淺析房地產(chǎn)信托融資模式

摘要：多渠道融資如今已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)，而房地產(chǎn)信托融資作為重要的渠道之一，有著自己獨(dú)特的模式和適用范圍。本文通過對(duì)債務(wù)信托融資、權(quán)益信托融資、混合信托融資和財(cái)務(wù)信托融資四種模式進(jìn)行闡述，以期對(duì)房地產(chǎn)信托融資進(jìn)行淺析。

關(guān)鍵詞：融資渠道；權(quán)益融資；股權(quán)信托模式；財(cái)務(wù)信托

隨著國(guó)家對(duì)高房?jī)r(jià)的抑制，出臺(tái)眾多調(diào)控政策，剔除投機(jī)行為，確保房屋的真正需求者能夠合理公平的購(gòu)買到房產(chǎn)。國(guó)家著重從金融方面控制，促使房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模和渠道都受到很大的局限性。加強(qiáng)企業(yè)融資能力，拓展項(xiàng)目融資渠道，保證項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)金流正常是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的問題。

1.房地產(chǎn)融資渠道概述

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其融資渠道主要包括內(nèi)源融資和外源融資。其中內(nèi)源融資主要包括開發(fā)項(xiàng)目所必須的自有資金以及在項(xiàng)目開發(fā)過程中的關(guān)聯(lián)工程款墊資和預(yù)售房款回現(xiàn)等資金。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資很難滿足企業(yè)的資金需求時(shí)，就需要來自外部的資金，即外源融資。房地產(chǎn)信托作為外源融資的重要渠道之一，目前已經(jīng)得到快速發(fā)展，并有進(jìn)一步擴(kuò)大服務(wù)范圍的趨勢(shì)。

2.房地產(chǎn)信托

“目前房地產(chǎn)行業(yè)的典型模式仍是‘產(chǎn)業(yè)資本+間接融資’的粗放型發(fā)展業(yè)態(tài)”，直接融資、私募融資、非金融渠道募資、自有渠道四方面的短板，已經(jīng)制約了房地產(chǎn)企業(yè)的整體融資能力、資金周轉(zhuǎn)能力、企業(yè)擴(kuò)張能力和品牌提升能力①。正是在此背景下，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)識(shí)現(xiàn)有融資渠道的局限性，開始加強(qiáng)了信托融資和私募基金等渠道的合作力度。

2.1房地產(chǎn)信托定義

從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財(cái)產(chǎn)信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托則指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為②。

圖1房地產(chǎn)信托融資結(jié)構(gòu)圖

2.2房地產(chǎn)信托債務(wù)融資

房地產(chǎn)信托債務(wù)融資多指不滿足商業(yè)銀行貸款要求的房地產(chǎn)企業(yè)（比如自有資金不足開發(fā)總投資的30%或者“四證”不齊等）向信托投資公司貸款，形式和商業(yè)銀行貸款基本相同。信托債務(wù)融資具備取得相對(duì)容易，操作性好，資金使用效率高和風(fēng)險(xiǎn)可控性強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)；但同時(shí)其缺點(diǎn)也很明顯，即信托貸款的利率比銀行貸款高，增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本。

以2005年8月，金地集團(tuán)與平安信托合作發(fā)行“平安信托·武漢金地格林小城信托計(jì)劃”為例 。募集的資金以信托貸款的方式投向武漢金地用于武漢格林小城項(xiàng)目的開發(fā)，計(jì)劃融資人民幣2億，年利率為4.75%，期限2年③。其操作模式見下圖：

圖2平安信托房地產(chǎn)信托債務(wù)融資操作模式圖

2.3房地產(chǎn)信托權(quán)益融資

權(quán)益融資是指房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司增資擴(kuò)股，或者直接向信托投資公司出售房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行融資，信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有者。權(quán)益融資又分為股權(quán)信托融資（經(jīng)營(yíng)性）和先股權(quán)融資（非經(jīng)營(yíng)性）。股權(quán)信托融資（經(jīng)營(yíng)性）比較接近于國(guó)際上流行的房地產(chǎn)投資信托（REITS）。

圖3股權(quán)信托融資（經(jīng)營(yíng)性）操作模式圖

優(yōu)先股權(quán)融資（非經(jīng)營(yíng)性）則是指信托投資公司不經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是與相關(guān)當(dāng)事人簽訂協(xié)議，約定在一定時(shí)間，相關(guān)當(dāng)事人按照約定價(jià)格（溢價(jià)部分為信托投資收益）回購(gòu)信托投資公司的股權(quán)和所有權(quán)。主要運(yùn)用于開發(fā)企業(yè)自有資金不足開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，無法申請(qǐng)銀行貸款的情況。其優(yōu)點(diǎn)為除了實(shí)現(xiàn)融資外，通過增資擴(kuò)股還能提高企業(yè)的信用等級(jí)。以北京世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃為例分析如下圖：

圖4北京世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃（非經(jīng)營(yíng)性）操作模式圖

混合融資是指房地產(chǎn)企業(yè)采取權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資，是上述兩種融資方式的結(jié)合使用。

2.4財(cái)務(wù)信托權(quán)益融資

財(cái)產(chǎn)信托融資指開發(fā)企業(yè)將自己擁有的房地產(chǎn)類信托財(cái)產(chǎn)委托給信托投資公司，取得信托受益權(quán)，然后再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓（或抵押）給投資者并取得相應(yīng)對(duì)價(jià)實(shí)現(xiàn)融資。它適用于已完成或即將完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目和物業(yè)具有較強(qiáng)變現(xiàn)能力的項(xiàng)目。另外財(cái)產(chǎn)信托融資還較好地回避了資金信托計(jì)劃“200份”限制，可現(xiàn)實(shí)大規(guī)模融資，而且其信托標(biāo)的可以為房地產(chǎn)建筑實(shí)物、房地產(chǎn)未來的租金收入、土地使用權(quán)等房地產(chǎn)資產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)利。但是信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓是否符合法律規(guī)定目前尚未定論。

圖5財(cái)務(wù)信托權(quán)益融資操作模式圖

3.房地產(chǎn)信托模式總結(jié)

房地產(chǎn)信托在我國(guó)整個(gè)信托業(yè)中占有舉足輕重的地位，一般每年占信托業(yè)總發(fā)行規(guī)模的30%左右。對(duì)上述要房地產(chǎn)信托模式進(jìn)行分析后，可以發(fā)現(xiàn)其對(duì)于房地產(chǎn)融資領(lǐng)域也占有重要的一席之地。合理、適宜的將上述房地產(chǎn)信托模式運(yùn)用到項(xiàng)目運(yùn)作中，將很好的彌補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一的不足。最后對(duì)房地產(chǎn)信托融資模式總結(jié)如下：