如何在新會計準則下開展物業(yè)企業(yè)的財務管理和會計核算

摘要：物業(yè)管理作為我國新興的一個行業(yè)，同時還具有服務行業(yè)的本質(zhì)特征。在新會計準則下要求物業(yè)管理企業(yè)的財務管理和會計核算必須根據(jù)其特點，結(jié)合我國物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀來開展其工作，對于物業(yè)管理企業(yè)具有重大的意義。

關鍵詞：物業(yè)管理；財務管理；會計核算；成本管理

物業(yè)管理作為社會發(fā)展中不可或缺的服務行業(yè)，雖然發(fā)展歷史比較短，但是區(qū)別于其他服務行業(yè)。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，必須加強其財務管理和會計核算管理，確保企業(yè)財會管理的高效性、安全性和準確性。

1、財務管理和會計核算的內(nèi)容

物業(yè)管理企業(yè)的會計核算是企業(yè)經(jīng)濟核算的重要組成部分，它是以具體的價值形式監(jiān)督和反應企業(yè)內(nèi)部各個部門管理過程中的資金消耗、物資消耗以及產(chǎn)生的經(jīng)濟效果，財務管理是對審核之后的各種原始憑證運用會計科目的處理方法，進行全面和系統(tǒng)的計算和記錄企業(yè)經(jīng)濟活動的過程。物業(yè)管理企業(yè)的財會管理人員不僅需要確定企業(yè)籌資的時間和規(guī)模，還需要分析不同的籌資方案需要承擔的籌資風險和籌資成本，從而選擇最佳的籌資方案。

物業(yè)管理公司的財會管理的內(nèi)容主要分為三個部分：一是企業(yè)的固定資金和流動資金的管理；二是成本管理也就是企業(yè)資金花費管理；三是利潤管理和企業(yè)收入管理。隨著物業(yè)管理公司業(yè)務范圍和服務項目的不斷增多，財會管理能夠?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營管理活動實施有效的監(jiān)督和管理。

2、當前財會管理存在的問題分析

2.1會計管理基礎薄弱

當前很多物業(yè)管理企業(yè)都沒有依法建賬，并沒有遵循現(xiàn)代會計制度來設置明細分類賬，以至于很多財務原始資料失真，存在非正式發(fā)票入賬等情況，正是由于財會管理基礎比較薄弱和不規(guī)范，進而會影響到財會報表的使用功能和參考價值。

2.2財會核算方式不合理

很多企業(yè)的財會管理人員還是處于手工核算階段，將大量的時間花費在記賬、對賬以及重復計算中，這樣會浪費大量的人力，財會人員也就沒有時間到各個職能部門對成本費用產(chǎn)生的根源進行分析，也就很難提出具有針對性的建議。

2.3財務報表不合理

當前一些物業(yè)管理企業(yè)的財會報表過于籠統(tǒng)，很難滿足企業(yè)各個職能部門的需要。根據(jù)會計制度。企業(yè)必須對外提供資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流表和利潤表等，但是缺乏管理者需要的各種報表，致使管理者需要通過其他途徑來獲得需要的各種信息，來滿足自身的需要。

2.4納稅項目管理不合理

物業(yè)管理企業(yè)在服務收費的會計核算與稅務申報、應稅項目與非稅項目的區(qū)分等方面存在認識不清、概念模糊等問題，致使企業(yè)財會核算管理混亂，企業(yè)納稅申報不實，既影響公司的收益，還會損害業(yè)主的權益。

3、物業(yè)企業(yè)開展財務管理和會計核算的措施及建議

3.1規(guī)范財務管理和會計核算的基礎管理工作

物業(yè)管理企業(yè)的財會管理工作必須依據(jù)當前的《會計基礎管理規(guī)范》和《會計法》的規(guī)定依法建立會計核算項目。在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)財會管理人員的思想觀念以及業(yè)務技能，并參與到公司管理類中，全面提升會計人員的素質(zhì)。在企業(yè)內(nèi)部完善各項會計管理制度以及健全會計監(jiān)督制度，加強企業(yè)的會計監(jiān)督職能，尤其是原始憑證的稽核和審核制度，這是確保會計核算信息真實的基礎。

3.2建立二級財會核算制度

當前，很多物業(yè)小區(qū)都存在日常管理物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)和維護業(yè)主權益 的業(yè)主委員會，使得物業(yè)管理企業(yè)必須不斷提高財會核算質(zhì)量，能夠正確反映出資金的使用狀況，這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須建立多級核算制度，實行分散核算和集中核算的財務管理方式。

物業(yè)公司同業(yè)主之間的經(jīng)濟活動可以實行“內(nèi)部往來”的方式來核算。這種處理方式的記賬憑證必須是兩聯(lián)復寫式，兩聯(lián)的記賬數(shù)字要一致并加蓋內(nèi)部記賬公章。在月末物業(yè)企業(yè)財會部門匯總“資產(chǎn)負債表”中，如果發(fā)現(xiàn)“內(nèi)部往來”的余額不一致的情況，應該及時通知業(yè)主進行核對，同時要進行貸方余額和借方余額相互抵消，并且不存在余額，如果有未完成的款項，應該將差額記為“其他應收款”的余額中。物業(yè)企業(yè)為二級核算單位辦理的經(jīng)濟業(yè)務的原始憑證必須由物業(yè)管理公司保管，并附于記賬憑證，如果一張原始憑證涉及多個二級核算單位，需要給二級核算單位出具原始憑證的復印件，并加蓋公章。對于二級核算單位的所有收入必須上交給物業(yè)企業(yè)的財會部門，不得坐支。最重要的是財會管理職能部門必須定期對二級核算部門進行核查，做到賬實相符。

3、正確劃分企業(yè)的應稅項目和申報納稅

物業(yè)管理費是物業(yè)管理公司同業(yè)主委員會協(xié)商確定的收費標準，是向業(yè)主收取的管理費用，而物業(yè)管理的經(jīng)營收入是從物業(yè)管理費中收取的傭金，這也就產(chǎn)生了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營利潤和物業(yè)管理費的收支結(jié)余兩個概念，物業(yè)管理費的收支結(jié)余是指物業(yè)管理費減去實際發(fā)生的物業(yè)管理費用的余額，而物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營利潤是指物業(yè)管理企業(yè)減去企業(yè)各項管理成本、開支以及稅收之后的余額，前者不需要繳納任何稅收，而后者則是在產(chǎn)生利潤之后才需要繳納企業(yè)所得稅。另外物業(yè)管理企業(yè)還會代收和代付水電費、裝修押金以及代管的物業(yè)維修資金，根據(jù)稅法規(guī)定這是不需要繳納營業(yè)稅及其附加稅。

2.4實行精細化的財會管理

首先，對每一項成本費用必須列支相應的部門，對每一筆業(yè)務都要實行多級審核，實現(xiàn)一個賬簿系統(tǒng)能夠輸出多種功能的成本信息，確保成本核算的準確性，從而滿足企業(yè)經(jīng)營管理決策的需求。

其次利潤中心的確認。根據(jù)公司的組織架構(gòu)，將公司下屬的各個部門按照財務管理的原則劃分為相對獨立的業(yè)務單元，并設為利潤中心，每個利潤中心可以再劃分成更小的業(yè)務單元，這樣每個利潤中心能夠反映出相應的經(jīng)營狀況，有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營過程存在的問題，并及時采取措施。

最后企業(yè)資金的管理。這需要提高企業(yè)資金運作水平，實現(xiàn)開源節(jié)流。第一，實施各項資金的跟蹤管理，確保資金的專款專用；第二，加大應收款項的收繳力度，降低企業(yè)應收款項的比例，確保資金快速回籠，分散企業(yè)的經(jīng)營風險，從而提升企業(yè)抵御風險的能力。

總結(jié)

財會管理作為企業(yè)經(jīng)營管理中最重要的組成部分之一，其目的是確保企業(yè)獲得更大的利潤，但是物業(yè)管理企業(yè)不能夠片面的追求企業(yè)利潤，其結(jié)果可能降低物業(yè)服務質(zhì)量，進而影響到企業(yè)的市場形象，因此，必須加強物業(yè)企業(yè)的財會管理工作。

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