農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力

近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，以及房屋拆遷帶來(lái)的巨大利益的影響，城鎮(zhèn)周邊的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)日益增多，由此產(chǎn)生的糾紛不斷涌現(xiàn)。由于對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力在認(rèn)識(shí)上的不一致，導(dǎo)致審判實(shí)踐中各地法院對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的處理結(jié)果也不盡相同，從而影響了司法的統(tǒng)一性。

一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛產(chǎn)生的背景

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同之所以被房屋出賣(mài)人起訴認(rèn)定無(wú)效，很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)村土地增值以及城中村改造拆遷補(bǔ)償?shù)纫蛩?，房屋現(xiàn)價(jià)或拆遷補(bǔ)償價(jià)格高于房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，出賣(mài)人受利益驅(qū)動(dòng)而反悔，有的要求直接收回已交付的農(nóng)村房屋，有的要求與買(mǎi)受人共沾拆遷利益。從現(xiàn)狀來(lái)看，有的房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為，如果確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，還涉及對(duì)因房屋翻建、擴(kuò)建、添附等價(jià)值評(píng)估鑒定、費(fèi)用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難題，甚至遭遇執(zhí)行難題。

二、對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的分析

對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的問(wèn)題，存在不同的意見(jiàn)。

第一種意見(jiàn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同。北京高級(jí)法院下發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》認(rèn)為，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地，而宅基地的買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律、行政法規(guī)禁止的，進(jìn)而認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效。如備受關(guān)注的北京通州宋莊“畫(huà)家村”農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，一、二審法院就是依據(jù)該《會(huì)議紀(jì)要》的指導(dǎo)精神，均認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，買(mǎi)受人的損失可另行起訴。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同。浙江省高院1992年出臺(tái)的《關(guān)于審理房屋糾紛案件研討會(huì)紀(jì)要》規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買(mǎi)房已交付購(gòu)房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)?！苯K省高院《關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問(wèn)題意見(jiàn)》也持相同意見(jiàn)，就是說(shuō)根據(jù)民法理論的誠(chéng)實(shí)信用原則，只要買(mǎi)賣(mài)合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，亦不存在合同無(wú)效或可撤銷(xiāo)的情形，即應(yīng)認(rèn)定合同有效。

持第一種意見(jiàn)的主要理由是：農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物不僅是農(nóng)村房屋，還包括該房屋的宅基地使用權(quán)，而宅基地的使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其內(nèi)部村民基本生活的福利性保障，不允許非本集體經(jīng)濟(jì)組織的他人享有，是不允許轉(zhuǎn)讓的，故合同無(wú)效。

筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同，理由如下：其一，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定，則應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)民法的一般原則，法無(wú)禁止的皆可為，根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無(wú)效。《合同法》及司法解釋規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同的效力，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)為依據(jù)，地方性法規(guī)和部門(mén)規(guī)章不能直接作為確定合同效力的依據(jù)。目前我國(guó)的法律和行政法規(guī)并沒(méi)有明確規(guī)定農(nóng)村村民不能向所在的集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人出賣(mài)房屋，所以農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其二，從保障農(nóng)民房屋所有權(quán)的完整性和維護(hù)社會(huì)交易秩序的角度來(lái)看，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同亦應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，農(nóng)民合法建造房屋后就取得了物權(quán)，擁有了對(duì)房屋的所有權(quán)，所有權(quán)包括四個(gè)權(quán)能，即占有、使用、受益和處分，而處分權(quán)是核心權(quán)能。所以農(nóng)民應(yīng)有權(quán)處分自己所有的房屋，限制農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)房屋也于法無(wú)據(jù)?！逗贤ā返牧⒎康木褪潜Ｕ辖灰装踩膭?lì)交易，遵循契約自由原則，限制農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)恰恰違反了這一原則。其三，從現(xiàn)有的法律規(guī)定來(lái)看，農(nóng)村房屋和宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的。《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：農(nóng)村村民出賣(mài)、出租房屋后，不得再申請(qǐng)宅基地。由此可以看出我國(guó)法律是允許農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的，而且也并沒(méi)說(shuō)不能賣(mài)給集體組織外的人，只是禁止再次申請(qǐng)宅基地?！段餀?quán)法》第一百五十五條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記?！边@實(shí)際上說(shuō)明了宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。目前關(guān)于宅基地轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的規(guī)章及規(guī)定有國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)與使用權(quán)的若干規(guī)定》第169條：“宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。建造在該宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。”這里禁止的是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)湫Яχ皇切姓?guī)章。

（作者單位：鎮(zhèn)平縣人民法院）