翟勇翔:地產(chǎn)基金陽光道

巴菲特說，在別人恐慌時(shí)貪婪，在別人貪婪時(shí)恐慌。與勤懇苦干方能大成的實(shí)業(yè)夢不同，搞投資玩的是眼獨(dú)到的游戲。

2011年11月29日下午，一只名為“匯豐海翔”的股權(quán)投資基金正在舉行現(xiàn)場路演。

彼時(shí)彼刻，于大多數(shù)國人尚不知何物的“地產(chǎn)基金”，已經(jīng)在中國大陸誕生了三家專營此道的標(biāo)桿品牌。

與上海復(fù)地基金、深圳金地基金和北京榮盛基金相比，這只剛剛誕生、一期募集規(guī)模只有2億元人民幣的匯豐海翔基金，無論資本規(guī)模還是投資效益都不可能與前三者相提并論。

但它的締造者，青島匯豐海富股權(quán)投資基金管理有限公司董事長兼創(chuàng)始合伙人翟勇翔堅(jiān)信：地產(chǎn)基金的時(shí)代已經(jīng)到來，新的創(chuàng)富故事正在生成……

變生機(jī)遇

翟勇翔不是中國地產(chǎn)圈里地產(chǎn)PE第一人，現(xiàn)在看來也不是玩得最大、最成功的人，但他的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)橫跨地產(chǎn)和金融，對行業(yè)異動(dòng)足夠敏感，他有足夠的生存智慧，迅速完成從地產(chǎn)開發(fā)商到基金管理者的身份切換。

十余年商業(yè)實(shí)踐，五六年地產(chǎn)圈打拼，現(xiàn)年37歲的翟勇翔用近20年的商業(yè)足跡驗(yàn)證了他的投資理論：思路清晰＋眼光創(chuàng)新。

早些年，翟勇翔涉足的領(lǐng)域頗廣，外貿(mào)、物流、制造、農(nóng)耕……直到2005年底才擇機(jī)進(jìn)入房地產(chǎn)。

雖然進(jìn)入城市化浪潮的時(shí)間晚，但翟的運(yùn)氣頗順，接連搞了兩個(gè)項(xiàng)目，“都不是簡單地重復(fù)幾個(gè)樓座開發(fā)”，而是在彼時(shí)尚顯荒蠻的青島市東部郊區(qū)，一個(gè)名叫即墨溫泉鎮(zhèn)的地方，在一片約有1.5萬畝的荒蕪的土地上，建造一座未來可容納8－10萬住民的衛(wèi)星城。

“在區(qū)域價(jià)值尚未被發(fā)現(xiàn)前進(jìn)入”，這是翟勇翔從地產(chǎn)業(yè)得到巨大回報(bào)的投資指南，也是他沁入骨血的商業(yè)信仰。

這個(gè)項(xiàng)目出手后，除了財(cái)富的倍增，翟勇翔認(rèn)為最大的收獲來自于“得到了開發(fā)綜合性地產(chǎn)大盤的經(jīng)驗(yàn)”。職業(yè)投資人必須精于拿捏分寸，進(jìn)退決斷之間，直覺來自經(jīng)驗(yàn)，膽識(shí)與信心更加與成功的經(jīng)驗(yàn)密不可分。

而同時(shí)，翟也是個(gè)善于發(fā)現(xiàn)機(jī)遇的高手。

2010年以來，隨著國家對地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的不斷深入，銀根緊縮政策下，信貸信托融資正在全面叫停，海外融資成本上升，地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款等傳統(tǒng)渠道融資難度加大……融資難成為行業(yè)普遍感受。

面對中央決不放松的“三限”政策，一路飆升了十多年的中國地產(chǎn)業(yè)突陷缺錢厄運(yùn)，“拐點(diǎn)”來臨說紛至沓來，悲觀的情緒在業(yè)內(nèi)普遍渲染。

就是在2010年——這個(gè)號(hào)稱中國地產(chǎn)基金元年的預(yù)熱年份，擅長眼光之道的翟勇翔，為自己做出事業(yè)人生中最重要的一筆投資——從生態(tài)環(huán)境水深火熱的地產(chǎn)圈邁進(jìn)方興未艾的金融界，成為一只擁有地產(chǎn)血統(tǒng)、以房地產(chǎn)業(yè)為主要投資方向的私募基金創(chuàng)始人。

現(xiàn)在看來，翟勇翔不是中國地產(chǎn)圈里地產(chǎn)PE第一人，也不是玩得最大、最成功的人，但他的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)橫跨地產(chǎn)和金融，對行業(yè)異動(dòng)足夠敏感，他有足夠的生存智慧，迅速完成從地產(chǎn)開發(fā)商到基金管理者的身份切換。

“目前，房地產(chǎn)開發(fā)銀行融資零增長，企業(yè)定向增發(fā)、公司債、可轉(zhuǎn)債等融資渠道窗口通通關(guān)閉。大型開發(fā)商有實(shí)力依靠自有資金存量勉強(qiáng)支撐，微小型開發(fā)商則把主要融資方向投往民間資本。但上千億規(guī)模的民間資本管控難，風(fēng)險(xiǎn)高，不如引導(dǎo)流入房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，把閑散資金集合起來，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，共同把事業(yè)做大，在陽光道上取得長足的發(fā)展機(jī)遇。”

這是2011年7月，翟勇翔和北大匯豐商學(xué)院的6位同窗共同發(fā)起“匯豐海翔”基金的初衷，更是翟勇翔在別人挖黃金時(shí)選擇賣鏟子的藍(lán)海判斷。

“低”處入市

錢緊的時(shí)候要做錢的生意。

“一群敢在冬天里露出胳膊的人”，永安信(北京)資產(chǎn)管理有限公司董事長、中國金融服務(wù)領(lǐng)域知名金融謀劃大師喬志杰稱贊翟勇翔們。

其實(shí)目前，地產(chǎn)基金在中國的規(guī)模并不大，發(fā)展水平尚屬起步階段。公開資料顯示，在號(hào)稱“中國地產(chǎn)基金元年”的2010年，中國地產(chǎn)基金規(guī)模不過500億元人民幣，份額約占2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的1％，尚處行業(yè)低點(diǎn)，但未來成長性不容小覷。

尤其2011年下半年以來，中國本土房地產(chǎn)私募投資基金加快了設(shè)立步伐。清科研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2011年三季度末，共有22只房地產(chǎn)私募基金募集到位資金32，25億美元(約合206億人民幣)，其中，由本土機(jī)構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別超過了80％和70％。2012年將迎來明顯的發(fā)展機(jī)遇期。

其實(shí)，國家政策生變只是觸發(fā)，關(guān)鍵在于，中國的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在這個(gè)冬天切實(shí)找到轉(zhuǎn)型升級的可持續(xù)發(fā)展之路。

“中國地產(chǎn)生長模式期待根本性改變”，這種根本性體現(xiàn)在“從資源整合型向資本型轉(zhuǎn)變，或許會(huì)演變成地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)＋資本運(yùn)作的模式”，翟勇翔相信。

地產(chǎn)大鱷綠城成立代建公司是證據(jù)一。

就全國來看，早在2002年9月，由萬科、萬通、建業(yè)、南都、龍湖等12家公司出資設(shè)立的中城基金，經(jīng)過五輪定向募資，到2011年，參與投資的會(huì)員企業(yè)增加到47家，募集資金高達(dá)4.55億元。是證據(jù)一。

全國除獨(dú)立房地產(chǎn)私募股權(quán)投資公司積極投入以外，萬科、遠(yuǎn)洋、華潤置地、金地、恒大、富力等知名開發(fā)商都宣布成立或投資房地產(chǎn)基金，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)也常有引入房地產(chǎn)基金的消息。是證據(jù)三。

“中國地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式必須向國際化接軌。在美國最多達(dá)95％的建設(shè)資金完全不靠銀行貸款。中國的銀行多是儲(chǔ)蓄型銀行，而國外投資銀行占到90％以上。中國開發(fā)企業(yè)的資金來源一定會(huì)逐步回歸到信托、基金這些理財(cái)工具上，而不應(yīng)該像現(xiàn)在拿著土地證去貸款，然后走信托，完全依賴的還是銀行，走預(yù)售或者是非法預(yù)售的途徑回籠資金?！鼻鄭u房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部常務(wù)副秘書長龍江預(yù)測。

面對還有近20年城市化發(fā)展機(jī)遇的房地產(chǎn)行業(yè)，翟勇翔判斷，“我入市太晚，單做地產(chǎn)，永遠(yuǎn)也做不成綠城、萬科這些業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的大品牌，但我們可以用創(chuàng)新性思維跳躍地看問題，國外私募房地產(chǎn)基金成熟的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，就是我們未來要走的路，也是我們變被動(dòng)為主動(dòng)，成為業(yè)界大佬的機(jī)遇?！?/p>

億萬富翁孵化器

金融學(xué)講，土地是財(cái)富之母。在翟勇翔眼中，城市化背景未變的情況下，房地產(chǎn)只要不爛尾，永遠(yuǎn)有利可圖，只是賺多賺少的問題。

讓專業(yè)的人幫助有閑錢的人把資金集合起來，把事業(yè)做大。西方福利型社會(huì)下，社會(huì)自然人即投資人的金融生態(tài)，可否在中國得到復(fù)制?

事實(shí)上，國外的私募地產(chǎn)基金發(fā)展已然非常成熟。數(shù)據(jù)顯示，美國私募股權(quán)基金的資金量以及以債券形式進(jìn)行投資的私募基金，已達(dá)房企開發(fā)資金總量的30％。由于基金策略不同，地產(chǎn)基金回報(bào)率也有不同，但20％左右的回報(bào)率只是一般行業(yè)水平。

在青島匯豐海翔股權(quán)投資基金投資說明書(摘要)第八頁顯示，“預(yù)基準(zhǔn)收益率為16％每年”。翟勇翔表示，“投資匯豐海翔，投資是沒有風(fēng)險(xiǎn)的，收益有或高或低的風(fēng)險(xiǎn)”。

但是這種融資方式，在普遍選擇銀行融資的中國地產(chǎn)界，方興未艾，并非主流。

金融學(xué)講，土地是財(cái)富之母。在翟勇翔眼中，房地產(chǎn)只要不爛尾，無外乎一平方米賺5000塊還是500塊的問題。

“中國的城市化遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成，這是大勢。而且，專業(yè)化的項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，以及一系列嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目論證和金融手段，將把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。地產(chǎn)基金的最大優(yōu)勢在于，任何一個(gè)投資人都享有對所投項(xiàng)目的充分表決權(quán)，投或者不投，沒有人可以強(qiáng)奸民意，替你做主?！?/p>

“盡管目前，投資產(chǎn)業(yè)基金的概念可能還不被廣為接受，但通過引導(dǎo)，我們可以改變炒房這種末端行為，地產(chǎn)基金就是一個(gè)平臺(tái)，一個(gè)人人可以平等地參與到城市化建設(shè)浪潮，享有發(fā)言權(quán)和表決權(quán)，且可以從房地產(chǎn)行業(yè)獲益的金融平臺(tái)。目前我們正在與青島房地產(chǎn)協(xié)會(huì)積極籌劃成立聯(lián)合投資基金，讓小開發(fā)商和社會(huì)自然人，在地產(chǎn)基金這個(gè)平臺(tái)上獲得陽光受益。”

翟勇翔表示，“2005年之后轉(zhuǎn)入地產(chǎn)的那幾年，我?guī)ьI(lǐng)的幾個(gè)從未涉足地產(chǎn)圈的合作伙伴，實(shí)現(xiàn)了事業(yè)上的更大進(jìn)步。我把基金公司也看成是富翁孵化器，期待幫助更多人實(shí)現(xiàn)他們的陽光財(cái)富夢?！?/p>

目前，一個(gè)更大規(guī)模的資本運(yùn)作平臺(tái)正在積極籌建中。依托正在建設(shè)中的西海岸藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)，匯豐海富基金正在與國家開發(fā)銀行、兩岸金融研究院、青島保稅港區(qū)探討成立一個(gè)100億元規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基金。

翟勇翔的目標(biāo)是，把匯豐海富打造成山東乃至全國地產(chǎn)基金領(lǐng)域的知名品牌，“那種感覺很幸福，充滿成就感!”

青島成立全國首家“異地商會(huì)聯(lián)盟”

王奕軍

為加強(qiáng)青島市政府與在青異地商會(huì)之間聯(lián)系，促進(jìn)異地商會(huì)之間交流，搭建起青島與異地商會(huì)原籍地之間的合作交流平臺(tái)，由青島市國內(nèi)經(jīng)濟(jì)合作辦公室牽頭組織，17家異地商會(huì)發(fā)起，醞釀已久的“青島市異地商會(huì)戰(zhàn)略合作聯(lián)盟”日前正式掛牌成立，此舉使得青島成為國內(nèi)首家成立異地商會(huì)的城市。

在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，合作交流已成為時(shí)代的主題。近年來，越來越多的外地企業(yè)到青島投資興業(yè)，為青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮了積極作用。目前，已有18家異地商會(huì)在青島市成立，投資企業(yè)達(dá)327多家，會(huì)員企業(yè)達(dá)3000多家，提供就業(yè)崗位40多萬個(gè)，為青島市加強(qiáng)與全國各地的合作與交流，發(fā)揮了重要的橋梁和紐帶作用，成為青島市對外開放的窗口和招商引資的重要平臺(tái)。

隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，異地商會(huì)的作用日益凸顯，其對促進(jìn)工商業(yè)繁榮有著舉足輕重的推動(dòng)力，然而各地商會(huì)之間，往來較少，更談不上合作交流。聯(lián)盟的成立，對于推進(jìn)青島與各異地商會(huì)原籍地省、市之間實(shí)現(xiàn)“資源整合，優(yōu)勢互補(bǔ)，合作共贏和共同發(fā)展”，有著極為重要的意義。

聯(lián)盟確定了發(fā)展目標(biāo)：一是架起聯(lián)盟成員與政府、聯(lián)盟成員之間的橋梁。二是搭建好兩個(gè)平臺(tái)。搭建互動(dòng)服務(wù)平臺(tái)，建立暢通的服務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)制，主動(dòng)幫助解決商會(huì)和會(huì)員企業(yè)發(fā)展過程中遇到的困難和問題；搭建招商引資平臺(tái)，調(diào)動(dòng)聯(lián)盟成員資源，形成聚合力，實(shí)現(xiàn)以商招商，促進(jìn)共同發(fā)展。三是實(shí)現(xiàn)“三個(gè)目標(biāo)”：經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)：堅(jiān)持集聚發(fā)展。規(guī)模發(fā)展、特色發(fā)展，實(shí)現(xiàn)商會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)；合作交流目標(biāo)：發(fā)揮雙向信息、組織、協(xié)調(diào)、服務(wù)功能，實(shí)現(xiàn)青島與其它地區(qū)合作交流的目標(biāo)；示范表率目標(biāo)：主動(dòng)融入青島經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活，積極擔(dān)當(dāng)社會(huì)責(zé)任，參與社會(huì)公益事業(yè)，實(shí)現(xiàn)成為構(gòu)建和諧社會(huì)示范和表率的目標(biāo)。

青島市經(jīng)合辦主任王勇介紹，此次成立異地商會(huì)合作聯(lián)盟旨在通過整合人脈、商脈和財(cái)脈資源，促進(jìn)青島異地商會(huì)之間的交流合作，搭建青島與異地商會(huì)原籍地之間的合作交流平臺(tái)，服務(wù)兩地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

青島異地商會(huì)戰(zhàn)略聯(lián)盟成員單位：

青島市泉州商會(huì)、青島市溫州商會(huì)、青島廣東商會(huì)、青島市臨沂商會(huì)、青島市寧波商會(huì)、青島市臺(tái)州商會(huì)、青島市莆田商會(huì)、青島市浙商聯(lián)合會(huì)、青島市晉商會(huì)、青島市威海商會(huì)、青島市菏澤商會(huì)、青島市福建商會(huì)、青島市湖北商會(huì)、山東省四川商會(huì)、山東省內(nèi)蒙古商會(huì)、山東省河北商會(huì)、青島市安徽商會(huì)。