房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制研究

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，加上國(guó)家的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)生存現(xiàn)狀尤其困難。文章在介紹當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出了存在的問題以及相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制

當(dāng)今我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也越來越快，行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)力也越來越強(qiáng)烈。房地產(chǎn)行業(yè)向來所關(guān)注的最大問題便是如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到最大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)今面臨很大問題：一方面國(guó)家施行一系列的措施來穩(wěn)定房?jī)r(jià)；另一方面，在銀行信貸等方面國(guó)家向房地產(chǎn)開發(fā)商施加了一定程度的壓力。面臨如此困難的房地產(chǎn)業(yè)，正將對(duì)外的發(fā)展逐漸調(diào)整為對(duì)內(nèi)的管理，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)資金的控制，減少成本的輸出，并以此獲得最大收益。房地產(chǎn)內(nèi)部控制是指利用現(xiàn)代信息管理技術(shù)，結(jié)合綜合與局部的方法，采用多樣化的會(huì)計(jì)管理方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)關(guān)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督及控制。提高企業(yè)資產(chǎn)的安全使用、企業(yè)的工作效率以及財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性是房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行內(nèi)部控制的目的所在。內(nèi)控制度可以在企業(yè)進(jìn)行決策時(shí)提供科學(xué)可行的意見，從而提高企業(yè)整體的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制制度建設(shè)認(rèn)識(shí)不足

當(dāng)前我國(guó)各房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不足，企業(yè)管理階層往往將內(nèi)部控制這一整體分割成許多細(xì)小獨(dú)立的控制環(huán)節(jié)來看，這種看法非常片面，也存在很大弊端。例如，將企業(yè)內(nèi)部控制視作會(huì)計(jì)控制，成本控制以及內(nèi)部牽制制度，這種認(rèn)識(shí)在企業(yè)發(fā)展過程中易產(chǎn)生不利影響。只有將內(nèi)部控制看作一個(gè)整體，才能確保內(nèi)部控制各環(huán)節(jié)有序的進(jìn)行，確保各業(yè)務(wù)活動(dòng)高效合理進(jìn)行，確保企業(yè)內(nèi)部資金財(cái)產(chǎn)的完整與安全，內(nèi)部控制才能發(fā)揮其真正擁有的作用。內(nèi)部控制可以提高企業(yè)決策準(zhǔn)確性，及時(shí)糾正企業(yè)的錯(cuò)誤問題，同時(shí)有效防止各類舞弊現(xiàn)象的發(fā)生，從而提高企業(yè)的綜合管理能力，最大化提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)不能相互制約

當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)法人的治理結(jié)構(gòu)很大一部分都形同虛設(shè)，無法行使正當(dāng)?shù)臋?quán)利與義務(wù)，結(jié)果造成了內(nèi)部權(quán)力的失控，有時(shí)“內(nèi)部人控制”的惡意現(xiàn)象甚至?xí)霈F(xiàn)。例如，董事會(huì)功能的缺失。董事會(huì)的監(jiān)督變成自己監(jiān)督自己，失去了原有監(jiān)督的意義。另外還出現(xiàn)分工不明等問題，各監(jiān)督部門的監(jiān)督力度不嚴(yán)，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)決策經(jīng)營(yíng)者獨(dú)攬企業(yè)大全的情況。

（三）管理者素質(zhì)有待提高

當(dāng)前我國(guó)大部分的房地產(chǎn)企業(yè)中都缺乏職業(yè)經(jīng)理人，國(guó)內(nèi)也尚未形成較為完善和規(guī)范的職業(yè)經(jīng)理人的人才市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理階層大部分是從安裝、建筑等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)中走出的，未經(jīng)過專業(yè)房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)的經(jīng)理人，他們的知識(shí)及素質(zhì)都有待提高。另外，還有部分經(jīng)理人通過政府任命等各種方式錄用，外部環(huán)境也沒有建立行之有效且合理的監(jiān)督機(jī)制來監(jiān)督、約束經(jīng)理人，造成經(jīng)理人無法及時(shí)的進(jìn)行自我提高、自我完善。同時(shí)，有許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者未經(jīng)過高等教育以及管理方面的培訓(xùn)，無法適應(yīng)現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的需要。

（四）企業(yè)文化的缺失

企業(yè)文化具有其特殊的力量，它能夠無形的影響企業(yè)內(nèi)員工的思維及行為方式，并在企業(yè)中形成強(qiáng)大的凝聚力。作為市場(chǎng)、土地、項(xiàng)目施工、品牌等多方位資源的集合體，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部還未形成自己獨(dú)特的企業(yè)文化，部分企業(yè)甚至忽視企業(yè)文化的建立，同時(shí)不能準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)企業(yè)文化在企業(yè)發(fā)展中所起到的作用。這其中有以下幾方面原因：

1.企業(yè)文化的建立是一項(xiàng)需長(zhǎng)期進(jìn)行的工作，不能只是短暫的加強(qiáng)，應(yīng)該有規(guī)劃的、合理的進(jìn)行企業(yè)文化的建設(shè)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的管理階層對(duì)于企業(yè)文化建立的重要性認(rèn)識(shí)不足，并忽視了企業(yè)文化在企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施進(jìn)程中的積極作用，更加沒有認(rèn)識(shí)到企業(yè)文化是企業(yè)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的一項(xiàng)重要工作。

3.企業(yè)文化要讓全體員工共同協(xié)同工作，充分發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性，使企業(yè)形成一個(gè)整體。

4.企業(yè)文化要深入員工內(nèi)心，從根本上增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)工作的積極性，真正發(fā)揮其重要作用。

二、解決房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問題的措施及對(duì)策

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系

完善的房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)以及健全的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系都為企業(yè)的內(nèi)部控制提供了保障。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該傳統(tǒng)的內(nèi)部控制基礎(chǔ)上加以創(chuàng)新及完善，結(jié)合自身企業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)以及發(fā)展要求，制定出符合自身發(fā)展的科學(xué)合理的內(nèi)部控制體系。內(nèi)部控制體系應(yīng)同時(shí)包含業(yè)務(wù)層次的內(nèi)部控制以及企業(yè)層次的內(nèi)部控制，同時(shí)，要針對(duì)不同的業(yè)務(wù)流程設(shè)置相應(yīng)的內(nèi)部控制。另外，健全房地產(chǎn)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)各個(gè)管理部門以及各職能部門所發(fā)揮的作用，將企業(yè)的決策、執(zhí)行、監(jiān)督等職權(quán)分離，在企業(yè)內(nèi)部形成權(quán)力的制衡。

（二）強(qiáng)化執(zhí)行力度，完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的建立需要各個(gè)職能部門的共同參與，這其中包括企業(yè)的董事會(huì)、經(jīng)理、監(jiān)事會(huì)及所有員工。企業(yè)內(nèi)部控制的建設(shè)作為一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，為保證其有效實(shí)施：

1.應(yīng)當(dāng)完善企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)制，制定科學(xué)合理的監(jiān)督計(jì)劃，保證企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行。

2.盡快推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的建設(shè)，使其控制作用在企業(yè)的發(fā)展中體現(xiàn)出來同時(shí)，應(yīng)提高審計(jì)機(jī)構(gòu)的審計(jì)能力，發(fā)揮其監(jiān)督職能。作為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的重要組成部分，企業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)定期對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制制度進(jìn)行監(jiān)督與評(píng)價(jià)，加強(qiáng)其監(jiān)督職能，從而不斷完善企業(yè)的內(nèi)部控制體系。

3.可以聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制體系進(jìn)行評(píng)價(jià)與審計(jì)，同時(shí)對(duì)內(nèi)部控制體系所面臨的缺陷進(jìn)行改進(jìn)，不斷完善內(nèi)部控制體系，確保內(nèi)部控制體系有效實(shí)現(xiàn)其控制能力，從而進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部控制的考核與激勵(lì)

完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的考核激勵(lì)機(jī)制，建立完整合理的綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，定期對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況以及內(nèi)部控制的有效性進(jìn)行考核與評(píng)價(jià)，同時(shí)結(jié)合定性與定量的分析，建立嚴(yán)格的獎(jiǎng)罰及責(zé)權(quán)制度，以此來激勵(lì)企業(yè)內(nèi)部員工的工作積極性，充分發(fā)揮員工的工作自主性。

（四）建立突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制與內(nèi)部控制重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)事前計(jì)劃能力，建立一套符合從管理階層到子公司執(zhí)行單位的各個(gè)層次的突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制以及內(nèi)部控制重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部管理的薄弱環(huán)節(jié)以及企業(yè)會(huì)計(jì)環(huán)境定期或不定期的運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的方法進(jìn)行信息的收集以及進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，并對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)建立應(yīng)急處理的計(jì)劃，將風(fēng)險(xiǎn)量化。同時(shí)，應(yīng)針對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施合理的分配各項(xiàng)資源，建立合理有效的預(yù)警及突發(fā)事件監(jiān)測(cè)體系，降低企業(yè)所面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（五）對(duì)員工進(jìn)行內(nèi)部控制體系的培訓(xùn)，提升員工素質(zhì)，加強(qiáng)員工對(duì)于企業(yè)內(nèi)部控制的責(zé)任感意識(shí)，推進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的強(qiáng)弱決定企業(yè)內(nèi)部控制工作的好壞，內(nèi)部控制是一種文化，也是一種體系。完善的內(nèi)部控制環(huán)境能夠確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作的高效進(jìn)行，因此內(nèi)部控制體系的建立需要企業(yè)員工的堅(jiān)決執(zhí)行。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)人員關(guān)于內(nèi)部控制專業(yè)知識(shí)的培養(yǎng)，提高其對(duì)專業(yè)內(nèi)控知識(shí)的學(xué)習(xí)以及對(duì)于內(nèi)部控制建設(shè)的思想覺悟。另外，可以通過舉辦相關(guān)的內(nèi)部控制管理活動(dòng)，提高企業(yè)工作人員的認(rèn)識(shí)及思想覺悟，調(diào)動(dòng)企業(yè)工作人員學(xué)習(xí)內(nèi)部控制知識(shí)的學(xué)習(xí)積極性，進(jìn)一步提高企業(yè)內(nèi)部控制人員的專業(yè)知識(shí)以及綜合素質(zhì)，從而提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。

（六）構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部暢通的信息溝通渠道

為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)各部門的信息共享，加強(qiáng)各部門的信息溝通，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，建設(shè)企業(yè)內(nèi)部的科學(xué)的信息溝通渠道，建立內(nèi)部信息集成處理系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)部門間通暢的信息交流，打破各部門之間的隔閡。例如，運(yùn)營(yíng)部門、營(yíng)銷部門以及財(cái)務(wù)部門共享一套信息集成處理系統(tǒng)，首先營(yíng)銷部門對(duì)于各項(xiàng)營(yíng)銷數(shù)據(jù)進(jìn)行收集整理，利用信息集成系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和匯總，然后財(cái)務(wù)部門根據(jù)信息集成系統(tǒng)中的信息進(jìn)行財(cái)務(wù)分析以及財(cái)務(wù)支持，最后，運(yùn)營(yíng)部門根據(jù)系統(tǒng)中的財(cái)務(wù)分析，對(duì)于之后企業(yè)的運(yùn)營(yíng)制定計(jì)劃，并提供合理化的建議，確保決策層對(duì)于企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r擁有更加充分的認(rèn)識(shí)，有利于企業(yè)的準(zhǔn)確決策，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。另外，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)內(nèi)部控制信息的收集、處理、傳遞等環(huán)節(jié)的完善，將常規(guī)和非常規(guī)信息的報(bào)送流程相互區(qū)別，建立信息的舉報(bào)投訴制度，保證信息的完整、真實(shí)，以此促進(jìn)內(nèi)部控制施行的有效性，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

三、小結(jié)

目前我國(guó)產(chǎn)業(yè)集中度正不斷提高，開發(fā)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)也在朝著集團(tuán)化的趨勢(shì)發(fā)展，部分企業(yè)也在由原先的集團(tuán)單一化向區(qū)域多元化管理方向發(fā)展。由于房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模擴(kuò)張，企業(yè)總部對(duì)于子公司的管理也變得尤為重要，因此原先的內(nèi)部控制管理模式也已無法滿足現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需求。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制的建設(shè)與完善應(yīng)該從企業(yè)實(shí)際發(fā)展出發(fā)，對(duì)于部分管理基礎(chǔ)相對(duì)薄弱、會(huì)計(jì)核算相對(duì)混亂的企業(yè)，應(yīng)該從完善內(nèi)部控制制度、定崗定員、明確各崗位職權(quán)等方面進(jìn)行改革，并加強(qiáng)其資金財(cái)產(chǎn)等資源的安全及穩(wěn)定。而對(duì)于管理基礎(chǔ)相對(duì)較好、會(huì)計(jì)核算相對(duì)混亂的企業(yè)，則應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化和完善企業(yè)的內(nèi)部控制體系。最后，企業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)都應(yīng)在內(nèi)部控制之內(nèi)，企業(yè)的管理工作都應(yīng)以完善內(nèi)部控制為基礎(chǔ)，企業(yè)的決策都應(yīng)從內(nèi)控制度的完善出發(fā)。

綜上所述，我國(guó)當(dāng)今的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制雖然在企業(yè)的發(fā)展中起到至關(guān)重要的作用，但是在諸多方面，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系仍存在許多缺陷。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在已建立的內(nèi)部控制體系基礎(chǔ)上，加強(qiáng)內(nèi)部控制體系的創(chuàng)新，并加大對(duì)于完善內(nèi)部控制體系建設(shè)的實(shí)施力度，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)能夠緊跟時(shí)代發(fā)展的潮流，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力，進(jìn)一步保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

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（作者單位：秦皇島市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司）