，如果A公司將土地使用權分成兩部分先后轉讓，能否進行分宗登記？

分 析

筆者認為：該宗地只能做轉讓登記，轉讓的同時不能分宗登記發(fā)證。

第一，該宗地在進行轉讓時應先到國土部門辦理過戶手續(xù)，再進行轉讓登記?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定，土地使用權轉讓雙方簽訂轉讓合同后應到國土部門辦理過戶手續(xù)和權屬轉讓登記?！稐l例》第二十一條規(guī)定：“土地使用權轉讓時，土地使用權轉讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移?！北景钢蠦公司可根據(jù)A公司受讓時的土地原況到當?shù)貒敛块T申請轉讓登記，辦理過戶手續(xù)。

第二，應明確“宗地”的概念和進行土地登記的原則?！锻恋氐怯涋k法》第五條規(guī)定：“土地以宗地為單位進行登記。宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。”A公司土地屬于權屬界線封閉的地塊，是完整的一塊宗地，在進行登記時應以“宗地”為單位。

此外，《土地登記辦法》第十四條規(guī)定：“國土資源行政主管部門應當對受理的土地登記申請進行審查，并按照下列規(guī)定辦理登記手續(xù)：（一）根據(jù)對土地登記申請的審核結果，以宗地為單位填寫土地登記簿；（二）根據(jù)土地登記簿的相關內容，以權利人為單位填寫土地歸戶卡；（三）根據(jù)土地登記簿的相關內容，以宗地為單位填寫土地權利證書?！?/p>

上述條款都規(guī)定了土地登記簿和土地權利證書都是以“宗地”為單位進行的，也就是說“一地一證”。

可能有人會問：如果把該宗地分成兩宗，每一宗地不也是屬于權屬界線封閉的地塊嗎？在進行登記時不是同樣遵循了土地登記以“宗地”為單位的原則嗎？

針對這個問題，《土地登記辦法》并沒有明確的規(guī)定宗地能否分宗登記，但從法規(guī)中對土地登記的理解和實際操作中，宗地的劃分是以土地利用批準文件和建設部門的建設用地規(guī)劃紅線圖而定的，其范圍面積必須符合建設用途整體規(guī)劃，然后才能掛牌出讓。所以，國土部門在登記發(fā)證時不再對宗地重新指界，應按照土地規(guī)劃紅線圖和宗地圖確權發(fā)證。也就是說，國土部門對權屬界線封閉的地塊無權進行人為分割，只能以該區(qū)域總體規(guī)劃和土地利用批準文件確定的宗地為準。

綜上所述，該宗地在轉讓后不能分宗登記，只能按照原來的宗地現(xiàn)狀進行登記。