房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的常見問題及對策研究

【摘 要】房地產(chǎn)項目管理是房地產(chǎn)企業(yè)提高核心競爭力的關鍵環(huán)節(jié)。近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理雖然取得了較大的成果，但仍存在項目研究可行性研究不足、項目開發(fā)中財力支撐不足、房地產(chǎn)項目管理水平較低等諸多問題。本文分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理中的常見問題，并在此基礎上提出了加強我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理水平的對策。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；項目管理；項目開發(fā)

一、引言

房地產(chǎn)項目管理是工程項目管理的其中一個分類，是房地產(chǎn)項目管理者運用系統(tǒng)工程的理論和方法，對房地產(chǎn)項目的設計和開發(fā)進行全過程和全方位的綜合管理，從而實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。房地產(chǎn)項目是一個相互聯(lián)系、相互影響的多目標體系，包括項目計劃管理、施工設計管理、采購招投標管理、工程材料管理、工程進度管理、質(zhì)量管理、目標成本管理、現(xiàn)金流管理、合同管理等方面，系統(tǒng)內(nèi)各目標之間應保持一定的均衡性和合理性。從而保證房地產(chǎn)項目開發(fā)目標的實現(xiàn)。

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于高速發(fā)展階段，但很多房地產(chǎn)企業(yè)項目管理仍較為粗放。面對國家各種調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)行業(yè)正遭遇較大的沖擊和影響。在此背景下，除了加快戰(zhàn)略調(diào)整和管理轉(zhuǎn)型，提高項目管理水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)提高核心競爭力的關鍵所在。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理中的常見問題

1、項目前期缺乏可行性研究。我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理的前期并沒有進行科學、全面的可行性分析，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，項目目標定位不清晰，項目基本任務分解不足。一些小型或者剛進入行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏大型工程建設經(jīng)驗，往往沒有很好地對整個項目進行細致、全面的研究，對項目目標定位不清晰，也沒有將項目的基本工作任務進行分解落實，從而導致項目預期經(jīng)濟目標難以實現(xiàn)、項目無法正常實施、項目配套功能不全或者項目無法如期交房等問題的出現(xiàn)。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)決策機制不完善，管理高層本身對市場研究不重視，也容易導致項目定位出現(xiàn)問題。第二，施工圖設計不合理。施工圖設計不合理的原因主要有兩個方面，其一，部分開發(fā)商高層領導對項目規(guī)劃和建筑方案干涉過多，導致設計單位人員難以適從，只能完全按開發(fā)商意圖進行設計，項目設計毫無新意，項目的系統(tǒng)性、功能性和實際效果也難以得到保障；其二，與前一種現(xiàn)象剛好相反，一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對設計單位的監(jiān)督管理體制，項目招標程序不合理，從而難以對設計方案的可行性進行科學分析，導致項目在施工中出現(xiàn)大量設計問題，最終不得不一再更改設計方案，難以實現(xiàn)最初的項目目標，也造成了較大的經(jīng)濟損失和時間耗費。

2、項目開發(fā)過程中財力支撐不足。房地產(chǎn)開發(fā)需要較大的資金量，且房地產(chǎn)項目建設周期長，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺、融資能力不足，建設資金難以得到有效保障，導致項目開發(fā)中出現(xiàn)工程款拖欠現(xiàn)象，項目難以如期高質(zhì)量地完成。目前，我國房地產(chǎn)項目融資市場融資渠道較為單一，銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)項目融資的主要方式，有能力進行直接融資的房地產(chǎn)企業(yè)極少，上市或“借殼”上市只有少數(shù)具有較強實力的大企業(yè)才可能實現(xiàn)，但受經(jīng)營特點和預期收益制約，這些方式的融資效果并不理想，也難以受到投資者的認可。

3、房地產(chǎn)企業(yè)管理人員匱乏，項目管理水平較低。房地產(chǎn)企業(yè)對管理人員的素質(zhì)要求較高，必須同時配備具有建筑設計、房地產(chǎn)項目開發(fā)、企業(yè)管理、法律等各方面知識的專業(yè)人才，然而目前我國具有這些綜合知識和專業(yè)知識的人才較少，導致房地產(chǎn)企業(yè)管理水平難以提高。而很多房地產(chǎn)企業(yè)由于自身財力限制和高層用人觀念的影響，不注重對員工的培訓，從而使員工的素質(zhì)難以得到提高。此外，由于專業(yè)人員的缺乏，房地產(chǎn)企業(yè)工程項目信息化水平也難以提高，從而導致房地產(chǎn)項目管理水平和決策科學性也受到了局限。

三、提高我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理水平的對策

1、加強項目可行性研究，確保項目如期高質(zhì)量完成。第一，重視項目前期的可行性研究，建立完善的決策支持機構(gòu)和決策程序，充分分析市場需求，使項目定位更科學合理地切合市場需求。第二，加強項目管理計劃工作，要求設計單位根據(jù)項目目標進行設計。在工程設計和施工中采取公開招標，設計合理的招標模式和程序，選擇具有較好資質(zhì)和實力的設計單位和施工單位，避免暗箱操作等不規(guī)范行為。第三，嚴格控制工程設計圖的變更，對于涉及項目功能性等原則性設計方面的變更，必須經(jīng)過科學、嚴密的決策程序才能進行。

2、加強融資能力，確保項目正常運作。房地產(chǎn)企業(yè)應積極探索融資模式，減少土地囤積，盤活資金，以確保工程建設如期進行。目前，我國房地產(chǎn)項目融資可以采用的融資方式主要有銀行貸款、房地產(chǎn)信托、借殼上市、上市公司資產(chǎn)置換、國內(nèi)或境外IPO、房地產(chǎn)投資基金等方式。在這些方式中，由于房地產(chǎn)融資的資本密集性，有能力進行直接融資的房地產(chǎn)企業(yè)寥寥無幾，房地產(chǎn)開發(fā)資金中直接融資所占比重較小，我國大多數(shù)房地產(chǎn)融資企業(yè)仍然采取銀行貸款方式。在選用此種融資方式時，資金申請報告是關鍵的成功因素，因此房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身融資能力，應特別關注資金申請報告的內(nèi)容。此外，房地產(chǎn)信托因具有較好的制度優(yōu)勢、寬廣的創(chuàng)新空間和較大的靈活性，目前也已成為房地產(chǎn)融資的熱點，房地產(chǎn)信托可以進行直接貸款、股權(quán)投資和資產(chǎn)證券化等業(yè)務，從而在不同層次上為房地產(chǎn)業(yè)服務。在良好運用以上兩種融資方式的同時，房地產(chǎn)企業(yè)還可適當選用其他融資方式，加大融資創(chuàng)新力度，確保項目財力資源充足。

3、加強房地產(chǎn)企業(yè)管理水平，促進房地產(chǎn)工程項目管理的信息化。第一，引進高素質(zhì)人才，加強企業(yè)人員培訓。房地產(chǎn)企業(yè)應樹立良好的人才觀念，引進高素質(zhì)人才，并給予其較好的經(jīng)濟待遇和職業(yè)發(fā)展空間。此外，還應加強對自身已有員工的培訓力度，通過教育培訓、講座、案例分析、專業(yè)技能培訓、項目實戰(zhàn)等多種方式，提高員工的專業(yè)化水平。同時，建立相應的獎勵制度，對于專業(yè)能力提升較快的員工給予一定的經(jīng)濟和職位晉升獎勵，樹立良好的學習氛圍，從而提高員工的學習積極性。第二，提高房地產(chǎn)項目管理的信息化水平。工程項目管理是一項系統(tǒng)性工作，需求使用大量信息，進行較復雜的數(shù)據(jù)計算以提高管理的科學性和高效性。房地產(chǎn)企業(yè)應加強計算機硬件和軟件建設，使用TQC方法、網(wǎng)絡計劃方法和核算方法，提高項目管理的信息化水平，促進決策的科學性和及時性。房地產(chǎn)項目管理的信息化包括合同管理的信息化、成本管理的信息化、進度管理的信息化等方面。合同管理信息化即引進合同軟件，使各項合同的生成更為合理和統(tǒng)一；成本管理的信息化即通過引進包括目標成本管理、成本估算和成本分析模塊的成本管理系統(tǒng)，隨時對工程造價進行分析和控制，從而提高項目成本管理的效率性和準確性；進度管理信息化即運用“自下而上”或“自上而下”的方式對項目的成本、時間、資金流和項目成果進行分析，從而對項目調(diào)整個變更起到良好的控制。

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于高速發(fā)展期，但由于諸多原因的限制，房地產(chǎn)企業(yè)項目管理水平仍然有待提高。房地產(chǎn)企業(yè)應積極思考自身項目管理中存在的問題，加強項目可行性分析，加強項目開發(fā)中的財力支撐，加強企業(yè)管理水平和信息化水平，從而使企業(yè)獲得長期、可持續(xù)的發(fā)展。參考文獻

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