通貨膨脹與房地產(chǎn)投資收益相關(guān)性分析

摘 要：通貨膨脹與房地產(chǎn)收益之間的關(guān)系一直是研究者關(guān)心的問題，大多數(shù)研究結(jié)論是通貨膨脹與房地產(chǎn)收益具有正相關(guān)性?；?993—2010年數(shù)據(jù)，通過分析通貨膨脹與房地產(chǎn)投資收益的相關(guān)性，結(jié)果顯示，通貨膨脹與中國(guó)房地產(chǎn)收益沒有顯著的相關(guān)性，但是，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資仍然具有很好的保值增值能力，可以有效對(duì)沖通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：通貨膨脹；房地產(chǎn)；名義收益率

中圖分類號(hào)：F820 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）13-0083-02

一、房地產(chǎn)收益率的計(jì)算

家庭投資房地產(chǎn)獲得的收益主要包括兩個(gè)方面，一是房?jī)r(jià)上漲獲得的資本利得，二是房屋出租獲得的租金。通過下列計(jì)算公式，可以獲得房地產(chǎn)投資名義收益率。

it= （1）

其中，it表示房地產(chǎn)投資在t年的名義收益率，Lt表示房屋在t年出租獲得的租金，Pt表示t年年初房地產(chǎn)交易價(jià)格。

1992年，城市商品房租金為20.36元/平方米，經(jīng)歷了九年快速上漲，至2001年，租金漲至160.75元/平方米，增長(zhǎng)了約8倍。之后，租金上漲步伐放緩，至2010年，商品房租金為231.48元/平方米。

圖2是通過計(jì)算獲得的我們需要的房地產(chǎn)投資名義年收益率的數(shù)據(jù)。1993年房地產(chǎn)投資的年回報(bào)率為31.73%，1994—1997年房地產(chǎn)投資年回報(bào)率在10%~20%之間，1998—2000年在5%~10%之間，2001—2003年期間房地產(chǎn)投資收益率在10%~15%之間，2004年和2005年達(dá)20%~25%，2006年為12.3%，2007年為20.2%，2008年增長(zhǎng)率在19年間最低，為4.05%，2009年再次上升為27.89%，2010年為12.1%。

二、通貨膨脹與房地產(chǎn)投資收益相關(guān)性

我們同樣適用簡(jiǎn)單回歸的計(jì)量方法對(duì)CPI增長(zhǎng)率和房地產(chǎn)投資收益率的關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。首先，我們需要考察CPI與房地產(chǎn)投資收益率數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，使用ADF單位根檢驗(yàn)平穩(wěn)性。檢驗(yàn)結(jié)果（見表1）：

從表1中我們可以看出，CPI增長(zhǎng)率的ADF值不能拒絕原假設(shè)，即CPI增長(zhǎng)率時(shí)間序列數(shù)據(jù)不平穩(wěn)，但是一階差分后的CPI增長(zhǎng)率在5%的臨界值水平上處于平穩(wěn)狀態(tài)，同時(shí)，房地產(chǎn)投資收益率的ADF值在1%臨界值的水平上同樣顯著，不存在單位根，屬于平穩(wěn)數(shù)據(jù)。我們對(duì)房地產(chǎn)投資收益率與一階差分CPI增長(zhǎng)率進(jìn)行簡(jiǎn)單線性最小二乘回歸，得出的結(jié)果如下：

FDCSYLt = 0.092997 + -0.665205 * D（CPIZZL）t + εt

t 4.090935 -1.320093

F-statistic：1.742646

Adjusted R-squared：0.044357

D（CPIzzl）系數(shù)的t統(tǒng)計(jì)量為-1.320093，P值為0.2066，在10%的臨界值水平上不能拒絕原假設(shè)，回歸方程得出的調(diào)整后的R2為0.04435，方程的擬合度不足，可以確認(rèn)兩者不存在線性相關(guān)性。

因此，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)投資收益率的變化不是因?yàn)镃PI變化直接導(dǎo)致的結(jié)果，兩者之間不存在直接的相關(guān)性，這也和前面分析的房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰主要由政府政策決定是一致的。那么，在1992—2010年期間，房地產(chǎn)投資是否可以對(duì)沖通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)？我們?cè)倏闯ネㄘ浥蛎浿蠓康禺a(chǎn)投資實(shí)際收益率的變化。

從圖3中可以看出，在1993—2010年之間，只有三個(gè)年份的房地產(chǎn)投資實(shí)際收益率小于零，其余15個(gè)年份的房地產(chǎn)投資實(shí)際收益率或接近或超過10%，投資收益非?？捎^。

因此，在短期，通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資收益率的影響不明顯，房地產(chǎn)投資收益率不隨通貨膨脹的變化而變化。但是，在長(zhǎng)期，過去二十年的房地產(chǎn)投資不僅可以抵消通貨膨脹帶來(lái)的損失，而且保持著高投資回報(bào)率。

三、總結(jié)

本文主要分析了通貨膨脹與房地產(chǎn)投資收益之間的關(guān)系。通過考察20世紀(jì)90年代以來(lái)代表中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一些數(shù)據(jù)，如城市居民房租、商品房?jī)r(jià)格、房地產(chǎn)投資收益率，發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)投資具有很好的投資效果。就房地產(chǎn)投資收益率來(lái)看，在短期，通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資收益率的影響不明顯，房地產(chǎn)投資收益率不隨通貨膨脹的變化而變化。但是，在長(zhǎng)期，過去二十年的房地產(chǎn)投資不僅可以抵消通貨膨脹帶來(lái)的損失，而且保持著高投資回報(bào)率，是家庭或個(gè)人投資者比較好的一種保值增值資產(chǎn)形式。

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[責(zé)任編輯 陳麗敏]