市民二手房消費(fèi)意愿影響因素研究

　　摘要：基于對成都市二手房購買意愿的實(shí)地調(diào)查，利用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS17.0對影響二手房購買決策因子進(jìn)行了分析，篩選出七個(gè)代表性指標(biāo)，通過計(jì)算各因素重要性的概率得出具有二手房特征的購買決策影響因子排名，由高到低分別為住宅價(jià)格因素（F7）、居住環(huán)境因素（F1）、市場形勢因素（F6）、收入水平因素（F5）、政策金融因素（F3）、中介服務(wù)因素（F2）、住房特征因素（F4），通過因子的解釋分析，提出相關(guān)建議，以期對國家房地產(chǎn)調(diào)控和二手房中介營銷策略提供參考。
　　關(guān)鍵詞：二手房　購買意愿　因子分析
　　
　　一、 引言
　　在房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的趨勢下，二手房作為新興的消費(fèi)選擇受到社會的關(guān)注。本文借鑒增量房的研究方法和思路，結(jié)合二手房自身的特點(diǎn)對購房消費(fèi)意愿的定量分析，區(qū)分二手房購買的決定因子和附屬因子及其關(guān)系，分析這些因子對消費(fèi)者購買意愿的影響效應(yīng)對國家相關(guān)政策的制定，二手房中介營銷策略的推行，二手房市場的發(fā)展及整個(gè)房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)營具有重要意義。
　　二、研究內(nèi)容及理論方法
　?。ㄒ唬﹩柧碓O(shè)計(jì)
　　本文通過對消費(fèi)者購買意愿相關(guān)文獻(xiàn)研究，結(jié)合二手房購買的特點(diǎn)得出影響購買的四個(gè)維度，即家庭因素、宏觀經(jīng)濟(jì)和金融、二手房中介和房屋特征因素進(jìn)行逐一分析，設(shè)計(jì)出26個(gè)指標(biāo)，本研究問卷由三大部分組成。消費(fèi)者個(gè)體特征、消費(fèi)者購房的意愿、影響、購房決策的因素，采用李克特尺度（LikertSCale）五點(diǎn)量表，分別是很重要、較重要、重要、一般、不重要。
　?。ǘ┭芯糠椒?br/>　　本研究調(diào)查對象是成都市龍泉驛區(qū)未來時(shí)期內(nèi)有購二手房意向的住房消費(fèi)者，本文采用隨機(jī)抽樣調(diào)查方法和走訪式詢問相結(jié)合，收集二手房購買意愿影響因素的相關(guān)資料。
　　（三）數(shù)據(jù)收集
　　本研究于2011年7月至8月，共計(jì)問卷投放140份，收回121份，其中無效問卷16份，有效問卷105份，扣除無效問卷，問卷回收有效率為87.5%。
　　三、消費(fèi)意愿的定量分析
　　在分析消費(fèi)者購房決策影響因素時(shí)，利用SPSS17.0對有效樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析，用因子分析法提取因子時(shí)選用主成分分析法，按特征值大于1的標(biāo)準(zhǔn)抽提因子，并用方差最大法（varimax）進(jìn)行因子旋轉(zhuǎn)。
　?。ㄒ唬﹩柧淼男Ф葯z驗(yàn)
　　KMO系數(shù)和巴氏球形檢驗(yàn)是因子分析的重要判定指標(biāo)，是檢驗(yàn)數(shù)據(jù)是否適合做因子分析的指標(biāo)。本問卷的KMO值為0.770，它表示變量間的相關(guān)性較低，說明此次抽樣的適當(dāng)性較高，同時(shí)球形檢驗(yàn)Sig（p）值為0.000（＜0.05），因此本問卷具有很好的效度。
　?。ǘ┲鞒煞址治瞿Ｐ?br/>　　本文利用SPSS軟件對問卷所采集的數(shù)據(jù)進(jìn)行主成分分析，有7個(gè)主成分的特征值大于1，其累積方差率為69.902%，其中第一主成分特征根為6.935，它解釋了總變異的26.673%；因此，提取7個(gè)主成分是合適的。
　?。ㄈ┖奢d矩陣與因子命名
　　利用SPSS17.0給出了符合要求的變量荷載系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)是選取因子荷載大于0.50的變量，通過荷載系數(shù)分析進(jìn)行因子命名，詳細(xì)說明如下：因子1在周邊環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、房屋增值潛力和交通狀況5個(gè)方面有較大荷載，反映居住環(huán)境特征，可命名為居住環(huán)境因素（F1）。因子2在中介服務(wù)水平、專業(yè)水平、辦事效率和信譽(yù)度4個(gè)方面有較大荷載，可命名為中介因素（F2）。因子3在銀行利率水平、國家限購政策、銀行信貸、國家稅收、經(jīng)適房和廉租房政策5個(gè)方面有較大荷載，可命名為政策金融因素（F3）。因子4在房屋的裝修、面積、朝向、樓層4個(gè)方面有較大荷載，可命名為住房特征因素（F4）。因子5在家庭收入有較大荷載，而房屋權(quán)屬和房屋質(zhì)量荷載相對較小，且與家庭收入明顯不相關(guān)，因此將其剔除，因子5可命名為收入水平因素（F5）。因子6在房地產(chǎn)市場形勢、國家宏觀政策2個(gè)方面有較大荷載，可命名為市場形勢因素（F6）。因子7包含房屋價(jià)格有較大荷載，而戶型和年限荷載較小，且明顯不相關(guān)，因此將其剔除，因子7可命名住宅價(jià)格因素（F7）。
　?。ㄋ模┬哦葯z驗(yàn)
　　信度檢驗(yàn)是指量表在衡量研究變量時(shí)表現(xiàn)出來的穩(wěn)定性和一致性。通常Cronbaeh’sa系數(shù)值在0.5以上時(shí)，其信度在可接受的范圍。本問卷各因子的信度檢驗(yàn)在0.7以上，最高達(dá)到0.927，說明本次調(diào)查具有較高的信度。
　?。ㄎ澹└饔绊懸蛩氐闹匾苑治?br/>　　對各影響因素進(jìn)行因子分析之后，進(jìn)一步研究消費(fèi)者對各因素的關(guān)注程度。筆者從各項(xiàng)目的因素分析結(jié)果出發(fā)，通過計(jì)算各因素重要性的概率，即計(jì)算P（Fi＞3），來確定消費(fèi)者對各因素的關(guān)注程度。
　　如表1所示，按照P（Fi＞3）的值，對于二手房購買者而言，購房決策時(shí)關(guān)注因素的程度從高到低依次為：住宅價(jià)格因素（F7）、居住環(huán)境因素（F1）、市場形勢因素（F6）、收入水平因素（F5）、政策金融因素（F3）、中介服務(wù)因素（F2）、住房特征因素（F4）。
　　四、結(jié)論
　?。ㄒ唬┳≌瑑r(jià)格為影響二手房購買的最重要因素
　　價(jià)格成為購買者最為關(guān)注的因素，二手房較之新房具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢，從購房意愿的調(diào)查得知購房者主要為自住型需求，大多購買者目前是先滿足居有所屋，才考慮居住的檔次和質(zhì)量及環(huán)境問題，價(jià)格的高低直接影響他們的購買選擇。因此，合理的調(diào)整和規(guī)范二手房市場的價(jià)格，不僅會促進(jìn)二手房市場的交易量的上升，推動(dòng)二手房市場的發(fā)展，對于穩(wěn)定全國房價(jià)也有積極作用。
　?。ǘ┒址窟x擇中對居住環(huán)境要求較高
　　居住環(huán)境是衡量住房性價(jià)比的一個(gè)重要指標(biāo)，它直接影響著消費(fèi)者入住后的生活便利性、舒適性，它也決定住房的檔次及品位。住宅的區(qū)位因素包括住宅所在地段、小區(qū)周圍交通便利程度和升值潛力。因此對自住型或投資型的購買者而言住房居住環(huán)境都是他們所關(guān)注的因素。二手房還有一個(gè)優(yōu)勢即買即住，相較新房，居住環(huán)境因素對二手房購買影響顯著。
　?。ㄈ┦袌鲱A(yù)期和居民收入影響二手房購買
　　目前居民購房進(jìn)入更加理性化時(shí)代，因此提高了對市場環(huán)境和房地產(chǎn)走勢的關(guān)注，從市場環(huán)境分析得知購買選擇主要受兩方面影響，一方面來自對市場預(yù)期，一方面來自居民的直接購買力，而購買力主要由收入決定。因此健康有序的房地產(chǎn)市場，能提高居民購房的積極性；家庭收入的增加，能有效刺激居民潛在需求，促進(jìn)二手房市場發(fā)展。
　　（四）利率和限購對二手房購買產(chǎn)生直接影響
　　面對房價(jià)的不斷上漲，國家出臺一系列的宏觀調(diào)控政策，對房價(jià)有一定的遏制。通過因子分析也證實(shí)了政策金融對二手房購買影響顯著。其中銀行利率和限購政策對居民的影響更為明顯。因此靈活調(diào)控利率和合理的限購政策，對居民二手房購買產(chǎn)生直接性影響。
　?。ㄎ澹┒址恐薪槭怯绊懚址抠徺I的新因素
　　通過分析可發(fā)現(xiàn)二手房中介因素具有較高的荷載系數(shù)，其中居民對二手房中介的服務(wù)和專業(yè)水平更為看重，荷載系數(shù)高達(dá)0.899和0.872，其次是中介的辦事效率和信譽(yù)度，占0.852和0.800，表明服務(wù)水平和專業(yè)水平的提升將有效的引導(dǎo)居民二手房購買，也指明了二手房中介未來有待于加強(qiáng)和努力的方向。
　?。┒址课萏卣饕蛩貙徺I行為影響較小
　　從調(diào)查來看，相較其他因素而言，房屋的自身特征因素荷載系數(shù)相對較小，但依舊對人們的購買產(chǎn)生影響。其中裝修和面積更受人們關(guān)注，二者荷載系數(shù)相對較大。因此二手房中介進(jìn)行市場細(xì)分定位時(shí)，更為注重提供具有裝修和面積上優(yōu)勢的二手房產(chǎn)品，將更有利于營銷策略的施行。
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　　﹝基金項(xiàng)目：江西省重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室開放基金項(xiàng)目（DLLJ201115）；江西省教育廳“管理學(xué)科碩士研究生核心能力培養(yǎng)體系及評價(jià)指標(biāo)的構(gòu)建”項(xiàng)目資助〕
　?。ㄕ孪?，1986年生，重慶銅梁人，東華理工大學(xué)碩士研究生。研究方向：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。陳榮清，1973年生，江西高安人，副教授。研究方向：土地利用、土地管