經(jīng)濟(jì)性貶值的特性及判斷標(biāo)準(zhǔn)

【摘要】公開市場中在不考慮可修復(fù)實(shí)體性貶值并采用更新重置成本的前提條件下，經(jīng)濟(jì)性貶值DE等于以成本法計算得到的理論評估值P'與以市場法得到的評估值V的差額（DE=P'-V），反映出市場法與成本法之間的系統(tǒng)性理論誤差，可作為經(jīng)濟(jì)性貶值存在與否的理論判斷標(biāo)準(zhǔn)，其決定性影響因素為經(jīng)濟(jì)壽命和公允市價，建議以資產(chǎn)通用性、價值大小并結(jié)合成交充分性作為其實(shí)用判斷標(biāo)準(zhǔn)。

在資產(chǎn)評估或房地產(chǎn)估價中，對機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物等實(shí)物可以從市場法和成本法分別獲得評估值。理論上，不同的評估方法（也包括收益法）所獲得的評估值應(yīng)該是相同的。實(shí)際情況是兩種不同評估方法所獲得的評估值往往存在差額，特別是常用的成本法與市場法之間這種現(xiàn)象異常明顯。

本文在闡述評估原理和技術(shù)思路的基礎(chǔ)上，采用科學(xué)研究中常用的控制變量法探討經(jīng)濟(jì)性貶值的特性，并據(jù)此提出經(jīng)濟(jì)性貶值存在與否的理論和實(shí)用判斷標(biāo)準(zhǔn)，以期起到拋磚引玉的作用。

其中：

3. 功能性貶值DF

二、經(jīng)濟(jì)性貶值的特性及判斷標(biāo)準(zhǔn)

筆者從成本法和市場法兩個角度出發(fā)，為便于討論，采用科學(xué)研究中常用的控制變量法對經(jīng)濟(jì)性貶值的特性及判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行探討。

（一）經(jīng)濟(jì)性貶值的特性

成本法公式（3）的前提條件為采用更新重置成本，故不存在功能性貶值DF，即DF=0。這是筆者控制的第一個變量，且評估理論和實(shí)踐都是可行的。

同時，由于修復(fù)費(fèi)用資料較難獲取，且可修復(fù)實(shí)體性貶值的計算本身較難實(shí)行，即使可以獲取并計算，相比其他貶值而言數(shù)值通常較小可以忽略不計。因此，為簡化討論，假設(shè)不考慮可修復(fù)實(shí)體性貶值，即可修復(fù)貶值率為0，這是控制的第二個變量。

（三）經(jīng)濟(jì)性貶值的決定性影響因素

1. 經(jīng)濟(jì)壽命對經(jīng)濟(jì)性貶值的影響

我們知道，理論評估值與機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物的更新重置成本、經(jīng)濟(jì)壽命以及已使用年限有關(guān)。

當(dāng)公允市價V（或?qū)嶋H成交價ν）、更新重置成本和已使用年限一定時，如政策法規(guī)等因素導(dǎo)致機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物經(jīng)濟(jì)壽命縮短，不可修復(fù)貶值增大，P'減小，經(jīng)濟(jì)性貶值相應(yīng)減小。

所以，政策法規(guī)因素導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)壽命縮短會減少經(jīng)濟(jì)性貶值；反之，經(jīng)濟(jì)壽命增加會增大經(jīng)濟(jì)性貶值。

（四）經(jīng)濟(jì)性貶值的實(shí)用判斷標(biāo)準(zhǔn)

評估實(shí)踐中，價格較低的電子設(shè)備、辦公家具、通用設(shè)備等資產(chǎn)的理論評估值與實(shí)際成交價基本相符也可以從一個方面說明這個結(jié)論的正確性。

筆者2011年4月曾對上海某葡萄糖有限公司的機(jī)器設(shè)備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行評估，按一般資產(chǎn)評估程序?qū)C(jī)器設(shè)備得出初步的理論評估值為314萬元，后因該公司與二手設(shè)備公司達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議未出具正式報告，但獲悉實(shí)際成交價為190萬元，理論評估值比成交價溢價65%。該公司的機(jī)器設(shè)備主要為專業(yè)化工設(shè)備，單一買家、協(xié)議成交且未考慮經(jīng)濟(jì)性貶值。按公式（4），其經(jīng)濟(jì)性貶值DE'=314-190=124萬元>DE。

上述三個判斷標(biāo)準(zhǔn)常用的是第1、3兩種情況，涉及公開市場與非公開市場，即成交的充分性，因此，在評估實(shí)踐中依據(jù)資產(chǎn)通用性、價值大小特點(diǎn)并結(jié)合成交充分性有以下簡化實(shí)用判斷標(biāo)準(zhǔn)：

（1）資產(chǎn)價值低、通用性好，在二手市場中成交充分的，經(jīng)濟(jì)性貶值不存在或忽略不計；

（2）資產(chǎn)價值高、通用性差，在二手市場中成交不充分的，經(jīng)濟(jì)性貶值存在，應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)性貶值。

（五）經(jīng)濟(jì)性貶值形成原因與特性的關(guān)系

我們知道，機(jī)器設(shè)備經(jīng)濟(jì)性貶值的形成有一個共同點(diǎn)，即外部因素的市場、成本和政策法規(guī)等導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的機(jī)器設(shè)備產(chǎn)出減少、壽命縮短而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)性貶值。從經(jīng)濟(jì)性貶值特性角度來看，其形成原因正好是經(jīng)濟(jì)性貶值特性的兩個決定性影響因素經(jīng)濟(jì)壽命和公允市價的外在表現(xiàn)。因而，經(jīng)濟(jì)性貶值形成原因與特性是一致的、統(tǒng)一的，本質(zhì)相同。

機(jī)器設(shè)備產(chǎn)出減少經(jīng)濟(jì)性貶值計算對應(yīng)的是規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法，壽命縮短經(jīng)濟(jì)性貶值計算對應(yīng)的是理論評估值公式。這些經(jīng)濟(jì)性貶值形成的原因雖是外部的，但經(jīng)濟(jì)性貶值計算結(jié)果卻是根據(jù)企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)能力資料采用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法獲得的。筆者以為，利用企業(yè)內(nèi)部資料評估外部原因形成的經(jīng)濟(jì)性貶值表面上看是可行的，卻是本末倒置的，具有主觀局限性，無法正確量化反應(yīng)經(jīng)濟(jì)性貶值的外部性。

機(jī)器設(shè)備經(jīng)濟(jì)性貶值的特性既著眼于外部形成原因又落腳于外部二手市場成交價，即從二手機(jī)器設(shè)備市場獲得成交價資料計算得到的經(jīng)濟(jì)性貶值結(jié)果，可以正確量化反映經(jīng)濟(jì)性貶值的外部性，具有客觀全局性。

三、建議

筆者以為，理論上，我們應(yīng)該認(rèn)識到采用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法評估經(jīng)濟(jì)性貶值是本末倒置的，并應(yīng)搞清經(jīng)濟(jì)性貶值的特性；而評估實(shí)踐中，建議利用經(jīng)濟(jì)性貶值的理論和實(shí)用判斷標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)其存在性，在無法采用兩個方法獲得的評估值差額確認(rèn)經(jīng)濟(jì)性貶值時仍可采用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法計算經(jīng)濟(jì)性貶值。

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（作者單位：上海青誠資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司）