企業(yè)價(jià)值評(píng)估中房地產(chǎn)稅務(wù)問(wèn)題的處理思路探析

【摘要】資產(chǎn)基礎(chǔ)法是企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一種常用方法，隨著近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫，企業(yè)擁有的房地產(chǎn)在資產(chǎn)評(píng)估中大幅增值已是一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象，但對(duì)于房地產(chǎn)增值帶來(lái)的增值稅、所得稅等稅收是否要在評(píng)估時(shí)進(jìn)行處理一直是評(píng)估業(yè)界爭(zhēng)論較多的問(wèn)題，本文擬就此問(wèn)題從評(píng)估理論和案例實(shí)踐角度進(jìn)行剖析，與同行商榷。

目前大多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估報(bào)告的特別事項(xiàng)說(shuō)明中常有“本報(bào)告中一般未考慮評(píng)估增減值所引起的稅負(fù)問(wèn)題，委托方在使用本報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)考慮稅負(fù)問(wèn)題并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定處理”的語(yǔ)句，以此來(lái)規(guī)避評(píng)估中各類資產(chǎn)評(píng)估增減值的稅務(wù)處理問(wèn)題。但由于近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，大部分企業(yè)擁有的房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)均有較大幅度的增值，對(duì)于該部分增值，如果還是和以往一樣不考慮稅負(fù)問(wèn)題，往往會(huì)對(duì)企業(yè)價(jià)值的判斷帶來(lái)較大幅度的偏差。筆者認(rèn)為，無(wú)論從理論還是案例實(shí)踐來(lái)分析，在使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)，涉及房地產(chǎn)增值的稅務(wù)問(wèn)題應(yīng)納入到評(píng)估考慮范疇中。

一、從評(píng)估理論角度分析是否應(yīng)考慮房地產(chǎn)增值帶來(lái)的稅收問(wèn)題

企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法即成本法，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債價(jià)值的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。成本法是從成本的角度來(lái)衡量資產(chǎn)的價(jià)值。根據(jù)替代性原則，在進(jìn)行資產(chǎn)交易時(shí)，購(gòu)買者所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)重新購(gòu)置或構(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)所付出的成本。如果被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)使用過(guò)，則應(yīng)該從重置成本中扣減使用過(guò)程中的自然磨損、技術(shù)進(jìn)步或外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境導(dǎo)致的各種貶值。因此，成本法是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本和資產(chǎn)實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值，將重置成本扣減各種貶值作為資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一種方法。

由此可知，在使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)，企業(yè)擁有的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值應(yīng)與購(gòu)買者該時(shí)點(diǎn)在市場(chǎng)上購(gòu)買該資產(chǎn)所付出的成本相同。購(gòu)買者所付出的成本不僅包含了購(gòu)買者在該時(shí)點(diǎn)實(shí)際支付的對(duì)價(jià)，還應(yīng)包括購(gòu)買者購(gòu)買了該資產(chǎn)后，在擁有該資產(chǎn)時(shí)未來(lái)所會(huì)發(fā)生或可以抵扣的成本。如果一個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為1億元，該房產(chǎn)企業(yè)賬面成本為2000萬(wàn)元，那么從理論角度分析：

情形一：假設(shè)這是一家以出售房產(chǎn)為主業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。其從市場(chǎng)上購(gòu)買該房產(chǎn)所付出的實(shí)際成本為1億元的對(duì)價(jià)及今后在出售房地產(chǎn)時(shí)可抵扣的1億元成本（增值稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅的成本計(jì)算基礎(chǔ)）的權(quán)益；如果購(gòu)買者是通過(guò)購(gòu)買該企業(yè)股權(quán)獲得該房產(chǎn)，則購(gòu)買者對(duì)于房產(chǎn)實(shí)際付出的對(duì)價(jià)為1億元成本及未來(lái)在出售房地產(chǎn)時(shí)可抵扣的2000萬(wàn)元成本的權(quán)益。從付出成本需要對(duì)等的要求而言，評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮將未來(lái)獲得的可抵扣的稅收成本權(quán)益不同而帶來(lái)的差異進(jìn)行扣減。

情形二：假設(shè)這是一家以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主的公司，該房地產(chǎn)是其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所。其從市場(chǎng)上購(gòu)買該房地產(chǎn)所付出的實(shí)際成本為1億元的對(duì)價(jià)及今后每年可享受的250萬(wàn)元（假設(shè)按40年折舊）房地產(chǎn)折舊稅前成本列支；如果購(gòu)買者是通過(guò)購(gòu)買該企業(yè)股權(quán)獲得該房產(chǎn)，則購(gòu)買者對(duì)于房產(chǎn)實(shí)際付出的對(duì)價(jià)為1億元及今后每年可享受的50萬(wàn)元房地產(chǎn)折舊稅前成本列支。同樣從付出成本需要對(duì)等的要求而言，未來(lái)折舊稅前成本列支的差異應(yīng)在評(píng)估時(shí)得到充分的考慮。

由此，筆者認(rèn)為從理論角度分析，在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，房地產(chǎn)評(píng)估增值所帶來(lái)的稅收問(wèn)題應(yīng)在評(píng)估中得到考慮。

二、從評(píng)估案例實(shí)踐角度對(duì)房地產(chǎn)增值帶來(lái)的稅收問(wèn)題的分析

同樣根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的不同分兩種情形進(jìn)行分析：

情形一：假設(shè)這是一家以開(kāi)發(fā)出售房地產(chǎn)為主業(yè)的公司。企業(yè)賬面將房地產(chǎn)列入存貨科目，開(kāi)發(fā)成本2000萬(wàn)元，評(píng)估值為1億元，假設(shè)企業(yè)無(wú)其他資產(chǎn)，企業(yè)賬面凈資產(chǎn)為2000萬(wàn)元。如果采用收益現(xiàn)值法評(píng)估，則在考慮企業(yè)現(xiàn)金流時(shí)，企業(yè)出售該房產(chǎn)帶來(lái)的現(xiàn)金流=房產(chǎn)出售價(jià)格-房產(chǎn)出售帶來(lái)的各類稅費(fèi)（如增值稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅），假設(shè)這些稅費(fèi)為3000萬(wàn)元，則企業(yè)出售房產(chǎn)帶來(lái)的現(xiàn)金流為5000萬(wàn)元，在不考慮折現(xiàn)的情況下，企業(yè)凈資產(chǎn)為7000萬(wàn)元。如果我們?cè)谫Y產(chǎn)基礎(chǔ)法中不考慮房產(chǎn)增值帶來(lái)的稅收問(wèn)題，則企業(yè)凈資產(chǎn)評(píng)估值為1億元。在對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值認(rèn)定相同的情況下，兩種方法的評(píng)估差異巨大，而這種巨大差異造成的原因顯而易見(jiàn)是由于在資產(chǎn)基礎(chǔ)法中未考慮房產(chǎn)評(píng)估增值帶來(lái)的稅收問(wèn)題所致。因此筆者認(rèn)為，在對(duì)以開(kāi)發(fā)出售房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估其企業(yè)價(jià)值時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)增值部分應(yīng)根據(jù)稅法充分考慮其增值稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅等稅收，作為房產(chǎn)評(píng)估值的扣減項(xiàng)。

情形二：假設(shè)這是一家以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主的公司，該房地產(chǎn)是其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所，在企業(yè)房產(chǎn)賬面成本為2000萬(wàn)元的情況下，每年房產(chǎn)折舊為50萬(wàn)元，因稅前抵扣而少繳納的所得稅為7.5萬(wàn)元（按25%的所得稅計(jì)）；在購(gòu)買者從市場(chǎng)上購(gòu)買該房產(chǎn)的情況下，每年房產(chǎn)折舊為250萬(wàn)元，因稅前抵扣而少繳納的所得稅為62.5萬(wàn)元。兩者相比，每年的現(xiàn)金流差異為55萬(wàn)元，在采用收益現(xiàn)值法估值時(shí)，該部分差異將導(dǎo)致企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)果存在較大差異，顯然是購(gòu)買實(shí)際價(jià)值1億元但賬面成本2000萬(wàn)元的房產(chǎn)比從市場(chǎng)直接購(gòu)買1億元成本的房產(chǎn)每年因稅收抵扣問(wèn)題而實(shí)際流出的現(xiàn)金要多，由此使得該情況下企業(yè)評(píng)估值降低，我們也可以得出這樣的結(jié)論——房地產(chǎn)增值所帶來(lái)的稅收問(wèn)題在收益現(xiàn)值法中得到了充分的考慮。但是，在資產(chǎn)基礎(chǔ)法中，若忽視該問(wèn)題，則會(huì)導(dǎo)致在購(gòu)買賬面成本2000萬(wàn)元的房產(chǎn)和購(gòu)買賬面成本1億元的房產(chǎn)（實(shí)際市場(chǎng)價(jià)為1億元）時(shí)評(píng)估出的企業(yè)價(jià)值相同這一與實(shí)際情況明顯不符的結(jié)論。所以，筆者認(rèn)為，在以一般生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主的公司中，對(duì)于房地產(chǎn)增值部分應(yīng)考慮將其導(dǎo)致的未來(lái)每年所得稅抵扣差異進(jìn)行折現(xiàn)后，作為房產(chǎn)評(píng)估值的扣減項(xiàng)。在本案例中，應(yīng)將未來(lái)每年55萬(wàn)元的現(xiàn)金流差異折現(xiàn)后的值作為房地產(chǎn)評(píng)估值的扣減項(xiàng)。

以上是筆者從理論和實(shí)踐案例角度，在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)增值部分帶來(lái)的稅收問(wèn)題應(yīng)如何處理的一點(diǎn)思考，希望與廣大評(píng)估師同行進(jìn)行探討。

（作者單位：上海東洲資產(chǎn)評(píng)估有限公司）