成交量「金蛇狂舞」樓市「開(kāi)春」調(diào)控博弈如何開(kāi)跑？

春節(jié)剛過(guò)，樓市便出現(xiàn)「金蛇狂舞」局面。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)顯示，2月9日至2月15日監(jiān)測(cè)的27個(gè)城市成交量，較2012年同期普遍上升，在同比上漲的21個(gè)城市中，14個(gè)城市增幅超一倍，其中貴陽(yáng)同比增幅高達(dá)2675%。

渣打銀行調(diào)查報(bào)告也顯示，在強(qiáng)勁的需求、價(jià)格優(yōu)惠和市場(chǎng)情緒轉(zhuǎn)變的共同拉動(dòng)下，大陸多地房屋成交量上升，未來(lái)幾個(gè)月建築活動(dòng)有望增加，開(kāi)發(fā)商預(yù)期2013年房屋成交量會(huì)好於2012年，房?jī)r(jià)將適度上漲。

那麼，為了切實(shí)按壓住蠢蠢欲動(dòng)的房?jī)r(jià)，大陸又釋放出了些怎樣的調(diào)控信號(hào)？政府在2013年又可能將拿出哪些調(diào)控手段和政策工具來(lái)與房企博弈？

調(diào)控加碼 一線城市釋放嚴(yán)厲信號(hào)

地方政府部門(mén)在兩會(huì)期間的表態(tài)往往可奠定全年的政策基調(diào)，與其他城市相比，北上廣深等一線城市政府部門(mén)的表態(tài)相對(duì)嚴(yán)厲。

調(diào)控加碼預(yù)期最強(qiáng)烈的是北京。北京市副市長(zhǎng)陳剛在兩會(huì)期間表示，不要被開(kāi)發(fā)商「忽悠」了，對(duì)於房地產(chǎn)調(diào)控，政府還有手段。他警告說(shuō)，政府還有加大「工作力度的空間」。對(duì)於房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的項(xiàng)目，租金上漲過(guò)快的區(qū)域，可以利用差別化稅收政策增加其交易成本。

上海市委書(shū)記韓正在上海兩會(huì)期間表示，必須嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施，防止房?jī)r(jià)反彈。他強(qiáng)調(diào)，住房問(wèn)題涉及千家萬(wàn)戶的切身利益，「三個(gè)為主」的方針必須長(zhǎng)期堅(jiān)持；嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施，防止房?jī)r(jià)反彈，必須長(zhǎng)期堅(jiān)持；舊區(qū)改造群眾翹首盼望，必須持續(xù)推進(jìn)；要更加關(guān)注青年人對(duì)住房的需求，想方設(shè)法回應(yīng)他們的期盼。韓正所指的「三個(gè)為主」，即以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品房為主。

廣州市市長(zhǎng)陳建華也表示，2013年將繼續(xù)堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，保持現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的延續(xù)性，保持市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

深圳市常務(wù)副市長(zhǎng)呂銳鋒則針對(duì)閑置土地作出表態(tài)。他表示，政府將依據(jù)新出臺(tái)的配套政策，進(jìn)一步簡(jiǎn)政放權(quán)，加快推進(jìn)閑置用地清理和處置力度，該處罰的處罰，限期開(kāi)發(fā)，該收回的堅(jiān)決收回，保障每一宗土地發(fā)揮最大效益。

京滬深在針對(duì)樓市調(diào)控政策基調(diào)的表態(tài)中，均使用了「嚴(yán)格」字眼，廣州雖未作出上述表態(tài)，但強(qiáng)調(diào)「堅(jiān)決」，似乎意味著2013年一線城市的樓市政策基調(diào)將維持從緊。

預(yù)備政策多元房企應(yīng)與政府同心「穩(wěn)增長(zhǎng)」

從政府表態(tài)中可預(yù)測(cè)，2013年一線城市恐將面臨較為嚴(yán)厲的政策環(huán)境。據(jù)悉，為穩(wěn)定一線城市土地市場(chǎng)的預(yù)期，平抑地價(jià)，監(jiān)管層要求一線城市2013年要加大土地供應(yīng)力度；同時(shí)鼓勵(lì)採(cǎi)取設(shè)定最高價(jià)等方式，避免出現(xiàn)高價(jià)地。

增加土地供應(yīng)、促進(jìn)已供土地開(kāi)發(fā)將成為一線城市的重要政策思路。受此影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的管控措施可能進(jìn)一步強(qiáng)化。相比之下，對(duì)需求端的調(diào)控更為受人關(guān)注。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭預(yù)測(cè)，2013年的住房限購(gòu)政策門(mén)檻和執(zhí)行力度不會(huì)改變，可能新增對(duì)價(jià)格上漲過(guò)快的局部地區(qū)實(shí)施差異化稅收政策。在稅收政策上，北京市住建委明確提出，為避免「陰陽(yáng)合同」的出現(xiàn)，二手房最低計(jì)稅價(jià)格需要根據(jù)市場(chǎng)情況等因素及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭亦認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策還有不小的調(diào)整空間。其中，在二手房交易個(gè)人所得稅的徵收中，稅額分為差價(jià)的20%和總價(jià)的1%（非普通住宅2%）兩種，但具體的徵收細(xì)節(jié)掌握在地方政府手中，可通過(guò)相關(guān)的政策予以強(qiáng)化。此外，營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅種同樣也有調(diào)整的空間。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士建議，為遏制投機(jī)投資需求，購(gòu)買(mǎi)第三套房商業(yè)貸款停貸政策需繼續(xù)執(zhí)行。對(duì)於被認(rèn)定為非自住需求的二套房交易，首付比例和貸款利率等均有上調(diào)的空間。對(duì)於近期市場(chǎng)盛傳的一線城市二套房停貸政策，業(yè)界認(rèn)為不排除出臺(tái)的可能。2月20日突然出臺(tái)的「新國(guó)五條」，即是給了樓市及股市當(dāng)頭一棒！

儘管政策一壓再壓，表明又表明，也還是有房地產(chǎn)企業(yè)絞盡腦汁鑽空子，想打「城鎮(zhèn)化」的旗幟，推漲房?jī)r(jià)。但在2012年住建部年度工作會(huì)上，並沒(méi)有將「房地產(chǎn)業(yè)」、「房地產(chǎn)調(diào)控」、「城鎮(zhèn)化」這三者結(jié)合起來(lái)討論，這或許是有意回避。如此來(lái)看，想假借城鎮(zhèn)化來(lái)炒房地產(chǎn)概念只能是一種幻想。

房?jī)r(jià)漲速過(guò)快，最終導(dǎo)致的結(jié)果就是經(jīng)濟(jì)泡沫的破碎，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的跌落，民眾將遭受巨大的損失，付出沉痛的代價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)摒棄僥倖心理與唯利是圖的驅(qū)使心理，應(yīng)與政府同心、同力、同德，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能保證樓市的長(zhǎng)期健康發(fā)展，也才能有房企的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。