房地產項目開發(fā)成本控制與實施

【摘要】成本管理是一個系統(tǒng)性控制問題，需要各環(huán)節(jié)密切合作，共同合理控制，全體員工在工作中要樹立全局觀念、成本觀念、效益觀念，以成本和收益作為項目管理的目標方向。

【關鍵詞】房地產開發(fā)；成本控制；成本管理；投資效益

隨著項目管理在建筑業(yè)中逐步推廣和普及，項目的成本管理也逐漸被人們所重視，并且已經得到應用實施，可以說，項目成本管理已成為施工項目管理向深層次發(fā)展的主要標志和不可缺少的內容。

1.成本控制構建及控制思路

1.1建立一套完善的成本控制體系

管理者應熟悉和了解人力、機械、材料、設備、構配件等市場價格等相關資料，根據地區(qū)所處環(huán)境，編制相應的成本計劃和下達成本控制指標，同時用來作為成本責任指標考核的重要依據之一。在政策上，要實行責、權、利相結合，這是成本控制目標得以實現的重要保證。在成本控制過程中，各崗位管理人員都應負有成本責任，同時相應地應享有一定的權限，包括用人權、財權等。而其責任、權力應界限明顯，否則會造成推諉及扯皮，不利于管理的控制。

1.2加強財務與核算管理

要嚴格控制成本開支范圍、執(zhí)行費用開支標準和有關財務制度，對各項成本費用的支出進行限制和監(jiān)督，杜絕與本工程無關的費用攤入核算。

1.3充分發(fā)揮造價人員作用 變被動為主動控制

造價人員從設計伊始就應全面介入。因工程設計中許多設計人員缺乏經濟觀念或者說某種程度上希望工程造價越高越好，只要技術可行，安全可靠即可。所以，要真正控制造價，在設計中需發(fā)揮工程造價人員懂技術、精造價的優(yōu)勢，使之參與設計，密切配合設計人員。造價人員應充分利用功能定位，并利用同類建筑的技術經濟指標進行分析比較來優(yōu)化設計，降低工程造價。

1.4建立有利于成本控制的激勵機制

成本控制要重視成本管理體系中的“監(jiān)督”職能，分析成本失控原因，對癥下藥。要對成本控制漠不關心造成失控者進行懲罰；對成本控制成績明顯者和好的建議提出者進行獎勵，充分調動員工參與成本控制的積極性。

1.5企業(yè)文化建設對成本控制有很大的激勵作用

優(yōu)秀的企業(yè)文化建設將增強企業(yè)和員工之間的親和力，使員工對企業(yè)有歸屬感，這樣員工就會自覺、能動地控制和節(jié)約成本。同時還要開闊思路，對工程項目的主體施工單位、監(jiān)理單位建立相應的激勵機制，充分挖掘、引導施工單位、監(jiān)理單位好的經驗、先進的組織方法、高超的技術能力來降低成本，加強企業(yè)控制成本的力度和廣度，最終實現投資項目效益最大化。

2.房地產項目開發(fā)成本控制管理

2.1土地成本管理

土地成本，主要指土地獲得階段形成的各類費用支出，包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。在房地產整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。

2.2前期費用管理

前期費用，主要指設計費、報建費、勘察測繪費以及可研費用，其中成本制的重點為設計費。對于設計費用，主要從以下幾方面進行控制：①嚴格控制設計質量，在項目前期即盡可能確定有關技術經濟指標參數，防止因設計自身失誤原因導致成本增加，設計費用的審核、支付亦與之掛鉤；②在滿足設計質量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設計等對工程造價影響大的內容；③在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料對工程造價的影響。

2.3工程成本管理

工程成本，主要由分包工程及甲供物資成本、配套成本等構成。分包工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標確定的分項工程/供貨合同成本。主要通過以下具體措施來控制分項成本：

①在項目前期（項目規(guī)劃階段、方案設計階段、施工圖紙設計階段等），根據設計的深度，以及過往工程建設經驗數據、市場價格因素，結合項目市場定位、銷售市場預測情況，通過不斷調整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標。

②成本控制目標一旦確定，應及時對成本測算值作進一步拆分。具體化的成本控制指標對工程分包和材料選用有指導作用。舉例來說：設計圖紙要求外墻采用花崗石，則國產材料、進口材料，效果不一樣，價格差異也很大，決策時就需要根據分解后的成本控制目標結合有關項目定位情況進行綜合評判、選擇，或進一步的選取替代品，達到設計效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。

③在工程分包和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標”的原則。編制標底，作為報價評議的重要依據。同時，加強分包商管理工作，完善投標單位的資格預審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實現充分的市場競爭，最終實現降低成本的目標。

④加強對投標單位的議標制度。一方面，通過議標，解決了招標過程中存在的圖紙、技術、工期節(jié)點設置等各類含糊不清的問題，避免了將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導致的后期現場施工糾紛、價款爭議事項；另一方面利用承包商的競爭心態(tài)實現報價讓利，成本下浮。

⑤充分進行建材市場調研，了解有關新工藝、新材料、積累廣泛的市場信息，廠家單位，以充分協助設計部門進行設計、選樣、封樣，并盡可能實現有關材料的替代、有關施工方案的替代，降低工程成本。

⑥完善設計變更、現場簽證的流程、制度，完善設計變更前的成本評審制度，明確各相關人員的簽字權限。嚴格變更前的成本評審，明確相關人員的簽字權限，即由設計院簽發(fā)的設計修改圖紙必須經過公司設計管理部門的書面確認，如涉及變更金額較大（20萬元以上），則提交公司總經理辦公會討論確定后再予以實施。

2.4營銷成本管理

營銷成本，主要指在項目銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。營銷成本管理的主要措施為以下幾點：

⑴建立各項的廣告及市場推廣計劃、預算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。隨著公司項目增加，營銷中的廣告及推廣手法增多，廣告隨機性加強，廣告費用的不可測因素也隨之增多，建立完善的廣告及市場推廣計劃以及費用預算制度，是必不可少的。

⑵完善營銷成本管理的招標體系。完善各項廣告制作的報價、比價、議價操作流程，用競標的方式，謀求各項廣告制作的優(yōu)質低價，控制廣告制作的費用成本。

⑶降低媒體發(fā)布的折扣點。媒體發(fā)布尤其是報紙廣告的投放，占整個廣告費用的很大比重，進一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點數，可直接降低廣告費用，對于營銷成本的控制也是有效的舉措。

⑷管理成本控制。管理成本，是指公司、項目部為組織和管理項目開發(fā)經營活動而發(fā)生的各種費用。管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀念，全方位對項目的開發(fā)間接費進行監(jiān)控。

⑸財務成本管理。財務成本，主要為資金成本和稅務成本，由項目總成本確定。提前做好與政府部門的溝通，爭取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內最大限度降低稅金成本。依據項目《可行性研究報告》、《項目發(fā)展計劃》、《年度現金流量預算》，合理安排資金計劃，保證項目資金供求平衡，最大限度降低項目資金成本。

3.結束語

企業(yè)人文建設對成本控制有很大的激勵作用。優(yōu)秀的企業(yè)文化建設將增強企業(yè)和員工之間的親和力，使員工有歸屬感，這樣員工就會自覺、能動地控制和節(jié)約成本。實行全員、全過程、全方位的成本控制，加強企業(yè)控制成本的力度和廣度，才能不斷適應市場競爭的形勢，實現成本控制的目標，最終實現投資項目效益最大化。 [科]