淺談房地產(chǎn)市場

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，不僅對于實體經(jīng)濟，而且對于虛體經(jīng)濟的同等重要。在2012年中央經(jīng)濟會議提出了城鎮(zhèn)化這一題材，實則是借助房地產(chǎn)來拉動中國經(jīng)濟的發(fā)展。本文結(jié)合國內(nèi)外的經(jīng)濟形勢來，針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控給出了幾點建議來解決房地產(chǎn)泡沫。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)調(diào)控；城鎮(zhèn)化；對策

溫總理說：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。根據(jù)2012年的中央經(jīng)濟會議，會議提出“要繼續(xù)堅房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”。但是現(xiàn)實房地產(chǎn)政策中確實正在出現(xiàn)“微調(diào)”，政府已經(jīng)公開認可首套的差別化的信貸政策、普通住宅標準調(diào)整，還有最近公積金貸款政策的微調(diào)，以及由于降息、降存款準備金率、等貨幣政策的定向?qū)捤傻?。“微調(diào)”主要圍繞首套房“自住需求”進行，并沒有對于投資性需求起到鼓勵入市的作用。當前的政府層面已經(jīng)認可這些差別化的限售與信貸政策以及其他已經(jīng)認可的補貼和鼓勵措施。

賈康指出房地產(chǎn)稅的改革有利于實現(xiàn)中國稅制從間接稅到直接稅的改變，將更有利于社會的公平，有利于政府對土地財政的依賴，形成更趨合理的公共財政機制。但是也有人對他批評至極，譬如華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強的炮轟他是在糊弄老百姓，任何與房子與持有的稅收，一定會提高房子交易的稅收，一定會推高房價，房地產(chǎn)稅一定會在租金或者房價中由消費者承擔。房產(chǎn)稅的改革太過柔性了，在個別試點的實施的效果還算不錯。例如重慶在對別墅房就收的非常順利，百分之九十九點幾都收上來，只有個別的找不到房主的人，沒辦法征稅，但考慮滿兩年公告社會：房主若再不出現(xiàn)的話，將把這種不動產(chǎn)充公?？傮w來講房產(chǎn)稅是針對高級的住房而言，其效果甚微，影響面較窄。

從房地產(chǎn)市場來看，調(diào)控限購措施暫時不會取消，但是沒有理由進一步從嚴，這是經(jīng)濟上保增長、政治上維穩(wěn)大局以及解決民生問題的關(guān)鍵；以前政府一方面對房地產(chǎn)調(diào)控限購，一方面推出保障房建設；新一屆政府一方面強調(diào)調(diào)控限購不動搖，一方面推出城鎮(zhèn)化這一題材，實際上仍然是變相的房地產(chǎn)；這兩個互相矛盾的措施清清楚楚告訴我們政府的政策走向和房地產(chǎn)調(diào)控限購的實質(zhì)；城鎮(zhèn)化的初衷是借助房地產(chǎn)想城鎮(zhèn)的延伸進一步帶動中國經(jīng)濟的增長，但是這一題材并不現(xiàn)實。

正如許小年的觀點城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟發(fā)展的一個結(jié)果，而非政策工具，城鎮(zhèn)化是一個無心插柳柳成蔭的一個過程，城鎮(zhèn)化并非一劑靈丹妙藥。中國人把城鎮(zhèn)化神化，探究原因，不必要觸動復雜利益關(guān)系即可調(diào)整結(jié)構(gòu)了，只要抓住城鎮(zhèn)化這個環(huán)節(jié)，中國的經(jīng)濟將以8%的速度至少再增長20年?；仡櫄v史，其實并非如此。中國20年前的城鎮(zhèn)化是20%到至今的50%。

針對房地產(chǎn)市場，并結(jié)合國內(nèi)外的經(jīng)濟形勢，給出了幾點對策。

1、建立商品房價格儲備

應付價格戰(zhàn)的最好方法是以價格戰(zhàn)對付價格戰(zhàn)。具體的做法：在重要城市建立商品房儲備，在房價上漲過快的時，把商品房儲備有計劃投放到市場，來緩解價格上漲的壓力，從中國的歷史經(jīng)驗來看，國家有中央儲備糧和中央儲備肉，這些措施在物價上漲的年份起到了控制物價上漲的作用，至少在短期內(nèi)緩解了壓力，房地產(chǎn)業(yè)可以考慮這類的措施。國家不僅要賣出房子，也要購回房子，在房價低并威脅整個經(jīng)濟的時候，國家甚至要購回房子來穩(wěn)定房價。

2、建立獨立房地產(chǎn)監(jiān)督機構(gòu)

在未來，我國需要建立一個全新的政府機構(gòu)來監(jiān)督房地產(chǎn)市場，比如房地產(chǎn)監(jiān)督委員會，這個全新的機構(gòu)將完全地獨立，它不屬于任何一個部委，直接向國務院負責。房地產(chǎn)監(jiān)督委員會將發(fā)揮與證監(jiān)會與銀監(jiān)會類似的功能，他將擁有制定房地產(chǎn)法律法規(guī)，監(jiān)督房地產(chǎn)健康發(fā)展的全部權(quán)利，其他任何和房地產(chǎn)相關(guān)部門，比如建委，土地審批，消防等都將會房監(jiān)會的監(jiān)督，這是加強房地產(chǎn)腐敗上的一個重要的環(huán)節(jié)也是必不可少的環(huán)節(jié)。

3、以時間換取空間

中國的房地產(chǎn)的價格已經(jīng)上漲到老百姓無法承擔的地步，而根本的解決方法只有以時間換取空間，具體的做法：先減少房價上漲速度，等待生產(chǎn)力和居民購買力上漲到可以負擔的階段，再全面放開房價的管制，這是唯一也是最完美的解決房地產(chǎn)泡沫的方法，在2012年中央經(jīng)濟會議提出收入倍增計劃。在我們的收入倍增的計劃完成之后，相當于一部分的房價問題可以得到解決。

這個問題的關(guān)鍵在于如何實現(xiàn)收入倍增的計劃。GDP 出來之后就由政府，企業(yè)，居民三家分，要使居民收入與經(jīng)濟收入增長同步，政府與企業(yè)的收入增長不能高于經(jīng)濟的增長，否則對居民收入有擠出效應。要政府與企業(yè)讓利，實屬不易，首先財政收入不能增加太過，財政稅收部門的工作績效應該加上一條：不要受過頭稅，沒有完成任務，稅收多了績效評估時也要扣分，在具體執(zhí)行上，可以提高個人所得稅，加大對小微企業(yè)的減稅力度，加快營改增。

企業(yè)也要向居民讓利，企業(yè)收入嚴重的苦樂不均，暴利企業(yè)在提高居民的收入收入上應該承擔著更多實物責任，如果把存款利率提升1%，每年農(nóng)民的收入就會增加4000億元，另一個可行的的辦法是加大國有企業(yè)向國家財政分紅的比例，例如從目前的5%-10%提高到25%-30%，那么財政的收入就會增加3400億元-4500億元，國家財政在把這筆錢用來給城鄉(xiāng)低保人群與退休人員增加保障收入或提高退休金就合理了。