懷化市房地產(chǎn)發(fā)展問題及對策研究

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)的地位。近年來，懷化市房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，對地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的貢獻越來越大，但其發(fā)展過程中也存在：房價上漲過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場監(jiān)管不力等諸多問題，亟待解決。對懷化市房地產(chǎn)市場投資發(fā)展現(xiàn)狀進行了分析，并針對存在的問題提出了相關(guān)對策建議。

關(guān)鍵詞：懷化市；房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀；問題；對策

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）10-0148-03

自1998年，中國實行住房分配貨幣化改革以來，房地產(chǎn)取得了長足發(fā)展，并已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟社會發(fā)展起到了重要的推動作用。

近幾年來，懷化市房地產(chǎn)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持高位增長，并成為國民經(jīng)濟新的增長點。隨著湖南省委、省政府提出的“大湘西地區(qū)開發(fā)”戰(zhàn)略、懷化市委、市政府提出的“構(gòu)筑商貿(mào)物流中心，建設(shè)生態(tài)宜居城市”戰(zhàn)略、“大懷化發(fā)展”戰(zhàn)略及近期國務(wù)院出臺的《武陵山片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅規(guī)劃（2011—2020年）》等重大戰(zhàn)略、規(guī)劃的逐步實施，懷化市房地產(chǎn)將迎來投資發(fā)展的高潮期，發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大。

一、懷化市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。懷化市房地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展速度快。2005年以來，懷化市房地產(chǎn)正式步入發(fā)展的快車道，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模逐年增大。雖受到國際金融危機的一定影響，但房地產(chǎn)投資仍保持了平穩(wěn)增長的良好發(fā)展態(tài)勢，特別是2006年、2009年、2010年房地產(chǎn)投資額分別達到12.5億、33.29億、44.73億，增長率分別為38.5%、57.5%、34.4%。同時，房地產(chǎn)的發(fā)展有力推動了懷化市城市建設(shè)步伐，城市品位不斷提升，城鎮(zhèn)化率由2005年的25.5%提升至2010年的36.1%。

2.商品房銷售持續(xù)增長。近年來，隨著懷化市經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，城市擴容提質(zhì)進程的加快，城鎮(zhèn)居民收入水平的提高及居民改善性住房需求的釋放，推動了懷化市房地產(chǎn)的投資發(fā)展，商品房建設(shè)規(guī)模不斷擴大，且商品房市場呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。據(jù)統(tǒng)計，2010年全市房屋施工面積達672.62萬m2，房屋竣工面積180.14萬m2，同比分別增長36.3%、73.3%；銷售面積402.86萬m2，同比增長66.46%，銷售金額72.86億元，同比增長123.91%。保障房建設(shè)也取得了跨越式發(fā)展。截至2010年底，全市累計建成廉租住房91.03萬m2，累計解決廉租住房保障戶28 744戶。城鎮(zhèn)居民的居住條件大幅改善。目前，懷化市城鎮(zhèn)居民人均住房面積增加到33.5m2，高出全省人均住房面積3.4m2。

3.房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的拉動作用日益增強?！笆晃濉币詠?，在國家“把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟增長點”的政策驅(qū)動下，懷化市房地產(chǎn)發(fā)展提速，并成為拉動全市經(jīng)濟增長的重要驅(qū)動力。同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了金融、建筑建材、機械、家電、家具、五金、裝飾、商貿(mào)、物流等多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2010年懷化市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44.73億元，占固定資產(chǎn)投資額的11.71%和GDP總量的6.63%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的14.5%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值63.34億元，拉動GDP增長2個百分點以上。此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大量的就業(yè)崗位，這對緩解社會就業(yè)壓力，保持經(jīng)濟穩(wěn)步增長起到了重要作用。

4.房地產(chǎn)市場服務(wù)體系初步建立。（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)快速增加。2005年以來，懷化市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐年增加，現(xiàn)已達到179家，企業(yè)數(shù)量的增加及規(guī)模的不斷擴大，有效促進了房地產(chǎn)開發(fā)市場的發(fā)展和規(guī)范。（2）中介服務(wù)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。資產(chǎn)評估、咨詢、經(jīng)紀(jì)代理等中介服務(wù)企業(yè)發(fā)展較快，現(xiàn)已發(fā)展到42家，房地產(chǎn)一、二級市場初步建立。（3）物業(yè)服務(wù)不斷完善。全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)由2005年的32家發(fā)展到現(xiàn)在的102家，物業(yè)服務(wù)水平不斷提高。

二、懷化市房地產(chǎn)發(fā)展存在的主要問題

1.房價上漲過快。隨著懷化市房地產(chǎn)投資開發(fā)的持續(xù)升溫，房價在不斷攀升。房價上漲因素主要表現(xiàn)在三個方面：（1）行業(yè)成本上升，主要是：勞動力、建筑材料成本和拆遷成本增加。（2）土地成本上升。（3）房屋建筑檔次的提升。據(jù)統(tǒng)計，2010年懷化城區(qū)商品房住宅均價為1 976元/m2，增長13.82%，其中高層住宅均價為2 255元/m2、多層為1 883元/m2。如以懷化城區(qū)居民單戶（按3人計算）年可支配收入為3.7左右，購買一套房（按100m2，1 976元/m2計算）在20萬左右，房價收入比約為5.4，處于合理房價收入比4~6的臨界點附近，而實際上城區(qū)局部房價收入比已超出了合理范圍，大多居民購房壓力較大，同時，超前消費現(xiàn)象也比較突出，一定程度上抑制了房地產(chǎn)的投資發(fā)展。

2.房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。（1）商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡。第一，住宅與非住宅的結(jié)構(gòu)比例失調(diào)。非住宅過剩，空置率較高，特別是商業(yè)用房（專業(yè)市場同質(zhì)化嚴重）總量上嚴重過剩。第二，高檔住宅、別墅供給量較大，普通商品住宅供給量小，且商品住宅開發(fā)戶型偏大。第三，經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)相對不足。（2）二手房市場發(fā)展緩慢、交投不活躍。（3）房屋租賃市場不完善，居民主要是通過購買商品房解決居住問題。

3.房地產(chǎn)企業(yè)整體實力弱。目前，懷化市有房地產(chǎn)企業(yè)179家，其中，一級資質(zhì)企業(yè)1家、二級資質(zhì)12家、三級資質(zhì)118家、四級資質(zhì)48家。企業(yè)數(shù)量較多，資質(zhì)水平偏低，處于“小、散、弱”的發(fā)展水平，且企業(yè)自有資金少，主要依賴于銀行貸款，市場抗風(fēng)險能力不強。

4.房地產(chǎn)市場缺少有效監(jiān)管。懷化市房地產(chǎn)市場借資質(zhì)開發(fā)、無資質(zhì)開發(fā)、私下開發(fā)等非法開發(fā)、變相開發(fā)的現(xiàn)象較多，缺少有效監(jiān)管和完善的市場運行機制，這不利于房地產(chǎn)市場的公平競爭，房地產(chǎn)市場秩序有待進一步規(guī)范。

5.房地產(chǎn)市場風(fēng)險加劇。房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金需求量大。自2010年下半年以來，國家加大了對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度，實行緊縮性貨幣政策，各商業(yè)銀行提高了房地產(chǎn)放貸門檻，使得懷化市房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行融資的難度進一步加大，部分企業(yè)面臨資金斷裂的風(fēng)險，民間融資現(xiàn)象較多。同時，貸款利率的提高，也增加了房地產(chǎn)企業(yè)融資成本和經(jīng)營風(fēng)險，這無疑加劇了房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險和金融機構(gòu)的信貸風(fēng)險。

三、引導(dǎo)懷化市房地產(chǎn)發(fā)展的對策及建議

1.加強市場調(diào)控，抑制房價過快上漲。（1）轉(zhuǎn)變政府職能，實現(xiàn)從房地產(chǎn)市場經(jīng)營者向監(jiān)管者轉(zhuǎn)變。（2）進一步規(guī)范土地市場管理、完善土地收購儲備供應(yīng)制度，合理調(diào)控土地供給價格，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。主要包括：第一，完善城市建設(shè)規(guī)劃，合理、節(jié)約使用土地資源，優(yōu)化土地資源配置。第二，建立和完善土地市場配套。包括：土地使用權(quán)交易市場、土地中介服務(wù)市場、土地開發(fā)市場等。第三，合理規(guī)劃各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，保證土地使用結(jié)構(gòu)的合理性。第四，完善土地“招、拍、掛”制度，堅決抑制居住用地出讓價格非理性上漲和過快上漲。第五，加強土地出讓的動態(tài)管理，加大土地執(zhí)法力度。（3）簡化房地產(chǎn)開發(fā)項目審批手續(xù)、費用，降低建設(shè)成本。（4）加強房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管，打擊哄抬房價、價格欺詐等非法牟利行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

2.優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理消費。（1）嚴格控制住宅與非住宅項目開發(fā)的建設(shè)比例，盤活和消化非住宅項目存量。（2）重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房。（3）倡導(dǎo)正確、健康的消費、投資理念，引導(dǎo)居民梯度消費、理性購房。（4）加大經(jīng)濟適用房和廉租房投入建設(shè)力度，增加保障性住房的有效供給，充分滿足中低收入家庭住房需求。（5）進一步完善房地產(chǎn)二、三級市場。繼續(xù)完善住房一級市場，搞活住房二、三級市場和租賃市場，發(fā)揮存量和增量住房聯(lián)動效應(yīng)，刺激和擴大居民住房的有效需求。

3.強化市場競爭，提升房地產(chǎn)企業(yè)整體競爭力。（1）進一步開放房地產(chǎn)市場，引進戰(zhàn)略投資者，強化市場競爭，實行優(yōu)勝劣汰，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)。（2）鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組等方式，提高資質(zhì)水平和綜合實力，走集團化、規(guī)?；l(fā)展道路。（3）加強行業(yè)協(xié)會指導(dǎo)。積極發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)作用，幫助企業(yè)提高市場競爭力、抗風(fēng)險能力和應(yīng)對房地產(chǎn)形勢變化的能力。（4）以地方政府為主導(dǎo)，搭建銀企溝通平臺，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題。

4.加強房地產(chǎn)信貸管理，防范信貸風(fēng)險。（1）商業(yè)銀行要重點加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款的跟蹤管理，防范信貸風(fēng)險。（2）實行差別化信貸政策。（3）進一步優(yōu)化房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，加大對經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)等“民生工程”的信貸支持力度。（4）完善個人和企業(yè)住房貸款信用體系，從源頭上控制信貸風(fēng)險。（5）提高預(yù)警能力。商業(yè)銀行要廣泛搜集房地產(chǎn)市場信息，建立動態(tài)的統(tǒng)計、分析、監(jiān)控體系，重視房地產(chǎn)市場研究，及時規(guī)避風(fēng)險。

5.加強房地產(chǎn)市場規(guī)范和監(jiān)管力度。（1）建立和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警體系。各職能部門建立聯(lián)動機制，加強市場動態(tài)監(jiān)控，適時調(diào)整宏觀調(diào)控的目標(biāo)和手段，使房地產(chǎn)市場供求總量保持平衡。（2）加強對新聞媒體和社會輿論的管理和引導(dǎo)，努力維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。（3）加大規(guī)范房地產(chǎn)市場的力度，打擊非法違規(guī)開發(fā)行為，維護房地產(chǎn)市場公平，同時要整合監(jiān)管資源，避免多頭執(zhí)法。（4）加強房地產(chǎn)市場誠信體系建設(shè)，懲戒市場失信主體，促進公平競爭和保護消費者合法權(quán)益。

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