可以抄底美國房市了嗎

美國房地產(chǎn)市場震蕩至今已近6年，不少美國人依舊對(duì)購買房產(chǎn)心有余悸。危機(jī)期間，不少掛著“折價(jià)出售”招牌的樓盤讓人印象深刻。

對(duì)于“嗅覺靈敏”的外國投資者來說，“抄底”美國樓市一直有相當(dāng)?shù)奈?，在房地產(chǎn)市場觸底回升之際，購房機(jī)遇從未如此“誘人”。由于房價(jià)處于低谷和美元匯率的走軟，美國房產(chǎn)的投資價(jià)值得以體現(xiàn)，外國購房者正在搶灘美國樓市。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)日前發(fā)布的一份報(bào)告顯示，在截至2012年3月的12個(gè)月里，美國樓市的國際銷售額達(dá)到825億美元，比2011年3月統(tǒng)計(jì)的664億美元高出24%，占同期美國樓市整體銷售額的9%。

加拿大、中國、墨西哥、印度和英國為前五大外國購房者來源地，占外國總購房者人數(shù)的一半。從近幾年的數(shù)據(jù)來看，尤其以加拿大和中國的客戶數(shù)量上升較快，所占比例分別從2007年的11%和5%升至目前的24%和11%，而墨西哥和英國的購房者數(shù)量有所下降，來自印度的購房者數(shù)量基本保持不變。

這些外國購房者一般被認(rèn)為是外國居民，或是新近移民和持有臨時(shí)美國簽證的人。他們購房講究地段，多分布在亞利桑那州、加利福尼亞州、弗羅里達(dá)州和德克薩斯州。歐洲人傾向于在美國東海岸購房，而亞洲人中意于西海岸，佛羅里達(dá)州則備受南美洲購房者的青睞。

美元匯率的走勢無疑是影響國際購房者決策的關(guān)鍵因素。80%與國外購房者有過接洽的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，美元的匯率對(duì)購房者的行為有中等或很大的影響。美元對(duì)某些國家貨幣匯率的下降無疑提高了國外購房者的購買力，更何況目前美國的房價(jià)幾乎已退回到10年前。

根據(jù)《華爾街日報(bào)》報(bào)道，以加拿大加元和美元匯率的波動(dòng)為例，10年前，1美元約合1.53加元，而現(xiàn)在1美元匯率約等于1加元，一棟價(jià)值150萬美元的房屋10年前價(jià)值229萬加元，而現(xiàn)在僅相當(dāng)于146萬加元。

作為本輪金融危機(jī)的肇源地，美國房地產(chǎn)市場因?yàn)殚L時(shí)間低迷而成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中的軟肋。由于市場泡沫破裂，房產(chǎn)價(jià)值縮水，很多美國國內(nèi)申請貸款的購房者被深度套牢，進(jìn)而因資不抵債而喪失抵押品贖回權(quán)，導(dǎo)致房產(chǎn)被銀行收回，并產(chǎn)生不良信用記錄。市場上被折價(jià)出售的房屋積壓對(duì)整體房價(jià)形成打壓。金融危機(jī)過后，銀行等金融機(jī)構(gòu)普遍經(jīng)歷了去杠桿化過程，收緊了抵押貸款的信用條件，大量購房者難以獲得貸款支持。這兩大因素成為房地產(chǎn)市場遲遲難以走出陰影的重要拖累。

因此，對(duì)美國房地產(chǎn)市場前景的判斷是影響國外購房者的重要因素。已經(jīng)出手的購房者認(rèn)為自己是在抄底，而還有些持幣觀望的潛在買家在等房價(jià)進(jìn)一步下降。

在經(jīng)歷了漫長的探底過程后，美國房地產(chǎn)也伴隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)而煥發(fā)新氣象，房屋銷量、建筑活動(dòng)和房價(jià)等在內(nèi)的一系列數(shù)據(jù)與去年同期相比均穩(wěn)步增長，問題房產(chǎn)被逐漸消化，占整體樓市銷量的比例持續(xù)下降，一些地區(qū)低價(jià)位房產(chǎn)甚至出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)美國大城市房價(jià)的標(biāo)普/凱斯席勒房價(jià)指數(shù)，以佛羅里達(dá)州的邁阿密為例，最新房價(jià)水平僅相當(dāng)于2006年波峰時(shí)期的一半，但與去年同期相比上升了2.5%。

種種跡象表明，美國房地產(chǎn)市場正在觸底回升。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯?云認(rèn)為，今年美國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)明顯優(yōu)于前4年，如果信貸條件進(jìn)一步放寬，并且低價(jià)位的房屋庫存增加，美國的房地產(chǎn)銷售將更加活躍。

病去如抽絲。樓市的崩跌雖然已近結(jié)束，但銷售等指標(biāo)依然遠(yuǎn)低于健康市場水平，房地產(chǎn)市場要完全恢復(fù)尚需時(shí)日。

更令人擔(dān)憂的是，近幾個(gè)月來美國經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)能開始下降，就業(yè)市場的改善步伐遲滯，就業(yè)增長明顯放緩，國內(nèi)財(cái)政政策的不確定性打壓了企業(yè)和民眾的信心，而短期內(nèi)難以根治的歐元區(qū)債務(wù)危機(jī)持續(xù)挑動(dòng)市場神經(jīng)并向外部傳導(dǎo)，成為美國經(jīng)濟(jì)增長的一大下行風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到房地產(chǎn)市場與整體經(jīng)濟(jì)的緊密聯(lián)系，對(duì)美國樓市的前景判斷宜謹(jǐn)慎樂觀。

此外，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)報(bào)告也顯示，國外購房者在美國買房還面臨不少水土不服的問題。不少購房者最終在達(dá)成交易前止步，原因就在于稅收、保險(xiǎn)等額外成本開支，以及移民政策的限制，還有加上房產(chǎn)稅之后，投資回報(bào)率不理想等。這些因素?zé)o不印證了那句話，樓市有風(fēng)險(xiǎn)，投資須謹(jǐn)慎。

（作者為《財(cái)經(jīng)國家周刊》駐華盛頓記者）