房地產物業(yè)稅開征面臨的問題及解決措施

【摘 要】物業(yè)稅是國際上通行的一種財產稅，目前在我國尚未實施，該稅是以不動產為課稅對象、在不動產保有環(huán)節(jié)課征的一種稅。在我國目前大力進行房地產市場調控的背景下，探討物業(yè)稅實施可能面臨的問題對今后該稅的實行具有重要的理論意義。本文闡述了中國物業(yè)稅開征原因，開征必要性，物業(yè)稅開征的難點及相應解決辦法。

【關鍵詞】物業(yè)稅；難點；解決辦法

一、物業(yè)稅開征面臨的主要問題

(一)土地出讓金置換

土地出讓金是在房地產開發(fā)之前取得土地使用權時向政府繳納的一定年限的土地使用費用。由于土地出讓金是一次性繳納且數額較大，開發(fā)商將其作為房地產開發(fā)的一部分成本分攤在房地產銷售價格之中，客觀上造成了房地產價格的高企。此外，由于一次性繳納未來數年土地的使用費用，使得政府在短期收益較高，而對于長期收益從未來可持續(xù)發(fā)展的角度來講非常不利。物業(yè)稅是房地產開發(fā)完成后業(yè)主在持有環(huán)節(jié)繳納的稅費，將土地出讓金的一次性支出變?yōu)槌钟衅陂g的分散支出，不僅可以大幅降低房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，降低房地產銷售價格，將房地產的價格不合理現(xiàn)象逐步調整為合理的市場應有狀態(tài)，也可以通過這種以稅代費的方式進一步完善地方政府的利益獲取方式和分配格局。

作為兩種截然不同的土地使用費用支出方式，土地出讓金與物業(yè)稅的對接是目前所亟待解決的關鍵問題。不僅涉及到公平、公正等社會問題，還會對土地市場造成深遠影響，比如土地出讓制度的變革以及土地一級、二級市場的相關管理政策的變化，牽一發(fā)而動全身，涉及到的利益相關者眾多，需要政府部門及專業(yè)機構進行大量的調研、分析和論證，謀定而后動方可使得物業(yè)稅制度的啟動與開展得以順利進行。

（二）物業(yè)稅開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅費轉換問題

涉及到房地產開發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅費種類繁多，除了上述土地出讓金與物業(yè)稅的對接問題之外，還有諸如土地使用稅、房產稅、土地增值稅、城市維護建設稅等涵蓋不同方面的稅種。這些稅種所組成的整個稅費體系與物業(yè)稅也存在重疊或交叉，因此，在物業(yè)稅的設計方面也需統(tǒng)籌考慮，既要做到覆蓋面廣又要解決可能出現(xiàn)的重復征稅問題，此外，還需考慮到涉及的不同部門、機構及納稅人的利益。

二、解決以上問題的具體措施

(一)土地出讓金解決辦法

1、房地分離、區(qū)別對待。由于我國的土地是屬于公有制性質，土地出讓只是一定年限的使用權，因此可以考慮把土地與地上建筑物分離開來進行處理。以住宅為例，將房地產中的土地價值，即70年的土地年租金的資本化所得到的土地使用權價值分離處理，不包含著物業(yè)稅的征收范圍之內，僅對地上建筑物按其評估價值作為稅基進行征稅。對于稅收部門來說，這種思路從操作程序和技術來講沒有問題，只是相對增加了一部分的工作量，相應的增加了一定的費用。但對于納稅人及社會公眾來說，這種思路缺乏合理的理論基礎，因為土地是房地產的存在前提，拋開土地使用權僅從地上建筑物的所有權角度衡量建筑物的價值及應征稅費，對于業(yè)主來說，從權益的角度無法接受。另外，采用房地分離對于房地產的再處置也來了一定問題和障礙[1]。

2、從土地所有權角度解決土地出讓問題。我國的土地所有權表現(xiàn)為公有制下的國家所有和集體所有兩種情況，而國家對土地所有權的確立也易于土地資料的合理規(guī)劃、開發(fā)和利用，涉及土地流轉、再處置等相關權利。企業(yè)或個人所購買的土地僅僅是一定年限符合規(guī)定的使用權，本質上屬于土地的長期租賃，而土地的價值也就表現(xiàn)為由于土地使用權出讓給國家?guī)淼拈L期收益，因此，土地所帶來的收益成為許多地方政府財政收入的主要來源。如果改革土地所有權的相關規(guī)定，國家對土地失去控制，勢必造成各項收益的大幅減少或喪失，也會影響政府對各項公共事業(yè)項目的投資。但是，物業(yè)稅并不是一定造成國家從土地中獲取收益降低的情況，因為物業(yè)稅稅種寬泛，覆蓋面廣，政府作為征稅人可以通過物業(yè)稅獲取正常的土地收益，且能改變土地出讓金的一次性收入方式，變?yōu)殚L期的持續(xù)收益，更有利于政府完善財政收支結構，進行資源的合理利用和分配，避免“寅吃卯糧”之類的短期行為。即使國家出讓了土地的所有權，政府依然可以作為公共利益的代表對土地利用進行相關規(guī)劃和管理，規(guī)范土地交易行為，起到監(jiān)督職能，從而建立更加合理、有序、高效的土地市場。此外，在必要時，政府也可以作為市場中的一員參與到相關的土地交易中，以控制和調節(jié)土地資源與價格。因此，實現(xiàn)土地所有權出讓，只是轉變土地的控制方式，將出讓收入轉變?yōu)槎愂?，從實質與效果上不會影響國家對土地的控制。當然，對于土地所有權的變革是關系國計民生的重大課題，牽扯面非常廣，造成的社會影響也非常大，需謹慎從事。至于相關制度的建立可參考西方國家與我國港澳臺地區(qū)的相關做法，或先進行試點，通過理論與實踐的結合解決土地利用這一重大問題 [2]。

（二）物業(yè)稅與房地產開發(fā)、交易、持有環(huán)節(jié)的稅費轉換解決辦法

在房地產開發(fā)階段，納稅人向政府繳納相應稅費，而政府則是作為社會公眾的代理人利用收取的相應稅費用于公共事業(yè)管理；就房地產開發(fā)環(huán)節(jié)本身而言，政府部門則是作為裁判員的角色監(jiān)督開發(fā)商企業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)的相關工作，確保潛在業(yè)主的利益不受侵害。對于開發(fā)商來說，進行房地產開發(fā)即進行投資，按照稅不課及資本的原則，房地產開發(fā)環(huán)節(jié)不應征稅。

在房地產交易環(huán)節(jié)，政府可參照其他經濟領域的交易，將房地產作為一宗有償商品對其銷售征收流轉稅。既有的營業(yè)稅可繼續(xù)使用，也可以增值稅方式對房地產交易進行征稅。此外，納稅人在房地產開發(fā)環(huán)節(jié)外購的商品和勞務轉移的價值可進行抵扣，操作相對簡單，抵扣鏈條不會中斷[3]。

在房地產持有環(huán)節(jié)征稅符合財產課稅的基本原則，而物業(yè)稅的重點也是通過房地產持有環(huán)節(jié)的征稅起到調節(jié)房地產價格、打擊房地產投機的作用。在房地產持有環(huán)節(jié)，可設置以營業(yè)稅、所得稅、增值稅、物業(yè)稅的稅收體系，通過各種稅種調節(jié)房地產在持有、轉讓時的各項經濟活動，從而簡化稅收體系，提高稅收透明度 [4]。

三、結論

總的來說，物業(yè)稅的實施勢在必行，尤其是在我國大力進行房地產市場調控的背景下，推進物業(yè)稅更是迫在眉睫。由于物業(yè)稅涉及面廣，利益相關者眾多，加上我國自身的國情，需在引進國外先進理念的同時，結合本國實際，預計可能出現(xiàn)的各種困難，建立符合我國時間情況的物業(yè)稅征收體系。

參考文獻

[1]蘇多永，張玉香.物業(yè)稅開征原因、模式選擇及實施方案[J].上海房地產，2010(1).

[2]周莉.物業(yè)稅之惑:物業(yè)稅開征亟需正視的若干問題[J].東南置業(yè)，2010(1).

[3]王建偉.物業(yè)稅開征的三大難點及其破解[J].寧夏社會科學，2010(1).

[4]王平.物業(yè)稅開征難點分析及破解[J].法制與社會(旬刊)，2010(16).