房地產(chǎn)基金的現(xiàn)狀與問題分析

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集性行業(yè)，銀行信貸、信托、上市融資、房地產(chǎn)基金正逐漸搭建房地產(chǎn)金融市場格局。文章分析房地產(chǎn)基金近年來迅速發(fā)展的原因，分析了目前市場上主流房地產(chǎn)基金的流派，并就房地產(chǎn)市場當(dāng)前現(xiàn)狀提出了房地產(chǎn)基金發(fā)展的制約因素。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)基金；房地產(chǎn)金融；有限合伙

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，需要多元化的融資渠道與地產(chǎn)金融體系。2010年起政府宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)收緊，拓寬融資渠道，加強直接投資成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要課題。房地產(chǎn)私募基金作為房地產(chǎn)金融的新生力量，不僅能夠降低銀行風(fēng)險，而且能夠增加開發(fā)商融資渠道，是中國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物。

1、房地產(chǎn)基金出現(xiàn)的必然性

私募基金法律環(huán)境的完善。我國的房地產(chǎn)基金市場剛剛起步，政府與各級管理機構(gòu)開始重視私募基金的發(fā)展，紛紛出臺相關(guān)法律條文與政策。2007年6月1日實施的《中華人民共和國合伙企業(yè)法》增加了有限合伙條款，以一般合伙人和有限合伙人的形式允許法人合伙，為私募股權(quán)投資提供一種新的渠道?！豆痉ā放c《有限合伙企業(yè)法》成為房地產(chǎn)基金的法律基石。

房地產(chǎn)金融市場政策調(diào)控。2010年起我國政府實行嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在金融方面表現(xiàn)為收緊房地產(chǎn)信貸與監(jiān)管房地產(chǎn)信托。2003年央行發(fā)布“121號文件”和2010年銀監(jiān)會頒布《加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題通知》限制了房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)信托的發(fā)展。

中國高凈值人群規(guī)模顯現(xiàn)。中國經(jīng)濟的迅速發(fā)展催生出許多高凈值群體，2013年胡潤研究院聯(lián)合發(fā)布《2012中國高凈值人群消費需求白皮書》。調(diào)查顯示600萬以上個人資產(chǎn)高凈值人群數(shù)量達到270萬。由于房地產(chǎn)市場具有投資屬性，房地產(chǎn)基金成為民間資本進入房地產(chǎn)行業(yè)的重要形式。

2、房地產(chǎn)基金的形態(tài)分類

房地產(chǎn)投資信托基金在歐美國家是房地產(chǎn)基金的核心組成部分，能夠降低銀行等金融機構(gòu)的信貸風(fēng)險，但是在國內(nèi)鑒于政策、法律、稅收的空白，房地產(chǎn)私募投資基金在國內(nèi)成為房地產(chǎn)基金的重要業(yè)態(tài)，我國房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)形成品牌地產(chǎn)開發(fā)商、金融機構(gòu)、大型國企以及專業(yè)投資人士為主體的四類形態(tài)。

品牌房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)起成立。品牌房地產(chǎn)開發(fā)商依托成熟的房地產(chǎn)運作經(jīng)驗與市場品牌，參與到房地產(chǎn)基金的社會分工。代表為萬科、萬通等多家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起設(shè)立的“中城聯(lián)盟基金”；北京銀信投資、陽光壹佰集團等5家專業(yè)機構(gòu)發(fā)起設(shè)立的盛世神州房地產(chǎn)基金；金地集團成立穩(wěn)盛投資基金管理有限公司；榮盛房地產(chǎn)成立的榮盛泰發(fā)房地產(chǎn)基金。

金融投資機構(gòu)發(fā)起成立。信托公司作為橫跨貨幣資本、實業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)資本的金融投融資工具，近年來加強主動管理的自管能力，先后有多家信托公司成立自己的主動管理型的房地產(chǎn)基金，代表有新華信托的普天1號、中信信托的聚信匯金系列、北京信托的穩(wěn)健系列、平安信托睿石系列。

大型國企成立的房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)行業(yè)投資回報率高，許多國有企業(yè)在多元化經(jīng)營中業(yè)參與到房地產(chǎn)基金市場競爭。如北京工商聯(lián)房地產(chǎn)商會和北京住建委試點的公租房保障房基金，海航置業(yè)集團設(shè)立的人民幣公租房地產(chǎn)信托基金。

專業(yè)地產(chǎn)與金融人士成立的房地產(chǎn)基金。如證券公司出身的曹少山成立的山河資本，前美林中華區(qū)總裁蓬剛發(fā)起成立的人民幣基金安泰磐石，建銀國際與李曉東管理團隊共同組建的建銀精瑞。

3、房地產(chǎn)基金的制約因素分析

我國的房地產(chǎn)基金伴隨著好的發(fā)展機遇，但是自身在發(fā)展過程中也受到許多因素的制約，具體表現(xiàn)為法律監(jiān)管環(huán)境的滯后，有限合伙人募資渠道不健全，人才相對匱乏與市場流動性較差。

法律與行業(yè)監(jiān)管相對滯后。當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融相關(guān)法律的滯后于市場發(fā)展，我國規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的法律法規(guī)還未正式出臺，目前設(shè)立房地產(chǎn)基金只能通過《公司法》、《有限合伙企業(yè)法》來約束，嚴重束縛房地產(chǎn)基金的市場發(fā)展。房地產(chǎn)基金是高風(fēng)險的行業(yè)，但是目前我國的房地產(chǎn)基金處于監(jiān)管缺位的狀態(tài)，沒有相關(guān)的部門規(guī)范行業(yè)發(fā)展。我國在房地產(chǎn)基金領(lǐng)域監(jiān)管的相對缺失，還沒有形成一套對管理人的管理、評估系統(tǒng)。因此政府應(yīng)當(dāng)設(shè)立監(jiān)管機構(gòu)與行業(yè)自律機構(gòu)，適度監(jiān)管，引導(dǎo)房地產(chǎn)基金健康發(fā)展。

募資渠道不通暢。房地產(chǎn)基金募資困難成為目前房地產(chǎn)基金面臨的突出問題。合伙制作為新興社會組織形式，需要市場培育周期。同時投資主體區(qū)別去發(fā)達國家的機構(gòu)投資者，在中國主要以個人投資者為主。房地產(chǎn)基金通過基金公司組建的財富中心或者聯(lián)合第三方理財公司進行市場推介，嚴重影響了項目的募資進度。

專業(yè)房地產(chǎn)基金人才相對匱乏。房地產(chǎn)基金的成功運作，需要房地產(chǎn)知識、金融業(yè)務(wù)以及相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而房地產(chǎn)基金在國內(nèi)作為新興的投資工具，人才的市場培育周期相對較短。房地產(chǎn)基金根據(jù)不同的工作分工可以分為融資人、風(fēng)控人和管理人，三者之間需要不同的專業(yè)分工。金融行業(yè)的競爭主要包括人才的競爭，發(fā)展我國房地產(chǎn)金融同時也迫切需要更多的專業(yè)相關(guān)人才。

退出機制與二級市場交易缺失。國外房地產(chǎn)基金的退出機制主要是IPO，而在國內(nèi)主要是股權(quán)溢價回購、產(chǎn)權(quán)物業(yè)出租出售等形式退出，違背了房地產(chǎn)基金投資的通過轉(zhuǎn)讓所投資權(quán)益來獲取回報的目的。此外房地產(chǎn)基金有限合伙人的二級市場轉(zhuǎn)讓也是制約房地產(chǎn)基金發(fā)展的因素，完整的二級市場交易可以增加自身資產(chǎn)流動性。北京金融資產(chǎn)交易所處在二級市場建立的初級階段，也是我國股權(quán)投資基金二級市場的嘗試，鑒于目前在國內(nèi)私募股權(quán)投資者主要是個人投資者，加之不同項目投資風(fēng)險與收益率的差異性，在操作實務(wù)中房地產(chǎn)基金二級市場交易沒有形成規(guī)模。

結(jié)語

房地產(chǎn)基金作為房地產(chǎn)金融的主要組成部分，在緩解銀行信貸壓力、豐富市場投資產(chǎn)品和緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力方面發(fā)揮重要作用。法律環(huán)境的不斷完善、房地產(chǎn)調(diào)控與社會可投資財富增加促使房地產(chǎn)基金處在高速發(fā)展的時期，也催生出不同的發(fā)展流派。房地產(chǎn)基金是發(fā)展機遇與制約因素并存，應(yīng)當(dāng)完善立法與行業(yè)監(jiān)管，加強專業(yè)復(fù)合人才的培養(yǎng)，讓房地產(chǎn)基金成為房地產(chǎn)金融的重要組成部分。（作者單位：河北大學(xué)）

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