樓市“走鋼絲”

　　2011年入冬以來，每當(dāng)有調(diào)控政策將要退出的傳言時(shí)，決策層便隨即發(fā)出“堅(jiān)持調(diào)控不放松”的明確表態(tài)。
　　 2011年12月9日，中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。
　　2011年12月23日，在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，明年要繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)行各項(xiàng)調(diào)控政策，繼續(xù)落實(shí)地方政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的責(zé)任。繼續(xù)由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府負(fù)直接責(zé)任。
　　 這意味著，以“限購”為主，輔之以資金全面緊縮的“最嚴(yán)厲調(diào)控政策”沒有放松跡象。
　　 經(jīng)過十年輝煌之后，房地產(chǎn)業(yè)正默默承受淪為配角的失意與落寞。
　　 對(duì)中國經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)化”的思考正逐漸增多。12月10日，萬聯(lián)證券認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資帶動(dòng)固定資產(chǎn)總投資，是過去粗放型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的縮影，這一高投入、低產(chǎn)出和低附加值的增長(zhǎng)模式不僅難以為繼，更是中國經(jīng)濟(jì)增幅大起大落、外向型依賴度居高不下、貿(mào)易和人民幣匯率摩擦問題的根源之一。
　　 11月28日，哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心主任、美國住房與城市發(fā)展部前副部長(zhǎng)尼古拉斯·雷特西納斯（Nicolas Retsinas）接受《財(cái)經(jīng)》記者專訪時(shí)表示，“問題的關(guān)鍵是找到正確的平衡點(diǎn)?！?br/>　　 但不論對(duì)中央政府還是地方政府來說，轉(zhuǎn)型所帶來的陣痛和難題都是前所未有的。一年前剛剛確定的“雙軌制”房地產(chǎn)發(fā)展模式，亦將迎接第一次“大考”：
　　 如何保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，防止房?jī)r(jià)大幅下跌；如何如期完成1000萬套保障性住房建設(shè)；如何重新協(xié)調(diào)中央政府和地方政府財(cái)政收入分配；如何避免房地產(chǎn)市場(chǎng)“硬著陸”對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的巨大沖擊……
　　
　　“緊箍咒”難松
　　 寒意在秋冬之際襲來，市場(chǎng)的悲觀情緒不斷蔓延，二手房中介紛紛倒閉，由降價(jià)所引起的業(yè)主沖擊售樓處事件頻繁發(fā)生。
　　 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2011年9月以來，全國主要城市的二手房中介破產(chǎn)倒閉的情況屢屢發(fā)生。10月之前，只有個(gè)位數(shù)的樓盤開始降價(jià)，10月之后，平均每周都會(huì)有十多個(gè)樓盤因?yàn)榻祪r(jià)被業(yè)主打砸。
　　 近三個(gè)月，全國一二線城市商品房成交量持續(xù)下滑。11月底，上海、深圳與2010年同期相比下滑了50％，天津則下滑了60％；北京為28％，廣州為24％。也正因如此，放松調(diào)控的呼聲和努力一直不斷，而地方政府也在多次試探。
　　 10月11日，佛山市上午出臺(tái)了“寬限令”，晚上便收回。11月11日，成都市購房人資格審查轉(zhuǎn)由開發(fā)商和房產(chǎn)中介執(zhí)行政策執(zhí)行一周之后宣布取消。
　　 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者透露，佛山取消限購及最終收回政策，并未通過住建部系統(tǒng)?！白〗ú?jī)?nèi)部掌握的90個(gè)城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，反映出的趨勢(shì)跟國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字是一致的。調(diào)控政策不會(huì)松。”這位負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)。
　　 2011年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持高位運(yùn)行。國家統(tǒng)計(jì)局公布稱，2011年1月－11 月，全國商品房銷售面積8.96億平方米，同比增長(zhǎng)8.5％，商品房銷售額4.9萬億元，同比增長(zhǎng)16％。
　　 中國房產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行總裁丁祖昱解釋說，限購城市和非限購城市的分化，是造成數(shù)據(jù)相對(duì)繁榮，而市場(chǎng)感受比較冷清的重要原因。2011年1月－9月，45個(gè)限購城市商品房銷售面積同比上升1％；而非限購城市商品房銷售面積上升達(dá)19.9％。三四線城市的迅速“補(bǔ)位”，使2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)依然維持了穩(wěn)定增長(zhǎng)。
　　 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，全國市場(chǎng)差異很大，不能用東部城市或者北京市場(chǎng)情況來得出全國性的結(jié)論。由于限購限貸政策實(shí)施，限制了投機(jī)、投資性需求，一些城市，特別是東部城市成交量出現(xiàn)萎縮，但市場(chǎng)正在向最好的調(diào)控方向發(fā)展。
　　10月，全國商品房銷售面積8364萬平方米，而9月則達(dá)到11435萬平方米。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，2011年房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)仍然比較穩(wěn)定。這其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資1－10月份同比上升34％，新開工面積上升19.1％，施工面積上升26.8％，竣工面積上升10.9％，銷售面積上升9％。
　　另外，從土地市場(chǎng)看，雖然整體的土地市場(chǎng)還比較穩(wěn)定，但排在前幾位的城市則是喜憂參半。特別是在成交金額上，像北京、上海、天津、成都等以往成交金額比較高的城市，都出現(xiàn)了明顯回落，土地的溢價(jià)也受到了極大抑制。1－11月份，溢價(jià)在5％以下（基本沒有溢價(jià)）的土地超過了70％，而去年全年溢價(jià)在5％以下的土地僅有35％。
　　更重要的信號(hào)是，40個(gè)重點(diǎn)城市土地的購置面積1.03億平方米，同比下降9％；土地成交價(jià)款3485億，同比下降12.2％。先行性指標(biāo)連續(xù)三個(gè)月下降，這預(yù)示著明年和后年的商品房供應(yīng)將會(huì)偏緊。
　　朱中一同時(shí)擔(dān)心，今冬明春是房地產(chǎn)企業(yè)合同履行階段，如果由于銷售下滑，一些付給施工單位、設(shè)計(jì)單位的資金不能兌付，將會(huì)影響上下游企業(yè)的正常平穩(wěn)運(yùn)營。
　　 萬聯(lián)證券分析認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資放緩，與之相關(guān)的水泥、建材、建筑、鋼鐵、家具電器、裝飾裝潢等均將受到直接牽連。且內(nèi)外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性增加了經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步回落的可能，但這種“回落”一直是在管理層預(yù)期和掌控范圍之內(nèi)。
　　 2011年12月2日，中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)樊綱在昆明舉辦的“中國經(jīng)濟(jì)論壇”上指出，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸正在進(jìn)行中，期待政策放松是不現(xiàn)實(shí)的。“真的有房地產(chǎn)商朋友問我，會(huì)不會(huì)再遇到2008年那樣的危機(jī)，政府再搞一個(gè)‘救市’？我的判斷是，別做這個(gè)夢(mèng)。這次沒有。”
　　
　　去“房地產(chǎn)化”
　　 2011年11月20日下午，美國麻省理工學(xué)院STATA Center舉辦“中國創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)論壇”。萬科集團(tuán)董事會(huì)主席王石的首次英文演講吸引了600余位觀眾。在他談到登山、滑翔傘經(jīng)歷時(shí)，會(huì)場(chǎng)內(nèi)充滿了笑聲和掌聲，但話題回到房地產(chǎn)時(shí)，所有人又都變得異常嚴(yán)肅。
　　 “中國的房地產(chǎn)泡沫非常大?！蓖跏f。他認(rèn)為，日本經(jīng)濟(jì)在泡沫破裂后沉默了20年，但中國沒有這樣的社會(huì)承受能力。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)局面有所控制，如果能持續(xù)三年時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸便可實(shí)現(xiàn)。
　　 “對(duì)中國政府現(xiàn)在的宏觀調(diào)控政策，我是舉雙手贊成。房地產(chǎn)調(diào)控只是一個(gè)表現(xiàn)，實(shí)質(zhì)是國民經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。”王石說。
　　 分析人士認(rèn)為，以土地為資金來源和以房地產(chǎn)為載體大搞城市開發(fā)和建設(shè)，是地方政府支出快速增加和高負(fù)債的根源，也是惡化商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表和影響金融穩(wěn)定的根源之一。而高房?jī)r(jià)阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程，阻礙居民消費(fèi)，使啟動(dòng)和擴(kuò)大內(nèi)需困難重重，產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型和發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)則被邊緣化。
　　 萬聯(lián)證券指出，持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控在短期內(nèi)必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響，但緩沖這種影響的抓手在當(dāng)前有很多，如國土整治、水利建設(shè)、節(jié)能環(huán)保和電力設(shè)備投資等等。就房地產(chǎn)行業(yè)本身而言，加快保障房建設(shè)的力度和進(jìn)度也是緩沖房地產(chǎn)下滑的可行選擇。
　　 接近北京市政府的人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，按照GDP增速排名，2011年北京、上?？赡芘旁谌珖箶?shù)幾位，但這也可視為是一個(gè)優(yōu)點(diǎn)?！叭绻軌驍[脫房地產(chǎn)和汽車產(chǎn)業(yè)，今年還能保持7％的增長(zhǎng)，這件事情就算成功了。這意味著，房地產(chǎn)限購政策也將長(zhǎng)期執(zhí)行下去?！痹撊耸勘硎?，“房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)中央、聚光燈下的角色將漸行漸遠(yuǎn)，這個(gè)行業(yè)也許要開始學(xué)會(huì)平和地看待自己。”
　　 中國銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，目前思考房地產(chǎn)問題的邏輯已經(jīng)變了。政策松緊不再取決于商品房市場(chǎng)的波動(dòng)，而是“商品房+保障房”的雙重影響。
　　
　　 “地方政府是否還會(huì)以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心也是疑問。如果政府的目標(biāo)是轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)型政府，就不需要那么多錢了，也不會(huì)再去辦工廠搞建設(shè)了?！辈苓h(yuǎn)征認(rèn)為，中國的就業(yè)壓力正在緩解，“人口在減少、城市化在減緩、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)都發(fā)生了變化，需求沒有了”。
　　 聶梅生表示，目前政府需要房地產(chǎn)給產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和新興產(chǎn)業(yè)“騰地方”，房地產(chǎn)投資下降則是最直接的指標(biāo)。但房地產(chǎn)依然是一個(gè)非常重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
　　 她認(rèn)為，人均GDP在5000美元到10000美元之間的快速發(fā)展期間，房地產(chǎn)占GDP的比例一般在10％左右，美國曾多年穩(wěn)定在11％、12％的水平。如果將建筑業(yè)計(jì)入，中國大概是10％的水平。但如果房地產(chǎn)業(yè)再繼續(xù)沖高，自然會(huì)擠占其他產(chǎn)業(yè)。但是，“‘騰地方’的問題是能不能把投資轉(zhuǎn)過去？”
　　 另一方面，即便決策層對(duì)“去房地產(chǎn)化”信心堅(jiān)決，各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)一直奉行的“實(shí)用主義”思維讓業(yè)內(nèi)人士頗為擔(dān)心。
　　 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人在一次內(nèi)部座談中指出，大的企業(yè)并不希望房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，他們也會(huì)心驚膽顫，這會(huì)造成行業(yè)大起大落，對(duì)企業(yè)發(fā)展不利。
　　 調(diào)控短期目標(biāo)的模糊表述，造成整個(gè)行業(yè)的思想混亂，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)難以量化。因而，科學(xué)地界定房地產(chǎn)的發(fā)展目標(biāo)和調(diào)控目標(biāo)，將短期的調(diào)控政策和中長(zhǎng)期的制度結(jié)合起來，成為決策層必須要解決的一個(gè)難題。
　　 決策層反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“抑制房?jī)r(jià)快速上漲”、“促使房?jī)r(jià)回歸合理水平”、“房?jī)r(jià)回到百姓可以承受的能力”等調(diào)控目標(biāo)都是不能被量化的目標(biāo)，地方政府不好操作?！叭绻浴种品?jī)r(jià)快速上漲’作為短期調(diào)控目標(biāo)，按現(xiàn)在的數(shù)據(jù)看，是不是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了？”上述人士說。
　　
　　逃離房地產(chǎn)
　　 2011年10月19日，龍湖地產(chǎn)有限公司（0960.HK）（以下簡(jiǎn)稱“龍湖地產(chǎn)”）宣布代號(hào)為“搶收華東”的促銷行動(dòng)獲得成功。此前，龍湖地產(chǎn)不管在資產(chǎn)負(fù)債水平、銷售業(yè)績(jī)等方面都有著平穩(wěn)表現(xiàn)，此番率先降價(jià)促銷，對(duì)業(yè)內(nèi)造成較大心理沖擊。
　　 龍湖地產(chǎn)首席市場(chǎng)官秦力洪坦言，作為管理者最大的責(zé)任就在于，要讓龍湖盡可能長(zhǎng)地存活下去，“這個(gè)話在一年半以前說是屬于說著玩的，那個(gè)時(shí)候是賺多賺少的問題；而現(xiàn)在是‘跑得快’和‘跑得慢’的問題”。
　　 秦力洪認(rèn)為，所有房地產(chǎn)企業(yè)都已在面對(duì)生死問題，大公司的理性在于，做最大收益的愿望的同時(shí)，每天都在做著最壞的準(zhǔn)備，“現(xiàn)在已經(jīng)有部分民營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)入礦產(chǎn)、能源等其他領(lǐng)域”。
　　 《財(cái)經(jīng)》記者了解到，龍湖地產(chǎn)董事長(zhǎng)吳亞軍已將投融資部門的部分人員抽離，專注于其個(gè)人理財(cái)投資事務(wù)，近階段與互聯(lián)網(wǎng)、文化傳媒行業(yè)等人士頻繁接觸。但此消息并未得到吳亞軍本人的證實(shí)。
　　 聶梅生表示，雖然很多大型房地產(chǎn)企業(yè)今年的銷售業(yè)績(jī)已基本完成，但大都做了最壞的預(yù)案。她認(rèn)為，大型房企的好處是全國布局，即使東部城市業(yè)績(jī)萎縮、利潤(rùn)下調(diào)，但可以通過二三線城市進(jìn)行平衡。而中小房地產(chǎn)企業(yè)則很難做到這一點(diǎn)。
　　 一位以提供代建業(yè)務(wù)為主的開發(fā)商對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，近期有大量項(xiàng)目在尋求合作和轉(zhuǎn)讓，主要原因是銷售不暢、資金鏈出現(xiàn)斷裂情況。
　　 賣地求生的并非都是沒有資金實(shí)力、沒有開發(fā)技能的中小房地產(chǎn)企業(yè)。一位外資房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，綠地集團(tuán)正在尋找買家，將一塊位于上海的項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓。但這一說法尚未得到綠地集團(tuán)的正面回應(yīng)。
　　 另據(jù)《中國證券報(bào)》不完全統(tǒng)計(jì)，2011年以來，宏達(dá)股份(600331.SH)、恒順醋業(yè)(600305.SH)、金發(fā)科技(600143.SH)、西部礦業(yè)(601168.SH)、水井坊(600779.SH)等16家主業(yè)非地產(chǎn)的“涉房”上市公司紛紛選擇撤離。
　　 “我覺得出讓權(quán)益、出讓項(xiàng)目和出讓股權(quán)的這些開發(fā)商是明智的，他們這是提前的，不能用簡(jiǎn)單的破產(chǎn)來形容。他們可能看到，這個(gè)行業(yè)接下來不是小玩家能夠玩得起的游戲，是大玩家的游戲?！鼻亓檎f。
　　 曹遠(yuǎn)征認(rèn)為，開發(fā)商并購的情況2012年會(huì)大規(guī)模發(fā)生，小公司頂不住了，便會(huì)把項(xiàng)目賣出去?！暗侥菚r(shí)候，再要調(diào)控房?jī)r(jià)的話，只要請(qǐng)這十家企業(yè)的老總就行了?！倍∽骊判ρ?。
　　 德意志銀行認(rèn)為，中小開發(fā)商破產(chǎn)絕非壞事。破產(chǎn)往往會(huì)發(fā)生在調(diào)控接近尾聲，即將進(jìn)入政策寬松的階段，但開發(fā)商破產(chǎn)未必會(huì)引起房?jī)r(jià)大幅下跌，因?yàn)椴涣假Y產(chǎn)都被各種“救星”們打包收購，而非在公開市場(chǎng)上逐一減價(jià)拍賣。這些“救星”們往往都有國資背景，他們有能力從收購的問題資產(chǎn)中獲得相當(dāng)有吸引力的回報(bào)。
　　 一位央企房地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，2008年的好機(jī)會(huì)沒有抓住，這次不能錯(cuò)失良機(jī)，希望能在收購兼并上有所作為，“估計(jì)明年上半年會(huì)有很多項(xiàng)目介紹過來”。
　　
　　保障房難題
　　 截至10月底，2011年計(jì)劃建設(shè)的1000萬套城鎮(zhèn)保障性安居工程住房已全部開工。
　　 接近住建部的知情人士指出，保障性安居工程是中央政府最關(guān)心的指標(biāo)之一，提前一個(gè)月全部開工的情況讓政府“很滿意”。
　　 2011年12月23日，在全國城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，姜偉新向各地建設(shè)系統(tǒng)官員及各地分管市長(zhǎng)鞠躬致謝，稱1000萬套保障房的任務(wù)，“干得很辛苦，干得很漂亮”。
　　 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年結(jié)轉(zhuǎn)到2012年的在建保障房有近1300萬套，如果2012年新開工800萬套的話，2012年在建的保障房有近2100萬套，這一規(guī)模相當(dāng)于2010年商品房銷售規(guī)模的1.4 倍。
　　 2011年以來，全國性保障房大檢查主要有兩次。上半年，國務(wù)院辦公廳組織八個(gè)檢查組，對(duì)北京、遼寧、上海等16省市落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策、推進(jìn)保障性住房建設(shè)情況進(jìn)行了督察。9月，中央加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式監(jiān)督檢查工作領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)20個(gè)省市進(jìn)行了重點(diǎn)督察。
　　 據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，1000萬套保障性安居工程的建設(shè)投入情況并不完全樂觀?！按筌S進(jìn)”式的建設(shè)模式，導(dǎo)致各地保障房建設(shè)亂象叢生，也將為后續(xù)發(fā)展埋下諸多隱患。
　　 住建部一位相關(guān)人士表示，保障房是政治任務(wù)，各個(gè)地方準(zhǔn)備不足，或者是很難真正有實(shí)力和能力去完成預(yù)定目標(biāo)。有些土地還沒有轉(zhuǎn)成國有土地，就開始開工建設(shè)；有些是手續(xù)不全，按照既定建設(shè)程序太慢，就采取先開工，再按照程序去補(bǔ)辦手續(xù)。
　　 另外，“各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，經(jīng)濟(jì)承受能力和對(duì)保障房的需求也不同。現(xiàn)實(shí)問題是，如果是地方自己報(bào)上來的（保障房建設(shè)計(jì)劃），問題不大，但如果由上面攤派下來，壓力就會(huì)很大”。上述人士表示：“開工建設(shè)是一項(xiàng)政治任務(wù)，雖然各地肯定已經(jīng)開工建設(shè)了，但開工建設(shè)以后的后續(xù)怎么保證是一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的問題。”
　　 《財(cái)經(jīng)》記者了解到，嘉凱城集團(tuán)（000918.SZ）在山東青島參與保障房建設(shè)，由于銀行擔(dān)心資金回收問題，并未給予積極支持，嘉凱城最終只能通過基金的形式籌措高息資金。棲霞建設(shè)（600533.SH）在江蘇大規(guī)模參建保障性安居工程，由于政府資金到位困難，本應(yīng)由政府回購的項(xiàng)目卻遲遲不能完成。
　　 而在甘肅蘭州等地區(qū)，政府主要采取“攤派”的方式推進(jìn)保障房建設(shè)，要求企業(yè)在商品房項(xiàng)目中無償配建10％的保障房，企業(yè)“有苦難言”。
　　 一位業(yè)內(nèi)專家對(duì)此表示擔(dān)憂：“保障性安居工程，搞不好就成為我們國家新的三角債務(wù)圈。國家該支付的錢沒有支付，企業(yè)不可能全部都由自己來頂，只能拖欠設(shè)計(jì)單位、施工單位的錢，甚至是農(nóng)民工的錢?！?br/>　　 開工建設(shè)僅是一個(gè)開始，如何在接下來建立一個(gè)長(zhǎng)久后續(xù)機(jī)制也是急需解決的問題。
　　
　　 某券商的研究數(shù)據(jù)表明，2010年以來中國新開工保障房合計(jì)接近1600萬套，到目前真正只竣工300多萬套，竣工率不到20％，特別是今年新開工的1000萬套保障房中有很多只停留在打樁階段，“有開工、少施工和無竣工”的現(xiàn)象將會(huì)很普遍。
　　 一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者透露，保障房建設(shè)在2012年有可能會(huì)調(diào)整?！耙?yàn)橛行┑胤椒从常?012年是無論如何干不下來。能找的（錢）都找了，能預(yù)支的也都預(yù)支上了?！?
　　 他同時(shí)表示，“十二五”規(guī)劃中3600萬套保障房包括新建、改建、擴(kuò)建和收購。在大規(guī)模集中建設(shè)之后，可能會(huì)更充分利用存量住房，包括既有住房的改造、收購，然后以統(tǒng)租方式來解決低收入家庭住房的問題。
　　 “但這應(yīng)該是長(zhǎng)期性的工作，比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。像香港700萬公民，房屋署有8000多人，而北京上海兩三千萬人口，就幾十個(gè)人做保障房的工作?！边@位負(fù)責(zé)人說?！案匾氖?，怎樣建立一個(gè)科學(xué)的住房供應(yīng)體系，特別是可持續(xù)住房保障體系。”上述專家表示。
　　
　　樓市平衡術(shù)
　　 中國經(jīng)濟(jì)可以承受房?jī)r(jià)下降的幅度是多少？這是一個(gè)沒有確定答案的問題。
　　 目前，并沒有權(quán)威研究機(jī)構(gòu)能將各地房地產(chǎn)變化對(duì)地方經(jīng)濟(jì)影響、財(cái)政收入影響做一個(gè)量化評(píng)估。據(jù)知情人士透露，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)專家組近期正著手就“房?jī)r(jià)下降到什么程度經(jīng)濟(jì)可以承受”這個(gè)話題進(jìn)行討論，期望能得出一個(gè)較為清晰的結(jié)論。
　　 “如果房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑真的能給中國帶來無限的健康，那是好事情。但是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)和汽車都被限購的情況下，政府必須考慮整個(gè)經(jīng)濟(jì)的安全性和就業(yè)關(guān)系。”聶梅生說。
　　 有券商研究報(bào)告顯示，目前保障房對(duì)經(jīng)濟(jì)的緩沖作用并不明顯，如果按進(jìn)度開展建設(shè)的話，房地產(chǎn)下滑的影響可以被緩沖掉很大一部分。同時(shí)，再考慮到600多個(gè)三四線城市中的大部分和縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展的積極作用，房地產(chǎn)下滑的影響將被緩沖掉大部分。
　　 該報(bào)告指出，事實(shí)上，中國城鎮(zhèn)居民家庭居住在商品房中的僅占31％，而超過50％的家庭居住在自建私房或房改房中，未來改善性需求還很龐大，同時(shí)建立現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和網(wǎng)購的發(fā)展對(duì)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)或物流園區(qū)需求也很龐大。
　　 樊綱指出，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增速的放緩是好消息而不是壞消息。如果2012年經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)軟著陸，又有8％的增長(zhǎng)，中國經(jīng)濟(jì)今后幾年又會(huì)上一個(gè)新臺(tái)階。“有人說，兩位數(shù)的增長(zhǎng)一去不復(fù)返了，要準(zhǔn)備冬天了。兩位數(shù)的增長(zhǎng)是壞事情，是過熱增長(zhǎng)?；氐娇沙掷m(xù)增長(zhǎng)的軌道是好消息。明年調(diào)到8％的水平，這是一個(gè)比較平穩(wěn)的軟著陸水平?！?br/>　　 而在投資轉(zhuǎn)內(nèi)需拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型完成之前，為了避免“最壞的情況”到來，政府所要做的就是不斷尋找平衡點(diǎn)。
　　 2011年11月11日，關(guān)于房?jī)r(jià)下跌對(duì)于銀行的影響，銀監(jiān)會(huì)前任主席劉明康再次維持了之前的表態(tài)。他表示，假設(shè)最壞的情況發(fā)生，即當(dāng)房?jī)r(jià)下跌50％，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100％，雖然利息不能收回，但本金沒有問題。
　　 他進(jìn)一步解釋稱，自2008年，銀監(jiān)會(huì)就要求商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)壓力測(cè)試，監(jiān)管部門也會(huì)進(jìn)行整體測(cè)試，這樣的測(cè)試已經(jīng)進(jìn)行了三輪。得到的結(jié)果是，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌40％時(shí)，銀行的貸款覆蓋率仍能達(dá)到110％；而最壞的情況發(fā)生，即當(dāng)房?jī)r(jià)下跌50％，銀行的貸款覆蓋率仍能達(dá)到100％，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。
　　 曹遠(yuǎn)征表示：“房?jī)r(jià)下跌50％對(duì)銀行沒有影響的判斷是對(duì)的。銀行的撥備已經(jīng)提高了150％?！钡J(rèn)為，根本問題是市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化，最大的風(fēng)險(xiǎn)是斷供。
　　 “中國沒有經(jīng)歷過完整的房地產(chǎn)周期，沒有斷供的歷史。這在2008年也沒有大規(guī)模出現(xiàn)過。如果房?jī)r(jià)下跌，不知道會(huì)有多少斷供出現(xiàn)，不知道量的多少，特別是投資的第二套房。這也沒有辦法知道，不清楚中國人是否會(huì)有這種行為，銀行更談不上能有什么對(duì)策?！辈苓h(yuǎn)征表示擔(dān)憂。
　　利益分配機(jī)制重構(gòu)
　　 不愿具名的專家認(rèn)為，現(xiàn)在寄希望于地方政府“去房地產(chǎn)化”，不要過分依賴土地財(cái)政的觀點(diǎn)是好的，但僅僅是宣傳動(dòng)員層面，不能提供實(shí)際的解決方案，地方政府是不太信服的。特別是近幾個(gè)月來土地成交量在走下坡路，地方政府更為著急。
　　 “中央政府也盯著土地出讓金，但是你叫地方政府不要盯著土地出讓金，不要依賴于土地財(cái)政?！痹撊耸空f。按照中央政府要求，地方政府在土地出讓金凈收益方面，必須拿出三個(gè)10％，即10％用于保障性安居工程建設(shè)、10％用于水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、10％用于教育。
　　 他表示，像上海等東部城市，其他支柱產(chǎn)業(yè)比較多，即使房地產(chǎn)投資下降一部分，也可以靠其他二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展來彌補(bǔ)，而中西部地區(qū)并沒有其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“替補(bǔ)”，土地財(cái)政仍然是唯一可以依賴的支柱。
　　 由于地區(qū)間發(fā)展不平衡，中央統(tǒng)一政策實(shí)施的情況下并沒有發(fā)揮好地方的積極性，各項(xiàng)調(diào)控措施在具體實(shí)施時(shí)并不太理想。
　　 2011年12月2日舉辦的“中國經(jīng)濟(jì)論壇”上，云南省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)趙志勇表示，近年來云南成為各行各業(yè)投資拓展的熱點(diǎn)區(qū)域，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，2011年盡管中央采取房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但在云南省委省政府的領(lǐng)導(dǎo)下，“周密謀劃，果斷決策，沉著應(yīng)對(duì)，迎難而上”，實(shí)現(xiàn)了云南房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。
　　 而某位二三線城市開發(fā)商則抱怨，房地產(chǎn)是一盤大菜，等我們（二三線城市）要吃的時(shí)候，這盤菜卻被端下去了。
　　 知情人士透露，此前在國家行政學(xué)院的省長(zhǎng)座談會(huì)上，針對(duì)保障房建設(shè)問題，各地省長(zhǎng)“狀態(tài)都不一樣”。一些經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)還在積極招商引資，希望發(fā)展商品房市場(chǎng)；而一線城市則面臨“不知道該保障誰，保障不過來”的問題。
　　 2011年以來，地方政府與中央政府的博弈更加明顯，在房地產(chǎn)調(diào)控問題上，中央政府的三次大的決策并未在地方得到完全執(zhí)行。
　　 在保障性安居工程的工作安排中，中央政府要求保障性安居工程由省級(jí)政府負(fù)總責(zé)，地方政府抓落實(shí)。而地方政府則強(qiáng)調(diào)數(shù)字是中央壓下來的指標(biāo)，地方政府沒有報(bào)過計(jì)劃，也沒有財(cái)力執(zhí)行。
　　 2011年3月，中央政府出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，希望這個(gè)目標(biāo)是“穩(wěn)中有降”，但全國600多個(gè)城市除了北京提出普通住房“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)，其余城市多提出漲幅大概在5％到10％之間。
　　 7月至8月，二三線城市房?jī)r(jià)不斷上漲，中央政府要求房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市實(shí)施限購政策，但真正響應(yīng)的只有浙江臺(tái)州。而珠海、中山等地均采取臨時(shí)限價(jià)措施。
　　 “保障房建設(shè)、房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)、二三線城市限購問題反映的很明顯，中央政策在省會(huì)城市管用，主要原因是省會(huì)城市官員的‘官帽子’由中央管?！币晃粚＜以诜枪_場(chǎng)合透露。
　　 該人士認(rèn)為，應(yīng)該反思政策在實(shí)際操作上是否有問題，或者是不是給地方留有余地，怎么樣才能在統(tǒng)一中央政策的情況下，地方因地制宜、分配決策，發(fā)揮地方積極性。“如果地方政府真正想通了，就肯定能夠貫徹執(zhí)行?！?br/>　　 更深層次的矛盾在于，地方事權(quán)比較多、財(cái)政比較窮的情況下，要求地方政府不過多地依賴于土地財(cái)政，是否可行？是否有替代品和后續(xù)制度支持？
　　 12月13日，《人民日?qǐng)?bào)》頭版頭條《如何看待房?jī)r(jià)走勢(shì)》一文指出，房產(chǎn)稅改革、土地招拍掛制度改革、治理和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行和住房保障方面的相關(guān)法律法規(guī)等，將是下一階段調(diào)控重點(diǎn)，也是今后深化住房制度改革的重要內(nèi)容。
　　 對(duì)于以房產(chǎn)稅作為地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政的辦法，一位業(yè)內(nèi)專家坦言，要討論房產(chǎn)稅征收問題，必須要有對(duì)土地出讓金制度的通盤考慮?！耙侠斫缍ㄖ醒胝偷胤秸氖聶?quán)和財(cái)權(quán)。在這個(gè)基礎(chǔ)上規(guī)范中央政府與地方政府在土地出讓收益上分配的錯(cuò)亂，解決地方政府過分依賴土地財(cái)權(quán)的問題?！彼硎?。
　　 現(xiàn)實(shí)問題依然存在，作為房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)性工作，個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)將在明年加快。
　　 2011年12月23日，姜偉新在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)上指出，明年上半年要實(shí)現(xiàn)40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)與住建部聯(lián)網(wǎng)，明年?duì)幦?shí)現(xiàn)各省全省、全市聯(lián)網(wǎng)。
　　 姜偉新此言一出，會(huì)場(chǎng)之內(nèi)與會(huì)500多位建設(shè)系統(tǒng)官員和分管市長(zhǎng)們開始竊竊私語。