金融危機(jī)中美國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估遇到的問題

最近，美國不動(dòng)產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)分析，樣本覆蓋了2007年3月至2011年9月的2076個(gè)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估案例。研究者借助與不動(dòng)產(chǎn)抵押清償和證券化的不動(dòng)產(chǎn)債券（securitized real estate bonds）有關(guān)的案例信息，發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格與實(shí)際交易價(jià)格之間存在著較大的差異。統(tǒng)計(jì)分析表明，在這2076個(gè)最終被售出的物業(yè)中，64%的物業(yè)評(píng)估價(jià)值超過其最終的售價(jià)，兩者相差達(dá)14億美元；36%的物業(yè)評(píng)估價(jià)值低于其實(shí)際售價(jià)，兩者相差達(dá)6.61億美元。某些極端情況下評(píng)估價(jià)值和最終售價(jià)的差距更大，比如121個(gè)物業(yè)的評(píng)估值是其實(shí)際售價(jià)的兩倍，同時(shí)還有132個(gè)物業(yè)的評(píng)估價(jià)低于實(shí)際售價(jià)的70%。

一位來自于一家律師行（Kramer Levin Naftalis Frankel）的合伙人吉安·內(nèi)維洛夫指出，評(píng)估幾乎在不動(dòng)產(chǎn)交易的每個(gè)環(huán)節(jié)都扮演了重要角色，從貸款到買賣物業(yè)的決策，甚至到最后的破產(chǎn)清算都離不開它的身影。

一家中介公司（Eastern Consolidated）的主管馬里昂·瓊斯提供了一個(gè)案例。在最近的一次評(píng)估中，評(píng)估師將布魯克林區(qū)的一塊10萬平方英尺評(píng)估對(duì)象的可建設(shè)面積高估了40%，結(jié)果導(dǎo)致整個(gè)交易的資本運(yùn)作包括購買價(jià)及銀行貸款都錯(cuò)了。當(dāng)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)了這一錯(cuò)誤后，就停止還款，迫使銀行收回了抵押物。

美國米勒·西塞羅（Miller Cicero）評(píng)估公司的主管約翰·西塞羅也給出了自己的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，評(píng)估業(yè)正在變得越來越商品化，資金提供方簡單地將評(píng)估視為一件商品并越來越注重評(píng)估費(fèi)用而不是評(píng)估者的專業(yè)技能。例如，過去資金提供方在決定選擇評(píng)估公司時(shí)會(huì)先討論大量關(guān)于項(xiàng)目的信息及評(píng)估者的資質(zhì)及其以往經(jīng)驗(yàn)，而現(xiàn)在通常是依賴網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)系統(tǒng)，先詢價(jià)再挑一家最便宜的評(píng)估公司。

評(píng)估師應(yīng)該能夠起到多種作用，幫助資金提供方確定貸款規(guī)模，或?yàn)槁蓭熢谠V訟中作證，或?yàn)橘I賣雙方提供市場基準(zhǔn)。評(píng)估師需要訪問現(xiàn)場，與中介交談了解當(dāng)?shù)匦星椋瑢彶樨?cái)務(wù)報(bào)表諸如收入與費(fèi)用等，從而盡可能合理地鑒別相關(guān)信息的合理性、可靠性?？上в捎谥T多原因，眾多評(píng)估師在這一過程中走了過場，沒能做到勤勉盡職。

也有一些專業(yè)人士對(duì)該調(diào)查結(jié)果產(chǎn)生了質(zhì)疑。美國評(píng)估學(xué)會(huì)外事主管比爾蓋博（Bill Garber）先生認(rèn)為：市場的交易價(jià)格不能成為評(píng)估價(jià)格是否精準(zhǔn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)椋豁?xiàng)貸款的發(fā)放動(dòng)機(jī)是很難確認(rèn)的，如果是在某種壓力下所做出的交易結(jié)算，往往是不受市場價(jià)格機(jī)制影響的。只有一種方法能夠確認(rèn)一項(xiàng)評(píng)估是否準(zhǔn)確，那就是要單獨(dú)地分析每一項(xiàng)評(píng)估事項(xiàng)，然后看分析因素與結(jié)果之間的關(guān)系是否能夠達(dá)成一致。

盡管美國評(píng)估業(yè)內(nèi)人士對(duì)該項(xiàng)研究結(jié)果持不同意見，此項(xiàng)調(diào)查的主要研究人員奧拉索夫（Olasov）依然認(rèn)為，哪怕是評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)一小點(diǎn)的偏差，也會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的暗示作用。他表示，在接下來的四年中美國將有17000億美元的房地產(chǎn)債務(wù)到期，其中銀行所有的債權(quán)大概占了一半，相當(dāng)于8675億美元。因此，如果美國的實(shí)際情況真像該項(xiàng)調(diào)查顯示的資產(chǎn)評(píng)估出現(xiàn)較大偏差的話，那么可以想象銀行在房地產(chǎn)方面所貸出的款項(xiàng)會(huì)和實(shí)際價(jià)值相差甚遠(yuǎn)。尤其是回顧2009年400多個(gè)銀行的破產(chǎn)案例時(shí)，能夠發(fā)現(xiàn)利益賦稅成本（the precipitating cost）會(huì)降低評(píng)估的價(jià)值。導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值下降的評(píng)估通常會(huì)使銀行出現(xiàn)資產(chǎn)減值、壞賬，導(dǎo)致銀行的資產(chǎn)流失，在極端的情況下甚至?xí)?dǎo)致銀行破產(chǎn)。目前，奧拉索夫（Olasov）正在和聯(lián)邦銀行監(jiān)管者合作，嘗試能否利用此次研究的數(shù)據(jù)廣泛地運(yùn)用到銀行房地產(chǎn)貸款價(jià)值確認(rèn)的事項(xiàng)當(dāng)中來。

盡管此項(xiàng)研究報(bào)告并沒有獲得官方機(jī)構(gòu)的認(rèn)定，并且其結(jié)論也存在較多爭議。但在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，該項(xiàng)研究報(bào)告的內(nèi)容對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的評(píng)估具有一定的警示和借鑒意義。

（譯文由中評(píng)協(xié)國際部供稿）