商品房團購法律問題探析

摘要：近期，商品房團購在社會各界引發(fā)了諸多思考。但是，理論界并沒有對商品房團購的概念、性質、特點，購房團組織者與購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的法律關系，商品房團購中的法律風險及防范等相關法律問題沒有明確。

關鍵詞：商品房團購；法律關系；法律風險買房置業(yè)涉及數(shù)額較大，對于普通消費者而言無疑是人生大事，更是關涉到社會的穩(wěn)定和諧發(fā)展。團購買房作為新型的購房模式，具有一定的特殊性和風險性。一時間，商品房團購在社會各界引發(fā)了諸多爭議，有人認為，“萬人購房團”是公民社會的一塊試金石；有人卻強調，“萬人購房團”為未登記組織，涉嫌違法。理論界對于商品房團購的相關法律問題一直沒有明確，商品房團購交易存在法律風險。因此，有必要從法律角度對商品房團購這一特定問題進行深入的探究。

一、商品房團購的定義及表現(xiàn)形式

（一）團購之界定

團購顧名思義就是團體購買，國際通稱B2T（Business To Team），即為一個團體向商家采購。具體而言，團購是指一個團體通過大批量的向供應商訂購，以低價獲得產(chǎn)品或服務的采購行為。[1]

（二）商品房團購的定義及其表現(xiàn)形式

商品房團購是指一定數(shù)量的購房者自發(fā)組織或者由業(yè)內有影響的個人或專業(yè)的團購服務公司（互聯(lián)網(wǎng)信息交流平臺）組織起來，組成一個臨時團體與房地產(chǎn)開發(fā)商（以下稱開發(fā)商）就購房條件舉行談判并達成一致意見后，每個購房團成員分別與開發(fā)商簽訂商品房買賣（期房預售或現(xiàn)房出售）合同的行為。

目前，商品房團購大致有兩種形式：第一種是置業(yè)者自發(fā)組團；第二種是單位組織職工組團，即單位作為職工受托人，代表本單位職工集體購買開發(fā)商多套房屋（商品房或經(jīng)濟適用房），以便在保證質量的前提下，低價購買。第三種是職業(yè)商品房團購，組織者作為購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房團購活動中的居間人，與購房者、開發(fā)商是居間買賣法律關系（中介）。[2]

二、商品“房購房團”之性質界定

購房團發(fā)起的直接目的在于互不認識的購房者借助聚集資金，加大與商家的談判能力，以求得最優(yōu)的價格。購房團的存在具有臨時性，購房者享有隨意加入和退出的自由，而且購房團并不是服務于社會上不特定的人。參加團購行動的人若能與開發(fā)商達成商品房買賣意向，便最終以自己的名義與開發(fā)商簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，而并非以購房團的名義購買房產(chǎn)。因購房而產(chǎn)生的一切權利義務都是直接發(fā)生在購房人、開發(fā)商及銀行之間，與購房團沒有任何利害關系。根據(jù)我國法律的相關規(guī)定可以看出來，購房團既不受《社會團體登記管理條例》的約束。

我國《民事訴訟法》第四十九條第一款規(guī)定，公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。《行政訴訟法》第二條規(guī)定：公民、法人和其他組織認為行政機關和行政機關的工作人員的具體行政行為侵犯其合法權益，有權依照本法向人民法院提起訴訟。以上規(guī)定表明，我國也已采取立法形式明確了非法人組織的訴訟主體資格。

實際上，無論是社會團體還是非法人團體，作為法律意義上的團體首先為人的集合，但此種集合不是簡單組合，其為足以形成獨立于各個成員之外的實體。此實體意義上的團體的條件是“只有當每個成員的意志形成共同意志，而共同意志又有機地形成團體意志時”，“團體獨立的性質，雖然由于它的成員組成全部改換，也不影響其獨立存在”（羅馬法學家烏爾比安語）。[3]購房團內部沒有完整的治理結構，也沒有任何具有強制性的章程，每個成員的意志不能有機形成團體意志，其存在依賴于成員的穩(wěn)定，因此，購房團既不是社會團體，也不屬于非法人團體，而是一個松散的組織。購房團中的“團”不是法律意義上的團體，其實是集體的意思，就像自助團購、旅游團購、旅游團一樣只具有數(shù)字上的意義，并不具有社會團體和非法人團體中的“社會”意義。

三、商品房團購的種類及其法律關系

（一）自發(fā)商品房團購

在自發(fā)商品房團購中，如果組織者自身不是購房者，則組織者是購房者的委托代理人，組織者在接受購房者的委托后，按照購房者的指示購買商品房。這種法律關系的標志是要有授權委托行為和授權范圍。購房者把錢支付給組織者，要求他代為購買相應標準的商品房，組織者根據(jù)指示購買，所有的法律后果由購房者承擔。規(guī)范的操作應當是由組織者與擬參加團購的成員簽訂委托協(xié)議，其中應約定接受委托的團購組織者的受托權限，組織者超越委托范圍，應當承擔賠償責任。

（二）單位組織職工團購

單位組織職工團購涉及到與開發(fā)商的交易，而開發(fā)商與單位的關系是基于職工與單位的委托而派生的買賣關系。單位不是購房主體，職工也不是將來團購房產(chǎn)的所有權人，其只是單位職工的受托人代表職工與開發(fā)商就建房事務進行具體商洽形成的是房屋（團購）買賣關系。而職工與開發(fā)商之間是一種房屋買賣關系，職工集體團購是購買商品房或經(jīng)濟實用房的形式之一除了購買形式不同外.職工與開發(fā)商的權利義務關系與其他購房方式基本相同。職工是買受人.開發(fā)商是房產(chǎn)出售人。由于房屋管理部門要求一戶一個檔案一戶一個合同所以在具備條件時.開發(fā)公司還要與職工一一簽訂房屋買賣合同。但這個合同中的主要內容都是基于單位與開發(fā)公司的合同約定設立的。比如職工不能選擇房號.不能與開發(fā)公司談判價格.不能收取房款.房屋的交付也是由開發(fā)公司交給單位再由單位按照二次分配的房號文給職工。

（三）職業(yè)商品房團購

在職業(yè)商品房團購情況下，組織者作為購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房團購活動中的居間人，與購房者、開發(fā)商是居間買賣法律關系（中介）。也就是說組織者提供買賣雙方的信息、渠道，介紹雙方認識，撮合價格，最終促進雙方成交的媒介服務、并收取費用的法律關系。組織者一般利用自己的信息優(yōu)勢，將出售方或購買方的信息傳遞給對方，并對買賣的標的進行介紹、展示，協(xié)助價格談判等，但是最終交易的履行是由買賣雙方實際執(zhí)行的。

四、商品房團購中存在的法律隱患及防范

（一）開發(fā)商單方惡意行為導致購房者利益受損

1.開發(fā)商方面的臨時毀約。有開發(fā)商僅將“房產(chǎn)團購”作為一種宣傳的噱頭和市場摸底的工具，在樓盤尚未竣工時發(fā)布。一旦發(fā)現(xiàn)樓盤的銷售情況良好，便會單方面取消“房產(chǎn)團購”的活動，或要求購房者加價，以求更多的利潤。雖然購房者可以獲得開發(fā)商方面退還的定金，但是會因為耗費了大量精力，得不償失。

2.團購時，要警惕住房團購的“托”。有些住房團購是開發(fā)商的“托”，“房產(chǎn)團購”表面上以折扣較高的優(yōu)惠價來吸引你參加，實際上卻設置了先提價后為團購打折的陷阱，或是限定參加“房產(chǎn)團購”的住房平均價格在某個標準以上。還有部分黑心開發(fā)商表面上給了折扣，但實際上卻又巧立各種名目不予落實。例如收費時雖是按照“精裝修”（是指購房人拿了鑰匙進去就可住的房子，實際已另外支付了專門的裝修費用）標準進行收費，但是在交房時則告知購房者需補一筆不菲的裝修費。而這些費用加起來，卻比市場價高出很多，結果一算賬，“團購”未必省錢。

（二）購房團組織者的法律責任難以認定

在實踐中，由于法律規(guī)范的缺陷和實際操作的盲目性，當事人之間往往沒有訂立委托協(xié)議，或者訂立了委托協(xié)議但是協(xié)議存在嚴重的缺陷，組織者與購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的關系不明，以至于組織者的法律責任難以認定。

在自發(fā)商品房團購中，組織者與購房者之間是委托代理關系，這種法律關系的標志是要有授權委托行為和授權范圍。因此，組織者與擬參加團購的成員之間應當簽訂委托協(xié)議，其中應明確約定接受委托的組織者的代理權限。購房者在購房時應聽取多方意見，理性辨別，參與商品房團購時應與發(fā)起者簽訂委托代理合同，以便維護自己的合法權益。在職業(yè)商品房團購情況下，組織者作為購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房團購活動中的居間人，與購房者、開發(fā)商是居間買賣法律關系（中介）。

（三）團購房房款的難以及時到位

商品房的預售是有法定條件的，而大多數(shù)團購都發(fā)生在具備法定預售條件之前，大量的購房在開發(fā)公司未開工之前到位甚至無規(guī)劃條件的時候到位，顯然是有一定的風險的主要包括：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地出讓金，導致將來難以取得土地使用權，從而進行房地產(chǎn)項目開發(fā)；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權；三是由于內部認購或團購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內部認購或團購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。

為了保證團購房款的安全通常的作法有三個。1.是單位與開發(fā)公司對團購資金共管，以保證該資金不被挪用。2.是將開發(fā)公司的土地使用權抵押給單位，在具備預售條件時解除。3.是開發(fā)公司與職工及時簽訂房屋買賣合同，并將購房款付清，以避免查封等風險。（作者單位：新疆師范大學法經(jīng)學院）

參考文獻：

[1]吳學安.產(chǎn)團購離不開專業(yè)理念[N].國際商報.2005 .12 .26 . A02 版 .

[2]吳賽勛.屋團購的特點及其法律問題[J].國房地信息.2005.08.

[3]趙勇.析西方公司法人制度的形成及演變[J].海工學院學報（人文社會科學版）2003年第03期.