倫敦房價(jià)：富人的游戲

在倫敦市紐漢區(qū)西漢姆自治鎮(zhèn)奧林匹克公園東面的普萊西特路的一家律師事務(wù)所旁，有一扇小門直通一條狹窄的巷道，巷道盡頭是一個花園。花園中有三間磚搭成的簡陋棚屋，其中一間似乎無人居住，剩下的每間面積僅有20平方米，被分成了兩間小臥室、一間小起居室和一間廚房，廁所與浴室則幾乎被安排在了櫥柜中。沙西德·阿里是來自巴基斯坦的一名勞工，他同另外兩名工人合租了其中的一間棚屋。屋子里沒電，地板露著許多小破洞。

另外一間棚屋是法扎娜·艾哈邁德的住所。她從巴基斯坦的拉合爾來到英國讀工商管理碩士。平時(shí)她與丈夫和兩個孩子住在一起，不過最近她的表妹與表妹夫也來借宿。她房子的前門外面，有一大堆建筑廢料、很多裹在粉色的防雨罩下的扶手椅和沙發(fā)。她說，房東想再建一家水煙館。她的屋子內(nèi)部干凈整潔，小小的電視機(jī)上擺放著塑料花和兩張母親節(jié)卡片，卡片上用英語寫著祝福語。法扎娜每月的房租是700英鎊，沙西德及他的室友每月的房租是500英鎊。

倫敦的航拍圖顯示，幾乎所有的花園中都會有一兩間這樣的棚屋。它們是倫敦高房價(jià)的產(chǎn)物，而高房價(jià)本身則是由于不斷膨脹的需求與有限的供應(yīng)之間的矛盾造成的。

倫敦的人口增長和外資涌入導(dǎo)致了住房需求的膨脹。利亞姆·貝里是高端房地產(chǎn)中介商萊坊國際（Knight Frank）的調(diào)研組組長，據(jù)他說，2006年購買倫敦高端住宅的買家來自31個不同國家，到2011年，買家來自64個國家。2011年，烏克蘭首富雷納托·阿克梅托夫花1.36億英鎊（約合14億元人民幣）買下了騎士橋區(qū)“海德公園一號”的頂層公寓。亞洲人對倫敦房地產(chǎn)的需求增長最為迅猛。倫敦的房地產(chǎn)中介正在亞洲開展大范圍的宣傳，出售尚未完工的住房，他們甚至?xí)凳垡恍┻€未開工的住房項(xiàng)目，而中國政府的資本管制在一定程度上限制了他們開發(fā)中國市場。萊坊國際的尼爾·巴蒂說：“這些人都非常富有，他們中許多人在海外銀行也開有投資賬戶。”

英國當(dāng)?shù)厝似毡橄矚g老房子，但外國人則喜歡切爾西區(qū)、貝爾格萊維亞區(qū)、梅菲爾區(qū)以及達(dá)克蘭區(qū)等地方的新住宅（距離倫敦城很近）。外國資本正在為新建的倫敦住宅項(xiàng)目提供支持，卡塔爾迪亞爾公司（Qatar Diar）就投資了10億英鎊對切爾西營（Chelsea Barracks）進(jìn)行重新開發(fā)，最后大部分買家也都是外國人。但是，新舊住宅兩個市場仍然有所重合，例如歐洲大陸的銀行家們就買下了不少肯辛頓區(qū)19世紀(jì)的老房子，因?yàn)楫?dāng)?shù)厝艘呀?jīng)無法支付高昂的房產(chǎn)稅——所以說來自海外的需求抬高了倫敦的房價(jià)。

外國人在倫敦購房不僅是為了居住，還將此當(dāng)做是一種安全的投資。撒維斯公司（Savills）也是一家高端房地產(chǎn)中介，其研究主管約蘭德·巴恩斯認(rèn)為，倫敦房地產(chǎn)的一舉一動都與黃金價(jià)格息息相關(guān)。2011年以來，來自希臘和阿拉伯國家的買家越來越多。2008年英鎊貶值以后，發(fā)展中國家的資本成了倫敦房價(jià)的額外推動力。

與急劇增加的需求相對的是倫敦房地產(chǎn)的供應(yīng)不足。倫敦每年大約增加10萬人口，而去年只建成了17977處新的住房。英國每一套房屋平均居住2.3人，因此倫敦新增的住房只滿足了不到一半的實(shí)際需求，這還沒將那些在想倫敦購買第二套房的人計(jì)算在內(nèi)。

號召保護(hù)資源的游說團(tuán)體對于高房價(jià)也負(fù)有部分責(zé)任。一定程度上講，他們的固執(zhí)緣于戰(zhàn)后幾年里古建筑資源遭到的野蠻破壞（維多利亞時(shí)期的建筑被推土機(jī)鏟平，取而代之的是一些設(shè)計(jì)粗俗的住宅樓群）。他們熱情地列出了不可拆除的建筑物清單（這可以起到廣泛的保護(hù)作用），甚至包括一些老的工業(yè)用地，這限制了倫敦房地產(chǎn)的發(fā)展。例如建于20世紀(jì)上半頁的巴特西發(fā)電廠，它占地16公頃，三十年如一日地矗立在切爾西對面的河岸之上。該發(fā)電站不能被拆除，但如果將該發(fā)電站合并在開發(fā)項(xiàng)目中則又會增加成本。去年，由于中標(biāo)企業(yè)破產(chǎn)，對此地重新開發(fā)的第四次規(guī)劃再度擱淺，倫敦政府不得不再次進(jìn)行招標(biāo)。最新的首選投標(biāo)人來自馬來西亞的兩家公司，但是倫敦人對此并沒有抱很大的希望。

政府的地方保護(hù)主義也使房地產(chǎn)開發(fā)寸步難行。倫敦市長迫切希望增加住房供應(yīng)，但他在住房問題上幾乎沒有實(shí)權(quán)。權(quán)利歸倫敦市的各個行政區(qū)所有，但行政區(qū)的居民卻都持著事不關(guān)己高高掛起的態(tài)度。馬克·威萊辛是Pocket房地產(chǎn)公司的開發(fā)商，他談到在他有一次與德國和意大利同事講述他申請建筑許可證遭拒時(shí)的情景?！暗聡苏f，在德國肯定能通過，因?yàn)榈拇_需要更多的住房。意大利人說，在意大利也能通過，因?yàn)樗麄儠V賂官員來打通關(guān)系?！?/p>

事實(shí)上，在倫敦進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)最大的障礙是綠化帶。戰(zhàn)后建立的綠化帶幾乎環(huán)繞著整個倫敦，面積達(dá)到了4434平方公里，綠化帶的目的就是阻止倫敦對周圍地區(qū)進(jìn)行無計(jì)劃的房地產(chǎn)開發(fā)。當(dāng)然，這并沒有阻止房地產(chǎn)商的野心，但是卻迫使他們選擇了更為寬廣的東南地區(qū)，他們的開發(fā)破壞了大面積的農(nóng)村，也提升了住房成本，迫使工人住到更遠(yuǎn)的地方。倫敦的通勤成本比任何一個發(fā)達(dá)國家都要高。

日益增長的住房需求與有限供應(yīng)之間的矛盾使倫敦的平均房價(jià)與平均收入比從1990年的4.8提升到了如今的7.6?，F(xiàn)在，倫敦的平均房價(jià)是29.5萬英鎊，平均工資是每年3.86萬英鎊，按揭貸款公司準(zhǔn)備為倫敦人提供四倍于工資的貸款額，這樣一來，每個倫敦人平均能買半套房。在低端市場中，那意味著只能放下幾張床的棚屋；在高端市場中，則意味著地下室的一角，因?yàn)榉恐魍ǔ６枷Ｍ谝獌r(jià)過高的小塊地皮上獲得更大的居住面積，所以會在地下修建一座“大廈”。

富有的外國人將買房作為投資，但對倫敦人來說，如今要獲得抵押貸款卻越來越困難，私人租賃行業(yè)因此迅速發(fā)展。根據(jù)英國房地產(chǎn)評估公司Hometrack的數(shù)據(jù)來看，私人租賃的住房占到了倫敦房源的26%，而10年前這一比例則只有15%。由于最好的住房通常被認(rèn)為是最安全的投資，所以高端市場中的投資收益也是最低的。切爾西區(qū)一套三居室房子的投資收益只有2.6%左右，而達(dá)格南區(qū)的一套一居室公寓的投資收益卻能達(dá)到9%。

高房價(jià)使倫敦的生存成本極高，比除了瑞士和丹麥之外的歐洲其他國家都要昂貴得多?？逅埂毨俏帜崞媸謾C(jī)創(chuàng)新公司的創(chuàng)始人，他曾經(jīng)有過多次創(chuàng)業(yè)的經(jīng)歷。在他看來，柏林比倫敦更有可能成為歐洲的科技中心，因?yàn)閭惗氐姆績r(jià)實(shí)在是太高了。

倫敦不斷高漲的房價(jià)現(xiàn)在已經(jīng)成了政治問題，因?yàn)樗Ц吡苏谧》扛＠槭I(yè)人員和低收入人員支付房租）方面的成本。因此，如今的住房福利受到了限制，迫使很多人搬離房價(jià)高昂的地區(qū)。即便是倫敦市內(nèi)最窮的紐漢區(qū)政府也在嘗試“驅(qū)逐”享受住房福利的市民，對此他們辯解說在新的銀行利率下政府很難為這些人提供如此高的住房補(bǔ)貼。

國外億萬富翁大肆購房的行為還激起了英國民眾的不滿。很多富有的外國人在倫敦購買了第二套、第三套甚至第四套住宅，但是每年只會住上幾周的時(shí)間。倫敦的智能化街道在夜晚一片漆黑，只有管家們住的地下室亮著燈光。與25年前相比，如今的貝爾格萊維亞區(qū)以及肯辛頓區(qū)要安靜很多——盡管不會像一個世紀(jì)前那么安靜，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的鄉(xiāng)紳們只有在“度假”的時(shí)候才在那里住一陣。

政客們對此也不怎么高興。在英國，針對外國富翁的稅負(fù)很低。家庭稅（針對住宅物業(yè)的一種稅）的稅率也很低，而且并未隨房產(chǎn)升值而有所提高。比如，在肯辛頓區(qū)和切爾西區(qū)，無論是富裕的南部地區(qū)還是貧困的北部地區(qū)，家庭稅的年稅征額基本都在717英鎊到2151英鎊之間。直到最近，很多國外買家還在利用法律漏洞逃稅——如果住房是由企業(yè)而非個人購買，則可以免交印花稅（針對房產(chǎn)購置的一種稅）。為此，倫敦政府在3月份宣布，企業(yè)購房也需繳納15%的印花稅，且提高了個人購買高端房產(chǎn)時(shí)的印花稅率。

但是，此類措施并不能解決倫敦平民們的問題。為此，倫敦政府提出了幫助首次購房者獲得住房貸款的方案。不過這更像是對建筑業(yè)的補(bǔ)貼，而非解決住房緊缺的好方法。

紐漢區(qū)的行政長官羅賓·威爾士爵士正計(jì)劃向私人房東們發(fā)放營業(yè)許可證，以遏制他們大規(guī)模招徠學(xué)生以及勞工房客的行為。這或許會使棚屋在倫敦消失，但這本身卻是在減少而不是增加住房供應(yīng)。德拉·辛格是市政局以及政府就業(yè)中心的前任行政長官，同時(shí)還是去年倫敦暴亂調(diào)查小組的組長，安永會計(jì)事務(wù)所（Ernst Young）的合伙人，并被英國女王授予了大英帝國勛章。他說，如果沒有便宜的臨時(shí)住所，他就不會把自己的父親接到英國生活，而他本人也很可能將回到印度。

只有兩種方案可以增加倫敦的住房供應(yīng)：往上建或者往外建。建筑師勞德·羅杰斯（英國工黨政府1998年組建的城市工作組組長）已經(jīng)踐行了第一種方式，如今倫敦的建筑物都比以前高了。在20世紀(jì)60年代失寵的高層建筑如今有卷土重來之勢。但是，倫敦已經(jīng)成了歐洲人口第二密集的城市，而城市的部分魅力來自其低層建筑。政府有權(quán)力向議會施壓，促使其同意提高建筑高度，但是事實(shí)上，倫敦政府并不想把倫敦變成另一個香港。

這就使往外建成了一種趨勢。只要把倫敦城周圍綠化帶的寬度減少一英里，可供開發(fā)的土地就會多出25000公頃（大約是倫敦現(xiàn)有城市面積的六分之一），這將大大改善目前住房緊張的局面。此外，在綠化帶之外的伊爾福德郊區(qū)，貧瘠的田地圍繞著一片工業(yè)園區(qū)，這意味著開發(fā)此處的土地應(yīng)該不會帶來什么環(huán)境災(zāi)難。

要解決解決倫敦的住房問題，還有另外一個方案，那是減少來自買方市場的需求。打消買家們將倫敦作為第二住所的積極性，將有利于降低那些真正想生活在倫敦的人的房價(jià)負(fù)擔(dān)。其中一項(xiàng)可行的措施是讓家庭稅的稅率與時(shí)俱進(jìn)。無論如何這都是個好主意，因?yàn)榕c征收個人所得稅相比，對財(cái)產(chǎn)征稅更為有效。另一項(xiàng)可能措施是干脆禁止外國人（第二套房的主要買家）來倫敦賣房，當(dāng)然，這聽上去就是個糟糕透頂?shù)南敕ā?/p>