淺析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在因素

摘要：當(dāng)前我國房地產(chǎn)正處于房地產(chǎn)調(diào)控時期，從行政限購政策和差異化信貸政策兩方面進(jìn)行調(diào)控；本文希望拋開表面現(xiàn)象，從房價上漲的內(nèi)在因素分析，讓大家認(rèn)識房地產(chǎn)發(fā)展的根因。人口紅利，每年新生人口的絕對數(shù)量巨大，城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，廣義貨幣M2增速超過GDP的2倍，對通脹造成了長期壓力，人民幣的升值預(yù)期促使國際資本流入中國房地產(chǎn)等等造就了中國十多年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展和房價快速上漲，從2010年開始，我國實(shí)行以新“國十條”為代表的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，這是真正意義上的第一次大調(diào)整，房地產(chǎn)帶動經(jīng)濟(jì)增長的功能將被弱化，未來我國宏觀經(jīng)濟(jì)也要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 人口紅利 城市化 M2 通貨膨脹 人民幣升值 房地產(chǎn)調(diào)控

過去的十多年，房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一直發(fā)揮著“新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”甚至“支柱產(chǎn)業(yè)”的作用。歷史表明，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展起到了很強(qiáng)的拉動作用，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動上下游產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。透過房價上漲、土地價格上漲、溫州炒房團(tuán)、房產(chǎn)投資的表面現(xiàn)象，深入分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幾個內(nèi)在因素：

1、從人口總量和結(jié)構(gòu)來看，我國還處于人口紅利期

當(dāng)一個國家處于工業(yè)化和城市化的初中級階段，第一產(chǎn)業(yè)向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移勞動力，必然會出現(xiàn)大量農(nóng)村富余勞動力人口向城市人口的轉(zhuǎn)移；住宅房產(chǎn)的需求總量是由人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和家庭的裂變速度來決定的。一般，25至45歲年齡的青壯年人口是住宅房產(chǎn)的主力軍；25歲至35歲的青年人正處于結(jié)婚成家時期，此時需要組建新的家庭，滋生出購置婚房的剛需；而35歲至45歲的壯年人正逐步步入中年，此時上有老下有小，對住房的面積和大小需求日益強(qiáng)烈，隨著收入的增加，滋生出改善性住房需求。

新中國成立初期，曾經(jīng)出現(xiàn)過3次人口出生高峰期，分別在1950～1957年，1962～1963年，1964～1971年，這三個時期每年出生率超過30‰;1972～1979年平均出生率也超過22‰；1980～1990年平均出生率也超過21‰；從1994年起，中國新生兒逐步減少，進(jìn)入了低生育時代，從1994年的18‰逐步降至2010年的約12‰。

人口紅利，是指一個國家的勞動年齡人口占總?cè)丝诒戎剌^大，撫養(yǎng)率比較低，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了有利的人口條件，整個國家的經(jīng)濟(jì)成高儲蓄、高投資和高增長的局面。

我國目前正處于 “人口紅利”期；社會總撫養(yǎng)比例從2001年的43%下降到2010年的34%，年輕工作人口的比較則大幅上升，少年兒童撫養(yǎng)比例大幅下降10個點(diǎn)，而老年人撫養(yǎng)比例則稍微上升。

目前有些經(jīng)濟(jì)專家認(rèn)為我國的人口紅利正在逐步消失，原因在于低生育率、老齡化開始等因素；人口紅利的轉(zhuǎn)變節(jié)點(diǎn)將會在2015年出現(xiàn)。

而復(fù)旦大學(xué)社會發(fā)展與公共政策學(xué)院教授任遠(yuǎn)認(rèn)為，目前中國的人口紅利并沒有因?yàn)槔淆g化而消除，實(shí)際上之前的“紅利”來自人口數(shù)量，即“量”的紅利。“我們還可以獲得人口'質(zhì)'的紅利，即健康和教育賦予勞動力的價值?！?/p>

在未來10～20年時間內(nèi)，中國經(jīng)濟(jì)將從需求大量低價勞動力逐步轉(zhuǎn)向需要大量高技能勞動力；隨著我國受教育程度越來越高，結(jié)構(gòu)性人口紅利將取代總體的數(shù)量人口紅利，繼續(xù)作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動力。

每年出生人口的絕對數(shù)量統(tǒng)計(jì)為，1954～1957年均出生人口2124萬; 1958～1961年均出生人口1542萬；1962～1975年均出生人口2627萬；1976～1980年均出生人口1795萬。1981～1997年均出生人口2220萬；從1998年開始從1900萬逐步降低至2010年的1596萬。

1997年之前我們依然每年出生人口在2000萬以上，這將此后的連續(xù)20多年間，為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供充足的勞動力，以22歲大學(xué)畢業(yè)時間算起，個人推測至少要到2020年左右新增年輕勞動力才會逐步減少；以30歲左右買房來算，我國房地產(chǎn)新增需求在2027年之前，仍然有非常強(qiáng)勁的購房需求。

2、從城市化率來看，我國城市化進(jìn)程正在加速發(fā)展期

城市化可以分兩個方面來看，第一，人口城市化是城市化的本質(zhì)和動力源泉，人口從農(nóng)村流向城市，勞動力也從第一產(chǎn)業(yè)向城市第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；第二，土地城市化是促進(jìn)城市化的重要工具，在我國城市化進(jìn)程中扮演了舉足輕重的作用，伴隨人口城市化和非農(nóng)經(jīng)濟(jì)活動對土地需求的增加，土地從農(nóng)業(yè)向非農(nóng)業(yè)配置，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為城市用地；只有繼續(xù)有效發(fā)揮 土地的功能，才能促進(jìn)城市化健康、可持續(xù)發(fā)展，對我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長也是至關(guān)重要的。

從1978年至1999年，我國進(jìn)入城市化平穩(wěn)發(fā)展期，城市化率從17.92%，穩(wěn)步增長到30.89%，20多年間增長了近13個點(diǎn)；每年新增城市人口約1000萬人。

從2000年開始至今，我國進(jìn)入城市化加速發(fā)展期，城市化進(jìn)程明顯加快，城市化率增長顯著，至2011年我國城市化率已經(jīng)達(dá)到51.3%，12年時間增長了近20個點(diǎn)；年均新增城市人口超過2600萬，這12年內(nèi)總共流入城市人口超過3億人，目前，中國人均GDP在4000至5000美元，通過財(cái)富的逐步積累，已有部分人具備了購買商品房的消費(fèi)能力；以人均居住面積30平方來計(jì)算，每年需要新增城市的真實(shí)住宅約7.8億平方米左右；這還不包括改善性住房需求。

從需求和供應(yīng)總量來看，1998年-2011年商品住宅竣工總面積為56.2億平方米，而1998年-2011年我國新增城市人口為3.3億人，按照人均30平方計(jì)算，商品住宅需求總量將近100億平方米；說明即使不考慮改善性需求，還有將近一半的新增城市人口是在租房；新增城市人口通過財(cái)富的積累，就會對商品住宅的形成潛在的購買需求。

城市化過程中會增加工業(yè)用地、住宅用地、社會公共用地的需求；第一，城市化進(jìn)程必然伴隨著工業(yè)化過程，大量的擴(kuò)大工業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)新建工廠，增加了對工業(yè)用地的需求。第二，城市化過程中，進(jìn)入都市的人們必然需要數(shù)量更多、質(zhì)量更高的住房需求。第三，隨著城市社區(qū)的日益增加，人們的商業(yè)、文化、體育等大量的公共需求被擴(kuò)大，因此需求更多的商業(yè)用地和公共用地。

我國東部、中部、西部的城市化水平差異很大。東部省份，特別是北京、上海、天津等地的城市化率已經(jīng)非常高，達(dá)到80%，如果按照70%的發(fā)達(dá)國家城市化率標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)進(jìn)入了城市化后期階段，這意味著這些地區(qū)未來城市人口的增長將放緩，房地產(chǎn)需求需要尋找新的增長空間，由于城市發(fā)展具有層次性，滿足中低收入者住房需要的中低端房地產(chǎn)的潛力也很巨大。但城市化率依然很低的中部、西部地區(qū)，其城市化率尚未達(dá)到40%，未來該區(qū)域?qū)⒚媾R更加廣闊的城市化空間，住房的需求旺盛，房地產(chǎn)仍將強(qiáng)勁發(fā)展。

3、從宏觀經(jīng)濟(jì)看，我國經(jīng)濟(jì)正處于快速穩(wěn)定增長期，M2增速很大，對通脹造成了長期壓力

改革開放30年間，我國名義GDP增速為15.8%，實(shí)際GDP增速也超過10%，近年來GDP增速仍然保持在8%-12%，而房地產(chǎn)的直接投資拉動GDP增長超過1個百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)杠桿拉動越3個百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對我國的貨幣供應(yīng)量提出了更高的要求。

狹義貨幣M1反映著經(jīng)濟(jì)中的現(xiàn)實(shí)購買力；廣義貨幣M2不僅反映現(xiàn)實(shí)的購買力，還反映潛在的購買力。從數(shù)據(jù)上看，2011年廣義貨幣M2余額為85.16萬億元，狹義貨幣M1余額28.98萬億元，而2011年我國GDP總量為47.16萬億元，M2/GDP=1.81;而2011年美國GDP為15.32萬億美元，M2為9.68萬億美元，M1為2.16萬億美元，美國M2/GDP=0.63；M2/GDP這一指標(biāo)中國是美國的3倍，說明我國的貨幣環(huán)境比美國更加寬松。

2000年-2011年，中國的廣義貨幣M2從13.46萬億元漲到85.16萬億元（超過了美國的9.68萬億美元，而GDP只有美國的二分之一）增長了6.3倍，而同期GDP只增長了2.8倍，由此可見我國通脹長期壓力很大。

判斷貨幣供應(yīng)量是否過多的重要依據(jù)是通貨膨脹壓力。目前我國的資源與投資品如房產(chǎn)、黃金、收藏品等價格持續(xù)上揚(yáng)，由此可見我國實(shí)際已經(jīng)出現(xiàn)明顯的通貨膨脹；但居民消費(fèi)價格指數(shù)(CPI)并沒有出現(xiàn)明顯的上漲，原因在于我國CPI不直接包括房價因素，但包含了8%的居住類商品，例如建房和裝修材料，包括租房的租金，包括對公房的房租和私房的房租等，而美國的CPI在居住類計(jì)算時包括了45%。M2高速增長而CPI增長不明顯，說明了當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)的三駕馬車中投資和進(jìn)出口占據(jù)了主要部分，而消費(fèi)需求相對不足。

M2也可以作為衡量社會經(jīng)濟(jì)財(cái)富增幅的一個總體基準(zhǔn)水平，如果你資本的投資收益能夠超過M2增長率，則投資收益是跑贏財(cái)富增長的社會平均水平。目前大家都有比較強(qiáng)烈的存款保值增值意識，即使你的收益超過CPI也可能是財(cái)富貶值的；過去十年，黃金漲幅約350%，石油約200%，而跑贏M2增速的是中國房地產(chǎn)，所以房地產(chǎn)引來了各方面資金的投資。

4、人民幣升值壓力促使國際資本流入中國房地產(chǎn)行業(yè)

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好，人民幣升值壓力越大；自從2005年7月21日，中國進(jìn)行人民幣匯率改革制度以來，人民幣不再單一參考美元，轉(zhuǎn)而 “以一籃子貨幣為參考的浮動匯率制度”，到2008年7月，人民幣匯率從匯改前的8.2上升到6.8，上升了20%，這是持續(xù)的進(jìn)出口貿(mào)易順差之后，人民幣被動的進(jìn)行升值。

2008年金融危機(jī)之后，人民幣再度回到事實(shí)上的對美元固定匯率政策，美元走低，抑制了人民幣匯率的上升，截止到2012年8月，人民幣匯率為6.33；雖然人民幣的彈性化在一定程度上減輕了人民幣升值壓力，但是國際貨幣基金組織（IMF）依舊認(rèn)為人民幣幣值被低估，只是低估程度不再像以前那么“嚴(yán)重”“顯著”了。

瑞銀（UBS）新加坡貨幣策略師尼贊（Nizam Idris）估計(jì)，在2005年7月中國政府讓人民幣升值以前，人民幣被低估約35％至40％。到目前為止，人民幣兌一籃子全球貨幣在實(shí)值（in real terms）上升值了約18％。這也就是說，人民幣目前大約被低估20％左右。由于很多外資依然對人民幣抱以升值的預(yù)期，資本的趨利性會促使熱錢不斷涌入中國，從而對國內(nèi)的價格上漲形成了壓力。而房地產(chǎn)投資的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回報(bào)，則大量的資金會通過各種投資途徑流入房地產(chǎn)行業(yè)，給房地產(chǎn)帶來了很多投資需求。

綜上所述，過去的10多年時間，我國處于人口紅利期，社會總撫養(yǎng)逐步下降，而年輕勞動人口穩(wěn)步上升，為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了充足的勞動力，同時新生人口的絕對數(shù)量巨大，近年來受到高等教育的畢業(yè)生越來越多，比例越來越大，我國人口紅利也會從數(shù)量人口紅利轉(zhuǎn)換成“質(zhì)”量越高的結(jié)構(gòu)人口紅利，這些都為房地產(chǎn)奠定了中長期需求基礎(chǔ)。

同時城市化進(jìn)程的加速發(fā)展，近年來每年有超過2600萬人進(jìn)入城市，將中長期給房地產(chǎn)帶來堅(jiān)實(shí)的實(shí)質(zhì)性住房消費(fèi)需求，一方面一線城市向郊區(qū)化發(fā)展帶來對住宅的需求，另一方面二三線城市加速城市化產(chǎn)生了真實(shí)需求，同時隨著財(cái)富的積累滋生出了改善性需求、年輕人組建新家庭促發(fā)家庭向小型化裂變、來務(wù)工人員駐留后市民化都將催生出更大的剛性需求。

廣義貨幣M2的增長速度是GDP增長的2倍多，發(fā)行貨幣量的增多使我國面臨中長期通貨膨脹的壓力，而房地產(chǎn)投資的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他行業(yè)回報(bào)，資本的趨利性促使社會更多的資金向房地產(chǎn)行業(yè)匯聚；我國長期進(jìn)出口貿(mào)易順差，促使人民幣面臨長期升值壓力，國際熱錢紛紛涌入中國，并青睞回報(bào)率很高的房地產(chǎn)行業(yè)；房地產(chǎn)保值增值的金融屬性被越來越多的人所認(rèn)識，滋生了房地產(chǎn)投資需求，加速了房價的上漲。

雖然從2010年開始，我國實(shí)行以新“國十條”為代表的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，但我國人口結(jié)構(gòu)、城市化進(jìn)程快速、廣義貨幣M2的快速增長、人民幣升值預(yù)期的內(nèi)在因素沒有發(fā)生根本性改變，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還將進(jìn)一步穩(wěn)定發(fā)展。參考文獻(xiàn)： [1]巴曙松.房地產(chǎn)大周期的金融視角.廈門大學(xué)出版社，2012. [2]李建新.中國人口結(jié)構(gòu)問題.社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社.2009[3]王廉.中國城市化進(jìn)程. 暨南大學(xué)出版社.2011