淺論物業(yè)稅

摘 要：物業(yè)稅是一種房地產(chǎn)保有稅，它可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場運(yùn)行，也可以為地方培植新的稅源。但是物業(yè)稅的推出也面臨著如何處理與土地出讓金的關(guān)系、依據(jù)什么來計(jì)稅以及征稅范圍、稅負(fù)如何確定等問題，這些問題需要認(rèn)真考量。研究表明，合理設(shè)計(jì)的物業(yè)稅可以在一定程度上優(yōu)化房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；物業(yè)稅；土地出讓金；稅負(fù)

中圖分類號(hào)：Ｄ９２ 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）10-0025-02

近年來，政府多次推動(dòng)物業(yè)稅的研究和試點(diǎn)工作，表明政府對(duì)物業(yè)稅十分熱心。在物業(yè)稅實(shí)行之前，對(duì)物業(yè)稅的一些關(guān)鍵問題進(jìn)行各方面的探討，則有利于物業(yè)稅在開征以后對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)揮積極的調(diào)節(jié)作用。

一、提出和推動(dòng)物業(yè)稅的原因

物業(yè)稅是對(duì)房地產(chǎn)及其附屬物等不動(dòng)產(chǎn)開征的一種稅負(fù)，是房地產(chǎn)稅收的一種。一般來說房地產(chǎn)在使用、轉(zhuǎn)讓和收益三個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)稅收，物業(yè)稅就是針對(duì)房地產(chǎn)使用保有環(huán)節(jié)開征的稅收，是一種房地產(chǎn)使用保有稅。

自十六屆三中全會(huì)提出物業(yè)稅以來，中國出現(xiàn)房價(jià)高漲、高房價(jià)與高空置率并存、廣大人民無力購買住房等一些情況。在這種背景下推動(dòng)物業(yè)稅研究和試點(diǎn)，可能有下面的一些原因：（1）面對(duì)房價(jià)高漲，房地產(chǎn)市場需求中，投資需求與投機(jī)需求膨脹，房地產(chǎn)市場有出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)的征兆，希望通過物業(yè)稅的開征來打擊投資需求與投機(jī)需求，從而降低房價(jià)，防止泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。（2）中國目前的房地產(chǎn)稅收制度存在許多不合理因素，阻礙了稅收應(yīng)有功能的發(fā)揮，期望通過合理設(shè)置的物業(yè)稅的開征，充分發(fā)揮稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)功能，促使房屋需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使房地產(chǎn)各個(gè)利益主體的市場行為更加理性化，最終使房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。（3）為地方政府的財(cái)政建立主力稅種，培植新的地方稅源，緩解地方財(cái)政壓力。自20世紀(jì)90年代分稅制改革以來地方財(cái)政狀況惡化了，在城鎮(zhèn)建設(shè)上對(duì)土地出讓金的依賴性很大。地方政府要獲得高額土地出讓金，對(duì)高房價(jià)就會(huì)是暗中支持的態(tài)度。物業(yè)稅的開征，開辟了新的稅源，增加了地方財(cái)政收入，降低了地方政府在城鎮(zhèn)建設(shè)上對(duì)土地出讓金的過度依賴，為地方政府約束房價(jià)不合理的上漲提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

二、物業(yè)稅的實(shí)行需要面對(duì)的一些問題

物業(yè)稅是為了解決中國房地產(chǎn)稅制弊端的而提出的，要想使物業(yè)稅在開征后發(fā)揮積極的作用，還有一些關(guān)鍵問題需要解決。

1．是否取消土地出讓金，把土地出讓金合并到物業(yè)稅中去。在對(duì)物業(yè)稅的討論中，有一種看法認(rèn)為土地出讓金可以合并到物業(yè)稅里面去，把政府過去一次獲得的土地出讓金，通過物業(yè)稅逐年分批收回。目前中國的商品房開發(fā)建設(shè)中，土地成本在房屋總成本中占有很大的比重，取消了土地出讓金，房屋開發(fā)建設(shè)的初始成本就會(huì)大大降低，可以降低目前奇高的房價(jià)。但是把土地出讓金合并到物業(yè)稅里也有一些問題：一是如果土地出讓金加入到物業(yè)稅里，那么原來已經(jīng)收過土地出讓金的房屋還收不收物業(yè)稅呢？如果收，相對(duì)于后來沒有交納土地出讓金的業(yè)主，原來交納過土地出讓金的業(yè)主就會(huì)很不公平；如果不收，物業(yè)稅所含蓋的內(nèi)容不僅僅是土地出讓金，而是多種稅負(fù)的統(tǒng)一，這樣對(duì)征收物業(yè)稅的業(yè)主來說不公平，而且不利于物業(yè)稅經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)功能的發(fā)揮。二是如果把土地出讓金取消，那么開發(fā)商是根據(jù)什么來獲得土地呢？如果由土地主管部門決定，關(guān)系就起到了很大作用，擴(kuò)大了尋租空間。我們已經(jīng)建立的土地競拍制度，獲得了土地出讓金，也盡可能的避免了腐敗的發(fā)生，土地競拍制度還應(yīng)該堅(jiān)持和完善。

實(shí)際上土地出讓金取消，會(huì)降低房屋開發(fā)成本，卻不一定會(huì)降低房價(jià)。目前土地出讓金確實(shí)在房屋開發(fā)建設(shè)總成本中占據(jù)很大的比重，但是現(xiàn)在房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過了包括地價(jià)的房屋總成本，這說明奇高的房價(jià)不僅僅是成本造成的。成本決定了房屋最低要求的價(jià)格，卻不能決定房屋的最高價(jià)格，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是一個(gè)競爭不充分的市場，市場可以被操縱，價(jià)格可以高于成本。如果其他的條件不發(fā)生變化，僅僅去降低成本是很難降低房價(jià)的。此外，收取土地出讓金國家是以國有土地所有者的身份，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得的收益，征收物業(yè)稅國家是以政權(quán)組織者的身份，憑借政治權(quán)力依法征收。所以收取土地出讓金和開征物業(yè)稅并不沖突。政府還可以采用一些有效的政策制度減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，那就是延長土地使用年限。由于房屋建造質(zhì)量的提高，今后可能會(huì)出現(xiàn)房屋還能使用而土地使用期限到期的情況，所以開征物業(yè)稅后，國家可以延長土地使用年限，甚至開征物業(yè)稅后賦予業(yè)主永久的土地使用權(quán)。

2．物業(yè)稅如何計(jì)征，也就是物業(yè)稅依據(jù)什么來計(jì)稅。一般來說，房地產(chǎn)業(yè)的稅收可以依據(jù)原值、評(píng)估值、租金或者面積來計(jì)稅。中國的物業(yè)稅應(yīng)該依據(jù)什么計(jì)稅呢？就當(dāng)前對(duì)物業(yè)稅的爭論來看，主要的觀點(diǎn)是按照評(píng)估值計(jì)稅。因?yàn)樵u(píng)估值反映了房屋市場價(jià)值的變化，以當(dāng)前房屋的市場價(jià)值作為物業(yè)稅的稅基，使得物業(yè)稅能隨著房屋的價(jià)值上升而上升，隨著房屋的價(jià)值下降而下降，這樣設(shè)計(jì)的物業(yè)稅既公平又能更好地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。

依據(jù)評(píng)估值計(jì)稅的缺點(diǎn)也是明顯的：首先，它關(guān)注的是房屋的市場價(jià)格而忽視了房屋的使用價(jià)值。房屋的價(jià)格上漲了很多，但是它的使用價(jià)值可能變化的并不大，物業(yè)稅因此要多交，這對(duì)于房屋用于自住的業(yè)主來說不是很合理；其次，把評(píng)估值作為物業(yè)稅的稅收依據(jù)有一個(gè)關(guān)鍵前提，那就是要有一個(gè)完善的評(píng)估體系，還要有一個(gè)公平公正的社會(huì)大環(huán)境，有一個(gè)有法可依，有法必依，違法必究、執(zhí)法必嚴(yán)的法制大環(huán)境 。離開了這些前提，以評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)的物業(yè)稅就很難保證公平公正，也很難實(shí)現(xiàn)其調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的作用。中國目前與上面的要求還有不小的距離，以評(píng)估值作為計(jì)稅的依據(jù)開征物業(yè)稅，還有很長的路要走。

目前比較很現(xiàn)實(shí)的選擇是讓物業(yè)稅根據(jù)面積來計(jì)稅。雖然已經(jīng)開征物業(yè)稅或類似物業(yè)稅的國家大部分是根據(jù)評(píng)估值或核定租金來計(jì)稅的，但是也有一些國家如波蘭、捷克和以色列等按照面積計(jì)稅，這說明依據(jù)面積來計(jì)稅是可行的。事實(shí)上把面積作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)也有不少優(yōu)點(diǎn)：首先是簡單容易操作，征稅的成本較低；其次是根據(jù)面積采用累進(jìn)稅制，有利于優(yōu)化房地產(chǎn)市場房屋戶型大小的需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)；最后是可以避免房屋價(jià)值評(píng)估過程中出現(xiàn)的一系列不公平不公正的問題。

3．物業(yè)稅的稅率和稅負(fù)如何設(shè)計(jì)。物業(yè)稅應(yīng)該實(shí)行累進(jìn)的差別稅率，這也是理論界的普遍看法。筆者認(rèn)為，如果按面積計(jì)征則累進(jìn)的差別稅率應(yīng)該包括兩個(gè)方面：一個(gè)方面是根據(jù)城市大小的差別累進(jìn)；另一個(gè)方面是城市差別的基礎(chǔ)上再根據(jù)房屋的面積大小差別累進(jìn)。對(duì)于物業(yè)稅具體稅率和征稅范圍的設(shè)計(jì)，一定要考慮到最后帶給納稅人的稅負(fù)的大小是多少，這種稅負(fù)一定要與中國仍然是發(fā)展中國家，低收入階層占很大比例的國情相符合，既要發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，又要將稅收的負(fù)面作用盡可能的減少。所以征稅范圍不宜太大，稅率的大小應(yīng)該科學(xué)的測算，反復(fù)斟酌，防止物業(yè)稅成為加重廣大民眾尤其是低收入階層民眾負(fù)擔(dān)的一種壞稅。

三、物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

1．物業(yè)稅對(duì)住房需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的影響。物業(yè)稅的征收會(huì)增加居民住房的使用成本，累進(jìn)的物業(yè)稅會(huì)使不同大小的房屋的保有成本產(chǎn)生差別，房子越大保有成本越大，總成本也越大，結(jié)果會(huì)促使一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍微差的居民放棄購買大房子，轉(zhuǎn)而購買面積較小的房子。這樣，累進(jìn)的物業(yè)稅會(huì)對(duì)房屋的需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定有利影響，即高檔的、大面積的房屋的需求會(huì)減少，低檔的較小面積的房屋的需求會(huì)增加。需求結(jié)構(gòu)的改變會(huì)通過房地產(chǎn)市場影響供給結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。一方面，面積大的戶型由于總體擁有成本的增加而需求下降，導(dǎo)致大戶型的價(jià)格走低，利潤率的下降會(huì)促使開發(fā)商減少大戶型房屋的供給；另一方面，中小戶型房屋的由于總體擁有成本的下降導(dǎo)致需求上升，需求增加會(huì)拉高價(jià)格，開發(fā)商自然會(huì)增加中小戶型的供給。結(jié)果是大戶型的供給會(huì)減少，中小戶型供給會(huì)增加。

不過房地產(chǎn)市場是一個(gè)競爭不充分的市場，需求結(jié)構(gòu)的變化對(duì)供給結(jié)構(gòu)的影響作用可能是有限的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商可以利用這個(gè)不充分的市場，采用其他手段影響房屋價(jià)格。由于房地產(chǎn)商對(duì)房地產(chǎn)市場有一定的控制力，可能會(huì)出現(xiàn)供給結(jié)構(gòu)影響需求結(jié)構(gòu)的局面，消費(fèi)者在房地產(chǎn)市場上的弱勢，被動(dòng)的接受現(xiàn)有的房屋供給，形成違背自己愿望的需求結(jié)構(gòu)。但是不管房地產(chǎn)商對(duì)市場有多大的控制力度，還是要受到市場的制約。長遠(yuǎn)來看，需求結(jié)構(gòu)變化最終會(huì)促使供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，物業(yè)稅對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的優(yōu)化仍然會(huì)產(chǎn)生積極的作用。

2．對(duì)房價(jià)和房地產(chǎn)泡沫的影響。房屋的價(jià)格決定于房地產(chǎn)市場的供求。房地產(chǎn)市場的需求有三種，投資需求、投機(jī)需求和消費(fèi)需求。投資需求出于資本長期獲得收益的目的，投機(jī)需求出于短期套利的目的，只有消費(fèi)需求是為了滿足生活的需要而產(chǎn)生的需求。所以對(duì)于消費(fèi)需求應(yīng)該支持，而對(duì)于投資需求尤其是投機(jī)需求應(yīng)該加以限制。投資和投機(jī)需求增加了房地產(chǎn)市場的總需求，進(jìn)而會(huì)拉高房價(jià)，使房地產(chǎn)市場產(chǎn)生虛假繁榮，尤其是投機(jī)需求會(huì)造成房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)更繁榮蕭條時(shí)更蕭條，不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。無論是投資需求還是投機(jī)需求都是出于獲利的目的，獲利的可能性越大，風(fēng)險(xiǎn)越小這兩種需求就越大。物業(yè)稅的開征能夠增加房屋的使用保有成本，使得購買房屋的獲利性減小，在一定程度上可以打擊房地產(chǎn)市場上的投資需求和投機(jī)需求。就消費(fèi)需求而言，物業(yè)稅的開征有利于改變居民對(duì)房屋的需求結(jié)構(gòu)，對(duì)大戶型需求減少對(duì)中小戶型需求增加，如果房屋需求數(shù)量不變，則對(duì)房屋總的需求面積就減少了。如果其他條件不變，物業(yè)稅的開征有利于降低房地產(chǎn)市場的總的需求。

當(dāng)然，對(duì)物業(yè)稅開征后的作用也不能期望過高。由于物業(yè)稅是分期征收的，每年收的數(shù)量相對(duì)來說并不大，對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮需要一個(gè)過程，未必會(huì)立刻見效。所以對(duì)房產(chǎn)市場調(diào)控還需要采取一些其他的措施。

參考文獻(xiàn)：

[1] 金偉民.物業(yè)稅的開征對(duì)房地產(chǎn)市場的影響[J].經(jīng)濟(jì)師，2011，(12).

[2] 林春興.論中國開征物業(yè)稅必要性及其效應(yīng)[J].沿海企業(yè)與科技，2006，(4).

[3] 連軍.論當(dāng)前房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)的優(yōu)化[J].中國西部科技，2006，(6).[責(zé)任編輯 吳高君]