珠江合生系百億坎

進(jìn)入“金九銀十”，“磨刀霍霍”的地產(chǎn)商，都寄望在這個(gè)樓市的傳統(tǒng)旺季有個(gè)好收成。但對于地產(chǎn)大佬朱孟依掌舵的珠江合生系而言，此時(shí)卻是麻煩不斷。

先是在8月下旬，珠江投資卷入風(fēng)波，被點(diǎn)名“裁員退市”；緊接著9月下旬，合生創(chuàng)展（0754.HK）寧波項(xiàng)目又陷入“毒門框”事件，被當(dāng)?shù)卣鞴懿块T要求停止預(yù)售。

除了風(fēng)波不斷，更讓珠江合生系“郁悶”的是上半年不佳的業(yè)績

據(jù)8月28日合生創(chuàng)展披露的2012年中期業(yè)績報(bào)告顯示，上半年合約銷售額只達(dá)到58.2億元，與年初定下的全年150億元的銷售目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。

合生創(chuàng)展董事局副主席張懿已明確表示，150億元銷售計(jì)劃難以達(dá)成，擬將全年銷售任務(wù)下調(diào)至120億～150億元。

多年徘徊百億銷售門檻的“舊疾”，加上近期接連曝出的“新病”，善謀善斷、一向低調(diào)的朱孟依，接下來將怎樣執(zhí)掌這艘昔日的地產(chǎn)航母？

朱氏家族

珠江投資與合生創(chuàng)展一起，是朱孟依行走地產(chǎn)江湖的左膀右臂，業(yè)界通常將二者合稱為“珠江合生系”。

1992年，朱孟依在香港成立合生創(chuàng)展，基于境外投資者不能在內(nèi)地開發(fā)房地產(chǎn)的政策，其第二年在廣州創(chuàng)辦了珠江投資。

1998年合生創(chuàng)展在香港聯(lián)交所主板上市后，作為境外融資平臺(tái)，上市后的幾年內(nèi)與內(nèi)地開發(fā)實(shí)體珠江投資“珠”連璧“合”，在地產(chǎn)界開始呼風(fēng)喚雨。彼時(shí)百萬大盤的開發(fā)氣魄，使合生創(chuàng)展在2004年成為首個(gè)邁過百億銷售門檻的地產(chǎn)公司。

但是到2007年，合生創(chuàng)展在銷售上開始走下坡路。當(dāng)年全國房地產(chǎn)市場已有11家企業(yè)年銷售額突破百億元，合生創(chuàng)展勉強(qiáng)躋身其中。至2011年，合生創(chuàng)展銷售額跌落百億，在房企銷售排行榜上排至30開外。

8年的時(shí)間里，由于銷售業(yè)績一直徘徊不前，合生創(chuàng)展地產(chǎn)業(yè)“帶頭大哥”的位置早已不保。雖然期間先后更換4位行政總裁，但銷售業(yè)績的頹勢一直沒有明顯扭轉(zhuǎn)。

1997年，在資本市場有著深厚人脈關(guān)系的謝世東出任合生行政總裁，一手策劃合生創(chuàng)展上市，2003年帶領(lǐng)合生創(chuàng)展躋身全國性房企十強(qiáng)，卻突然辭任；2005年，武捷思加盟合生創(chuàng)展出任行政總裁，2008年請辭離開。任職期間，武捷思為公司引進(jìn)了淡馬錫、老虎兩大基金作為戰(zhàn)略投資者；2008年陳長纓走馬上任，2009年辭任。期間，合生創(chuàng)展準(zhǔn)備在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大展拳腳，但是在金融危機(jī)的席卷下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展沒有什么大動(dòng)作；2010年，薛虎接任行政總裁，2012年3月獲準(zhǔn)辭職。

根據(jù)相關(guān)的報(bào)道，4位總裁離職的原因無一例外的是“與老板朱孟依在管理理念上存在分歧”，“與朱孟依的不信任、不放權(quán)有一定關(guān)系”。

截至目前，合生創(chuàng)展行政總裁一職仍然處于真空狀態(tài)。由2011年11月份出任合生董事局副主席、財(cái)務(wù)總監(jiān)的張懿代為執(zhí)行。但是，朱孟依23歲的女兒朱桔榕，已被業(yè)界公認(rèn)為是朱孟依欽定的接班人。

2009年年底，朱桔榕被任命為合生創(chuàng)展總裁助理，彼時(shí)并無明確的分管工作指向；到2011年1月，明確其協(xié)助總裁薛虎分管集團(tuán)人力、企管和行政管理工作；2011年3月，又任命其協(xié)助總裁分管集團(tuán)財(cái)務(wù)與投資管理中心日常工作，同時(shí)其原工作職責(zé)不變；2011年11月，其被任命為執(zhí)行董事，協(xié)助張懿開展各項(xiàng)工作；2012年3月在薛虎獲準(zhǔn)離職后，朱桔榕被任命為集團(tuán)常務(wù)副總裁，協(xié)助負(fù)責(zé)集團(tuán)各項(xiàng)日常管理工作。

朱孟依的二兒子朱偉航，如今是珠江投資華北珠江公司副董事長。大兒子朱一航則掌管與合生和珠江有著業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的珠江商貿(mào)集團(tuán)。

高利潤的背面

子女的上位能否帶領(lǐng)珠江合生系邁過百億銷售門檻？

據(jù)合生創(chuàng)展和珠江投資內(nèi)部的多位人士介紹，自朱桔榕升任常務(wù)副總裁后，對于成本的控制愈發(fā)嚴(yán)格。

《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者獲悉，朱桔榕上任后，先后推行了全國聯(lián)網(wǎng)指紋打卡管理、薪資驗(yàn)收付款制度等新政策，加大了對員工的管理和考核力度。

珠江投資8月下旬卷入“被裁員退市”風(fēng)波，雖然屬于被誤點(diǎn)名，但是珠江投資被認(rèn)為存在“變相裁員”的舉措。合生創(chuàng)展推行的各項(xiàng)管理舉措同樣在珠江投資施行，通過上述打卡和績效工資考核的嚴(yán)格手段，“只有罰沒有獎(jiǎng)，逼迫員工離職”。

此外，合生還成立了成本管理委員會(huì)，明確了影響成本事項(xiàng)的審議和審批的流程，并梳理了董事局、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)、集團(tuán)的權(quán)限分工，確定了各項(xiàng)事務(wù)的主批和審批權(quán)限。并于8月下旬下發(fā)通知，重申了集團(tuán)經(jīng)營班子成員的工作安排分工，進(jìn)一步明確成員管理的權(quán)責(zé)與范圍。

近些年，在多次業(yè)績發(fā)布會(huì)上，面對媒體對于合生創(chuàng)展銷售規(guī)模多年徘徊不前的質(zhì)疑，合生創(chuàng)展一直回應(yīng)“更注重利潤”，“依靠土地產(chǎn)出價(jià)值的最大化，保證每個(gè)項(xiàng)目利潤率的最大化”。并且因?yàn)椤皟衾麧櫵揭呀?jīng)與幾個(gè)數(shù)倍于其銷售規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)接近”而被認(rèn)為“盈利能力相對比較高”。

但在基于對成本嚴(yán)格管控得來的超過40%的高利潤率背后，卻是項(xiàng)目的普遍延期交付——這種工程進(jìn)度拖后的影響在2011年的凈利潤數(shù)據(jù)上已經(jīng)體現(xiàn)。

2011年，合生創(chuàng)展高達(dá)76%的凈利潤下滑幅度，堪稱房企負(fù)增長之最，盈利表現(xiàn)是過去五年中最差的一年。合生創(chuàng)展管理層在當(dāng)期業(yè)績發(fā)布會(huì)上稱，是由于交樓量大幅下降所致，但原因卻語焉不詳。

有分析人士認(rèn)為，這與管理層的動(dòng)蕩不無干系。但是，一位合生創(chuàng)展的內(nèi)部人士告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，集團(tuán)過分強(qiáng)調(diào)利潤，對于工程管線的進(jìn)度造成了很大的影響，這是交樓量大幅下降的重要原因所在。

“合作的企業(yè)應(yīng)該是利潤共贏的，一方過分強(qiáng)調(diào)利潤，必然會(huì)壓縮其他方的利潤空間?！鄙鲜鰞?nèi)部人士介紹，由于合生創(chuàng)展和珠江投資對于成本的管控過分嚴(yán)格，審批流程冗長，付款不及時(shí)，導(dǎo)致很多供貨廠家不能及時(shí)供貨，因而影響了工程進(jìn)度。

“一般房企對于供貨方的首付款會(huì)在2-3個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)撥付，但合生、珠江卻至少需要半年。而且在結(jié)算的時(shí)候，一些重要的原件在各部門審批流轉(zhuǎn)的過程中還發(fā)生丟失現(xiàn)象，導(dǎo)致合作企業(yè)拿不到結(jié)算款或者一兩年后才能拿到結(jié)算款?！鄙鲜鰞?nèi)部人士說，“合作企業(yè)的利潤也就僅僅是這10%左右的結(jié)算款，拿不到或者兩年以后才能拿到，很多企業(yè)不愿意再繼續(xù)合作。”

工程進(jìn)度拖后的原因還在于，一些指定的專業(yè)分包公司是朱孟依家族相關(guān)聯(lián)的企業(yè)，項(xiàng)目管理人員對于他們更是難于管控?！捌渲杏行┕揪褪强諝ぃ葲]人也沒資金，進(jìn)度干不上去。”

此外，合生創(chuàng)展和珠江投資設(shè)置的管理體制也存在一些問題?！肮こ滩块T和后臺(tái)預(yù)算部門、設(shè)計(jì)研發(fā)部門存在嚴(yán)重沖突。”上述內(nèi)部人士說，“按照集團(tuán)制度，后臺(tái)預(yù)算部門要求所有的設(shè)計(jì)圖紙都要有設(shè)計(jì)研發(fā)部門的簽章，但是一些設(shè)計(jì)深度強(qiáng)的專業(yè)性圖紙，設(shè)計(jì)研發(fā)部門怕承擔(dān)責(zé)任，很難給簽章，導(dǎo)致工程部門的工作難于開展?！?/p>

正如一枚硬幣的正反面，在較高的利潤率下，珠江合生系的工程進(jìn)度普遍拖后、忙于趕工形成的工程質(zhì)量問題等，已經(jīng)逐漸的凸顯，并開始威脅其一直引以為傲的高利潤率。

轉(zhuǎn)型投資控股公司

合生創(chuàng)展對于今年的銷售情況曾充滿信心。

此前兩月，合生創(chuàng)展一位負(fù)責(zé)企業(yè)品牌管理的負(fù)責(zé)人曾向《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，集團(tuán)管理層對于上半年的銷售情況并沒有太多的憂心，認(rèn)為下半年隨著樓市的加速回暖，銷售情況會(huì)大為轉(zhuǎn)好，完成全年150億元的銷售目標(biāo)沒有大的壓力。

但事與愿違。如今看來，樓市并無加速回暖態(tài)勢，“毒門框”等事件更是雪上加霜，再加上一貫的進(jìn)度拖后，合生創(chuàng)展上半年業(yè)績報(bào)告中披露的今年下半年計(jì)劃開盤的上海、北京、山西太原、江蘇昆山等地的新項(xiàng)目的入市前景，不容樂觀。

“朱孟依的理想模式是合生創(chuàng)展為其在境外的融資平臺(tái)，而珠江投資則在國內(nèi)A股上市，成為國內(nèi)實(shí)體?！币晃粯I(yè)內(nèi)知情人士介紹，2008年的金融風(fēng)暴讓珠江地產(chǎn)登陸A股計(jì)劃擱淺，此后隨著A股對房企上市之門的關(guān)閉，珠江投資的上市夢變得遙遙無期。

“朱老板踩錯(cuò)了好幾腳！”一位業(yè)內(nèi)人士分析，2004年投資占地2.5萬畝的京津新城，如今先后投入200多億，卻成為亞洲最大的“空城”。

“京津國際商貿(mào)港和北京創(chuàng)展家居也是合生與珠投的敗筆，是其從2004年的第一直落至如今三十開外的主要原因?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

此外，業(yè)內(nèi)一直認(rèn)為，珠江合生系的土地儲(chǔ)備過度集中于受房地產(chǎn)調(diào)控影響較大的一線城市，錯(cuò)過了向二三線城市擴(kuò)展的大好時(shí)機(jī)。

但是廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，合生創(chuàng)展是否踏空，現(xiàn)在下結(jié)論還為時(shí)過早。“合生創(chuàng)展‘不行’并不意味著朱孟依家族‘不行’。預(yù)感到房地產(chǎn)行業(yè)的潛在政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)，朱氏集團(tuán)多年前就轉(zhuǎn)向金融、能源、礦業(yè)等的其他產(chǎn)業(yè)?！壁w認(rèn)為，合生創(chuàng)展的“收縮”，是朱氏家族的主動(dòng)行為，有意為之。

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，與珠江投資、合生創(chuàng)展存在關(guān)聯(lián)的公司多達(dá)400余家，涵蓋工程材料、物流商貿(mào)、影業(yè)投資、教育投資、電力燃料投資、路橋投資、能源投資、通信網(wǎng)絡(luò)投資、餐飲、醫(yī)療投資、公司股權(quán)投資等各個(gè)領(lǐng)域。但正如前述內(nèi)部人士所言，這些關(guān)聯(lián)的企業(yè)，有多少是空殼的家族企業(yè)，有多少是實(shí)實(shí)在在的家族企業(yè)？難以得知。

《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者獲悉，面對珠江合生系業(yè)績徘徊不前的困局和房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控，朱孟依在今年4月份集團(tuán)總部召開的座談會(huì)上已經(jīng)提出集團(tuán)未來的發(fā)展戰(zhàn)略，要從房地產(chǎn)公司過渡到投資控股公司。未來合生投資控股公司將下設(shè)住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、總承包服務(wù)、金融投資等業(yè)務(wù)。