淺析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其防范措施

摘要：在我國的國民經(jīng)濟(jì)格局中，房地產(chǎn)起著重要的作用，作為一種重要的投資手段，其在我國的投資領(lǐng)域一直保持非常高的熱度。投資本身就是收益與風(fēng)險(xiǎn)并存的，在房地產(chǎn)投資過程中，人們對于房地產(chǎn)的投資收益估計(jì)過高，缺乏全面地分析與理想的思考，這對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常不利。筆者主要從政策風(fēng)險(xiǎn)、供求風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行了分心，并據(jù)此提出了相應(yīng)的防范措施，旨在以問題為導(dǎo)向，解決風(fēng)險(xiǎn)問題，把握市場脈搏，進(jìn)行科學(xué)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)分析；防范措施

1.我國房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.1政策風(fēng)險(xiǎn)

政府在市場經(jīng)濟(jì)中擔(dān)當(dāng)著“守夜人”的角色，根據(jù)對國家宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的分析，其會(huì)制定相應(yīng)的政策來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其中很多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前，就需要對當(dāng)前的政策環(huán)境進(jìn)行充分的了解。第三產(chǎn)業(yè)政策、租金政策、設(shè)備材料政策、土地出讓政策、環(huán)保政策等都會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。只有對我國的政策環(huán)境進(jìn)行充分地認(rèn)知，才能對比風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到理性投資的目的。

1.2供求風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行投資之前，就需要對供求關(guān)系進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資的過程中，供求關(guān)系是難以進(jìn)行科學(xué)地把握的。一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工需要一個(gè)比較長的周期，先前的預(yù)測可能會(huì)隨著市場的不斷變化，而導(dǎo)致供求關(guān)系受到很大的影響。諸如，如果在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中發(fā)生了通貨膨脹或者通貨緊縮的現(xiàn)象，人們的購買力就會(huì)相應(yīng)變化，目標(biāo)人群也會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，這樣就會(huì)存在供求的風(fēng)險(xiǎn)。

1.3土地風(fēng)險(xiǎn)

在整地拆遷這個(gè)過程中，也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。這主要包括以下幾個(gè)方面：

1.3.1安土重遷觀念的影響

我國的居民有著安土重遷的觀念，在進(jìn)行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進(jìn)行大量的思想工作，來勸導(dǎo)這些居民進(jìn)行搬遷。這使得拆遷的時(shí)間難以保證，難以進(jìn)行成本控制，增加了項(xiàng)目的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。

1.3.2投機(jī)主義的影響

隨著我國的土地拆遷不斷進(jìn)行，人們在遇到拆遷的時(shí)候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進(jìn)度，為了使得工程建設(shè)盡早進(jìn)行，投資方需要花費(fèi)比計(jì)劃更多的成本，這樣就使得企業(yè)效益難以保證。

1.3.3極端行為的影響

在進(jìn)行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時(shí)有發(fā)生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時(shí)也將拆遷隊(duì)伍放到了法律和輿論的風(fēng)口浪尖。在社會(huì)各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。

1.4建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目建設(shè)階段涉及到市場把握、人員協(xié)調(diào)、材料的采購、機(jī)械的租賃、合同關(guān)系維度、進(jìn)度管理等諸多方面的內(nèi)容，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中，其是最復(fù)雜多變的一個(gè)過程。在這個(gè)過程中主要存在以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：

1.4.1進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)

由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無法保證的話，那么預(yù)售的房屋就要進(jìn)行必要的賠償，并且嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽(yù)和形象。此外，延長工期不但會(huì)帶來額外的成本支出，還將使得管理更加復(fù)雜。

1.4.2質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

建筑的質(zhì)量對于房地產(chǎn)投資也存在一定的影響，如果質(zhì)量不合格就難以進(jìn)行竣工驗(yàn)收，那么房地產(chǎn)就難以預(yù)期投入使用，這樣不但會(huì)造成諸多損失，還會(huì)使得房屋的購買率下降。

2.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

2.1科學(xué)決策

為了預(yù)防房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，就需要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查分析。調(diào)查分析不但要涉及到政策的政策因素，還需要對房地產(chǎn)的供求狀況以及發(fā)展趨勢進(jìn)行必要的調(diào)查。在對國家和社會(huì)雙重因素的把握之下，需要對房地產(chǎn)建設(shè)方面的信息進(jìn)行收集并建立必要的分析系統(tǒng)，其中要包括類似項(xiàng)目開發(fā)方案與收益狀況、周邊配套設(shè)施建設(shè)狀況、政府規(guī)劃情況、產(chǎn)業(yè)布局等，這樣才能在把握大局的情況下，進(jìn)行細(xì)致分析，才能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

2.2風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

房地產(chǎn)施工的周期比較長，其間很可能會(huì)遇到各種各樣的特殊情況，為了規(guī)避損失，在訂立合同的時(shí)候，需要對相關(guān)的責(zé)任進(jìn)行明確。諸如，如果工程的工期超過合同規(guī)定期限的話，那么施工企業(yè)要負(fù)擔(dān)這部分責(zé)任，這樣就能減少開發(fā)商的損失，起到很好規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的效果。除了合同措施之外，還可以進(jìn)行保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在的保險(xiǎn)行業(yè)也逐漸完善起來，為了防止建筑工程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，可以將保險(xiǎn)費(fèi)作為一部分預(yù)防性支出，一旦發(fā)生突發(fā)情況，就能降低風(fēng)險(xiǎn)。

2.3多元投資

投資的目的就是為了獲得效益，每個(gè)行業(yè)的投資都有著自己的特點(diǎn)，有的行業(yè)投資效益比較低，但是相對安全，有的行業(yè)的投資效益比較高，但是也面臨著高風(fēng)險(xiǎn)。投資者在進(jìn)行投資的時(shí)候，應(yīng)該采用多元的投資方式，這樣能夠增加防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.4加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管

工程質(zhì)量的好壞對于房地產(chǎn)投資來說至關(guān)重要，如果其質(zhì)量不合格，將很難配合營銷策略、預(yù)售策略的展開，對于房地產(chǎn)的效益有著直接的影響。為此，應(yīng)該加強(qiáng)對于房地產(chǎn)工程的質(zhì)量監(jiān)管。這不但需要開發(fā)商、監(jiān)理方的作用，還需要施工方嚴(yán)格要求自身。只有在施工的設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段都能進(jìn)行良好的監(jiān)控，才能保證房地產(chǎn)工程的質(zhì)量，進(jìn)而減少質(zhì)量問題帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

2.5創(chuàng)新營銷

為了有效地降低房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)上都在營銷方面進(jìn)行了創(chuàng)新。現(xiàn)在分期付款、預(yù)租預(yù)售等方式已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)銷售的主要模式。這樣的銷售模式不但將大量的資金回籠有效地規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，還將房地產(chǎn)開發(fā)與金融服務(wù)聯(lián)系在一起，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.總結(jié)

目前，我國的房地產(chǎn)投資比較熱，本文分析了我國房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并提出了相應(yīng)的防范措施，旨在能夠更好地促進(jìn)我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的發(fā)展，使我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐步走向科學(xué)化、理想化。

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