淺析二手房屋買賣中陰陽合同

摘要：為了少繳納稅金，二手房屋買賣中盛行陰陽合同已經成為了公開的秘密。本文將探尋陰陽合同的存因，并參照《合同法》及其他法律法規(guī)，司法解釋，著重分析二手房屋買賣中陰陽合同的效力。冀以此為基礎，為解決二手房屋買賣中陰陽合同問題做出些許法律思考。

關鍵詞：陰陽合同；法律效力；救濟

一、陰陽合同的概念

陰陽合同自古有之，大量見諸于媒體還是在《招標投標發(fā)》頒布之后，原指為了規(guī)避政府的管理，招標方與投標方在簽訂形式合法的合同后，再私下簽訂與原合同大相徑庭的施工合同。在二手房屋買賣中，指買賣雙方簽訂兩份價格迥異的房屋買賣合同，價格高者為“陽”合同，用于借貸、抵押；價格低者為“陰”合同，用于過戶登記，繳納稅金等。

二、陰陽合同的成因

陰陽合同在二手房交易市場中盛行，最根本的原因就是其中的巨大利益，因陰陽合同差價可規(guī)避部分稅金。以北京為例，據(jù)悉，北京每套二手房交易價在220萬元以上（陽合同），而網(wǎng)簽價平均在60萬（陰合同），差價達到了160萬！若交易房屋原屋主未注滿5年，依舊意味著需要交納營業(yè)稅5.5%，契稅1.5%，個稅1%，計7%，則陰陽合同避稅達到了160×7%=11.2萬元！在利益面前，買馬雙方、中介紛紛下水，憑借“陰陽合同”分食本該屬于國家財政的稅金。

三、陰陽合同的效力

合同是雙方當事人的意思合意，以其效力可分為有效合同、效力待定合同、可撤銷合同和無效合同。在考察陰陽合同效力時，常常將陰陽合同區(qū)分對待。目前，在司法實踐中，對陰陽合同的效力主要有以下三觀點：

（一）、一種觀點：陰、陽二合同違反《合同法》第五十二條之“第二款：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；”“第三款：以合法形式掩蓋非法目的；”“第五款：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；”之規(guī)定，故均無效。

（二）、另一種觀點：陽合同不是買賣雙方的“真實意思表示”，故不具效力；陰合同是雙方當事人的真實合意，在不考慮《合同法》第53條，即在私權救濟過程中，因認定為有效。

（三）、還有小部分人持第三種看法：對于陰合同的認定，基本與第二種看法吻合，即有效；對于陽合同，除非雙方真實意思表示的關于價格的條款內容部分外，其余條款可為陰合同的買賣條款佐證，避免審判中出現(xiàn)孤證，即，應該被認為有效。

筆者認為，合同法屬于私法范疇，合同也是雙方的合意，故介入太多公權力以一票否決陰陽合同會引發(fā)市場的混亂，導致二手房屋交易市場出現(xiàn)投機之徒：先簽訂陰陽合同并將房屋登記過戶，再以合同無效為借口，拒絕支付全部或剩余購房款。如果一票否決陰陽合同的效力，那么便無法據(jù)此向其追償合同之債。然而，房屋的所有權已隨變更登記而改變！故第一種觀點實不可?。?/p>

再者，以陽合同不是買賣雙方“真實意思表示”為由一票否決陽合同，也不是十分高明：其一，合同是由若干條款組成，一個條款存在瑕疵，不能排除其他條款是“真實意思表示”的可能性。以希特勒是德國人，便認定所有的德國人都是兇惡之士豈不會滑天下之大稽？其二，如果陽合無效，那么其構成的條款自然也無效，雙方即無買賣房屋的合意。如果雙方連房屋買賣的合意都不具有，又如果敢認定陰合同有效呢？故第二種也不可取。

我較為支持第三種觀點，畢竟除了陽合同的價格條款有所瑕疵外，陽合同的其余條款、陰合同皆是買賣雙方的真實合意。其實，就其本質而言，陰陽合同均是合法有效的。分開私法與公法，買賣房屋時一回事，稅務處分是另一碼事。

四、陰陽合同誰之過？

在房屋買賣過程中，合同的當事人是買賣雙方，合同的中間人是房屋中介單位、中介推銷員，過戶登記、收費是房管部門。三方中缺了哪一方，陰陽合同都不可能成為房屋買賣市場中的不死鳥。

雙方當時人：一個想賣的高、一個想買得低，最終便將貪婪的雙手伸向了本該歸于財政的稅金。

房屋中介單位、中介推向員：本著服務買賣雙方的原則，揣著更多更快提取傭金的信念，慫恿、協(xié)助買賣雙方當事人簽訂陰陽合同。

方管部門：審查不得力，不了解房市行情，可能存在的權力等。

五、對陰陽合同的處理

國家為了處理陰陽合同問題，出臺了不少規(guī)定，然而收效欠佳。按照法律社會學的原理，個體在思考是否遵守某一法規(guī)時，往往想到的是：成本、收益、時效與幾率…

對此，筆者認為要解決陰陽合同問題，需從以下幾點著手：

（一）、改變現(xiàn)有交易稅形式，取消二手房買賣中的交易稅

現(xiàn)行高昂的交易稅旨在控制炒房，降低房屋扭轉的頻率。然在二手房屋買賣中一次性收重稅的做法增加了使用陰陽合同的收益。如果將稅改為新房征重稅、舊房反貼錢的方式，即：從新建房屋開始征稅，第一年征收房屋款的2%、第二年征收1.8%、第三年征收1.5%…逐步減少并在8年后開始逐年反補貼未扭轉的房屋（補貼款為前八年繳納款除去交易稅之余額及其孳息），這樣，便斷了陰陽合同的根源，亦保證了財政之收入。

（二）、對陰陽合同的雙方中介進行懲罰性處罰

如果成本大于收益，那么便不會有人去做這樣賠本的買賣?，F(xiàn)行刑法對個體偷稅的處罰還僅停在留罰沒所偷稅金額的一倍以上，兩倍以下的層面（人身刑不在此考慮內），考慮到被處罰的幾率，買賣雙方都覺得無所謂，如果將懲罰變?yōu)閼土P性處罰，我想頂著購房款或賣房款被罰沒的風險作案的人應該會不多吧。

（三）、加大對中介的監(jiān)管

陰陽合同的盛行，很大一部分是房屋中介去迎合買賣雙方，并在其中分得了一杯羹。然而，司法實踐中，中介因為陰陽合同被處罰的例子寥寥可數(shù)。故因明文規(guī)定中介人員和買賣雙方當事人，對陰陽合同負同等責任，并對其所在的中介公司重罰。以此杜絕中介人員協(xié)助買賣雙方簽訂陰陽合同。

（四）、房管部門因更積極

如果沒有房管部門的消極作為，陰陽合同不會如此大行于道，難道房管部門不知道房屋轉讓價格太低么？只是由于尋租、嫌麻煩、事不關己等諸多原因行政不作為。對此，因加大房管部門的廉政監(jiān)管，同時輔之與獎勵，諸如查實一例陰陽合同，將所追回稅款一部分作為工作人員的獎勵等

六、小結

陰陽合同的存在時多方利益博弈的結果，要想根除，非一朝一夕，也不可能一蹴而就。然而陰陽合同確實是增加房屋買賣欺詐，侵害國家利益，造成社會不和諧的因素之一，必須正視問題、嚴肅對待、迅速處理。

參考文獻：

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