中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策研究

摘 要：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革肇始于1998年，在十多年的發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，但是產(chǎn)生的問(wèn)題也比較多，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在前景堪憂。認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)，實(shí)施科學(xué)規(guī)劃，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控政策的制定與落實(shí)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；可持續(xù)發(fā)展；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）10-0146-02

一、中國(guó)房地產(chǎn)改革與發(fā)展的現(xiàn)狀

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的改革與中國(guó)住房制度變化密切相關(guān)。在改革開放之前，中國(guó)住房實(shí)施“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度，城鎮(zhèn)住房主要由所在單位解決，住房資金的90%主要依靠政府撥款，而農(nóng)村戶籍的住房問(wèn)題通過(guò)自建的方式解決，因此，也就不存在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在改革開放之后，中國(guó)住房分配制度改革先后經(jīng)歷了住房實(shí)物分配制度改革、實(shí)物分配向住房市場(chǎng)化改革過(guò)渡。但這兩個(gè)階段的改革都是在計(jì)劃范疇下推進(jìn)的。1998年，中國(guó)正式邁入住房市場(chǎng)化全面改革的階段，這也拉開了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的序幕。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化改革雖然起步比較晚，但是發(fā)展的速度非常驚人。根據(jù)第二次經(jīng)濟(jì)普查的資料顯示，2008年，全國(guó)房地產(chǎn)投資總量為30 580億元，較2007年增長(zhǎng)5 300億元，同比增長(zhǎng)20.9%，占GDP的比重為5.2%。與第一次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)的2004年相比，房地產(chǎn)五年增長(zhǎng)了3倍。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率分別為29.59%、20.91%、22.09%、30.15%、20.97%。

房地產(chǎn)業(yè)的供需兩旺直接刺激了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，隨之而來(lái)的是房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在2001年之前基本上在2 000元，但此后一路上揚(yáng)，2008年平均價(jià)格翻了一倍，達(dá)到了4 000元（見(jiàn)圖1）。房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，推動(dòng)了中國(guó)GDP的高速增長(zhǎng)，同時(shí)也帶來(lái)了市場(chǎng)的繁榮和重新分配。中國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展的主要原因是：一是剛性需求是房地產(chǎn)業(yè)得以快速發(fā)展的主線。由于中國(guó)房地產(chǎn)，特別是住房需求的房地產(chǎn)改革相對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較滯后，所以一旦這一領(lǐng)域的改革推進(jìn)，必然使得需求旺盛。此外，最近十年也是中國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)業(yè)需求旺盛的十年；二是房地產(chǎn)業(yè)是非常重要的投資渠道。由于中國(guó)的金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，導(dǎo)致投資渠道不暢通，投資的對(duì)象比較單一，而房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)給予投資者預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)上漲的想象，因此，房地產(chǎn)作為投資渠道就無(wú)異非常重要，也是廣大投資者的首選；三是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地區(qū)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度較大。房地產(chǎn)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，不僅在于有著較長(zhǎng)的前后產(chǎn)業(yè)鏈而產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散[1]，而且還在于房地產(chǎn)業(yè)的土地稅收效應(yīng)，房屋銷售的稅費(fèi)。所以，甚至有學(xué)者和實(shí)踐界人士指出中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問(wèn)題

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，必然導(dǎo)致這一產(chǎn)業(yè)并非是理性和健康地發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展中出現(xiàn)許多問(wèn)題。

1．土地財(cái)政滋生風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的前端是土地一級(jí)市場(chǎng)。這一市場(chǎng)壟斷在地方政府手中，因而房地產(chǎn)的飛速發(fā)展必然對(duì)土地的需求量大，政府的財(cái)政收入自然增加?？梢钥吹剑谥袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最快十年，是中國(guó)城市化發(fā)展變化最快的十年，也是中國(guó)地方財(cái)政收入增長(zhǎng)最快的十年。土地已經(jīng)成為政府生財(cái)?shù)闹匾ぞ?。但土地?cái)政的危害相當(dāng)大。據(jù)《2007年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》藍(lán)皮書指出：土地財(cái)政存在五個(gè)顯著風(fēng)險(xiǎn)：財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、投資過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和行政腐敗風(fēng)險(xiǎn)[2]。

2．房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)高于其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)高額利潤(rùn)密切相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)的暴利已經(jīng)是公開的秘密，但是迄今為止沒(méi)有一個(gè)地方政府或企業(yè)主動(dòng)公布房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)。由于該行業(yè)的利潤(rùn)比較高，造成不少企業(yè)競(jìng)相在該領(lǐng)域投資，以獲得高于平均利潤(rùn)的利潤(rùn)，這必然降低對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不均衡。

3．房地產(chǎn)投機(jī)與房地產(chǎn)投資并存。由于房地產(chǎn)中的住房市場(chǎng)是一種剛性需求，在“居有其所”的觀念下，所以對(duì)房地產(chǎn)的需求量比較大，這是基于自身的需求而產(chǎn)生的投資行為。另外，由于房地產(chǎn)業(yè)是一種投資品，因而將其作為理性的投資品是可行的。但是由于這一行業(yè)信息不對(duì)稱，導(dǎo)致消費(fèi)者很難把握房地產(chǎn)業(yè)的投資和投機(jī)行為，錯(cuò)將投機(jī)當(dāng)做投資，造成這一行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)非理性。必將擾亂這一市場(chǎng)，使得這一市場(chǎng)出現(xiàn)混亂的狀況。

4．房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)必將重創(chuàng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。一般認(rèn)為，泡沫是指資產(chǎn)或要素價(jià)格高于由其基本面因素所確定的價(jià)格區(qū)間的部分[3]。房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格密切相關(guān)，但是其均衡價(jià)格的長(zhǎng)期偏離。有學(xué)者作過(guò)實(shí)證研究，指出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫程度比較嚴(yán)重，特別是在2009年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的猛漲，導(dǎo)致泡沫化程度非常厲害。房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，在推高中國(guó)GDP總量的同時(shí)，造成市場(chǎng)虛假繁榮，一旦泡沫破裂，必將對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成巨大的災(zāi)難，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展造成重要的影響。

三、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的思路與對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)這么多問(wèn)題并不是需要否定這一產(chǎn)業(yè)，而是通過(guò)反思中國(guó)十年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)健康發(fā)展提供以資借鑒的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡尋求正確的定位。中國(guó)經(jīng)過(guò)十年的高速發(fā)展之后，房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展是房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的主要思路。所謂房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，既要重視房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，又要保證房地產(chǎn)資源的持續(xù)利用，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，實(shí)現(xiàn)三者的動(dòng)態(tài)均衡。因此，具體的措施包括：

1．科學(xué)規(guī)劃，合理發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的十年也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較混亂的十年。這十年的無(wú)序開發(fā)導(dǎo)致土地資源儲(chǔ)量銳減，空間開發(fā)格局混亂。因此，在未來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)中，應(yīng)該從全國(guó)總體上把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，提高房地產(chǎn)空間資源的利用效率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置和利用，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的先導(dǎo)性工作，是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

2．加強(qiáng)市場(chǎng)的規(guī)則的制定和監(jiān)督，促進(jìn)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)上述諸多問(wèn)題的癥結(jié)在于這個(gè)市場(chǎng)本身的不完善而導(dǎo)致的，因此，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展就是這一市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的需要。這就要求制定切實(shí)可行的房地產(chǎn)規(guī)則，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體，特別是房地產(chǎn)供給方的行為，打擊擾亂市場(chǎng)的非法行為；切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，嚴(yán)格執(zhí)法，盡可能地讓房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明，讓消費(fèi)者理性地作出決策。

3．重視房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策的制定和落實(shí)。房地產(chǎn)的特殊性決定了政府需要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況不斷調(diào)整該產(chǎn)業(yè)。從中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)是比較多的。2002年中國(guó)出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。2003年出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，2006年出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，2010年出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，2011年出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》等。但是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控目前存在的問(wèn)題集中反映為制定多，落實(shí)少；監(jiān)督不到位，存在落實(shí)的利益博弈等問(wèn)題，導(dǎo)致政策效果較差。在今后的房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定中，應(yīng)該盡量細(xì)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)督和落實(shí)。

參考文獻(xiàn)：

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[責(zé)任編輯 安世友]