發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)及其啟示

黃麗艷

（宿州學(xué)院 管理工程學(xué)院，安徽 宿州 234000）

1 發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)狀況

新加坡、美國、應(yīng)該及香港等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場起步較早，房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)也較為合理.根據(jù)政府在住房政策中參與的程度不同，可將發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)大體劃分為兩類.

1.1 “保障為主，市場兼?zhèn)洹钡姆康禺a(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

1.1.1 新加坡房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

新加坡的房地產(chǎn)市場是以政府提供的政府組屋為主、完全市場化的私人房地產(chǎn)為輔的二元化市場結(jié)構(gòu).新加坡由政府統(tǒng)一建設(shè)政府組屋，供應(yīng)給廣大中低收入居民，并堅(jiān)持小戶型和低房價(jià)，困難戶和特困戶接受政府補(bǔ)貼購買舊房或租賃舊房，高收入階層的住房問題完全由市場解決.

從表1可以看出，從上世紀(jì)90年代之后新加坡的政府組屋占整個(gè)房地產(chǎn)市場比例均超過80%，也就是說，新加坡有80%以上的居民居住在或擁有一套政府組屋[1].2004年以來有地私人房地產(chǎn)所占比例均維持在5%左右，有地私人房地產(chǎn)是指別墅、高檔公寓等房地產(chǎn)，這類房地產(chǎn)由市場提供，主要解決高收入階層的住房問題；2004～2010無地私人房地產(chǎn)所占比例均在10%左右波動，無地私人房地產(chǎn)主要是指出租的私人房地產(chǎn)，該類房地產(chǎn)一般是解決接受政府補(bǔ)貼的困難家庭的住房問題.

新加坡的房地產(chǎn)市場以二手房市場為主導(dǎo)，新加坡每年的房屋新增量平均不足10千套，一手房與二手房的交易比例在1：8左右，新加坡的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)對于我國構(gòu)建合理的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的啟示之一是政府在保障性住房方面起到主要作用，保障性住房市場是房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)，而私人房地產(chǎn)市場是對政府組屋市場的必要補(bǔ)充；二是二手房市場是房地產(chǎn)市場的“主力軍”，二手房市場作為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展主要?jiǎng)恿?

表1 新加坡住房類型及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

1.1.2 香港房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

香港房地產(chǎn)市場是以政府提供的公共組屋為主，私營住房為輔的二元化市場結(jié)構(gòu)，其中政府提供的公共組屋占總住宅物業(yè)的50%左右，公共組屋政策成功地解決了香港中低收入階層的住房問題.從下列表2所反映額數(shù)據(jù)可以看出，香港政府致力于低收入家庭的住房保障，多年來始終使公共組屋保有量維持在房屋總數(shù)的50%左右.從2001年以來，公共組屋占住宅總數(shù)的百分比呈下降的趨勢，原因之一是香港居民的私有住宅有效需求在不斷提高，越來越多的居民有能力購買私人住房，住房的自有率在不斷地上升；二是隨著近年房價(jià)的不斷升高，香港房地產(chǎn)市場預(yù)期較好，推動了香港地區(qū)住房私有化率的提高.

香港的房地產(chǎn)市場以二手房市場為主，每年的落成量（獲發(fā)占用許可證的樓宇數(shù)量）所占比例較少.根據(jù)香港政府統(tǒng)計(jì)處《2012年香港統(tǒng)計(jì)年刊》中反映：至2001年以來，香港私人住宅單位落成量出于不斷下降的趨勢，由2001年的16579套下降至2011年的9449套，下降幅度達(dá)43%.公營租住房屋從2007開始停止開發(fā)，完全依靠公共組屋的市場存量滿足需求.

表2 2006～2011按房屋類型劃分的家庭住戶數(shù)目（單位：千戶）

香港房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)對于構(gòu)建我國合理的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的啟示一是加大政府在住房保障中的參與力度，中低收入階層的住房問題應(yīng)主要由政府來承擔(dān)，建立以政府提供保障性住房為主，開發(fā)商提供商品住房為輔的雙軌制的供應(yīng)結(jié)構(gòu)；二是應(yīng)將二手房市場作為整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，使二手房成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo).

1.2 “市場為主、適度保障”的市場結(jié)構(gòu)

1.2.1 美國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

美國的房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟，房地產(chǎn)業(yè)是美國經(jīng)濟(jì)的三大支柱之一，其產(chǎn)值占國民生產(chǎn)總值的10%～15%[2]，固定資產(chǎn)占美國全部固定資產(chǎn)的3/4，房地產(chǎn)投資占國民每年美國私人投資的50%以上，房地產(chǎn)金融市場較為發(fā)達(dá)，住房自有水平較高.2007年美國住宅自有率達(dá)68.10%，2008年住宅自有率為67.8%，2009年住宅自有率為67.4%.

在保障性住房方面，美國政府堅(jiān)持以“市場為主、適度保障”的原則.目前，美國將近有690萬低收入住戶接受某種形式的房租補(bǔ)貼，占全國總?cè)丝诘?2.48%.其中接受政府工程補(bǔ)助的私人所有出租房是最大的補(bǔ)助項(xiàng)目，提供了200萬套廉價(jià)性住房.租房券作為第二大項(xiàng)目，提供了180萬套廉租房[3].公共住房排名第三，提供了120萬套住房.剩下的190萬套廉租房由低收入住房稅收補(bǔ)貼、免稅多戶住房債券和HOME項(xiàng)目資助.

美國的房地產(chǎn)市場以二手房為主，從近10年的美國住房市場變化看，一手房成與二手房成交比例變化不大，基本維持在1:5或1:6左右，只是銷售量在同比上升.從歷年成交比例看，一手房、二手房成交比例在1:6左右.2008年成交比例達(dá)到1:10，主要原因是由于受次貸危機(jī)的影響，一手房銷售急劇下降，2008年銷售僅48.5萬套，相比2006年減少了51%.

表3 美國一手房、二手房成交對比 （單位：千套）

美國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)對于構(gòu)建我國合理的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的啟示一是在住房保障體系中，政府不僅可以通過直接增加保障性住房供應(yīng)量來解決中低收入階層的住房問題，也可以靈活地運(yùn)用財(cái)稅手段增加中低收入階層的住房和購房能力；二是加大租賃市場的房源供應(yīng)，滿足了低收入階層通過租房解決住房問題的消費(fèi)需求；三是以二手房市場作為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)，有助于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整.

1.2.2 英國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

截止到2005年英國有6021萬人口，統(tǒng)計(jì)表明，英國人住房自有率為70%，英國家庭平均七年會更換一次住宅，由于市政建設(shè)基本到位，新建住房較少，更換住房主要依靠二手房市場[4].英國每年平均住房交易量在200萬套左右，一手房市場供應(yīng)比較穩(wěn)定，每年只能供應(yīng)20萬套左右，這些住房都能被市場消化，因此，一、二手住房的成交比例大概在1：10左右.從1992之后，英國每年住宅的竣工套數(shù)均在20萬套左右，新房的供應(yīng)量相對于二手房的供應(yīng)量來說較少，英國房地產(chǎn)市場是以二手房市場為主導(dǎo).

圖1 英國1994-2008年住房竣工情況

英國實(shí)行公屋整體出售計(jì)劃，原公共住房的租戶擁有優(yōu)先購買權(quán)，英國政府對購買公共住房的消費(fèi)者給予住房補(bǔ)貼，提供低息貸款，該項(xiàng)公共住房政策大大增加了英國房屋的自有率.目前，英國居民中有70%的居民擁有自有住房產(chǎn)權(quán)，另外30%的居民租賃住房，其中20%的居民從當(dāng)?shù)卣赓U公有住房、10%的居民租住私人房屋.

英國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)對于構(gòu)建我國合理的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的啟示一是在保障性住房體系中，政府提供的公共住房靈活地采用由租轉(zhuǎn)售的形式，有利于形成合理的住房梯度消費(fèi)局面；二是發(fā)達(dá)的二手房交易和租賃市場，使二手房市場成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)力量，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格，降低空置率.

2 對于我國建立合理的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的啟示

通過對國內(nèi)外發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的分析，根據(jù)我國現(xiàn)階段居民的消費(fèi)狀況和需求層次，我國合理的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)應(yīng)該滿足以下條件：

2.1 供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣化

供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理性是評判房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)合理與否的重要標(biāo)準(zhǔn)，住宅房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)反映出不同類型住宅產(chǎn)品之間供應(yīng)量的比例關(guān)系.住宅房地產(chǎn)的供應(yīng)應(yīng)包括針對低收入人群的廉租房，針對中等收入家庭的公共住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房以及針對中高收入家庭的商品住房.從香港及新加坡等國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)來看，政府在住房保障中充當(dāng)了主要的角色，新加坡的政府組屋占住宅總量的80%以上，香港的公共組屋所占比例也在50%左右，因此，根據(jù)我國現(xiàn)階段各收入階層的所占比例，政府應(yīng)加大保障性住房的供應(yīng)比例.

表4 我國各收入階層所占比例

因此，合理的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)與我國現(xiàn)階段城鎮(zhèn)居民的需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，按照全國4.6億城鎮(zhèn)人口，平均每戶3口人來計(jì)算，對于低收入階層，由政府提供的廉租房住房比例約占20%，約為3060萬套；對于中等收入偏下和中等收入階層，由政府提供的公共租賃住房的比例約占20%，約為3060萬套，經(jīng)濟(jì)適用房占20%，約為3060萬套；對于中等收入偏上階層及高收入者，由開發(fā)商提供的90平米以下的普通商品住房市場總量約占30%，約為4590萬套；對于最高收入者階層，由開發(fā)商提供的大戶型、高價(jià)位的高檔商品房約占市場均衡總量為10%，約為1530萬套.

圖2 合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

2.2 新房市場和二手房市場發(fā)展協(xié)調(diào)

國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)研究表明，新房市場和二手房市場是密切聯(lián)系的，在一般情況下，房地產(chǎn)市場的價(jià)格應(yīng)該是存量房地產(chǎn)市場價(jià)格決定增量房地產(chǎn)市場價(jià)格，進(jìn)而決定增量市場的需求，增量市場開發(fā)建設(shè)量增加，進(jìn)入市場交易后，會使存量市場的供給增加，從而抑制存量市場的價(jià)格上升.

在歐美等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場中，二手房交易量通常占國家整個(gè)房地產(chǎn)交易量的80%左右.美國一二手房成交比例變化不大，基本維持在1:5或1:6左右；英國二手房交易量與新房成交量的比例1:10左右；新加坡一手房與二手房交易比例為1:8左右；香港房地產(chǎn)市場也是以二手房交易為主，一手住宅與二手住宅的成交比例都在1:6以上，最高可達(dá)1:11.8.

表5 2007～2012年香港住宅市場供應(yīng)情況（單位：套）

通過對發(fā)達(dá)國家和地區(qū)一手房與二手房成交比例的分析，我們可以得出以下結(jié)論：在合理的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)市場不應(yīng)該依靠新房市場作為支撐，而應(yīng)該是以二手房市場作為市場的交易主導(dǎo)，二手房市場是推動整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ).

2.3 房屋租賃市場與買賣市場同步發(fā)展

在成熟的房地產(chǎn)市場中，租賃市場與買賣市場發(fā)展協(xié)調(diào)，租賃市場作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，租賃市場的發(fā)展對于推動房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展，進(jìn)行有效的市場結(jié)構(gòu)調(diào)整起到重要的作用.從香港、美國和英國的住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)可以看出，香港和英國有近30%的居民都是通過租賃政府提供的組屋或私人房屋來解決住房問題，美國政府采取租房券的補(bǔ)貼形式鼓勵(lì)中低收入家庭租賃住房，2009年美國住宅自有率為67.4%，有32.4%的居民通過租賃由政府指定的房屋或其他私人房屋來解決住房問題.

在我國近4.6億的城鎮(zhèn)人口中，中低收入家庭所占比例達(dá)80%，其中中低偏下收入家庭及低收入家庭人口所占比例達(dá)40%左右，這部分消費(fèi)階層的住房問題需通過廉租房、公共租賃住房以及市場化租賃房屋來解決，因此，積極發(fā)展租賃市場，實(shí)現(xiàn)與房屋買賣市場的協(xié)調(diào)發(fā)展是構(gòu)建我國合理的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵.

3 結(jié)語

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，經(jīng)調(diào)整實(shí)現(xiàn)其基本的目標(biāo)，要通過制定長效機(jī)制與健全法律奠定基礎(chǔ)；要制定解決中低以下收入群體保障住房總體資金計(jì)劃、住房建設(shè)計(jì)劃與周期安排；要積極培育二手房市場實(shí)現(xiàn)與新建房市場的協(xié)調(diào)發(fā)展；政府要利用行政手段干預(yù)商品住宅價(jià)格，逐漸使開發(fā)利潤趨于正常水平，大力推行新的開發(fā)建造模式，引導(dǎo)開發(fā)商加入保障房建設(shè)行列；要加大市場監(jiān)管力度，規(guī)范市場行為，防止過度投機(jī)與炒作；要全方位開展居住理念宣傳與教育，引領(lǐng)城鎮(zhèn)居民合理的梯次居住消費(fèi).

〔1〕陳茁．中外住房保障制度比較研究[J]．華中科技大學(xué)，2008（06）：27-28．

〔2〕賈康，劉軍民．中國住房制度改革問題研究[M]．北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2007.6．

〔3〕李靜．美國住房保障運(yùn)作模式分析及對我國的啟示[J]．首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)，2009（06）：9-10．

〔4〕張宇祥，曾賽星．國外房地產(chǎn)市場體系建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)與啟示[J]．宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2007（09）：60-62．

〔5〕趙翠芬．我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)均衡性分析[J]．經(jīng)濟(jì)師，2009(10)：234-235．

〔6〕黃石松，陳紅梅．關(guān)于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的幾點(diǎn)思考[N]．光明日報(bào)，2010-1-2（010）．