樓市“蝴蝶效應(yīng)”

一只南洲亞馬遜河流熱帶雨林中的蝴蝶，偶然扇動(dòng)幾下翅膀，可以在兩周以后引起美國(guó)得克薩斯州的一場(chǎng)龍卷風(fēng)。這就是著名的蝴蝶效應(yīng)(The Butterfly Effect)，它是指在一個(gè)動(dòng)力系統(tǒng)中，初始條件下微小的變化能帶動(dòng)整個(gè)系統(tǒng)的長(zhǎng)期的巨大的連鎖反應(yīng)。這是一種混沌現(xiàn)象。

如今，這看似不可思議的景象正在房地產(chǎn)市場(chǎng)真真切切地上演著。2012年3月14日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在回答記者關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)提問(wèn)時(shí)表示，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松。這一表態(tài)隨即引起了一系列的蝴蝶效應(yīng)。

據(jù)悉，中國(guó)股市房地產(chǎn)板塊直線暴跌，不到一個(gè)小時(shí)內(nèi)即有逾7億人民幣資金逃離房地產(chǎn)板塊。伴隨著“蝴蝶翅膀”的扇動(dòng)，房地產(chǎn)上下游各行業(yè)立即引起共鳴。業(yè)內(nèi)專家指出，今年地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、家居、裝修等樓市鏈條行業(yè)都將面臨新一輪的行業(yè)洗牌。

事實(shí)上，即使是一滴很小的水滴，如果在雪坡上向下滾動(dòng)，也會(huì)越滾越大。如今，在樓市的“冰天雪地”里，我們能做的除了高呼“親愛(ài)的，你慢慢飛”之外，應(yīng)該往何處去?樓市鏈條產(chǎn)業(yè)的“陣痛”還將持續(xù)多久，又應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)?

正如一枚硬幣有兩面一樣，任何環(huán)境下事態(tài)的發(fā)展都有它的兩面性，樓市亦然。對(duì)于樓市鏈條企業(yè)來(lái)說(shuō)，破繭的陣痛固然難熬，但只要積極求索、思變，都能夠享受到成蝶那一刻的喜悅。在我們感慨一個(gè)個(gè)樓市鏈條行業(yè)艱難求存，并未倒下的企業(yè)扼腕嘆息之時(shí)，不遠(yuǎn)處，一個(gè)更加健康、理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝我們大步走來(lái)。

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

俗話說(shuō)，一年之計(jì)在于春，可樓市持續(xù)的成交低迷卻讓這個(gè)春天寒意逼人。去年同期，報(bào)紙上鋪天蓋地的房地產(chǎn)營(yíng)銷廣告如今稀稀拉拉少得可憐。樓賣不出去，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的日子過(guò)得也越來(lái)越捉襟見肘，“關(guān)門潮”又一次來(lái)臨。

“開發(fā)商們紛紛‘過(guò)冬’的時(shí)候，便是地產(chǎn)銷售代理行業(yè)洗牌的開始。樓市嚴(yán)控，對(duì)代理公司的戰(zhàn)略發(fā)展來(lái)說(shuō)既是利好也是利空?！鼻鄭u創(chuàng)盈投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鐘善鵬說(shuō)，地產(chǎn)代理是依托于開發(fā)商而生存的，它的主要價(jià)值就是為開發(fā)商提供專業(yè)的前期決策支持、中后期營(yíng)銷執(zhí)行服務(wù)，并盡可能地協(xié)助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)品牌或利潤(rùn)目標(biāo)。目前，不只是行業(yè)洗牌，各個(gè)代理公司內(nèi)部也在洗牌，從樓市興旺的錦上添花到如今樓市黯淡的雪中送炭，各代理公司拼實(shí)力、智力、執(zhí)行力的時(shí)代來(lái)臨了。

在鐘善鵬看來(lái)，樓市低迷，正是體現(xiàn)代理公司的營(yíng)銷服務(wù)價(jià)值的時(shí)候。由于銷售情況不理想，很多開發(fā)商不再依賴自己的銷售團(tuán)隊(duì)甚至摒棄之前的合作伙伴，轉(zhuǎn)而尋找新的項(xiàng)目顧問(wèn)和代理公司合作，這便使得代理公司會(huì)有更多的項(xiàng)目挑選余地；另外，一些經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、管理不健全的公司恐將走不出“寒冬”，而那些實(shí)力雄厚經(jīng)營(yíng)規(guī)范的地產(chǎn)代理公司，將會(huì)通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部管理來(lái)抵御外部風(fēng)險(xiǎn)，最終存活下來(lái)，并不斷發(fā)展壯大。這也將使得以往依賴“關(guān)系”承攬項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)模式直接導(dǎo)入到專業(yè)技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)階段。

目前，有的代理公司選擇這個(gè)時(shí)機(jī)兼并小公司，多接樓盤進(jìn)行擴(kuò)張；也有的選擇平穩(wěn)過(guò)渡，保護(hù)自己。對(duì)此，鐘善鵬認(rèn)為，“大魚吃小魚”是現(xiàn)有市場(chǎng)化趨勢(shì)。無(wú)論激進(jìn)擴(kuò)張還是保守緊縮，都要根據(jù)各個(gè)公司的運(yùn)營(yíng)管理情況予以區(qū)別對(duì)待。任何時(shí)候，全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略、實(shí)施組織創(chuàng)新和人才戰(zhàn)略都是公司發(fā)展的關(guān)鍵。

決定代理公司的生存基礎(chǔ)為項(xiàng)目、資金和人才。當(dāng)樓市低迷，成交萎縮，資金回收緩慢時(shí)，人心不穩(wěn)，很多小公司便會(huì)進(jìn)入到米漏無(wú)炊、錢盡人走的窘境。而擴(kuò)張類的公司則大多為資金雄厚的綜合型公司，此時(shí)有目的、有條件地兼并某條服務(wù)鏈或某線性項(xiàng)目的小公司不失為明智之舉。“但在當(dāng)前形勢(shì)下，決定代理公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵是生存，就是你這家公司的真正命脈是什么?只有生存才能發(fā)展，否則一切為零。所以，市場(chǎng)現(xiàn)狀下，代理公司既要‘立長(zhǎng)志’，更要‘常立志’!”鐘善鵬分析道。

有業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前市場(chǎng)觀望氣氛仍比較濃厚的情形下，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)應(yīng)積極推進(jìn)“一二手聯(lián)動(dòng)模式”。通過(guò)快速積累客戶形成充足的客源、加快市場(chǎng)聚焦速度、從而達(dá)到快速走量的目的。‘一二手聯(lián)動(dòng)’不失為一種有效的營(yíng)銷方式。但也要看到它的局限性，企業(yè)需要為此承擔(dān)形象受損、競(jìng)爭(zhēng)惡化的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，一旦樓市回暖，此類模式還會(huì)如上幾次一樣淡出舞臺(tái)。鐘善鵬介紹，青島創(chuàng)盈投資顧問(wèn)有限公司始終遵循“精細(xì)化”深耕發(fā)展戰(zhàn)略，以“顧問(wèn)+廣告”模式服務(wù)于開發(fā)商，同時(shí)不斷提升和深化前期線段服務(wù)價(jià)值，與評(píng)估公司、品牌建筑設(shè)計(jì)院合作，為開發(fā)商提供更科學(xué)有效的前期服務(wù)。

“代理公司不是救世主，但可以做雪夜送炭翁。代理公司的發(fā)展，除了把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)外，更多的是細(xì)節(jié)人手，強(qiáng)練內(nèi)功。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)強(qiáng)者生存，市場(chǎng)的挑戰(zhàn)要求大多數(shù)代理公司必須摒棄過(guò)去‘人云亦云、亦步亦趨’之勢(shì)，轉(zhuǎn)而‘厲兵秣馬、守正出奇’?！辩娚迄i對(duì)代理公司的未來(lái)發(fā)展，有著自己的看法。

家裝市場(chǎng)：“陣痛”中求變求生存

“從朋友那里聽說(shuō)這里不錯(cuò)，今天先過(guò)來(lái)看看，了解下價(jià)格，綜合對(duì)比下再考慮。也不是很著急裝修房子?！痹谝患已b修公司內(nèi)，記者遇見前來(lái)咨詢裝修的小杜。小杜和女朋友打算今年10月舉行婚禮，購(gòu)房已經(jīng)用去他們大部分的積蓄，所以裝修上就得精打細(xì)算些，加之最近青島的家裝市場(chǎng)略顯低迷，價(jià)格上會(huì)有一些優(yōu)惠，如果合適，便裝修房子。

一名不愿透露姓名的裝修公司老板告訴記者，青島樓市從去年下半年開始就不景氣了，但家裝行業(yè)還不至于太差。但今年便不好說(shuō)了，因?yàn)闃潜P預(yù)售制的關(guān)系，家裝行業(yè)的冷熱較房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向往往會(huì)有滯后性，至少推遲半年至一年時(shí)間。另外，很多市民對(duì)于買新房都持觀望態(tài)度，所以新房裝修生意不怎么好。

毫無(wú)疑問(wèn)，家裝建材市場(chǎng)面臨著新一輪洗牌。家裝產(chǎn)業(yè)的“陣痛”還將持續(xù)?！艾F(xiàn)在整個(gè)裝修市場(chǎng)確實(shí)比較淡?！闭f(shuō)起家裝行業(yè)的現(xiàn)狀，樂(lè)豪斯裝飾產(chǎn)業(yè)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)郝小梅坦言，現(xiàn)在人工成本逐年上漲，原材料成本價(jià)格也仍在漲價(jià)，套餐模式的家裝公司受到的影響會(huì)比較大。受房地產(chǎn)銷售降溫和精裝修房比例擴(kuò)大的影響，現(xiàn)在青島很多小企業(yè)都已經(jīng)倒閉，也有一些企業(yè)開始慢慢地沒(méi)落。

然而，郝小梅所在的樂(lè)豪斯裝飾產(chǎn)業(yè)集團(tuán)情況則比較特殊?！白鳛榫b修綜合服務(wù)商，我們?cè)诩已b市場(chǎng)方面所受到的影響并不明顯。今年交房的樓盤特別多，市場(chǎng)還是有的，但競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈?！焙滦∶繁硎?，受樓市低迷的影響，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始走向兩個(gè)極端，一個(gè)是原本做精裝的如今不做精裝了，為了贏得市場(chǎng)而降低總房?jī)r(jià)；另外是原本不做精裝的開始做精裝，通過(guò)精裝來(lái)提升地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的溢價(jià)。

“面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，樂(lè)豪斯一直在苦練內(nèi)功，建立自己的平臺(tái)，始終以客戶利益最大化為準(zhǔn)則。舉個(gè)例子，比如我們的精裝修成本是800元的話，開發(fā)商自己做則需要1200元，而購(gòu)房者從市場(chǎng)上了解的價(jià)格則為2000元，這便是我們?yōu)殚_發(fā)企業(yè)所創(chuàng)造的溢價(jià)。不夸張地說(shuō)，類似萬(wàn)科城的精裝修，我們八折就能夠做出來(lái)。”郝小梅對(duì)此顯得信心十足。

值得一提的是，樂(lè)豪斯創(chuàng)造了中國(guó)首家家居建材F2C(Factory to Consumer)模式。像ZARA、H＆M等公司一樣，樂(lè)豪斯把設(shè)計(jì)好的產(chǎn)品交由工廠代工后直接通過(guò)終端送達(dá)消費(fèi)者，流通路徑最短，這樣可確保產(chǎn)品低價(jià)，同時(shí)質(zhì)量服務(wù)都有保證，徹底解決了中間環(huán)節(jié)繁多產(chǎn)品價(jià)格高的頑疾。從工廠直達(dá)消費(fèi)者，為客戶大大降低了成本。

“樂(lè)豪斯從不急于擴(kuò)張，家裝方面一直都是限量接單，采取一站式服務(wù)模式，保證裝修質(zhì)量，使得每個(gè)客戶的需求都能得到滿足，把每一個(gè)客戶做成自己的口碑宣傳者。”郝小梅認(rèn)為，只有在市場(chǎng)的大潮中求變求生存，苦練內(nèi)功，才能在每一次產(chǎn)業(yè)鏈條的“陣痛”中獲得新生。

廚具市場(chǎng)：洗牌，有點(diǎn)言過(guò)其實(shí)

廚房家電與房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂密切相關(guān)，隨著近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，不少?gòu)N房家電類上市公司的業(yè)績(jī)也受到不同程度的影響。有業(yè)內(nèi)人士坦言，樓市一“感冒”，廚具就“發(fā)燒”。也有人開始擔(dān)心樓市調(diào)控將成為廚具等家居行業(yè)新一輪洗牌的“催化劑”。

“樓市調(diào)控將會(huì)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一次洗牌，但是對(duì)于配套商來(lái)說(shuō)，至少對(duì)于廚具行業(yè)，要說(shuō)影響是肯定有的，但說(shuō)是一次新一輪的洗牌，有點(diǎn)言過(guò)其實(shí)。畢竟我們所面對(duì)的客戶和需求是不同的，更為廣泛，并不一定是只有當(dāng)買新房子的時(shí)候才需要購(gòu)買廚電?！睂幉ǚ教珡N具有限公司全國(guó)工程市場(chǎng)經(jīng)理梁宵瓊說(shuō)，未來(lái)，工程渠道的銷售競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必會(huì)加劇，因?yàn)槠涓劢乖诘禺a(chǎn)企業(yè)。如果某家企業(yè)只做工程渠道，或者工程渠支撐著企業(yè)的運(yùn)作的話，這個(gè)時(shí)候面對(duì)的壓力確實(shí)會(huì)非常大。不過(guò)，從我目前的了解，廚電行業(yè)這樣的企業(yè)并不多，至少知名企業(yè)沒(méi)有。

值得注意的是，在政策組合拳下，開發(fā)商買地、建房的步速減緩，整體的盤量會(huì)較以前減少。加之樓市的低迷又直接導(dǎo)致整體購(gòu)房量的銳減，而剛性需求又占據(jù)主導(dǎo)地位，地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于產(chǎn)品的開發(fā)和銷售會(huì)更精細(xì)、更謹(jǐn)慎。與此同時(shí)，客戶對(duì)于配套商的選擇會(huì)更為謹(jǐn)慎，要求也會(huì)更為嚴(yán)格。

“我們必須打起十二萬(wàn)分的精神來(lái)面對(duì)現(xiàn)今的嚴(yán)峻局面。”在如今情況下，地產(chǎn)企業(yè)都背負(fù)著較大的壓力，產(chǎn)品開發(fā)的壓力、危機(jī)公關(guān)處理的壓力、銷售的壓力、成本的壓力，部分壓力也會(huì)轉(zhuǎn)嫁到廚具企業(yè)的身上。梁宵瓊表示，絕不能為了減緩這些壓力，用犧牲品質(zhì)來(lái)降低產(chǎn)品的成本，或者以次充好。對(duì)于廚具企業(yè)來(lái)說(shuō)，唯一可以用來(lái)應(yīng)對(duì)得只能是想得更多、做得更專業(yè)，來(lái)最大化合作伙伴的獲益價(jià)值。例如，緊密配合地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)換和升級(jí)，生產(chǎn)更有針對(duì)性、創(chuàng)新性、更注重節(jié)能環(huán)保的產(chǎn)品；配合他們做好廚電配套方案，共同設(shè)計(jì)最為合理及高效使用的廚房，等等。

有人說(shuō)，在樓市低迷的情況下，地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于配套產(chǎn)品的價(jià)格會(huì)更為敏感。但梁宵瓊認(rèn)為，如果只關(guān)注價(jià)格，遲早會(huì)走進(jìn)死胡同，喪失業(yè)主的信任，因?yàn)閮r(jià)格和品質(zhì)是密不可分的。方太合作的都是一些講品質(zhì)、追求卓越的地產(chǎn)企業(yè)，他們都非常清醒地意識(shí)到在現(xiàn)今情況下什么才是最為專業(yè)、負(fù)責(zé)任的做法，怎樣做才能更有利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，所以這樣的困境會(huì)讓彼此共同成長(zhǎng)得更快。

“我們時(shí)刻提醒自己的表現(xiàn)不僅代表‘方太’，還同時(shí)背負(fù)著地產(chǎn)合作伙伴的聲譽(yù)。一直以來(lái)，方太始終堅(jiān)持品質(zhì)化道路，只做專業(yè)的、高端的，無(wú)論是品牌、產(chǎn)品還是服務(wù)，這一點(diǎn)從未改變。當(dāng)今情況下，唯一有所不同的則是更重視工程渠道的發(fā)展，希望更好地扮演好配套廚電商這一角色?！绷合傉f(shuō)。

當(dāng)談到方太最近的大動(dòng)作，今年初剛在上海建成的首個(gè)頂級(jí)廚電體驗(yàn)館“FOTILE STYLE”的時(shí)候，她介紹道，“這是一個(gè)交友、聚會(huì)，體味人生的場(chǎng)所。我們希望藉此來(lái)傳遞‘烹小鮮如治大國(guó)’的工匠精神與人生態(tài)度；倡導(dǎo)事業(yè)和生活平衡的生活方式，希望在繁忙的工作之余，不要忽略關(guān)愛(ài)家人，能和心愛(ài)的人一起下廚，在廚房里傳遞愛(ài)與被愛(ài)。”