房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理探討

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)群體，是一個(gè)具有內(nèi)在整體性的社會(huì)產(chǎn)業(yè)，它包括土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，房屋的綜合開(kāi)發(fā)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、信托、維修、裝飾、綜合服務(wù)，以及以房地產(chǎn)為依托進(jìn)行的多種經(jīng)營(yíng)管理。地產(chǎn)投資為企業(yè)帶來(lái)較高的經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，也可能使企業(yè)遭受險(xiǎn)。由于地產(chǎn)投資是一項(xiàng)充滿(mǎn)風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng)。因此在進(jìn)行地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估之前就應(yīng)該對(duì)地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低?；诖?，筆者對(duì)地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，供同行參考借鑒。

【關(guān)鍵詞】投資風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)投資；控制措施

0.概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是指企業(yè)的業(yè)主運(yùn)用科學(xué)的理論與方法，依據(jù)社會(huì)與市場(chǎng)的需要及企業(yè)的主客觀(guān)條件，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或銷(xiāo)售、出租商品房的行為；對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)與租售后服務(wù)等活動(dòng)的全過(guò)程，予以決策、運(yùn)籌、組織與協(xié)調(diào)，以保證動(dòng)態(tài)地最優(yōu)化地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總目標(biāo).地產(chǎn)投資形式多種多樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是人們最熟悉的一種類(lèi)型；為了出租經(jīng)營(yíng)而購(gòu)買(mǎi)住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的地產(chǎn)投資類(lèi)型；將資金委托給信托投資公司用以購(gòu)買(mǎi)或開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)也是地產(chǎn)投資；企業(yè)建造工廠(chǎng)、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫(kù)等等，都屬于地產(chǎn)投資。

1.風(fēng)險(xiǎn)概算

1.1客觀(guān)風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程主要包括獲取土地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批，簽署有關(guān)合作協(xié)議，施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理。風(fēng)險(xiǎn)存在于客觀(guān)事件發(fā)展變化的整個(gè)過(guò)程中，地產(chǎn)投資也不例外，由于地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長(zhǎng)，而市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，因此投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動(dòng)性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業(yè)就會(huì)陷于被動(dòng)，甚至債息負(fù)擔(dān)沉重，導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。例如在工程成本層面房地產(chǎn)是這樣計(jì)算的：承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤(rùn)等各種費(fèi)用（約為10%）：以上各項(xiàng)之和×10%=90～180元/平方米；上交國(guó)家各種稅費(fèi)（總造價(jià)3.3～3.5%）：33～70元/平方米，高檔的可能高達(dá)100元/平方米。沒(méi)有算精裝修，一般造價(jià)約為1000～2000元/平方米，高檔小區(qū)可達(dá)3500元以上。再加設(shè)計(jì)費(fèi)和監(jiān)理費(fèi)、土地費(fèi)、廣告、策劃、銷(xiāo)售代理費(fèi)等等成本加起來(lái)也算是造成目前高房?jī)r(jià)的幾個(gè)因素。由于房地產(chǎn)物業(yè)本身的特點(diǎn)和地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，市場(chǎng)的不同的風(fēng)險(xiǎn)因素，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)多樣性和相互的關(guān)聯(lián)性。而風(fēng)險(xiǎn)因素反映在投資過(guò)程中，在時(shí)間上、地域上、投資結(jié)果上呈現(xiàn)出不確定性，不確定因素本身的變動(dòng)程度和影響能力決定了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不確性。由于人們對(duì)自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常而造成損失的可能性，如地震、洪水、風(fēng)暴、雷電、海嘯、旋風(fēng)等。這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)較低，但是一旦出現(xiàn)，造成的危害相當(dāng)嚴(yán)重，輕則增加成本、延長(zhǎng)工期，重則導(dǎo)致投資的徹底損失。對(duì)于這些危害的防范，開(kāi)發(fā)商一般可采用投保的方式來(lái)減少或避免損失。但是，投保之前，如果能對(duì)該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等做一定的了解分析，可以減少投保成本，從而增加投資收益。

1.2不確定性

任何市場(chǎng)的供給予需求都是動(dòng)態(tài)的和不確定的，這種房動(dòng)態(tài)的不確定性決定市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)者收入的不確定性，地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)者所承擔(dān)的這種風(fēng)險(xiǎn)比其它市場(chǎng)要大些，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的價(jià)值受供求影響的幅度很大。只有對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系做出客觀(guān)的判斷并進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化的客觀(guān)規(guī)律，有可能避免該風(fēng)險(xiǎn)才的發(fā)生。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類(lèi)樓盤(pán)供市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)激烈，終給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的推最給過(guò)多，廣成本的提高或樓盤(pán)滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于開(kāi)發(fā)者對(duì)市場(chǎng)調(diào)查分析不足所引起的，對(duì)市場(chǎng)把握是能力的不足，在企業(yè)提價(jià)的“時(shí)滯”上，特別是在高通貨膨脹期。購(gòu)買(mǎi)力也會(huì)影響消費(fèi)者，在收入水平一定及購(gòu)買(mǎi)力水平普遍下降的情況下，人們會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實(shí)體是不能移動(dòng)的，這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動(dòng)性差、變現(xiàn)能力弱。其次，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)企業(yè)在急需現(xiàn)金的時(shí)候卻無(wú)法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響其投收益，所以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了變現(xiàn)收益上的不確定性。

1.3企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因

（1）購(gòu)房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購(gòu)房款。

（2）企業(yè)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能。國(guó)八條后部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅下降，住房限購(gòu)措施加上更高的抵押貸款利率，而多數(shù)開(kāi)發(fā)商95%的現(xiàn)金流都來(lái)自于住房銷(xiāo)售，不少人開(kāi)始擔(dān)心房地產(chǎn)商能否抵御住本次樓市的銷(xiāo)量“寒冬”。

1.4政策風(fēng)險(xiǎn)

2008年伴隨著全球金融危機(jī)蔓延世界各地，中國(guó)采取救市措施，但增發(fā)絕大部分資金未落到實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎縮，而房地長(zhǎng)行業(yè)迅速催漲，并在房地產(chǎn)行業(yè)集中了大量閑置資金，房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富分配不均，使大部分人喪失購(gòu)買(mǎi)房屋的能力，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的極大風(fēng)險(xiǎn)；國(guó)家在這種情況下出臺(tái)“國(guó)八條”和“國(guó)十條”調(diào)控房?jī)r(jià)繼續(xù)走高趨勢(shì)，相信房?jī)r(jià)將會(huì)積極回歸合理價(jià)位，同時(shí)是消費(fèi)者和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者同事獲利，使房地產(chǎn)市場(chǎng)向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。2012年1月份，上市房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍下滑，各地樓市庫(kù)存量不斷攀升。全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線(xiàn)停漲，購(gòu)房者“出手不甘心、不出手擔(dān)心”的觀(guān)望和焦慮情緒加重，但開(kāi)發(fā)商都在蕭條的市場(chǎng)中苦苦掙扎，仍在采取延緩開(kāi)盤(pán)節(jié)奏等方式博弈政策調(diào)控放松。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，調(diào)控政策仍將嚴(yán)格執(zhí)行，打破市場(chǎng)僵局關(guān)鍵在于房企“降價(jià)”，促使房?jī)r(jià)合理回歸。由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，會(huì)給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)帶來(lái)?yè)p失的可能性。其主要包括，社會(huì)的、政治的、經(jīng)濟(jì)的、自然的、技術(shù)的、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)和治安風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)具體則是指由于國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)因素的變動(dòng)，引起的房地產(chǎn)需求及價(jià)格的漲跌而造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國(guó)家政治形勢(shì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高潮時(shí)期時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲；當(dāng)各種政治風(fēng)波出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于衰退期時(shí)，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價(jià)格下跌。

2.結(jié)語(yǔ)

隨著近幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出良好房的發(fā)展態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，極大地推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是不錯(cuò)的投資方向，但近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)炒作非常嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)用作不規(guī)范，由于房地產(chǎn)本身具有的風(fēng)險(xiǎn)性和現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控布局，使得地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)更大，因此現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)積極發(fā)展是不爭(zhēng)（下轉(zhuǎn)第386頁(yè)）（上接第361頁(yè)）的事實(shí)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)也在積極的調(diào)控。 [科]

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