淺議以房養(yǎng)老

摘要：我國(guó)自1983年實(shí)施計(jì)劃生育政策到如今已經(jīng)是第27個(gè)年頭 ，計(jì)劃生育后的第一代已經(jīng)進(jìn)入了適婚年齡的階段，與此同時(shí)我國(guó)又正迅速步入老齡化社會(huì)，整個(gè)社會(huì)的家庭模式向“四二一”轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老壓力日益突出。傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”養(yǎng)老模式對(duì)新一代的年輕人生活造成了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，讓年輕一代有心無(wú)力。由于住房是絕大多數(shù)家庭的必備品和重要的資產(chǎn)，推出住房養(yǎng)老保險(xiǎn)，既可以不改變老年人生活習(xí)慣又可以增加收入提高生活質(zhì)量，對(duì)于和諧社會(huì)構(gòu)建有著重要的意義。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；倒按揭；反向抵押

1.以房養(yǎng)老簡(jiǎn)介

倒按揭業(yè)務(wù)即以房養(yǎng)老，在荷蘭起源，美國(guó)成熟，此業(yè)務(wù)最先在美國(guó)新澤西州的一家銀行推出，隨后就迅速的在美國(guó)得到普及和推廣，發(fā)展為一種較為新型的貸款方式。以房養(yǎng)老作為保障老年人生活的工具在歐美、日本、新加坡等國(guó)家已經(jīng)比較成熟，近期在我國(guó)也開始出現(xiàn)，但是我國(guó)的倒按揭卻面臨著一系列有中國(guó)特色的困難，如老年人的傳統(tǒng)觀念的問(wèn)題，銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制的問(wèn)題，房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定性問(wèn)題等等。但老齡化的加速發(fā)展卻是我們不得不考慮的問(wèn)題，作為一種先進(jìn)的養(yǎng)老方式，我們要深入研究以房養(yǎng)老這項(xiàng)業(yè)務(wù)。所謂的以房養(yǎng)老，理論上是產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金，那些擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人，要先把房屋的產(chǎn)權(quán)抵押給業(yè)務(wù)銀行或者保險(xiǎn)公司，然后由相應(yīng)的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)老年人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、健康狀況進(jìn)行綜合評(píng)估，后根據(jù)住房的價(jià)值，一次性或每月支付給房主，直到房屋主人去世為止。而在住房整個(gè)抵押的期間，老年人可以享有抵押房屋的居住權(quán)，但并負(fù)責(zé)維修。而當(dāng)房屋主人去世后，銀行或者保險(xiǎn)公司將會(huì)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，并可以對(duì)該房屋處置，進(jìn)行銷售或出租，所得資金將會(huì)用來(lái)償還老年人貸款的本息，并同時(shí)享有該房屋升值的部分。在我國(guó)，近幾年，由于養(yǎng)老金缺口以及養(yǎng)老體系不完善的問(wèn)題，不能很好的保證人民在退休后的利益，保護(hù)和改善老年人的適當(dāng)權(quán)利成為政府義不容辭的責(zé)任，當(dāng)然這需要一些金融機(jī)構(gòu)的共同努力。面對(duì)中國(guó)老齡化的加速發(fā)展，老年人生活品質(zhì)不斷下降的問(wèn)題，建立一個(gè)健全、完善的以房養(yǎng)老的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，并正確定價(jià)這一產(chǎn)品顯得意義重大。

2.以房養(yǎng)老政策研究

目前，國(guó)內(nèi)外專家對(duì)以房養(yǎng)老的研究主要集中在潛在以房養(yǎng)老的市場(chǎng)前景分析、具體的貸款額度確定以及風(fēng)險(xiǎn)防范與管理三個(gè)方面。

在業(yè)務(wù)開展中的風(fēng)險(xiǎn)防范與管理方面，主要分析了這一項(xiàng)目中的違約風(fēng)險(xiǎn)，跟抵押貸款不同，以房養(yǎng)老中的借款人會(huì)持有一種消極的態(tài)度，并且如果老年人的壽命足夠長(zhǎng)，就會(huì)在銀行貸款超過(guò)房產(chǎn)本身凈值的情況下，依然居住在抵押給銀行的房屋中，這就會(huì)給以房養(yǎng)老這項(xiàng)業(yè)務(wù)帶來(lái)違約風(fēng)險(xiǎn)。以房養(yǎng)老的貸款包括了資產(chǎn)和負(fù)債兩部分，但這兩部分對(duì)利率的敏感系數(shù)是不一樣的，利率風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)給開展一份迎來(lái)了的金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)?yè)p失。

在潛在的市場(chǎng)前景方面，學(xué)者主要分析分析了反向抵押貸款的潛在市場(chǎng)，認(rèn)為它存在著兩個(gè)方面的動(dòng)機(jī)，一是年齡的增加減帶來(lái)收入的減少，二是當(dāng)擁有的房產(chǎn)過(guò)多而使房產(chǎn)成為流動(dòng)資產(chǎn)的迫切需要。反向抵押貸款給客戶帶來(lái)的收入可能不是很高，卻會(huì)增加了資產(chǎn)的流動(dòng)性，也會(huì)讓客戶不必當(dāng)心房產(chǎn)價(jià)值浮動(dòng)的問(wèn)題。同時(shí)還分析了反向抵押貸款投資動(dòng)機(jī)的重要性，認(rèn)為可以通過(guò)向抵押貸款取得的收入來(lái)投資長(zhǎng)期醫(yī)療保險(xiǎn)、收益性資產(chǎn)、確保孩子的大學(xué)費(fèi)等等。

貸款額度確定這方面的研究主要是對(duì)與低收入群體來(lái)說(shuō)，反向抵押貸款的年金收入占總收入的比例是比較大的。他們對(duì)不同房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行反向抵押貸款的收益進(jìn)行分析，得出的結(jié)論是現(xiàn)實(shí)價(jià)值低于100000美元的房產(chǎn)所帶來(lái)的年金收入太小，不值得進(jìn)行反向抵押貸款，而如果價(jià)值高于200000美元的房主并擁有其他的財(cái)產(chǎn)，則沒(méi)有必要進(jìn)行以房養(yǎng)老，只有那些擁有的房產(chǎn)價(jià)值在100000-200000美元以及沒(méi)有其他資產(chǎn)的群體來(lái)說(shuō)，反向抵押貸款才使值得投資的。

3.以房養(yǎng)老的對(duì)策建議

1.國(guó)家需要加大對(duì)以房養(yǎng)老宣傳力度，鼓勵(lì)人們采取“以房養(yǎng)老”的形式進(jìn)行養(yǎng)老。老年人應(yīng)該改變傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念，充分認(rèn)識(shí)到“以房養(yǎng)老”帶來(lái)的好處及便利，了解國(guó)家對(duì)“以房養(yǎng)老”的優(yōu)惠政策，從心里接受“以房養(yǎng)老”這種新型的養(yǎng)老機(jī)制。

2.政府要建立配套的財(cái)政金融措施?！耙苑筐B(yǎng)老”是涉及到銀行、保險(xiǎn)等財(cái)政金融部門，所以，要建立健全和配套的財(cái)政金融制度和法律法規(guī)。只有完善的金融法規(guī)，老年人才會(huì)大膽的進(jìn)行以房養(yǎng)老，促進(jìn)這項(xiàng)養(yǎng)老計(jì)劃的開展。

3.由于我國(guó)的保險(xiǎn)公司還不具備相應(yīng)的金融信貸功能，為進(jìn)一步的推進(jìn)以房養(yǎng)老的發(fā)展，保險(xiǎn)公司需要加強(qiáng)與相關(guān)銀行的合作，許可商業(yè)銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)聯(lián)合研究開發(fā)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，對(duì)商業(yè)銀行開展的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)獲得的房產(chǎn)增值的收益采取免稅的方式，提高商業(yè)銀行開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的積極性，而保險(xiǎn)公司可以通過(guò)創(chuàng)立新的保險(xiǎn)品種，開展以房養(yǎng)老的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，分散銀行風(fēng)險(xiǎn)。

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